【正文】 本項目前期工程費估算見表 20 表 20：前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 % 126 2 可行性研究費 建安工程費 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 42 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 84 5 場地平整費 10 元 /平方米 63 合計 357 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 38 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費 3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 251 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 22 表 22：建 安工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 多層住宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計 8369 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 39 公共設(shè)施配套費 本項目公共設(shè)施配套費估算見表 23 表 23：公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 居委會 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計 134 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 24 表： 24 開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān) 督費 建安工程費 4? 33 3 供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA 住宅： 181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費 5? 42 合計 764 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 40 其他費用 本項目其他費用估算見表 25 表 25：其他費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費 建安工程費 5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預(yù)算或標底審查費 6 其他 合計 42 不可預(yù)見費用 本項目的不可預(yù)見費用按項目 1~7 項和的 2%估算，詳見附表 2。 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 35 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置 、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個 15 萬元； 三、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。 多層 5~8樓竣工驗收。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。其中，水印都市項目的交易日期是以本次調(diào)查時間為基準，錦和嘉園項目的交易日期是以 2021 年 6 月 31 日為基準，其價格變動情況同住宅相同。 四、價格定位 （一）、住宅部分 市場比較法定價過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計表 序號 項目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價格 （元 /平方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 龍澤園 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層： 2900 高層： 3300 未開盤 內(nèi)部認購 C 新田綠洲 96F、 412F 118F 67872 多層： 2880 高層： 3500 80 03/06/15 D 船山廣場 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、 218F 47460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B： 萊茵半島花園 、 C： 新田綠洲 、 D： 船山廣場 、 E：水印都市。 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 26 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計建議標準 一 二 三 四 套型面積系列標準（平方米） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面 積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標準 （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當增加） 門廳 2~3 儲藏 2~4（吊柜不計入） 工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標 準 廚 房 Ⅰ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺、調(diào)理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油 煙機 （操作面延長 ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 間 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風(fēng)道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個）、洗衣機位、機械換氣（風(fēng)道） 設(shè) 備 標 準 電器設(shè)備 用電量 80~120 KWH/月 負荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個一個 電話 1~2 臺 空調(diào)線 設(shè)專用線 寬帶接口 每個臥室一個 給水設(shè)備 用水量 200~300 升 /人 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效 益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。 2021 年預(yù)計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 19 160 萬平方米，較上年增長 30%。開發(fā)商的開發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。為促進房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于 2021 年進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大。 2021 年我市 GDP 增長%，創(chuàng)下歷史新高， 2021 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，南昌市整體經(jīng)濟環(huán) 境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 進一步完善土地供應(yīng)機制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（ 通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結(jié)算。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現(xiàn)增幅回落的趨勢。 交易稅費仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標準為 2%，與其他兄弟城市相比，標 準仍然較高。位于一、二類地段以 外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。 房屋租賃市場情況 2021 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 11 表 7：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對象劃分 按購房目的分類 本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85 外地居民 所占比例 24 置業(yè)投資 所占比例 15 近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸 引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2021 年的 5%上升到 2021 年的 24%。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2021 年全市市區(qū)核準預(yù)售商品 房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅交易面積 萬平方米，同比增長 %。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為 中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。公司采取新工藝、新房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 5 技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 住宅項目可行性研究報告 編制 單位：南昌金豐易居住宅消費服務(wù)有限公司 編制 時間： 2021 年 5 月 ~2021 年 7 月 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會