德陽xx國際城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 米為主的套二、套三居家戶型為主。 五、項(xiàng)目 投資 分析 詳見 《成本分析匯總表》 序號 成本項(xiàng)目 總可售面積單方成本 總建筑面積單方成本 總成本（萬元） 合計(jì) 一 土地款 905 694 245,960 1 土地價(jià)格 871 668 236,500 國土出讓金 871 668 236,500 2 契稅 26 20 7,095 3 其它土地款 9 7 2,365 二 開發(fā)前期費(fèi) 117 90 31,876 1 勘察費(fèi) 7 5 1,771 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 91 70 24,793 3 委托費(fèi)用 7 5 1,771 4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 7 5 1,771 三 建筑安裝工程費(fèi) 2,379 1,824 646,204 1 土建部分工程費(fèi) 1,998 1,533 542,834 2 安裝工程 366 281 99,464 3 工程檢測費(fèi) 2 2 543 4 工程監(jiān)理費(fèi) 10 8 2,717 5 其它建筑安裝工程 2 2 646 四 紅線內(nèi)配套費(fèi) 431 330 117,005 五 政府收費(fèi) 117 90 31,876 1 市政配套費(fèi) 117 90 31,876 六 物業(yè)維修 基金 33 25 8,855 七 公建分?jǐn)? 114 88 31,099 18 八 不可預(yù)見費(fèi) 61 47 16,539 直接投資合計(jì) 4,570 3,505 1,241,415 九 營銷費(fèi)用 90 69 24,567 十 管理費(fèi)用 30 23 8,270 十一 財(cái)務(wù)費(fèi)用 123 94 33,449 十二 開發(fā)間接費(fèi)用 30 23 8,270 總投資合計(jì) 4,844 3,716 1,315,970 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 詳見下表 序號 科目 合計(jì) 一 總投資 1,315,970 直接投資 1,241,415 二 銷售收入 1,637,800 可售面積 2,700,872 預(yù)計(jì)售價(jià) 115200 三 營業(yè)稅及附加（ %） 92,208 四 土地增值稅 22,554 五 凈現(xiàn)金 207,068 六 固定資產(chǎn) 175,785 稅前利潤 382,853 七 稅前成本利潤率 % 八 稅前銷售利潤率 % 九 所得稅 79,767 十 稅后利潤 303,086 十一 稅后成本利潤率 % 十二 稅后銷售利潤率 % 十三 交稅合計(jì) 194,529 通 過以上的測算，我們可以看出，本項(xiàng)目稅前成本利潤率達(dá)到 %，稅后成本利潤率達(dá)到 %，項(xiàng)目的投資價(jià)值凸現(xiàn)，屬于優(yōu)良項(xiàng)目。項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)提供相當(dāng)數(shù)量的直接就業(yè)機(jī)會(huì)，也使人口的流動(dòng)性顯著增加。而項(xiàng)目的獨(dú)特性使項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，競爭壓力變小，風(fēng)險(xiǎn)小，是目前德陽少見的投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 九、結(jié)論 保利國際城項(xiàng)目 是打造德陽 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的示范性項(xiàng)目，是城南高新區(qū)建設(shè)的標(biāo)桿和典范，項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)是落實(shí)《德陽市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》、提升德陽市城南高新區(qū)發(fā)展水平、促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的需要，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要 ，落實(shí)國家增大基礎(chǔ)設(shè)施投資、拉動(dòng)內(nèi)需的需要，增加就業(yè)機(jī)會(huì)的需要。交通條件的改善，將有效改善交通條件和投資環(huán)境，加快土地等資源的開發(fā)。 權(quán)重 定價(jià)因素 金湖 名城 1期 匯樂國際 1 期 明康 .華庭陽光 萬興 .魅力城 3 本案 % 區(qū)位認(rèn)同 7 7 7 % 外部自然環(huán)境 7 6 7 7 8 % 交通狀況 8 8 8 % 周邊市政生活配套 8 7 7 8 7 % 小區(qū)環(huán)境配套 7 8 % 規(guī)劃布局 7 8 % 建筑設(shè)計(jì) 7 7 8 8 % 建筑配套 7 7 7 8 % 物業(yè)管理 7 7 7 7 8 % 品牌形象 7 7 8 / 17 均價(jià) 4500 4200 4200 4000 / 本案 4723 4761 4542 4096 4531 根據(jù) AHP 定價(jià)模型測算，本項(xiàng)目住宅整體清水房銷售均價(jià)為可以達(dá)到 4531元 /平方米的水平，此為體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的基準(zhǔn)價(jià)格。待市場完全成 熟以后，推出位置好、戶型好的大面積獨(dú)棟以及部分電梯產(chǎn)品。 項(xiàng)目客群定位 ? 第一類客戶： 德陽 的 中 高端收入人群 ，該類客群 一 類是 以德陽境內(nèi)的國有大型企業(yè)的中高層管理人員以及技術(shù)人員為主 ，一類是德陽的政府、金融 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ，對 居住品質(zhì) 較為看重，看重本地生態(tài)資源以及高端配套。 因此，項(xiàng)目 靠山臨河 的生態(tài)優(yōu)勢 、 五星級酒店及國 際會(huì)議中心、 豐富的產(chǎn)品形態(tài)以及保利品牌強(qiáng)勢導(dǎo)入 等 相結(jié)合，必將使本案成為 德陽濱水商務(wù)休閑區(qū) 。 ? 地塊河對面的水泥廠 嚴(yán)重影響了地塊的臨河景觀資源 。 三、項(xiàng)目定位分析 地塊優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 ? 位于德陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是未來城市擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域 ，發(fā)展前景廣闊。湖畔新城 20 17 萬㎡ 1400 28－ 40F 79－ 126m2 2 室 2 廳 凱麗景湖 120 30 萬㎡ 1800 2
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