【正文】 表 17：本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車(chē)位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所以 2021 年和2021 年銷(xiāo)售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2021 年銷(xiāo)售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 多層 5~8樓主體工程完工。 工程開(kāi)工，多層1~4樓先施工。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 表 16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 45 和嘉園 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價(jià)過(guò)程 目前南昌市同類(lèi)地段的市場(chǎng)租金在 50元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，本項(xiàng)目地段目前的租金情況在 70 元 /月 /㎡左右，在兩年的開(kāi)發(fā)時(shí)間后，預(yù)計(jì)租金能達(dá)到 80 元 /月 /㎡估算商鋪的售價(jià)。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2021 年南昌市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) %，南昌市該類(lèi)住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升 41 趨勢(shì)，月平均變動(dòng) +%，其他條件見(jiàn)表 11和表 14。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán) 境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1 米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳 、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán) 境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖 區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同 地 區(qū) 區(qū)別） 大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1小時(shí) 36 表 11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 % % 80 85 37 多層 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 4248 公用建筑 中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車(chē)位，地下車(chē)位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車(chē)位的采 光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施， 38 符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 12700 平方米 5580 平方米 31 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 米 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 米 架空層 米 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 ④、與知名物業(yè)管理公司合作； ⑤、與知名家裝公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服務(wù)，提升“易居會(huì)卡”的含金量； ⑥、對(duì)于資金壓力，可以與信托投資公司或其他開(kāi)發(fā)投資公司以合作的方式解決； 項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。由于外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將增加 50%以上。 （ 2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。 （ 3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。 完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專(zhuān)項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。主要內(nèi) 21 容有： 根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類(lèi)用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類(lèi)地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房契稅按 1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買(mǎi) 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù) 市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤(pán)較少。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購(gòu)買(mǎi)了二手房， 10%左右購(gòu)買(mǎi)了新建商品房。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。 13 圖 3 表 6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價(jià)（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 商品住宅均價(jià)（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（ %） 2021 年，南昌市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。 （一） 2021 年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2021 年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636 億元，較上年增長(zhǎng) %，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 218 億元，較上年增長(zhǎng) %。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬(wàn)元。 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建 3 筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé) 任公司 （ 8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí) （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類(lèi)職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 30人，注冊(cè)資金 2021萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì) 效益較好。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 56 億元，較上年增長(zhǎng) 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個(gè)百分點(diǎn)和 3 個(gè)百分點(diǎn)。另外，一些樓盤(pán)質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從時(shí)間看來(lái)看，南昌市空置的商品房大多為一年以下的待銷(xiāo)商品房，所占比例超過(guò) 80%，從空置原因分析，主要是 交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題 土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2021 年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者利益，南昌市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制， 2021 年的開(kāi)發(fā)總量計(jì)劃控制在 350 萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量中削減了 100 萬(wàn) 18 平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250 萬(wàn)平方米，均價(jià)在 3000 元 /平方米以上的高價(jià)商品住房為 萬(wàn)平方米，占總