【正文】 不做為主要參考數(shù)據(jù)。說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主力構(gòu)成為年輕與中年兩部分人。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 15 購(gòu)房者家庭成員人數(shù) 家庭成員人數(shù)呈中間高兩端低分布， 3 口之家占了被調(diào)查人數(shù)的 %，而兩口之家和四口之家分別為 %和 %。 圖 16 購(gòu)房者個(gè)人年收入 被調(diào)查人數(shù)中，個(gè) 人年 收入以 510萬(wàn)元為主，占了總數(shù)的 %，其次是35 萬(wàn) %和 1020萬(wàn)占了 %， 20萬(wàn)以上也占了 %。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 功能偏好 圖 18 購(gòu)房者關(guān)注的戶型 房型和與個(gè)人收入和成員人數(shù)的分布相似，以三居室和二居室的為主，兩者占了 %。 圖 20 購(gòu)房者能承受的房屋單價(jià) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 21 購(gòu)房者能承受的總價(jià) 被調(diào)查的人群中，能承受的總價(jià)區(qū)間在 50 萬(wàn)以下占 %， 5080 萬(wàn)元占%， 80100 萬(wàn)以上為 %， 100150 萬(wàn)的占了 %，能承受 150 萬(wàn)以上總價(jià)的急劇減少，也從側(cè)面說(shuō)明明 150 萬(wàn)是比較敏感的線。 圖 23 購(gòu)房者對(duì)房的裝修要求 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 被調(diào)查的人群中， 87%要求有裝修，其中 %要求簡(jiǎn)單裝修， %要求精裝修，只有 %要求毛坯房，說(shuō)明購(gòu)房者較希望交房后則可入住，可以省去裝修的麻煩。具體的排列在圖 13 中可以看出。 消費(fèi)能力上， 消費(fèi)者能承受的房?jī)r(jià)的水平低于市場(chǎng)價(jià)格，說(shuō)明消費(fèi)能力偏低，也可以說(shuō)是房?jī)r(jià)偏高。 房?jī)r(jià)、區(qū)位、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)及實(shí)力與配套設(shè)施 排在優(yōu)先考慮因素前 4位，故而在價(jià)格定位與策略上可以考慮低開(kāi)高走，區(qū)位的不足以開(kāi)發(fā)商的實(shí)力（廣物地產(chǎn)）和周邊較完善的配套進(jìn)行淡化和彌補(bǔ)。 要求裝修，故而在裝修方面，可以選擇精裝修，迎合買(mǎi)家需求的同時(shí)，也減少二次施工。從訪談中可以了解到，大家對(duì)于大學(xué)城的升值空間還是相當(dāng)看好的，故而項(xiàng)目也會(huì)吸引一部分投資者進(jìn)行投資。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 7 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與市場(chǎng)定位 市場(chǎng)細(xì)分 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與消費(fèi)者的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身區(qū)位的特點(diǎn)，故而將收入、年齡與是否在島內(nèi)或地鐵沿線工作為重要指標(biāo)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。而該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為 3072 元 /平方米，相對(duì)大學(xué)城地塊的總體地價(jià)均值更有優(yōu)勢(shì)，而且區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)的偏高，所以在價(jià)格的定位上有更多的選擇余地，這也為我們市場(chǎng)選擇提供更大的空間。在江景湖景為開(kāi)發(fā)高檔住宅的今天，我們的項(xiàng)目顯然不太適合爭(zhēng)奪高端市場(chǎng)，但由于大學(xué)城住 宅開(kāi)發(fā)的先行隊(duì)列之一，適合以中端市場(chǎng)的定位試水。 老年 中年 青年 高收入 + ++ ++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 中等收入 + +++ ++++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 + + + 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 低收入 + + 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵 沿線工作 市場(chǎng)定位 客戶群定位 項(xiàng)目定位分為兩個(gè)目的，一個(gè)是針對(duì)自住，一個(gè)是針對(duì)投資。 理由： 客源 主要 來(lái)自： ， ， 資型人士 ， ； a) 島內(nèi)工作的人群以教師和商業(yè)區(qū)工作人群為主，而大學(xué)城各高校都反映老師與學(xué)生的交流少得可憐，也已經(jīng)有不少老師在大學(xué)城周邊板塊上置業(yè)； b) 島內(nèi)目前有四個(gè)大型的商業(yè)區(qū)，而在商業(yè)區(qū)內(nèi)工作的個(gè)體戶，除去經(jīng)營(yíng) 前景未明的商戶選擇在保留村租房居住外，但經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定的商戶亦不在少數(shù)，他們也會(huì)有在大學(xué)城置業(yè)的訴求； c) 項(xiàng)目在地鐵四號(hào)線附近，這對(duì)在天河中心等地鐵沿線工作，而又難以承受市中心天價(jià)的房?jī)r(jià)的，大學(xué)城的環(huán)境與氛圍無(wú)疑也會(huì)有一定的吸引力。 產(chǎn)品 定位 概念定位 項(xiàng)目位于文化之城 —— 大學(xué)城之中，大學(xué)城集中了省內(nèi)著名院校，莘莘學(xué)子十多萬(wàn)，文化氛圍濃厚，陽(yáng)光氣息突出。按此概念，我們?cè)陧?xiàng)目中將注重藝術(shù)的體現(xiàn)，無(wú)論是從樓盤(pán)環(huán)境的布局設(shè)置和戶型的設(shè)計(jì)，都注重時(shí)尚的創(chuàng)意和藝術(shù)的營(yíng)造，如書(shū)房式衛(wèi)生間、音樂(lè)飯廳等等時(shí)尚的設(shè)計(jì)。（初步設(shè)想項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售） 一期： 900010000 元 /平方 二期：待定。 表格 5 前期工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) * 2 項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) * 3 地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi) 建安工程費(fèi) * 4 三通一平費(fèi) 每平方 80 元算 合計(jì) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表格 6。 表格 7 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 工程 量（㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡） 金額（萬(wàn)元） 1 供水 35251 20 2 供電 35251 60 3 綠化工程 35251 100 4 道路工程 35251 50 5 煤氣 35251 13 6 其他 35251 35 合計(jì) 278 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 公共配套設(shè)施費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表格 8。 表格 9 開(kāi)發(fā)期間費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基建投資額 * 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) * 3 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅免收 4 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) * 5 建設(shè)工程招標(biāo)活動(dòng)基金 中標(biāo)價(jià) * 6 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) * 7 其他稅費(fèi) 建安工程費(fèi) * 合計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表格 10。 表格 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6 公建配套設(shè)施費(fèi) 7 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用： 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售費(fèi)用： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表格 3。 總成本費(fèi)用估算： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)表格 4。 詳細(xì)投資計(jì)劃表及投資計(jì)劃及資金籌措表見(jiàn)表格 13 和表格 14： 表格 13 詳細(xì)投資計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 一 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 合計(jì)（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 表格 14 投資計(jì)劃及資金籌措表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 建設(shè) 投資 大學(xué) 城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 投資計(jì)劃及資金籌措表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 建設(shè)期利息 流動(dòng)資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷(xiāo)售收入再投入 貸款本金的償還及利息支付 還本付息采用等額還本，利息照付方式； 分三期進(jìn)行借款，分別是 2021 年下半年借 1000 萬(wàn)元、 2021 年上半年 2021萬(wàn)元和下半年 1000 萬(wàn)元款， 2021 年年底還清所有貸款。 住宅部分最低價(jià)： 元 /平方米 最低價(jià) =小高層成本單價(jià) *(1+)= 元 /平方米 車(chē)位部分最低價(jià)： 元 /平方米 最低價(jià) =車(chē)位 成本單價(jià) *面積 /車(chē)位數(shù) *（ 1+） = 元 /平方米 大學(xué) 城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 銷(xiāo)售最高價(jià) 住宅最高價(jià) 圖 25 樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比 注： 最高最低價(jià)都為 09年數(shù)據(jù) 花季華庭及會(huì)展世界城最低價(jià)均為毛坯房交樓，天安菁華公寓為毛坯房交樓 羅馬家園與會(huì)展世界城已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)后期，各方面的條件都相當(dāng)成熟，這兩個(gè)的價(jià)格做為本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的參考價(jià)；花季華庭周邊配套比較完善，與本項(xiàng)目有較大的可比性， 12021 是花季華庭后期 價(jià)格，做為期中發(fā)展目標(biāo)參考價(jià)；天安菁華公寓，由于周邊配套缺乏，價(jià)格偏低，可以做為開(kāi)盤(pán)初期，成本價(jià)外的最低價(jià)參考價(jià)。 車(chē)位最高價(jià) 車(chē)位最高價(jià) ： 15 萬(wàn) /個(gè) ， 由于番禺區(qū)內(nèi)車(chē)位的價(jià)格數(shù)據(jù)欠缺，故而放寬到廣州市，車(chē)位的價(jià)格以 8~15 萬(wàn) /個(gè)為主，故而取最 15 萬(wàn)做為參考價(jià)。 銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表： 表格 18 銷(xiāo)售收入測(cè)算表 年份 項(xiàng)目 銷(xiāo)售比例 銷(xiāo)售均價(jià) （住宅： 元 /平方米；車(chē)位： 元 /個(gè)） 銷(xiāo)售數(shù)量 （住宅：平方米；車(chē)位：個(gè)） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）單位：萬(wàn)元 第一年 第二年 第三年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 第二年 上半年 小高層 9000 車(chē)位 100000 41 410 第二年 下半年 小高層 9500 車(chē)位 100000 41 410 第三年 上半年 小高層 11000 車(chē)位 100000 41 410 第三年 下半年 小高層 12021 9639 車(chē)位 100000 41 410 合計(jì) 萬(wàn)元 10049 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表 表格 19 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 序號(hào) 類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn) 元） 1 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 銷(xiāo) 售收入 *% 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 * 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 * 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 * 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 *% 印花稅 銷(xiāo)售收入 *% 交易服務(wù)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 * 2 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 * 3 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額 * 合計(jì) 大學(xué) 城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 項(xiàng)目可運(yùn)用資金情況如下表： 表格 20 項(xiàng)目可運(yùn)用資金表 (單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 時(shí)間 第一年 第二年 第三年 項(xiàng)目 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 銷(xiāo)售收入 0 2 銷(xiāo)售稅金及附 加 0 3 土地增值稅 0 4 所得稅 0 5 項(xiàng)目可運(yùn)用資金（ 1234） 0 10 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 與不確定性分析 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 損益 表 與靜態(tài)盈利能力 全部投資的所得稅后投資利潤(rùn)率＝（稅后利潤(rùn) /總成本費(fèi)用） *100%＝ % 全部投資的所得稅前投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用） *100%＝ % 按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率 10%的水平相比較，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力是相當(dāng)