【正文】 369 套 ] 綠 化 率： % 容 積 率： 開盤時(shí)間 :2021 年 9月 入住時(shí)間： 2021 年 1月 、 2021 年 4月 地中海印象（錦繡銀灣二期） 均 價(jià)： 12021 元 /平方米 供 貨 量： 1221 套 綠 化 率： % 容 積 率： 開盤時(shí)間： 最后一期： 2021 年 5 月 1 日；“地中海印象”： 2021 年 10 月 入住時(shí)間： 最后一期： 2021 年 7 月 31 日前；“地中海印象”： 2021 年 9月 其他潛在競爭樓盤分析 地塊 性質(zhì) 開發(fā)商 面積 (平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價(jià) （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 方圓地產(chǎn) 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房 地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 從上表中，我們可以知道大學(xué)城地塊中，目前有 6塊地用于住宅，對項(xiàng)目的影響最直接。 6 消費(fèi)者需求調(diào)研 此部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為搜房網(wǎng) 09 年購房意向調(diào)查， 故數(shù)據(jù)時(shí)效性較好，可信度較高，可做為 數(shù)據(jù)分析 的依據(jù)。具體的排列在圖 13 中可以看出。 老年 中年 青年 高收入 + ++ ++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 中等收入 + +++ ++++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 + + + 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 低收入 + + 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵 沿線工作 市場定位 客戶群定位 項(xiàng)目定位分為兩個(gè)目的，一個(gè)是針對自住，一個(gè)是針對投資。 表格 10 不可預(yù)見費(fèi) 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6 公建配套設(shè)施費(fèi) 7 開發(fā)期間稅費(fèi) 8 不可預(yù)見費(fèi) 合計(jì) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 開發(fā)費(fèi)用 項(xiàng)目銷售收入： 萬元 管理費(fèi)用： 萬元。 銷售收入預(yù)計(jì)： 萬元，詳見下表： 表格 18 銷售收入測算表 年份 項(xiàng)目 銷售比例 銷售均價(jià) （住宅： 元 /平方米；車位： 元 /個(gè)） 銷售數(shù)量 （住宅：平方米；車位：個(gè)） 建設(shè)經(jīng)營期（年）單位：萬元 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 第二年 上半年 小高層 9000 車位 100000 41 410 第二年 下半年 小高層 9500 車位 100000 41 410 第三年 上半年 小高層 11000 車位 100000 41 410 第三年 下半年 小高層 12021 9639 車位 100000 41 410 合計(jì) 萬元 10049 經(jīng)營稅費(fèi)： 萬元，詳見下表 表格 19 經(jīng)營稅費(fèi) 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 金額（萬 元） 1 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 銷 售收入 *% 營業(yè)稅 銷售收入 * 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 * 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 * 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷售收入 *% 印花稅 銷售收入 *% 交易服務(wù)費(fèi) 銷售收入 * 2 土地增值稅 銷售收入 * 3 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 * 合計(jì) 大學(xué) 城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 項(xiàng)目可運(yùn)用資金情況如下表： 表格 20 項(xiàng)目可運(yùn)用資金表 (單位：萬元） 序號 時(shí)間 第一年 第二年 第三年 項(xiàng)目 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附 加 0 3 土地增值稅 0 4 所得稅 0 5 項(xiàng)目可運(yùn)用資金（ 1234） 0 10 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià) 與不確定性分析 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià) 損益 表 與靜態(tài)盈利能力 全部投資的所得稅后投資利潤率＝（稅后利潤 /總成本費(fèi)用） *100%＝ % 全部投資的所得稅前投資利潤率＝（利潤總額 /總成本費(fèi)用） *100%＝ % 按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率 10%的水平相比較，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力是相當(dāng)可觀的。 表格 7 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 序號 項(xiàng)目 工程 量（㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡） 金額（萬元） 1 供水 35251 20 2 供電 35251 60 3 綠化工程 35251 100 4 道路工程 35251 50 5 煤氣 35251 13 6 其他 35251 35 合計(jì) 278 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 公共配套設(shè)施費(fèi)： 萬元，詳見表格 8。而該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為 3072 元 /平方米，相對大學(xué)城地塊的總體地價(jià)均值更有優(yōu)勢，而且區(qū)域市場房價(jià)的偏高，所以在價(jià)格的定位上有更多的選擇余地，這也為我們市場選擇提供更大的空間。 圖 20 購房者能承受的房屋單價(jià) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 21 購房者能承受的總價(jià) 被調(diào)查的人群中，能承受的總價(jià)區(qū)間在 50 萬以下占 %， 5080 萬元占%， 80100 萬以上為 %， 100150 萬的占了 %，能承受 150 萬以上總價(jià)的急劇減少，也從側(cè)面說明明 150 萬是比較敏感的線。 房價(jià)逐步上漲。 2. 生活配套略有不足 3. 小兒教育設(shè)施相對落后 4. 位于十字路口 機(jī)會(huì) (O)： 1. 大學(xué)城圈的逐步形成 2. 新規(guī)劃中番禺區(qū)做為廣州副中心之一 3. 亞運(yùn)比賽賽場 4. 短期內(nèi)穩(wěn)定的從寬的貨幣政策 5. 稅收的優(yōu)惠 so 戰(zhàn)略（增長性戰(zhàn)略） 1. 打好地塊 升值牌，做好完美 配 套 的 前 景 宣 傳（ S1 O13） 2. 利用 貨幣政策優(yōu)惠，減少自我資金的投入 wo 戰(zhàn)略（扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略） 威脅 (T)： 1. 競爭對手多而實(shí)力強(qiáng) 2. 大學(xué)城住宅的逐步發(fā)展，大量人流將降低交通優(yōu)勢。 c) 社會(huì)治安好： 附近有小谷圍派出所，而大學(xué)城人口構(gòu)成特殊，以大學(xué)生為主，從而提升治安的良好級別。對外交通主要通過南部快速干線、京珠高速公路、 2條地鐵線以及3條過江隧道，以實(shí)現(xiàn)大學(xué)城便捷的對外交通聯(lián)系。按照相關(guān)規(guī)劃，廣州市政府計(jì)劃總投資 20 億元，把它打造成“國際生物島”，成為未來廣州市的國際化生物技術(shù)研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)基地。其中，基本建設(shè)和更新改造投資快速增長，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，完成投資 億元，下降 %。 2021年 5月 12日 從 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 分點(diǎn)。 《房地產(chǎn)投資分析》課程 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)題目 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 學(xué) 院 商學(xué)院 專 業(yè) 工程管理 班 級 06 投資與造價(jià) 學(xué) 號 XXXXXXXX 學(xué)生姓名 林超華 指導(dǎo)教師 X X 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 目錄 1 項(xiàng)目概述 ................................................................................................................... 4 2 宏觀環(huán)境研究 ............................................................................................................ 4 政策環(huán)境 ..................................................................................................... 4 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ..................................................................................................... 3 人口環(huán)境 ..................................................................................................... 4 文化環(huán)境 ..................................................................................................... 4 3 區(qū)域環(huán)境研究 ............................................................................................................ 4 規(guī)劃政策 ..................................................................................................... 4 大學(xué)城圈 ..................................................................................................... 5 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 .............................................................................................. 5 人口情況 ..................................................................................................... 8 基礎(chǔ)設(shè)施 ..................................................................................................... 8 4 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 ..................................................................................................... 8 優(yōu)勢 (S) ...................................................................................................... 9 劣勢 (W) ...................................................................................................... 9 機(jī)會(huì) (O) ...........................................................................................