【正文】 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表 20 表 20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 126 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 84 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 10 元 /平方米 63 合計(jì) 357 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 38 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 251 建安工程費(fèi)用 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表 22 表 22：建 安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 多層住宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計(jì) 8369 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 39 公共設(shè)施配套費(fèi) 本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表 23 表 23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 居委會(huì) 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場(chǎng) 5 健身設(shè)施 合計(jì) 134 開發(fā)間接費(fèi)用 本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表 24 表： 24 開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān) 督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 33 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA 住宅： 181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費(fèi) 5? 42 合計(jì) 764 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 40 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表 25 表 25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) 42 不可預(yù)見費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目 1~7 項(xiàng)和的 2%估算，詳見附表 2。 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 35 二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格 根據(jù)工程所處位置 、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個(gè) 15 萬元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2 年半（ 30 個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 17。 多層 5~8樓竣工驗(yàn)收。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)，錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是以 2021 年 6 月 31 日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。 四、價(jià)格定位 （一）、住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過程 表 12：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 建筑面積 （平方米） 平均價(jià)格 （元 /平方米） 銷售率 （ %） 開盤 日期 A 龍澤園 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 萊茵半島花園 6+1F 12F 250000 多層： 2900 高層： 3300 未開盤 內(nèi)部認(rèn)購 C 新田綠洲 96F、 412F 118F 67872 多層： 2880 高層： 3500 80 03/06/15 D 船山廣場(chǎng) 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、 218F 47460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A：龍澤園、 B： 萊茵半島花園 、 C： 新田綠洲 、 D： 船山廣場(chǎng) 、 E：水印都市。 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 26 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一 二 三 四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面 積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門廳 2~3 儲(chǔ)藏 2~4（吊柜不計(jì)入） 工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn) 廚 房 Ⅰ型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油 煙機(jī) （操作面延長 ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 間 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（ 1~2 個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道） 設(shè) 備 標(biāo) 準(zhǔn) 電器設(shè)備 用電量 80~120 KWH/月 負(fù)荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個(gè)一個(gè) 電話 1~2 臺(tái) 空調(diào)線 設(shè)專用線 寬帶接口 每個(gè)臥室一個(gè) 給水設(shè)備 用水量 200~300 升 /人 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效 益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。 2021 年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 19 160 萬平方米，較上年增長 30%。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房價(jià)造成沖擊。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于 2021 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。 2021 年我市 GDP 增長%，創(chuàng)下歷史新高， 2021 年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán) 境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對(duì)擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（ 通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。 交易稅費(fèi)仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo) 準(zhǔn)仍然較高。位于一、二類地段以 外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。 房屋租賃市場(chǎng)情況 2021 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 11 表 7：購買對(duì)象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對(duì)象劃分 按購房目的分類 本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85 外地居民 所占比例 24 置業(yè)投資 所占比例 15 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸 引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2021 年的 5%上升到 2021 年的 24%。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2021 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品 房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅交易面積 萬平方米，同比增長 %。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為 中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。公司采取新工藝、新房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 5 技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會(huì)各界服務(wù)。房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制 單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制 時(shí)間： 2021 年 5 月 ~2021 年 7 月 房策天下（地產(chǎn)思想庫） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì)