【正文】 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 銷售最高價 住宅最高價 圖 25 樓盤價格對比 注： 最高最低價都為 09年數(shù)據(jù) 花季華庭及會展世界城最低價均為毛坯房交樓，天安菁華公寓為毛坯房交樓 羅馬家園與會展世界城已經(jīng)處于開發(fā)后期，各方面的條件都相當成熟，這兩個的價格做為本項目未來發(fā)展的參考價；花季華庭周邊配套比較完善，與本項目有較大的可比性， 12021 是花季華庭后期 價格，做為期中發(fā)展目標參考價；天安菁華公寓，由于周邊配套缺乏，價格偏低，可以做為開盤初期，成本價外的最低價參考價。 表格 10 不可預(yù)見費 序號 項目 金額（萬元） 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補償費 3 前期工程費 4 建安工程費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 6 公建配套設(shè)施費 7 開發(fā)期間稅費 8 不可預(yù)見費 合計 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 開發(fā)費用 項目銷售收入： 萬元 管理費用： 萬元。（初步設(shè)想項目分兩期開發(fā)銷售） 一期： 900010000 元 /平方 二期：待定。 老年 中年 青年 高收入 + ++ ++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 中等收入 + +++ ++++ 島內(nèi)或地鐵沿線工作 + + + 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 低收入 + + 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵 沿線工作 市場定位 客戶群定位 項目定位分為兩個目的，一個是針對自住，一個是針對投資。從訪談中可以了解到，大家對于大學(xué)城的升值空間還是相當看好的，故而項目也會吸引一部分投資者進行投資。具體的排列在圖 13 中可以看出。 圖 16 購房者個人年收入 被調(diào)查人數(shù)中，個 人年 收入以 510萬元為主，占了總數(shù)的 %，其次是35 萬 %和 1020萬占了 %， 20萬以上也占了 %。 6 消費者需求調(diào)研 此部分數(shù)據(jù)來源為搜房網(wǎng) 09 年購房意向調(diào)查， 故數(shù)據(jù)時效性較好，可信度較高，可做為 數(shù)據(jù)分析 的依據(jù)。 項目競爭樓盤分析總結(jié) 而在眾多對手中，有這樣的一些特點： 社區(qū)氣氛濃厚。 供 貨 量： 188 套 綠 化 率： 30% 容 積 率： 開盤時間： 2021 年 4 月 28 日 入住時間： 2021 年 9 月 星河灣 6 號 圖 11 星河灣 6 號位置 建筑面積： 1205300 平方米 均 價： 15000 元 /㎡ （望園林單位均價 15000 元 /㎡，望 江單位均價 20210 元 /㎡） 裝修狀況： 精裝修 戶型產(chǎn)品： 大戶型為主，戶型面積從 245 平方米 — 475平方米，帶 6500 元 /大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 平方豪華裝 供 貨 量： 共 514 套 [已售 :145 套 /未售 :369 套 ] 綠 化 率： % 容 積 率： 開盤時間 :2021 年 9月 入住時間： 2021 年 1月 、 2021 年 4月 地中海印象（錦繡銀灣二期） 均 價： 12021 元 /平方米 供 貨 量： 1221 套 綠 化 率： % 容 積 率： 開盤時間： 最后一期： 2021 年 5 月 1 日；“地中海印象”： 2021 年 10 月 入住時間： 最后一期： 2021 年 7 月 31 日前；“地中海印象”： 2021 年 9月 其他潛在競爭樓盤分析 地塊 性質(zhì) 開發(fā)商 面積 (平方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價 （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 方圓地產(chǎn) 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房 地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 從上表中，我們可以知道大學(xué)城地塊中，目前有 6塊地用于住宅，對項目的影響最直接。 b) 大學(xué)城住宅的逐步發(fā)展，大量人流將降低交通優(yōu)勢。 c) 小兒教育設(shè)施相對落后： 小學(xué)只有穗石小學(xué)，幼兒園也位于各保留村，相對廣州市區(qū)的小兒教育較為落后。離項目東南約一千米處有嶺南特色的嶺南印象園，還有繞島而行的珠江。 醫(yī)療衛(wèi)生方面，規(guī)劃建設(shè) 1 所廣州大學(xué)城醫(yī)院和 10 所大學(xué)衛(wèi)生所。 房地產(chǎn) 交易情況 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 6 0609 年番禺區(qū)商品房登記交易面積及均價 注： 0608年為全年累計平均價， 09 年為 18月份累計平均價 從上圖中，可以看到均價從 0609 年走勢， 08 年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折， 0608 年是價升量跌， 0809 年是價跌量升，交易 量 出現(xiàn)好轉(zhuǎn) ，也說明房地產(chǎn)交易市場有 回 暖跡象 ?！? 小谷圍南岸地區(qū)：大學(xué)城二期工程 長洲島：大學(xué)城綜合服務(wù)區(qū)小谷圍島的東岸，是廣州市旅游業(yè)著名的“月亮工程”長洲島。 建筑文化主要是嶺南文化為主，隨著外來人口的增加，世界視野的開闊，建筑文化越來越豐富。 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 消費 價格 指數(shù) 廣州 市 城市 居民消費價格自 1 月起，逐漸回落平穩(wěn)，這說明通脹的壓力 得到緩和，經(jīng)濟運行狀況良好。 小結(jié)： 2021 年，國家 3次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。 小結(jié)： 2021 年， 財政政策 從上半年的穩(wěn)健財政政策，在年底轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財政政策 。 從 2021年 10月 15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。 2 宏觀環(huán)境研究 政策環(huán)境 財政 政策 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2021年 12月 22日 從 2021年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2021年 9月 15日 從 2021年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率 分點 從 2021年 9月 25日起，存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)1 個百分點。， 6 年來的首次降息及之后的幾次下調(diào)，都 顯示央行寬松的財政政策的大方向 ，也說明房地產(chǎn)的融資難度將降低 。 降低小戶型首次購房 契稅 ，對小戶 型的普通住宅的銷售的促進作用；而購買住房暫免征收印花稅，對所有戶型都起到正面的影響。 圖 3 消費價格指數(shù) 人口 環(huán)境 2021 年末，全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人（ 2021 年），市區(qū)常住人口 萬人（ 2021 年），戶籍人口 萬人（ 2021 年） 全市 常住人口密度 (戶籍統(tǒng)計 ) 人 /平方公里；全市戶籍人口密度 (戶籍統(tǒng)計 ) 1040 人 /平方公里。 3 區(qū)域環(huán)境研究 規(guī)劃 政策 《 20212020 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，未來十年，廣州將以舊城區(qū)主中心，番禺、南沙、花都等為六個副中心，眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)形成的“雁陣式”發(fā)展組團，構(gòu)建大廣州的發(fā)展態(tài)勢。潘安強調(diào)，長洲島與小谷圍島也是一河之隔，自然風(fēng)光旖旎迷人，空氣質(zhì)量良好，民風(fēng)質(zhì)樸純潔，歷史文化底蘊深厚，非常適合將其規(guī)劃成為廣州大學(xué)城的綜合服務(wù)區(qū)，成為廣州大學(xué)城名副其實的“后花園”，延續(xù)大學(xué)城的文化歷史服務(wù)功能。 競爭對手信息 地塊 性質(zhì) 開發(fā)商 面積 (平 方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價 （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 廣州凌輝 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 競爭對手主要以城建和尚泰，他們開發(fā)的住宅將會對本項目造成影響，但城建四塊地樓面地價高，定位不可能低，尚泰與本項目的樓面地價較低，有較大的競爭力，在定位上也有更大的選擇空間。體育設(shè)施方面，規(guī)劃建設(shè) 22個體育場館（公共區(qū)體育場 1 個、體育館 1 個，各大學(xué)內(nèi)部體育場 12個、體育館 8個）。 地塊周圍的交通條件 地鐵四號線：四通八達 大學(xué)城 1 線：外語學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 大學(xué)城 2 線：華工大總站 =大學(xué)城 (廣中醫(yī) )總站 大學(xué)城 3 線：廣東藥學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 381A,382B,382,387 等多條島內(nèi)線，方便穿梭大學(xué)城內(nèi)各處 公共配套設(shè)施： 10分鐘步行就能到的綜合商業(yè)南區(qū)，有宏城超市及各種娛樂、飲食。 d) 位于十字路口：靠近公路，一是 嘈雜；二是 風(fēng)水學(xué)上有十字路口對沖，傷財之說，廣州人信風(fēng)水的不為少數(shù)。 c) 購房者多持觀望態(tài)度 ： 雖然經(jīng)濟好轉(zhuǎn)、 貨幣 政策有刺 激作用，但從房地產(chǎn)這兩年振蕩中， 投資客 受 的打擊較大，購房者 也會捂緊口袋過危機，若非剛性需求，也會謹重考慮。參考他們的樓面地價，可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，城建地產(chǎn)拿的幾塊地對于我們項目有正面作用，因為他直接提高了大學(xué)城地塊房價。大都是一期開發(fā)完畢，現(xiàn)在進行第二期或三期的開發(fā)，已經(jīng)累積了一定的人氣。 購房計劃 圖 12 購房計劃 明年之前打算購房的比例占了調(diào)查人數(shù)的 %。 購房目的 圖 17 購房的主要目的 購房目的中主要以解決基本居住需求為主，占了總數(shù)的 %；其次是改善居住條件，占了 %；以投資為目的的占 %。 消費者分析總結(jié) 需求上， 市場是以三居室的中戶型和二居室的中小戶型需求為主，而四居室中大戶型和一居室小戶型市場需求相對較少 。但由于主要目的出于自住，而在政策市的房地產(chǎn)，未來房價的變動較難預(yù)測，風(fēng)險較大，故而不 用過多考慮投資者的行為。 自?。褐饕鎸u內(nèi)上班的老師與商業(yè)區(qū)商戶、地鐵沿線工作人群、 自由職大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 業(yè)者 投資：面對廣州市有閑錢又看好大學(xué)城升值潛力的人群。 8 項目的產(chǎn)品設(shè)計方案 項目產(chǎn)品數(shù)據(jù) 根據(jù) STP 中的產(chǎn)品定位建議，項目的產(chǎn)品主要指標如下： 戶型比例分配 表格 1 比例 面積（㎡ ) 一居室 10% 4060 二居室 60% 70100 三居室 30% 120150 建筑面積分配情況 表格 2 項目 建筑面積 （㎡） 層數(shù) 每層建筑面積（㎡） 棟數(shù) 住宅樓 （減去架空層一半面積） 33201 357 6 公共配套設(shè)施 1710 3 570 1 公共配套設(shè)施（垃圾集中站） 80 1 80 1 地下車庫 2050 1 2050 1 合計 37041 表格 3 項目 面積（平方米） 總占地面積 11875 占地面積 小高層 2142 公共配套 650 建筑面積 小高層（含架空層） 33201 公共配套 1790 地下車庫 2050 總建筑面積 37041 可銷售面積 小高層 （不含架空層） 32130 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 項目主要經(jīng)濟指標 表格 4 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 300 戶 占地總面積 11875 ㎡ 總建筑面積 37041 ㎡ 住宅總建筑面積 32130 ㎡ 架空總面積 1071 ㎡ 公建總建筑面積