【正文】 車位最高價(jià) 車位最高價(jià) ： 15 萬 /個(gè) ， 由于番禺區(qū)內(nèi)車位的價(jià)格數(shù)據(jù)欠缺，故而放寬到廣州市，車位的價(jià)格以 8~15 萬 /個(gè)為主，故而取最 15 萬做為參考價(jià)。 銷售費(fèi)用： 萬元，詳見表格 3。 表格 5 前期工程費(fèi) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) * 2 項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) * 3 地質(zhì)勘察測繪費(fèi) 建安工程費(fèi) * 4 三通一平費(fèi) 每平方 80 元算 合計(jì) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 建安工程費(fèi)： 萬元，詳見表格 6。 理由： 客源 主要 來自： ， ， 資型人士 ， ； a) 島內(nèi)工作的人群以教師和商業(yè)區(qū)工作人群為主，而大學(xué)城各高校都反映老師與學(xué)生的交流少得可憐，也已經(jīng)有不少老師在大學(xué)城周邊板塊上置業(yè)； b) 島內(nèi)目前有四個(gè)大型的商業(yè)區(qū)，而在商業(yè)區(qū)內(nèi)工作的個(gè)體戶，除去經(jīng)營 前景未明的商戶選擇在保留村租房居住外，但經(jīng)營收入穩(wěn)定的商戶亦不在少數(shù)，他們也會有在大學(xué)城置業(yè)的訴求； c) 項(xiàng)目在地鐵四號線附近，這對在天河中心等地鐵沿線工作，而又難以承受市中心天價(jià)的房價(jià)的，大學(xué)城的環(huán)境與氛圍無疑也會有一定的吸引力。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 7 項(xiàng)目目標(biāo)市場的選擇與市場定位 市場細(xì)分 通過競爭樓盤與消費(fèi)者的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身區(qū)位的特點(diǎn)，故而將收入、年齡與是否在島內(nèi)或地鐵沿線工作為重要指標(biāo)進(jìn)行市場細(xì)分。 消費(fèi)能力上， 消費(fèi)者能承受的房價(jià)的水平低于市場價(jià)格，說明消費(fèi)能力偏低，也可以說是房價(jià)偏高。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 功能偏好 圖 18 購房者關(guān)注的戶型 房型和與個(gè)人收入和成員人數(shù)的分布相似，以三居室和二居室的為主，兩者占了 %。不過由于數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)，上該網(wǎng)的群體有著 特殊性 ，故而該數(shù)據(jù)并不做為主要參考數(shù)據(jù)。 配套設(shè)施成熟。而在價(jià)格定位上，對于城建的幾塊地，我們項(xiàng)目有更大 的定價(jià)空間，也有更大的利潤空間。 再者貨幣政策從寬，但房地產(chǎn)政策見緊的情況也會有所影響。 機(jī)會 (O) a) 大學(xué)城圈的逐步形成： 大學(xué)城圈中官洲島、洛溪島、小谷圍南岸地區(qū)、長洲島各規(guī)劃的逐 步落實(shí)，將大幅提升大學(xué)城各地塊價(jià)值。附近就有大學(xué)城醫(yī)院，廣大附中，小谷圍派出所，中國電信?? 優(yōu)勢 (S) a) 整體配套設(shè)施較完善： 商業(yè)有四大商業(yè)區(qū)，醫(yī)療有中心醫(yī)院，交通有地鐵四號線及多條對內(nèi)對外線路，娛樂休閑有嶺南印象館及中心綜合區(qū)。 文化設(shè)施方面，規(guī)劃建設(shè)民俗博物村、圖書館、文化中心、影劇院各 1所。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 7 區(qū)域內(nèi) 30 個(gè)競爭樓盤價(jià)格與供應(yīng)量情況 再看附近區(qū)域的 30 個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)分析，可以看出 萬元 /㎡供應(yīng)套數(shù)占主導(dǎo)市場，而低端市場供應(yīng)量少而競爭樓盤多， 高端市場供應(yīng)量少競爭樓盤少。 小結(jié)： 隨著大學(xué)城圈的 設(shè)想逐步實(shí)現(xiàn) ，番禺大學(xué)城區(qū)域的地塊 價(jià)值將不斷提高；也從這些規(guī)劃可得知，大學(xué)城區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將會更加明顯，也更適宜居住。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 小結(jié)： 規(guī)劃確定番禺作 為 廣州市的副中心 ， 市政府也 將會加大番禺的投資力度，也將有更充足的資金進(jìn)行基建的繼續(xù)完善和投資環(huán)境的進(jìn)一步提升。 截止 2021 年底，廣州市 60 歲以上的老年人口達(dá)到 萬，占全市總?cè)丝诘?％。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 生產(chǎn) 總值 圖 2 0108 年廣州市生產(chǎn)總值 小結(jié)： 近年廣州的 生產(chǎn)總值走勢 是逐步攀升 ， 09 年雖 受金融危機(jī)的影響， 但有亞運(yùn)項(xiàng)目在火熱進(jìn)行中， BRT 公交線路的大動作，預(yù)計(jì) 今年生產(chǎn)總值增幅 仍有，只是可能 趨 于 緩 和 。 09年央行至今并沒有再動用貨幣政策常見的三種調(diào)整措施，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的好轉(zhuǎn)，貨幣 政策可能會適度的進(jìn)行調(diào)整，但短期內(nèi)，寬松政策的大方向不會變，政策面也會相對平穩(wěn)。 2021年 6月 7日 從 6月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。從 2021年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備 金率 ?？傉嫉孛娣e為 11875 平方米，可建筑面積為37050 平方米。 項(xiàng)目所在地 圖 1 項(xiàng)目所在地 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2021年 10月 8日 從 2021年 10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 百分點(diǎn)。 2021年 1月 16日 從 1月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn) 。 2021 年 12 月 31日，國務(wù)院決定自 2021 年 1月 1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人征收大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 房產(chǎn)稅。 小結(jié)： 廣州 市今年全社會固定資產(chǎn)投資一直保持快速增長，上半年增速高達(dá) %，預(yù)計(jì)下半年增速會有所回落，但在地鐵工程、亞運(yùn) 城及亞運(yùn)場館、新廣州站及相關(guān)工程等重點(diǎn)項(xiàng)目的帶動下，全年全社會固定資產(chǎn)投資仍將保持較快增長。而 新城人們生活急速，在新城區(qū)只見人人穿著西裝，穿梭于高樓大廈之間。據(jù)介紹，目前洛溪島上樓盤林立，并具備了一定的生活服務(wù)配套設(shè)施，因此，潘安 1表示，今后洛溪島將為解決大學(xué)城的城市服務(wù)設(shè)施出一份力，“大學(xué)城里生活、工作的人可以居住在洛溪島。 總體上看，番禺發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)處于發(fā)展的中前期，有未來較長一段時(shí)間內(nèi)，全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升的趨勢會保持不變。教育方面，規(guī)劃建設(shè) 1 所中學(xué)、 2所小學(xué)。 4 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 地塊周圍景觀 ：地塊一側(cè)人工建筑為多，廣工教學(xué)區(qū)與生活區(qū)，商業(yè)南區(qū)建筑；而另一側(cè)因未開發(fā)，故以樹木草叢為主。 b) 生活配套略有不足： 肉菜市場離項(xiàng)目所在地較遠(yuǎn)，步行用時(shí)長。 威脅 (T) a) 競爭對手多而實(shí)力強(qiáng)： 目前競爭對手 有 城建、尚泰 ，而城建實(shí)力雄厚，大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 坐擁四塊地。以三房戶型為主打。 交通配套 ： 地 鐵四號線、建設(shè)中的七號線，島內(nèi)還有眾多公共交通線路途徑項(xiàng)目周邊。周邊的開發(fā)商大都有著雄厚的實(shí)力，在產(chǎn)品的質(zhì)量上把握較好?？傮w上看，市場對中小戶型和中戶型的需求較大，當(dāng)然也可以考慮單身或五人以上人的需求進(jìn)行產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)，但是可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)會更多。 圖 24 購房 時(shí)優(yōu)先考慮因素 在購房時(shí)優(yōu)先考慮的因素中，房價(jià)和區(qū)位是最為關(guān)注的，其次為開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力。 認(rèn)可大學(xué)城的升值前景。 所以項(xiàng)目市場的選擇上以中等收入的青年與中青年（年齡約在 2535）這占人口比例最大的人群為主，輻射的人群有中等收入和高收入的青年與中年人群，具體的市場選擇如下表，其中“ +”表示項(xiàng)目看重的細(xì)分市場的程度。 戶型定位 在目標(biāo)客戶群當(dāng)中，他們有著如下的特點(diǎn)： 特點(diǎn) 戶型需求 面積要求 中青年老師 改善居住環(huán)境的為主，多為三口之家 三居室為主 100140平方 年輕老師 首次置業(yè)，單身或兩口之家為主，追求時(shí)尚的建筑 一居室、 二居室為主 一居室 ： 4060 平方；二居室 ：70100 平方 年輕白領(lǐng) 首次置業(yè)，單身或兩口之家為主，追求時(shí)尚的建筑 一居室、 二居室為主 一居室 ： 4060 平方； 二居室 ：70100 平方 故而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，可以考慮以二居室為主導(dǎo)，三 居室次之，一居室少量；參考比例如下： 比例 一居室 10% 二居室 60% 三居室 30% 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 價(jià)格定位 價(jià)格定位，主要是參考樓面地價(jià)與及區(qū)域房價(jià)水平，再結(jié)合市場細(xì)分的信息，進(jìn)行有競爭力的價(jià)格定位。 注：不可預(yù)見費(fèi)＝（ 1+2+3+4+5+6+7） * ＝（ 11115+0+++++） *＝ 萬元。 銀行貸款利率（年）： % 銀行貸款利率（半年）： % 借款總額： 4000 萬元 利息總額： 萬元 表格 15 還本付息表 (單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 貸款 年初借款累計(jì) 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計(jì) 貸款 年初借款累計(jì) 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計(jì) 大學(xué) 城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 還本付息表 (單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 第三筆貸款 年初借款累計(jì) 本年借款 1000 本年應(yīng)計(jì)利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計(jì) 借款匯總 年初借款累計(jì) 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來源 投資回收 銷售收入預(yù)測 銷售最低價(jià) 用成本法計(jì)算銷售最低價(jià)，考慮 10%的利潤。 表格 21 損益表（單位：萬元） 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期
。 總成本費(fèi)用＝開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用＝ +＝ 萬元 表格 12 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算匯總表 內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 合價(jià)（萬元） 成本單價(jià)（元 /平方米） 項(xiàng)目 小高層 車位 （一）開發(fā)成本 以下 18 項(xiàng)之和 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6 公建配套設(shè)施費(fèi) 7 開發(fā)期間稅費(fèi) 8 不可預(yù)見費(fèi) 17項(xiàng)之各的 (二）開發(fā)費(fèi)用 以下 13 項(xiàng)之和 1 管理費(fèi)用 （一） * 2 銷售費(fèi)用 銷售收入 * 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 詳見“貸款還本付息表” （三）合計(jì) 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 大學(xué) 城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 投資計(jì)劃與資金籌措表 資金籌措，自有資金、借款與銷售收入再投入占總成本比例大約為： %，%， %。 表格 8 公共設(shè)施配套費(fèi)估算 序號 項(xiàng)目 工程量（㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡） 金額（萬元） 1 社區(qū)文化中心 街道星光老人之家 400 1000 40 2 社區(qū)老人之家 170 1000 17 3 其他會