【導讀】《房地產(chǎn)投資分析》課程設(shè)計。設(shè)計題目大學城DS0801地塊項目。班級06投資與造價。大學城DS0801地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究林超華XXXXXXX

　　

【正文】 35251 50 5 煤氣 35251 13 6 其他 35251 35 合計 278 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 公共配套設(shè)施費： 萬元，詳見表格 8。 表格 8 公共設(shè)施配套費估算 序號 項目 工程量（㎡ ) 單價 (元 /㎡） 金額（萬元） 1 社區(qū)文化中心 街道星光老人之家 400 1000 40 2 社區(qū)老人之家 170 1000 17 3 其他會所設(shè)施用房 1060 1000 106 4 垃圾集中站 80 300 5 業(yè)主委員會 80 600 合計 1790 3900 開發(fā)期間稅費： 萬元，詳見表格 9。 表格 9 開發(fā)期間費 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費 基建投資額 * 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 建安工程費 * 3 供電用電負荷費 住宅免收 4 預算定額管理費 建安工程費 * 5 建設(shè)工程招標活動基金 中標價 * 6 工程建設(shè)監(jiān)理費 建安工程費 * 7 其他稅費 建安工程費 * 合計 不可預見費： 萬元，詳見表格 10。 注：不可預見費＝（ 1+2+3+4+5+6+7） * ＝（ 11115+0+++++） *＝ 萬元。 表格 10 不可預見費 序號 項目 金額（萬元） 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補償費 3 前期工程費 4 建安工程費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 6 公建配套設(shè)施費 7 開發(fā)期間稅費 8 不可預見費 合計 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 開發(fā)費用 項目銷售收入： 萬元 管理費用： 萬元。 管理費用 =銷售收入 *= 萬元。 銷售費用： 萬元，詳見表格 3。 表格 11 銷售費用 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 廣告宣傳及市場推廣費 銷售收入 * 銷售代理費 銷售收入 * 其他銷售費用 銷售收入 * 合計 財務費用： 萬元，詳 見還本付息表。 總成本費用估算： 萬元，詳見表格 4。 總成本費用＝開發(fā)成本 +開發(fā)費用＝ +＝ 萬元 表格 12 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算匯總表 內(nèi)容 計算依據(jù) 合價（萬元） 成本單價（元 /平方米） 項目 小高層 車位 （一）開發(fā)成本 以下 18 項之和 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補償費 3 前期工程費 4 建安工程費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 6 公建配套設(shè)施費 7 開發(fā)期間稅費 8 不可預見費 17項之各的 (二）開發(fā)費用 以下 13 項之和 1 管理費用 （一） * 2 銷售費用 銷售收入 * 3 財務費用 詳見“貸款還本付息表” （三）合計 項目進度計劃 大學城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 大學 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 資金籌措、投資計劃及借款利息 投資計劃與資金籌措表 資金籌措，自有資金、借款與銷售收入再投入占總成本比例大約為： %，%， %。 詳細投資計劃表及投資計劃及資金籌措表見表格 13 和表格 14： 表格 13 詳細投資計劃表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 一 開發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補償費 前期工程費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公建配套設(shè)施費 開發(fā)期間稅費 不可預見費 二 開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務費用 合計 合計（不含財務費用） 表格 14 投資計劃及資金籌措表（單位：萬元） 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 建設(shè) 投資 大學 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 投資計劃及資金籌措表（單位：萬元） 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 建設(shè)期利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 貸款本金的償還及利息支付 還本付息采用等額還本，利息照付方式； 分三期進行借款，分別是 2021 年下半年借 1000 萬元、 2021 年上半年 2021萬元和下半年 1000 萬元款， 2021 年年底還清所有貸款。 銀行貸款利率（年）： % 銀行貸款利率（半年）： % 借款總額： 4000 萬元 利息總額： 萬元 表格 15 還本付息表 (單位：萬元） 序號 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 貸款 年初借款累計 本年借款 本年應計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 貸款 年初借款累計 本年借款 本年應計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 大學 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 還本付息表 (單位：萬元） 序號 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 第三筆貸款 年初借款累計 本年借款 1000 本年應計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 借款匯總 年初借款累計 本年借款 本年應計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 2 借款還本付息的資金來源 投資回收 銷售收入預測 銷售最低價 用成本法計算銷售最低價，考慮 10%的利潤。 住宅部分最低價： 元 /平方米 最低價 =小高層成本單價 *(1+)= 元 /平方米 車位部分最低價： 元 /平方米 最低價 =車位 成本單價 *面積 /車位數(shù) *（ 1+） = 元 /平方米 大學 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 銷售最高價 住宅最高價 圖 25 樓盤價格對比 注： 最高最低價都為 09年數(shù)據(jù) 花季華庭及會展世界城最低價均為毛坯房交樓，天安菁華公寓為毛坯房交樓 羅馬家園與會展世界城已經(jīng)處于開發(fā)后期，各方面的條件都相當成熟，這兩個的價格做為本項目未來發(fā)展的參考價；花季華庭周邊配套比較完善，與本項目有較大的可比性， 12021 是花季華庭后期 價格，做為期中發(fā)展目標參考價；天安菁華公寓，由于周邊配套缺乏，價格偏低，可以做為開盤初期，成本價外的最低價參考價。 項目一期最高價定位于 12021 元 /平方米，項目二期最高價定位于 15000 元 /平方米。 車位最高價 車位最高價 ： 15 萬 /個 ， 由于番禺區(qū)內(nèi)車位的價格數(shù)據(jù)欠缺，故而放寬到廣州市，車位的價格以 8~15 萬 /個為主，故而取最 15 萬做為參考價。 銷售單價 住宅銷售單價 表格 16 住宅部分 開發(fā)一期 最低 元 /平方米 最高 12021 元 /平 方米 開發(fā)二期 最低 元 /平方米 最高 15000 元 /平方米 大學 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 根據(jù)上表，住宅銷售單價預定為： 表格 17 一期 均價 9250 元 /平方米 二期 均價 11500 元 /平方米 車位銷售單價預定為： 10 萬 /個 。 銷售收入預計： 萬元，詳見下表： 表格 18 銷售收入測算表 年份 項目 銷售比例 銷售均價 （住宅： 元 /平方米；車位： 元 /個） 銷售數(shù)量 （住宅：平方米；車位：個） 建設(shè)經(jīng)營期（年）單位：萬元 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 第二年 上半年 小高層 9000 車位 100000 41 410 第二年 下半年 小高層 9500 車位 100000 41 410 第三年 上半年 小高層 11000 車位 100000 41 410 第三年 下半年 小高層 12021 9639 車位 100000 41 410 合計 萬元 10049 經(jīng)營稅費： 萬元，詳見下表 表格 19 經(jīng)營稅費 序號 類別 計算依據(jù) 金額（萬 元） 1 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費 銷 售收入 *% 營業(yè)稅 銷售收入 * 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 * 教育費附加 營業(yè)稅 * 防洪工程維護費 銷售收入 *% 印花稅 銷售收入 *% 交易服務費 銷售收入 * 2 土地增值稅 銷售收入 * 3 企業(yè)所得稅 應納稅所得額 * 合計 大學 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 項目可運用資金情況如下表： 表格 20 項目可運用資金表 (單位：萬元） 序號 時間 第一年 第二年 第三年 項目 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附 加 0 3 土地增值稅 0 4 所得稅 0 5 項目可運用資金（ 1234） 0 10 項目的財務評價 與不確定性分析 項目的財務評價 損益 表 與靜態(tài)盈利能力 全部投資的所得稅后投資利潤率＝（稅后利潤 /總成本費用） *100%＝ % 全部投資的所得稅前投資利潤率＝（利潤總額 /總成本費用） *100%＝ % 按房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率 10%的水平相比較，本項目的靜態(tài)盈利能力是相當可觀的。 表格 21 損益表（單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期