【正文】 . 39 項目政策性風險 ........................................................................................ 39 項目市場風險 ............................................................................................ 39 項目財務風險 ............................................................................................ 39 項目自然風險 ............................................................................................ 39 12 項目評估結論與建議 ........................................................................................ 40 附件一：居民住房需求問卷調(diào)查 ................................................................................ 41 附件二：訪談記錄 ....................................................................................................... 43 附件三：競爭 對手詳細情況 ........................................................................................ 43 附件四：土地使用權再轉(zhuǎn)讓稅收有關條文 ................................................................. 50 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 1 項目概述 本項目 位于番禺區(qū)北部，臨近天河、海珠、黃埔三區(qū)，在 造鎮(zhèn)小谷圍廣州大學城商業(yè)南區(qū)附近 ，介于華南理工大學和廣東工業(yè)大學之間， 中 環(huán)西路、中五路、中六路、中四橫路 環(huán)繞四周 。 地塊上窄下寬，呈梯 形布局。總占地面積為 11875 平方米，可建筑面積為37050 平方米。 2 宏觀環(huán)境研究 政策環(huán)境 財政 政策 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2021年 12月 22日 從 2021年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從 2021年 12月 25日起，下調(diào)金融機構人民幣存款準備 金率 。 2021年 11月 27日 從 2021年 11月 27日起，下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 2021年 10月 29日 從 2021年 10月 30日起，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。 項目所在地 圖 1 項目所在地 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2021年 10月 8日 從 2021年 10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 百分點。 從 2021年 10月 15日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率。 2021年 9月 15日 從 2021年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率 分點 從 2021年 9月 25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調(diào)1 個百分點。 2021年 6月 7日 從 6月 25日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。 從 6月 15日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。 2021年 5月 12日 從 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 分點。 2021年 4月 16日 從 4月 25日起上調(diào) 存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。 2021年 3月 18日 從 3月 25日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。 2021年 1月 16日 從 1月 25日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 點 。 小結： 2021 年， 財政政策 從上半年的穩(wěn)健財政政策，在年底轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財政政策 。， 6 年來的首次降息及之后的幾次下調(diào)，都 顯示央行寬松的財政政策的大方向 ，也說明房地產(chǎn)的融資難度將降低 。 09年央行至今并沒有再動用貨幣政策常見的三種調(diào)整措施，隨著經(jīng)濟運行的好轉(zhuǎn)，貨幣 政策可能會適度的進行調(diào)整，但短期內(nèi)，寬松政策的大方向不會變，政策面也會相對平穩(wěn)。 房地產(chǎn) 政策 2021 年 10 月 22日，財政部、國家稅務總局發(fā)出《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》。自 2021 年 11 月 1 日起，個人首次購買 90 平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；個人銷售、購買住房暫免征收印花稅；個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 2021 年 12 月 29日，根據(jù)《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，財政 .部、國家稅務總局聯(lián)合印發(fā)了《關于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。通知規(guī)定，自 2021 年 1 月 1日至 12月 31日，個人將購買不足 2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 2 年（含 2年）的非普通住房或者不足 2 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 2年（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 2021 年 12 月 31日，國務院決定自 2021 年 1月 1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人征收大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 房產(chǎn)稅。 小結： 2021 年，國家 3次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。 降低小戶型首次購房 契稅 ，對小戶 型的普通住宅的銷售的促進作用；而購買住房暫免征收印花稅，對所有戶型都起到正面的影響。 經(jīng)濟環(huán)境 生產(chǎn) 總值 圖 2 0108 年廣州市生產(chǎn)總值 小結： 近年廣州的 生產(chǎn)總值走勢 是逐步攀升 ， 09 年雖 受金融危機的影響， 但有亞運項目在火熱進行中， BRT 公交線路的大動作，預計 今年生產(chǎn)總值增幅 仍有，只是可能 趨 于 緩 和 。 全市 完成固定資產(chǎn)投資 廣州市 上半年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅比 一季度提高 個百分點。其中，基本建設和更新改造投資快速增長，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，完成投資 億元，下降 %。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資均保持增長，同比分別增長 倍、 %和 %，其中工業(yè)投資增長 %。商品房銷售情況良好，銷售面積和銷售金額同比分別增長 %和 %。 小結： 廣州 市今年全社會固定資產(chǎn)投資一直保持快速增長，上半年增速高達 %，預計下半年增速會有所回落，但在地鐵工程、亞運 城及亞運場館、新廣州站及相關工程等重點項目的帶動下，全年全社會固定資產(chǎn)投資仍將保持較快增長。 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 消費 價格 指數(shù) 廣州 市 城市 居民消費價格自 1 月起，逐漸回落平穩(wěn)，這說明通脹的壓力 得到緩和，經(jīng)濟運行狀況良好。 圖 3 消費價格指數(shù) 人口 環(huán)境 2021 年末，全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人（ 2021 年），市區(qū)常住人口 萬人（ 2021 年），戶籍人口 萬人（ 2021 年） 全市 常住人口密度 (戶籍統(tǒng)計 ) 人 /平方公里；全市戶籍人口密度 (戶籍統(tǒng)計 ) 1040 人 /平方公里。 截止 2021 年底，廣州市 60 歲以上的老年人口達到 萬，占全市總?cè)丝诘?％。其中舊城區(qū)的老年人口比例最高，已超過 18％，而預測到 2030年廣州老年人口將超過 200 萬。 文化環(huán)境 廣州城在老城與新城異步發(fā)展時，出現(xiàn)兩種小區(qū)文化，為地道的老城文化與新城文化。老城文化典型如西關文化、飲茶文化等文化；新城文化則體現(xiàn)為都市文化。老城居民生活悠然自在、無所拘束，通常可見居民身穿睡衣、腳穿拖鞋去逛街。而 新城人們生活急速，在新城區(qū)只見人人穿著西裝，穿梭于高樓大廈之間。 建筑文化主要是嶺南文化為主，隨著外來人口的增加，世界視野的開闊，建筑文化越來越豐富。 3 區(qū)域環(huán)境研究 規(guī)劃 政策 《 20212020 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，未來十年，廣州將以舊城區(qū)主中心，番禺、南沙、花都等為六個副中心，眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)形成的“雁陣式”發(fā)展組團，構建大廣州的發(fā)展態(tài)勢。 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 小結： 規(guī)劃確定番禺作 為 廣州市的副中心 ， 市政府也 將會加大番禺的投資力度，也將有更充足的資金進行基建的繼續(xù)完善和投資環(huán)境的進一步提升。 大學城圈 官洲島： 大學 城研發(fā)中心小谷圍島的北面、與其僅一水之隔的是面積 方公里的官洲島。按照相關規(guī)劃，廣州市政府計劃總投資 20 億元，把它打造成“國際生物島”，成為未來廣州市的國際化生物技術研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)基地。正是有了這么高的規(guī)劃定位，又具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，官洲島已被納入“廣州大學城圈”，它將成為今后大學城的研發(fā)中心。 洛溪島：大學城生活區(qū)小谷圍島的西岸就是近年來蓬勃發(fā)展的洛溪島。據(jù)介紹，目前洛溪島上樓盤林立，并具備了一定的生活服務配套設施，因此，潘安 1表示，今后洛溪島將為解決大學城的城市服務設施出一份力，“大學城里生活、工作的人可以居住在洛溪島。” 小谷圍南岸地區(qū)：大學城二期工程 長洲島：大學城綜合服務區(qū)小谷圍島的東岸，是廣州市旅游業(yè)著名的“月亮工程”長洲島。潘安強調(diào)，長洲島與小谷圍島也是一河之隔，自然風光旖旎迷人，空氣質(zhì)量良好，民風質(zhì)樸純潔，歷史文化底蘊深厚，非常適合將其規(guī)劃成為廣州大學城的綜合服務區(qū)，成為廣州大學城名副其實的“后花園”，延續(xù)大學城的文化歷史服務功能。 小結： 隨著大學城圈的 設想逐步實現(xiàn) ，番禺大學城區(qū)域的地塊 價值將不斷提高；也從這些規(guī)劃可得知，大學城區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢將會更加明顯，也更適宜居住。 經(jīng)濟運行情況 生產(chǎn) 總值 1 潘安：原廣州市規(guī)劃局局長，任期時間為 2021 年 5 月 2021 年 9 月。 2021 年 8 月掛任河源市政府副市長。 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 4 0408 年番禺區(qū)生產(chǎn)總值 番禺區(qū)生產(chǎn)總值近年的整體趨勢是穩(wěn)步上升，增長率持續(xù)保持在 12%以上，增速較快，在未來較長一段時間內(nèi)，這個趨勢會保持不減。 全社會 固定資產(chǎn)投資 圖 5 0408 年番禺區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資 全社會固定資產(chǎn)投資中，由于大學城影響， 0405年社會固定資產(chǎn)投資大量增加，近年來固定資產(chǎn)投資總量逐步上升，一是受亞運場館的建設，二是番禺做為副中心， 政府投資基建設施的力度加大，也帶動了 民間資本的流動。 總體上看，番禺發(fā)展基礎良好，現(xiàn)處于發(fā)展的中前期，有未來較長一段時間內(nèi)，全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升的趨勢會保持不變。 房地產(chǎn) 交易情況 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 6 0609 年番禺區(qū)商品房登記交易面積及均價 注： 0608年為全年累計平均價， 09 年為 18月份累計平均價 從上圖中，可以看到均價從 0609 年走勢， 08 年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折， 0608 年是價升量跌， 0809 年是價跌量升，交易 量 出現(xiàn)好轉(zhuǎn) ，也說明房地產(chǎn)交易市場有 回 暖跡象 。 競爭對手信息 地塊 性質(zhì) 開發(fā)商 面積 (平