【正文】 作 為國內(nèi)一線品牌開發(fā)商首次進入德陽市場，在面對眾多本地開發(fā)商的競爭局面下，保利地產(chǎn)強大的文化資源優(yōu)勢將為保利品牌在德陽的成功落地進而躍居市場領導者提供有利的保障 ，并為德陽樓市樹立一個新的標桿。 劣勢 ? 地塊 屬于新區(qū)， 周邊市政商業(yè)配套尚不完善。 此外，成 綿 樂城際快速鐵路的開工建設將大大縮短德陽到成都和綿陽的時間，因此地處成都和綿陽之間的德陽也吸引了輕軌沿線的一些投資客群。 地塊周邊主要項目情況 重點 項目基礎情況 項目名稱 占地 規(guī)模 總建面 總戶 數(shù) 建筑形態(tài) 主力戶型 區(qū)間 套型說明 萬興－旌城一品 29 萬㎡ 1623 17/21/23/32F 80140 2 室 2 廳～ 4室 2 廳 瑞琪曼國際社區(qū) 75 19 萬㎡ 1291 6+1/7+1/11/18/26F 80130 2 室 2 廳～ 3室 2 廳 山海天 57 17 萬㎡ 856 7+1/11+1/24/26F 115139 3 室 2 廳 華西希望城住宅 14 萬㎡ 1111 18F 66120 2 室 2 廳～ 3室 2 廳 華西希望城商業(yè) 20 萬㎡ 1424 17/22/24/26/31F 3752 單房 /1 室 1廳 北辰－觀山水 32 10 萬㎡ 730 28/22/25/27F 55140 1 室 1 廳 \2室 2 廳 \3 室2 廳 金湖名城 約 64 20 萬㎡ 1512 16— 33F 100 平米 3 室 2 廳 2衛(wèi)（ 1 間可變空間） 鑫沙時代 30 12 萬㎡ 1065 32/33F 3080 1室 \2室（居多） 佳益 區(qū)域商品住宅未來發(fā)展趨勢 根據(jù) 規(guī)劃 ， 德陽將建成 100 萬人口大市 ， 將成為成德綿經(jīng)濟帶 中一個重要的增長極，區(qū)域房地產(chǎn)市場將面臨全面的洗牌和提升。 德陽 工業(yè)基礎也雄厚，經(jīng)濟支撐力強。 2021 年受國家宏觀政策調(diào)控，市場觀望情緒濃厚，成交下滑較大。但是進入 2021 年， 一方面地震為德陽的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了 新的機遇，另外隨著政府扶持政策的生效以及經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好，德陽樓市的成交量 持續(xù) 回 升 ， 2021 年隨著地震移民減少，市場調(diào)控加強，市場成交有所回落。 商業(yè)環(huán)境 由于地處新區(qū)， 周邊商業(yè)配套 開發(fā)尚未啟動，區(qū)域內(nèi)目前尚無商業(yè)配套，商業(yè) 配套主要還是依靠老城區(qū)。 屬于德陽的城東新城，毗鄰奇家堰風景區(qū)。 德陽房地產(chǎn)開發(fā)水平較 GDP 發(fā)展相對滯后，目前市場銷售較熱，市場中高端物業(yè)出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)狀。是德陽未來城市擴張發(fā)展的區(qū)域。 由于項目規(guī)模巨大，總建面接近 280 萬平米，每年的消化量 在 40～50 萬平米左右，占到約德陽主城區(qū)（旌陽區(qū)）年銷售量的約 30%。 地塊所處區(qū)域周邊配套設施 交通 成綿高速 地塊內(nèi)部規(guī)劃道路 4 地塊緊臨成綿高速的德陽出入口，地塊內(nèi)部的一條主要規(guī)劃道路已經(jīng)通車。伴隨著市場經(jīng)濟體制的確立而崛起，在土地使用制度和住房制度 改革的推進下穩(wěn)步發(fā)展。 12 地震影響，投資額有所回落， 從 09 年 開始 ，市場迅速回升 ， 已經(jīng)大大超越了歷史最高的 07 年投資額 。 ， 2021 年成交 萬方，主要原因為國家宏觀政策調(diào)控打壓市場的影響。部分中高端物業(yè)的成交均價由 09 年初的 30004000 元 /平米拉升至 目前 的 50006000 元 /平米 ，漲幅達 35%。 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)多集中在 德陽老城區(qū)的文廟廣場核心圈 ， 目前已建成了洋洋百貨、洋洋百盛等兩大購物中心， 周邊仍以臨街底商為主。 “ 5 ? 區(qū)域周邊分布了 東汽 、 二重、東電等大型國有企業(yè) ，具有相當?shù)臐撛谫徺I力。 生態(tài)休閑： 項目地塊東靠東山，西鄰綿遠河， 生態(tài)資源優(yōu)勢明顯， 另外項目未來規(guī)劃了 五星級酒店、國際會議中心、 保利院線等 商務 休閑配套， 將彌補德陽缺乏高端商務 休閑配套 的空缺。 因此本項目要在預計的 56 年內(nèi)完成開發(fā)，必須在項目推出后占領德陽城區(qū)近 40%的 商品房 市場份額 。 ? 第四類客戶： 保利品牌的追隨者，保利作為國內(nèi) 一線品牌開發(fā)商的領頭羊，前期續(xù)集了 大量的品牌追隨客群， 該類客群 青睞和認同保利的開發(fā)模式以及開發(fā)產(chǎn)品。 16 四、項目價格建議 產(chǎn)品售價預測 低層住宅 部分 酒店等高端配套尚未呈現(xiàn)時的首期產(chǎn)品定價 綜合德陽目前的住宅市場，目前高端物業(yè) —— 低層住宅的供應基本空缺，市場現(xiàn)有的低層住宅產(chǎn)品開發(fā)較早，品質(zhì)較低，大多分 布于東山附近，價格基本就在 4000 元 /平米，于本案沒有參考價值。 本項目 符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址符合城市總體規(guī)劃，采取污染防治措施可使污染物達標排放，本項目周圍無大的環(huán)境制約因素 。本項目建設涉及 工程方面許多領域，這些不同知識的綜合利用有利于當?shù)毓芾碚哒{(diào)動各個部門和群體的人相互配合，統(tǒng)籌人力、物力和財力的使用，所有這些都將促進當?shù)亟?jīng)濟和社會管理水平的提高。 。但由于項目位于德陽市南部區(qū)域，目前經(jīng)濟還欠發(fā)達，地理位置偏僻，當?shù)鼐用竦纳鐣娨庾R較差，部分群眾不可避免將表現(xiàn)出 20