【正文】 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 銷(xiāo)售最高價(jià) 住宅最高價(jià) 圖 25 樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比 注： 最高最低價(jià)都為 09年數(shù)據(jù) 花季華庭及會(huì)展世界城最低價(jià)均為毛坯房交樓，天安菁華公寓為毛坯房交樓 羅馬家園與會(huì)展世界城已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)后期，各方面的條件都相當(dāng)成熟，這兩個(gè)的價(jià)格做為本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的參考價(jià)；花季華庭周邊配套比較完善，與本項(xiàng)目有較大的可比性， 12021 是花季華庭后期 價(jià)格，做為期中發(fā)展目標(biāo)參考價(jià)；天安菁華公寓，由于周邊配套缺乏，價(jià)格偏低，可以做為開(kāi)盤(pán)初期，成本價(jià)外的最低價(jià)參考價(jià)。 表格 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6 公建配套設(shè)施費(fèi) 7 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用： 萬(wàn)元。（初步設(shè)想項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售） 一期： 900010000 元 /平方 二期：待定。 老年 中年 青年 高收入 + ++ ++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 中等收入 + +++ ++++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 + + + 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 低收入 + + 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵 沿線工作 市場(chǎng)定位 客戶群定位 項(xiàng)目定位分為兩個(gè)目的，一個(gè)是針對(duì)自住，一個(gè)是針對(duì)投資。從訪談中可以了解到，大家對(duì)于大學(xué)城的升值空間還是相當(dāng)看好的，故而項(xiàng)目也會(huì)吸引一部分投資者進(jìn)行投資。具體的排列在圖 13 中可以看出。 圖 16 購(gòu)房者個(gè)人年收入 被調(diào)查人數(shù)中，個(gè) 人年 收入以 510萬(wàn)元為主，占了總數(shù)的 %，其次是35 萬(wàn) %和 1020萬(wàn)占了 %， 20萬(wàn)以上也占了 %。 6 消費(fèi)者需求調(diào)研 此部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源為搜房網(wǎng) 09 年購(gòu)房意向調(diào)查， 故數(shù)據(jù)時(shí)效性較好，可信度較高，可做為 數(shù)據(jù)分析 的依據(jù)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析總結(jié) 而在眾多對(duì)手中，有這樣的一些特點(diǎn)： 社區(qū)氣氛濃厚。 供 貨 量： 188 套 綠 化 率： 30% 容 積 率： 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021 年 4 月 28 日 入住時(shí)間： 2021 年 9 月 星河灣 6 號(hào) 圖 11 星河灣 6 號(hào)位置 建筑面積： 1205300 平方米 均 價(jià)： 15000 元 /㎡ （望園林單位均價(jià) 15000 元 /㎡，望 江單位均價(jià) 20210 元 /㎡） 裝修狀況： 精裝修 戶型產(chǎn)品： 大戶型為主，戶型面積從 245 平方米 — 475平方米，帶 6500 元 /大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 平方豪華裝 供 貨 量： 共 514 套 [已售 :145 套 /未售 :369 套 ] 綠 化 率： % 容 積 率： 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 :2021 年 9月 入住時(shí)間： 2021 年 1月 、 2021 年 4月 地中海印象（錦繡銀灣二期） 均 價(jià)： 12021 元 /平方米 供 貨 量： 1221 套 綠 化 率： % 容 積 率： 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 最后一期： 2021 年 5 月 1 日；“地中海印象”： 2021 年 10 月 入住時(shí)間： 最后一期： 2021 年 7 月 31 日前；“地中海印象”： 2021 年 9月 其他潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 地塊 性質(zhì) 開(kāi)發(fā)商 面積 (平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價(jià) （元 /平方米） DS1604 二類(lèi)居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 方圓地產(chǎn) 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房 地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類(lèi)居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 從上表中，我們可以知道大學(xué)城地塊中，目前有 6塊地用于住宅，對(duì)項(xiàng)目的影響最直接。 b) 大學(xué)城住宅的逐步發(fā)展，大量人流將降低交通優(yōu)勢(shì)。 c) 小兒教育設(shè)施相對(duì)落后： 小學(xué)只有穗石小學(xué)，幼兒園也位于各保留村，相對(duì)廣州市區(qū)的小兒教育較為落后。離項(xiàng)目東南約一千米處有嶺南特色的嶺南印象園，還有繞島而行的珠江。 醫(yī)療衛(wèi)生方面，規(guī)劃建設(shè) 1 所廣州大學(xué)城醫(yī)院和 10 所大學(xué)衛(wèi)生所。 房地產(chǎn) 交易情況 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 6 0609 年番禺區(qū)商品房登記交易面積及均價(jià) 注： 0608年為全年累計(jì)平均價(jià)， 09 年為 18月份累計(jì)平均價(jià) 從上圖中，可以看到均價(jià)從 0609 年走勢(shì)， 08 年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折， 0608 年是價(jià)升量跌， 0809 年是價(jià)跌量升，交易 量 出現(xiàn)好轉(zhuǎn) ，也說(shuō)明房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有 回 暖跡象 ?！? 小谷圍南岸地區(qū)：大學(xué)城二期工程 長(zhǎng)洲島：大學(xué)城綜合服務(wù)區(qū)小谷圍島的東岸，是廣州市旅游業(yè)著名的“月亮工程”長(zhǎng)洲島。 建筑文化主要是嶺南文化為主，隨著外來(lái)人口的增加，世界視野的開(kāi)闊，建筑文化越來(lái)越豐富。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 消費(fèi) 價(jià)格 指數(shù) 廣州 市 城市 居民消費(fèi)價(jià)格自 1 月起，逐漸回落平穩(wěn)，這說(shuō)明通脹的壓力 得到緩和，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好。 小結(jié)： 2021 年，國(guó)家 3次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。 小結(jié)： 2021 年， 財(cái)政政策 從上半年的穩(wěn)健財(cái)政政策，在年底轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財(cái)政政策 。 從 2021年 10月 15日起下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 2 宏觀環(huán)境研究 政策環(huán)境 財(cái)政 政策 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2021年 12月 22日 從 2021年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2021年 9月 15日 從 2021年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 分點(diǎn) 從 2021年 9月 25日起，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1 個(gè)百分點(diǎn)。， 6 年來(lái)的首次降息及之后的幾次下調(diào)，都 顯示央行寬松的財(cái)政政策的大方向 ，也說(shuō)明房地產(chǎn)的融資難度將降低 。 降低小戶型首次購(gòu)房 契稅 ，對(duì)小戶 型的普通住宅的銷(xiāo)售的促進(jìn)作用；而購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅，對(duì)所有戶型都起到正面的影響。 圖 3 消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 人口 環(huán)境 2021 年末，全市常住人口 萬(wàn)人，戶籍人口 萬(wàn)人（ 2021 年），市區(qū)常住人口 萬(wàn)人（ 2021 年），戶籍人口 萬(wàn)人（ 2021 年） 全市 常住人口密度 (戶籍統(tǒng)計(jì) ) 人 /平方公里；全市戶籍人口密度 (戶籍統(tǒng)計(jì) ) 1040 人 /平方公里。 3 區(qū)域環(huán)境研究 規(guī)劃 政策 《 20212020 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，未來(lái)十年，廣州將以舊城區(qū)主中心，番禺、南沙、花都等為六個(gè)副中心，眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)形成的“雁陣式”發(fā)展組團(tuán)，構(gòu)建大廣州的發(fā)展態(tài)勢(shì)。潘安強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)洲島與小谷圍島也是一河之隔，自然風(fēng)光旖旎迷人，空氣質(zhì)量良好，民風(fēng)質(zhì)樸純潔，歷史文化底蘊(yùn)深厚，非常適合將其規(guī)劃成為廣州大學(xué)城的綜合服務(wù)區(qū)，成為廣州大學(xué)城名副其實(shí)的“后花園”，延續(xù)大學(xué)城的文化歷史服務(wù)功能。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息 地塊 性質(zhì) 開(kāi)發(fā)商 面積 (平 方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價(jià) （元 /平方米） DS1604 二類(lèi)居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 廣州凌輝 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類(lèi)居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要以城建和尚泰，他們開(kāi)發(fā)的住宅將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成影響，但城建四塊地樓面地價(jià)高，定位不可能低，尚泰與本項(xiàng)目的樓面地價(jià)較低，有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，在定位上也有更大的選擇空間。體育設(shè)施方面，規(guī)劃建設(shè) 22個(gè)體育場(chǎng)館（公共區(qū)體育場(chǎng) 1 個(gè)、體育館 1 個(gè)，各大學(xué)內(nèi)部體育場(chǎng) 12個(gè)、體育館 8個(gè)）。 地塊周?chē)慕煌l件 地鐵四號(hào)線：四通八達(dá) 大學(xué)城 1 線：外語(yǔ)學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 大學(xué)城 2 線：華工大總站 =大學(xué)城 (廣中醫(yī) )總站 大學(xué)城 3 線：廣東藥學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 381A,382B,382,387 等多條島內(nèi)線，方便穿梭大學(xué)城內(nèi)各處 公共配套設(shè)施： 10分鐘步行就能到的綜合商業(yè)南區(qū)，有宏城超市及各種娛樂(lè)、飲食。 d) 位于十字路口：靠近公路，一是 嘈雜；二是 風(fēng)水學(xué)上有十字路口對(duì)沖，傷財(cái)之說(shuō)，廣州人信風(fēng)水的不為少數(shù)。 c) 購(gòu)房者多持觀望態(tài)度 ： 雖然經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、 貨幣 政策有刺 激作用，但從房地產(chǎn)這兩年振蕩中， 投資客 受 的打擊較大，購(gòu)房者 也會(huì)捂緊口袋過(guò)危機(jī)，若非剛性需求，也會(huì)謹(jǐn)重考慮。參考他們的樓面地價(jià)，可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，城建地產(chǎn)拿的幾塊地對(duì)于我們項(xiàng)目有正面作用，因?yàn)樗苯犹岣吡舜髮W(xué)城地塊房?jī)r(jià)。大都是一期開(kāi)發(fā)完畢，現(xiàn)在進(jìn)行第二期或三期的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)累積了一定的人氣。 購(gòu)房計(jì)劃 圖 12 購(gòu)房計(jì)劃 明年之前打算購(gòu)房的比例占了調(diào)查人數(shù)的 %。 購(gòu)房目的 圖 17 購(gòu)房的主要目的 購(gòu)房目的中主要以解決基本居住需求為主，占了總數(shù)的 %；其次是改善居住條件，占了 %；以投資為目的的占 %。 消費(fèi)者分析總結(jié) 需求上， 市場(chǎng)是以三居室的中戶型和二居室的中小戶型需求為主，而四居室中大戶型和一居室小戶型市場(chǎng)需求相對(duì)較少 。但由于主要目的出于自住，而在政策市的房地產(chǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)較難預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)較大，故而不 用過(guò)多考慮投資者的行為。 自?。褐饕鎸?duì)島內(nèi)上班的老師與商業(yè)區(qū)商戶、地鐵沿線工作人群、 自由職大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 業(yè)者 投資：面對(duì)廣州市有閑錢(qián)又看好大學(xué)城升值潛力的人群。 8 項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)據(jù) 根據(jù) STP 中的產(chǎn)品定位建議，項(xiàng)目的產(chǎn)品主要指標(biāo)如下： 戶型比例分配 表格 1 比例 面積（㎡ ) 一居室 10% 4060 二居室 60% 70100 三居室 30% 120150 建筑面積分配情況 表格 2 項(xiàng)目 建筑面積 （㎡） 層數(shù) 每層建筑面積（㎡） 棟數(shù) 住宅樓 （減去架空層一半面積） 33201 357 6 公共配套設(shè)施 1710 3 570 1 公共配套設(shè)施（垃圾集中站） 80 1 80 1 地下車(chē)庫(kù) 2050 1 2050 1 合計(jì) 37041 表格 3 項(xiàng)目 面積（平方米） 總占地面積 11875 占地面積 小高層 2142 公共配套 650 建筑面積 小高層（含架空層） 33201 公共配套 1790 地下車(chē)庫(kù) 2050 總建筑面積 37041 可銷(xiāo)售面積 小高層 （不含架空層） 32130 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表格 4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 300 戶 占地總面積 11875 ㎡ 總建筑面積 37041 ㎡ 住宅總建筑面積 32130 ㎡ 架空總面積 1071 ㎡ 公建總建筑面積