德陽xx國際城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-01 03:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1569 32+1F 100/135/168 2 室變 3 室(主力 )\3 室\4 室 世紀(jì)美郡 20 6 萬㎡ 484 18F 6070 2 室，少量110 平米房源 筑境 100 40 8 萬㎡ 720 6+1/11/18F 69/85/90/101 1 室變 2 室/2 室 2 廳 /2室變 3 室 從典型樓盤的研究看，目前德陽市場(chǎng)的在售項(xiàng)目規(guī)模都比較小，均在 200畝以下，沒有超大型的樓盤；產(chǎn)品類型是以多層和高層為主，沒有在售 低層住宅項(xiàng)目；容積率一般在 3 左右；主力戶型面積主要 90140 的套三 ，其次是 6090平米的套二，很多項(xiàng)目都存在可變空間。 典型項(xiàng)目 價(jià)格情況及銷售進(jìn)度 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 目前均價(jià) （元 /平米） 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 銷售率 2021均銷售速度（套 /月） 金湖名城 2期 202132 5600 582 461 84％ 8 匯樂國際 2期 20211122 4300 430 115 48% 19 明康 .華庭陽光 2021118 5000 286 244 94％ 21 萬興 .旌城一品 2021423 5100 900 876 96％ 128 明源國際 2021328 5400 299 169 78％ 24 數(shù)據(jù)來源：德陽房管局備案 從銷售情況看，雖然 旌城一品、 金湖名城的價(jià)格是 較高 ，均價(jià)達(dá) 5400 元 /平米，但是該項(xiàng)目的銷售情況卻是最好的，月均去化量高達(dá) 233 套。總的來 看，德陽市場(chǎng)的目前品質(zhì)項(xiàng)目高層均價(jià)在 5000 元 /平米，市場(chǎng)整體需求旺盛，熱點(diǎn)項(xiàng)目的月均去化體量都在 100 套以上。 11 客群情況 目前德陽市場(chǎng)的購房群體主要由老城區(qū)的換房客群和周邊縣市的中高收入人群以及東汽、東電、二重等眾多國有大型企業(yè)的職工構(gòu)成，此外還包含少量本地以及成都、綿陽等地的投資者。 “ 5 12”地震后，以“東汽”為代表的部分綿竹、什邡等地的企業(yè)將廠區(qū)遷移至德陽，由此帶來了大量的外來人口。雖然“東汽”為這些遷入的員工也提高了部分職工住房，但量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，品質(zhì)也不高，因此這些新遷入的員工對(duì)商品住 宅有大量需求。 此外，成 綿 樂城際快速鐵路的開工建設(shè)將大大縮短德陽到成都和綿陽的時(shí)間，因此地處成都和綿陽之間的德陽也吸引了輕軌沿線的一些投資客群。 三、項(xiàng)目定位分析 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) ? 位于德陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是未來城市擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域 ，發(fā)展前景廣闊。 ? 區(qū)域交通便捷，臨近成綿高速、 成綿峨城際鐵路八角站等快速通道 。 ? 地塊內(nèi)規(guī)劃的 五 星級(jí)酒店、劇院， 彌補(bǔ)了德陽缺乏城市高端休閑配套的 空缺 。 ? 地塊西臨綿遠(yuǎn)河，東靠東山 ，生態(tài)資源豐富。 ? 區(qū)域周邊分布了 東汽 、 二重、東電等大型國有企業(yè) ，具有相當(dāng)?shù)臐撛谫徺I力。 ? 地塊用地范 圍面積約 3000 余畝 ，規(guī)模較大，有利于項(xiàng)目規(guī)模及整體價(jià)值提升。 12 ? 保利自身的品牌優(yōu)勢(shì) 和資源整合能力 。 劣勢(shì) ? 地塊 屬于新區(qū)， 周邊市政商業(yè)配套尚不完善。 ? 地塊河對(duì)面的水泥廠 嚴(yán)重影響了地塊的臨河景觀資源 。 機(jī)會(huì) ? 德陽 城市東移促使地塊區(qū)域的成熟度將不斷提升和完善 ? 德陽 未來城市擴(kuò)容帶來的房地產(chǎn)發(fā)展需求 ? 輕軌等快鐵建成將縮短成德綿經(jīng)濟(jì)帶的 時(shí)間距離， 將進(jìn)一步加快德陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同樣也會(huì)為德陽帶來更多的購房需求 威脅 ? 德陽的市場(chǎng)容量 有限為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來 威脅。 ? 德陽 部分 本地開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)較高， 并已樹立了較好的品牌形象， 對(duì)本項(xiàng)目也會(huì)形成較大的競(jìng)爭(zhēng) ? 整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的不確定性。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體定位 定位詮釋： 城市 副中心： 由 德陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)及配套 的逐步成熟 ， 加上保國際濱水休閑商務(wù)區(qū) 13 利自身規(guī)劃的 五 星級(jí)酒店、保利 院線 、購物中心 等 ， 未來多種業(yè)態(tài)共存、各項(xiàng)配套完善，該案已經(jīng)脫離普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的范疇，而 勢(shì)必成為 新興 城市副中心。 生態(tài)休閑： 項(xiàng)目地塊東靠東山，西鄰綿遠(yuǎn)河， 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)明顯， 另外項(xiàng)目未來規(guī)劃了 五星級(jí)酒店、國際會(huì)議中心、 保利院線等 商務(wù) 休閑配套， 將彌補(bǔ)德陽缺乏高端商務(wù) 休閑配套 的空缺。 新城 ： 地塊的超大規(guī)模決定了本項(xiàng)目在產(chǎn)品上的豐富性， 除住宅外，還將包括 五星級(jí)酒店 、院線、購物中心 等配套，而住宅也會(huì)遵循以 低層住宅 、 洋房、 小高層以及部分 高層電梯豪宅的產(chǎn)品發(fā)展總體思路。 保利本身的 文化資源優(yōu)勢(shì)為保利品牌的成功落地以及本項(xiàng)目的成功開發(fā) 提供了有利保障 。 保利 作 為國內(nèi)一線品牌開發(fā)商首次進(jìn)入德陽市場(chǎng)，在面對(duì)眾多本地開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)局面下，保利地產(chǎn)強(qiáng)大的文化資源優(yōu)勢(shì)將為保利品牌在德陽的成功落地進(jìn)而躍居市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者提供有利的保障 ，并為德陽樓市樹立一個(gè)新的標(biāo)桿。 因此，項(xiàng)目 靠山臨河 的生態(tài)優(yōu)勢(shì) 、 五星級(jí)酒店及國 際會(huì)議中心、 豐富的產(chǎn)品形態(tài)以及保利品牌強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入 等 相結(jié)合，必將使本案成為 德陽濱水商務(wù)休閑區(qū) 。 項(xiàng)目開發(fā) 節(jié)奏 測(cè)算 本地塊 建設(shè)用地 2150 畝，容積率≤ 2，綜合地塊
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