德陽xx國際城項目可行性研究報告(已改無錯字)
2023-04-08 03:55:11 本頁面
【正文】 定位， 考慮到景觀性和低密度、低容積率 等因素， 容積率暫按 2 估算， 地塊未來開發(fā)總體量預計 280 萬平米。 綜合保利的品牌以及項目的定位 以及目前德陽主城區(qū)市場容量， 預計 56 年的開發(fā)完畢 ， 本項目 年均消化體量 在 40～ 50 萬平米 。 德陽城區(qū)（旌陽區(qū)） 20212021年 商品房成交面積一覽表 時間 商品房成交面積（萬平米） 2021 62 2021 2021 14 數(shù)據(jù)來源：德陽 統(tǒng)計局 綜合德陽城區(qū) 062021 年的商品房成交面積來看 ，德陽城區(qū)年均消化體量在 90萬平米左右。 因此本項目要在預計的 56 年內(nèi)完成開發(fā)，必須在項目推出后占領德陽城區(qū)近 40%的 商品房 市場份額 。 產(chǎn)品類型定位 ? 第一階段 23 年 這一階段市場尚未發(fā)展成熟，配套尚不完善，主要完成酒店的引入，發(fā)展對配套和交通要求相對較低的高端低密度 低層住宅 產(chǎn)品。部分產(chǎn)品可依托 周邊經(jīng)濟 技術(shù)開發(fā) 區(qū) 的大中型企業(yè)的置業(yè)需求，推出一部分 多層、 小高層產(chǎn)品 ? 第二階段 35 年 在第一階段發(fā)展順利完成之后，項目品牌的市場認知度 提升 ，配套 相繼完善 ，再結(jié)合 德陽城市發(fā)展規(guī)劃推進 ， 成 綿峨城際鐵路的投入使用， 則可全面發(fā)展低層住宅 、 小高層 、洋房等多種產(chǎn)品 。 ? 第三階段 56 年 在 德陽承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基本完成以及百萬人口大市基本建成的利好下 ，在加上項目自身的規(guī)劃配套日趨成熟，此階段著眼于做足容積率，可著重發(fā)展高層電梯產(chǎn)品。 項目客群定位 ? 第一類客戶： 德陽 的 中 高端收入人群 ，該類客群 一 類是 以德陽境內(nèi)的國有大型企業(yè)的中高層管理人員以及技術(shù)人員為主 ，一類是德陽的政府、金融 經(jīng)濟實力雄厚 ，對 居住品質(zhì) 較為看重，看重本地生態(tài)資源以及高端配套。 ? 第二類客戶： 德陽周邊 區(qū)市縣 的中高 收入人群 ，該類客群一方面是看好 德陽 15 市的未來發(fā)展?jié)摿蚴乔嗖A成都的生活狀態(tài)。另一方面該類客群或有計劃在德陽 投資、發(fā)展。 ? 第三類客戶： 成綿峨城際鐵路建成帶來的 快速通道沿線的中高收入人群，該類客群 一方面是 依托城際快速通道由 成都溢出的追求高品質(zhì)居住環(huán)境，但經(jīng)濟實力有限的 置業(yè)客群 ，另一方面是看好城際鐵路建成后德陽未來發(fā)展?jié)摿Φ闹脴I(yè)客群。 ? 第四類客戶： 保利品牌的追隨者，保利作為國內(nèi) 一線品牌開發(fā)商的領頭羊，前期續(xù)集了 大量的品牌追隨客群， 該類客群 青睞和認同保利的開發(fā)模式以及開發(fā)產(chǎn)品。 產(chǎn)品戶型建議 第一階段： 根據(jù)產(chǎn)品的自身開發(fā)階段和市場類似產(chǎn)品的銷售情況，建議 12 年 內(nèi)開發(fā)以獨棟、雙拼 、聯(lián)排 等為主的高端低層低密度 低層住宅 ， 首期 在酒店尚未呈現(xiàn)的情況下， 推出面積較小 的 低層住宅 戶型，總價控制在 200 萬 左右 。這樣相對較低的總價一方面可以彌補區(qū)域配套不完善帶來的影響，另一方面還可以為后期聚集人氣。 第二階段： 在第一階段銷售順利完成之后，項目品牌的市場認知 度有了提升，配套 相繼完善， 也 可考慮推出一些面積較大的獨棟產(chǎn)品進行差異化。待市場完全成 熟以后，推出位置好、戶型好的大面積獨棟以及部分電梯產(chǎn)品。 電梯住宅方面，著眼于 德陽國有大型企業(yè)的 眾多員工 、 政府人員 以及城市擴張帶來的大量在此居住工作生活的人群。因此電梯產(chǎn)品的面積建議以 80130 平米為主的套二、套三居家戶型為主。配合 一 部分套一戶型，主要為 針對看好區(qū)域未來發(fā)展的投資置業(yè)需求 。 16 四、項目價格建議 產(chǎn)品售價預測 低層住宅 部分 酒店等高端配套尚未呈現(xiàn)時的首期產(chǎn)品定價 綜合德陽目前的住宅市場，目前高端物業(yè) —— 低層住宅的供應基本空缺，市場現(xiàn)有的低層住宅產(chǎn)品開發(fā)較早，品質(zhì)較低，大多分 布于東山附近，價格基本就在 4000 元 /平米，于本案沒有參考價值。按照目前區(qū)域市場中高端洋房、小高層住宅的價格一般集中在 45005000 元 /平米推導，區(qū)域高端低層住宅產(chǎn)品的價格按經(jīng)驗核算應該 在 10000 元 /平米左右。 高層部分 推出時間 ： 23 年后 采用 AHP 模型定價法，通過專家打分，得出決定住宅產(chǎn)品價值的各個因素在影響客戶決策時的具體權(quán)重，最終確定本項目的基本售價，同時結(jié)合房地產(chǎn)市場整體情況和宏觀經(jīng)濟形勢，最終確定項目銷售價格。本案選取的參照項目為目前市區(qū)在售的典型項目。 權(quán)重 定價因素 金湖 名城 1期 匯樂國際 1 期 明康 .華庭陽光 萬興 .魅力城 3 本案 % 區(qū)位認同 7 7 7 % 外部自然環(huán)境 7 6 7 7 8 % 交通狀況 8 8 8 % 周邊市政生活配套 8 7 7 8 7 % 小區(qū)環(huán)境配套 7 8 % 規(guī)劃布局 7 8 % 建筑設計 7 7 8 8 % 建筑配套 7 7 7 8 % 物業(yè)管理 7 7 7 7 8 % 品牌形象 7 7 8 / 17 均價 4500 4200 4200 4000 / 本案 4723 4761 4542 4096 4531 根據(jù) AHP 定價模型測算，本項目住宅整體清水房銷售均價為可以達到
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