【文章內(nèi)容簡介】 科幻影視城、國際兒童游樂園、海上俱樂部、海上樂園： 各個場、館采取門票或會員卡制度。其中“世界文化藝術(shù)館”室外免費(fèi)參觀，室內(nèi)或當(dāng)舉辦各國文物、繪畫、工藝品 等巡展時，另行收取門票費(fèi)。要聘請文物鑒賞家、拍賣行家、工藝品制作專家等，不僅能鑒定文物及等級，進(jìn)行拍賣交易活動，還能創(chuàng)作、復(fù)制、仿制各種文物或工藝品，使這里成為世界藝術(shù)品展示的殿堂。 “世紀(jì)科幻影視城”有全套影視制作設(shè)備，除為文化城制作影視廣告片、錄制名人演唱會電視片（公開發(fā)行）外，還可承擔(dān)故事片、電視劇的編導(dǎo)、拍攝、制作任務(wù)和具有對外發(fā)行的職能。經(jīng)文化部批準(zhǔn)，將與珠江電影制片廠合作成立分廠，使影視城不僅成為驚心動魄、引人入勝的虛擬太空旅游城，也將成為進(jìn)軍影視界一支新秀。 “海上俱樂部”實(shí)行會員制，凡入會會 員交納 150萬元會費(fèi)為綠卡會員，可獲豪華游艇一艘、港澳長期有效通行證二個，可優(yōu)惠或免費(fèi)參加文化城各種娛樂健身活動，還可優(yōu)價購買“世界民族風(fēng)情別墅園”別墅一套。在保證業(yè)主使用的前提下，可以將游艇交由“海上游艇俱樂部”用于對外租賃，扣除部分保養(yǎng)維修等費(fèi)用外，租賃所得全部歸業(yè)主所有。交納 50萬元會費(fèi)為紅卡會員，除不能獲游艇外，其它優(yōu)惠或免費(fèi)享受的內(nèi)容與綠卡相同。 “海上樂園”將成為世界上最大的水上娛樂活動場所。娛樂項(xiàng)目多樣，可制定不同的經(jīng)營管理辦法。 絲綢之路商業(yè)大街、世界民族風(fēng)情別墅園： 主要用于出售，物業(yè)管理由 下屬專職管理公司負(fù)責(zé)。因每套別墅占地面積較大，將統(tǒng)一規(guī)劃和管理，將其改造成各種名貴花卉的種植園（面積可達(dá) 20萬平方米以上），產(chǎn)品（鮮花）統(tǒng)一銷售，銷售收入除支付園林工人工資和工具材料費(fèi)外，其利潤歸各業(yè)主所有，這樣即美化了居住環(huán)境，又可增加業(yè)主收入。業(yè)主所購別墅也可委托物業(yè)管理公司對外出租，收入歸業(yè)主所有。 管 理 “珠海國際文化城”因規(guī)模龐大、人員眾多、行業(yè)密集、業(yè)務(wù)紛繁，建立成套科學(xué)、嚴(yán)密、合理、高效的企業(yè)管理、運(yùn)行體系和機(jī)制，是規(guī)劃研究的重要課題。 管理出效益。不創(chuàng)立切合實(shí)際、行之有效的管理模式，再 好的項(xiàng)目即便是建立起來了，也會在市場競爭中跨下去。 經(jīng)工商部門批準(zhǔn)，裕卓集團(tuán)已注冊了“珠海國際文化城”全資子公司，對該公司將實(shí)行目標(biāo)計(jì)劃管理和集團(tuán)公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理聘任負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理任期一界三年，可續(xù)聘連任。 “目標(biāo)計(jì)劃”由集團(tuán)公司制定，分近期（如 1年）和遠(yuǎn)期（如 3年）二種。制定計(jì)劃必須實(shí)事求是、即是要有壓力，又要留有余地，具有前瞻性、可行性、調(diào)控性，有利于激發(fā)管理者和全體員工的積極性和創(chuàng)造性。 總經(jīng)理是實(shí)施“目標(biāo)計(jì)劃”的第一責(zé)任人，對集團(tuán)公司董事會負(fù)責(zé)，定期報(bào)告工作。 建立“總經(jīng)理工作委員會”，由總 經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，其成員有總經(jīng)濟(jì)師、總會計(jì)師、總工程師和各部行政主管等組成，各直屬分公司經(jīng)理在委員會舉行會議期間應(yīng)招列席會議。委員會是“作戰(zhàn)參謀部、專家咨詢部、工作參事部”的綜合體，是決策參謀機(jī)構(gòu)，而不是決策機(jī)構(gòu)，但重大決策及來自內(nèi)部和外部的人、財(cái)、物及信息流的處理，必須經(jīng)過該委員會討論并記錄在案。三總師及各行政主管對各項(xiàng)重大決策內(nèi)容，事先應(yīng)有充分調(diào)查和了解，對各種事物的處理應(yīng)提供各自主管的背景資料，形成若干個比較處理辦法。在聽取各種意見和建議后，最終決策由總經(jīng)理做出，并由總經(jīng)理承擔(dān)責(zé)任。 總經(jīng)理辦公室與各行政 主管、各分公司經(jīng)理直至各級經(jīng)營、財(cái)務(wù)、人事、工程、采購、及駐外機(jī)構(gòu)等職能部門進(jìn)行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行全面數(shù)字化管理。財(cái)務(wù)部門每天的綜合報(bào)表及資金運(yùn)行的分析報(bào)告，必須每日早上 8點(diǎn)之前交總經(jīng)理審閱。 總經(jīng)理工作委員會定期對下屬分公司或主要工作部門進(jìn)行工作檢查和巡視，召開現(xiàn)場辦公會?？偨?jīng)理有權(quán)改變分公司或各行政主管部門的決定（但應(yīng)盡可能事先進(jìn)行協(xié)商或通報(bào)），有權(quán)按規(guī)定對部門、個人給予獎勵、處罰直至免去其負(fù)責(zé)人的職務(wù)或開除等?？偨?jīng)理對突發(fā)性、緊急性事務(wù)采取“先斬后奏”的辦法處理，事后按程序向委員會通報(bào)和向集團(tuán)公司董事長 匯報(bào)。 總經(jīng)理在其職權(quán)范圍內(nèi)有人事任免權(quán)、財(cái)務(wù)審批權(quán)、對外業(yè)務(wù)拓展權(quán)等。但重要人事、財(cái)務(wù)及對外聯(lián)合、聯(lián)營、參股等必須以書面形式向集團(tuán)董事會做出詳細(xì)報(bào)告，并經(jīng)批準(zhǔn)后方能實(shí)施。董事會及董事長有權(quán)改變總經(jīng)理的決定。 建立“監(jiān)事會”，監(jiān)事會主席由集團(tuán)公司董事會任命，監(jiān)事會下設(shè)審計(jì)室、稽查室和投訴室等工作機(jī)構(gòu)。主席列席總經(jīng)理工作委員會會議，有發(fā)言權(quán)、建議權(quán)?！氨O(jiān)事會”屬集團(tuán)公司派出機(jī)構(gòu)，對集團(tuán)公司董事會負(fù)責(zé)，但不得干預(yù)總經(jīng)理及各行政部門、各分公司等的正常工作，每月應(yīng)向董事會提交經(jīng)營管理監(jiān)查報(bào)告和及時向總經(jīng)理通報(bào)經(jīng)營管 理的審計(jì)情 況?！氨O(jiān)事會”工作人員應(yīng)遵守保密工作守則。其工資福利待遇等，比該公司同類職務(wù)人員高 20%，由集團(tuán)公司支付。 以上管理程序賦予了總經(jīng)理很大的權(quán)限，以便于充分發(fā)揮其才能和執(zhí)行其職責(zé)。同時為避免個人決策失誤，設(shè)立由專家組成的工作委員會，協(xié)助總經(jīng)理開展工作。實(shí)行數(shù)字化管理，使工作一線作業(yè)情況即各級、各行、各業(yè)的工作運(yùn)行和經(jīng)營狀況，能及時反饋到總經(jīng)理辦公室，有利于總經(jīng)理全面掌握內(nèi)、外部各種動態(tài)信息，作出正確的判斷和決策。監(jiān)事會不僅起到監(jiān)督、考察的作用，也能從審計(jì)角度，從廣大員工或客戶、協(xié)作單位等投訴中，收集各種意見和建議，并向行政管理和決策部門提供有用的信息，有利于堵塞漏洞，健全制度，使各項(xiàng)經(jīng)營管理工作正常有序地開展。 （附管理系流圖） 九 效益預(yù)測篇 市場發(fā)展預(yù)測 談效益，必須先談市場。“預(yù)期旅游人數(shù)”（“人氣”）是衡量旅游項(xiàng)目可行性的重要參考依據(jù)之一。 珠海市 1998～ 2021年接待旅游總?cè)藬?shù)統(tǒng)計(jì)表 年 份 總 人 次 （萬） 比上年增長（ %） 其 中 境 內(nèi) 境 外 1998 1999 2021 上述統(tǒng)計(jì)資料表明，前來珠海市旅游的境內(nèi)外旅游總?cè)藬?shù)呈逐年上升的趨勢（特別是航展年份，旅游總?cè)藬?shù)增幅更大）?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映了現(xiàn)有旅游業(yè)發(fā)展的狀況。 資源決定市場。當(dāng)旅游資源發(fā)生重大變化時（如航展期），“人氣”指數(shù)也會隨之發(fā)生重大變化。 就珠海的環(huán)境與發(fā)展?fàn)顩r，有三個重要條件是預(yù)測未來旅游市場“衰旺”的重要因素：一是珠海市政府早已將發(fā)展旅游業(yè)作為城市發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，歷年來堅(jiān)持不懈地投入了大量人力、物力和財(cái)力，使珠海旅游產(chǎn)業(yè)從無到有、從小到大，逐漸形成規(guī)模，得到長足發(fā)展。如對自然資源的開發(fā)、環(huán)境的改造、酒店業(yè)、城市交通等設(shè)施的不斷完善，為旅游業(yè)的大發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)；二是緊靠澳門，澳門回歸后，作為最早創(chuàng)辦的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，對外交往更加便捷。隨著“京珠高速公路”通車，“京珠鐵路” 廣珠段建設(shè)也將在近幾年內(nèi)完成，加上良好的機(jī)場航空、航海碼頭設(shè)施，珠海已形成通向國內(nèi)外的立體交通網(wǎng)格局，奠定了珠海作為國際現(xiàn)代化開放都市的地位，這種地位將更加有利于珠海旅游業(yè)的發(fā)展；三是隨著珠三角及港、澳地區(qū)旅游業(yè)的不斷發(fā) 展，特別是香港“迪士尼樂園”的建成，將形成以“澳、珠、深、港”為主導(dǎo)的環(huán)珠江口旅游大市場，產(chǎn)生連環(huán)促進(jìn)效應(yīng)，使該地區(qū)旅游資源的開發(fā)利用、合理配置產(chǎn)生新的動力。 珠海具備發(fā)展旅游業(yè)的良好內(nèi)、外部條件，但珠海在今后數(shù)年內(nèi)必須抓住時機(jī)、爭為人先，建設(shè)規(guī)模更大、更加集中，更具特色的旅游項(xiàng)目，才能在國內(nèi)和國際旅游市場上贏得更多的“得分”。《珠海國際文化城》就是這樣的項(xiàng)目。只要項(xiàng)目好，市場一定大。 香港“迪士尼樂園”的立項(xiàng)建設(shè)說明了這一點(diǎn)，珠?！皣H文化城”也將證明這一點(diǎn)。 《珠海國際文化城》項(xiàng)目建成后，第 1年可吸引境內(nèi)外 游客約 600萬人次（相當(dāng)于 2000年珠海市接待旅游總?cè)藬?shù)的 70%），其中境內(nèi)約 480萬旅游人次，境外 120萬人次。每年按 8~12%遞增，到第 5年可達(dá) 878萬人次，其中境內(nèi)達(dá) 702萬人次，境外達(dá) 176萬人次； 5年后按 8~5%遞增， 10年后達(dá) 1208萬人次，其中境內(nèi)約 966萬人次，境外約 242萬人次。以后逐漸由快速增長期（年遞增 8~12%）進(jìn)入穩(wěn)定增長期（年遞增 5~3%）。與香港“迪士尼樂園”所作市場預(yù)測相比，珠海“國際文化城”年均接待旅游人次多于“迪士尼樂園”，原因一是內(nèi)地游客到珠海比到香港方便得多，也不需要 辦理出境審批手續(xù)；二是成本低得多，適應(yīng)國民收入的實(shí)際水平。 經(jīng)營收入預(yù)測 國際文化藝術(shù)廣場 經(jīng)營收入預(yù)測如下表： 開業(yè)后 年 次 文藝大廳 （萬人次 /年） 年遞增率 （ %） 門票單價 （元 /張） 票房收入 小計(jì)（億元） 其它娛樂（萬人次 /年） 門票單價 （元 /張） 票房收入 小計(jì)（億元） 合計(jì) （億元） 第 1年 0 130 60 第 2年 8 130 60 第 3年 10 130 60 第 4年 12 140 70 第 5年 10 140 70 第 6年 8 140 70 第 7年 8 150 80 第 8年 6 150 80 第 9年 6 150 80 第 10年 5 160 90 注： 其它娛樂指影視廳、曲藝廳等項(xiàng)目； “其它娛樂”年均人次按“文藝大廳”年均人次的 80%測算； 餐飲、購物等其它銷售收入未作測算。 年遞增率參照珠海市近幾年實(shí)際情況，并考慮了今后發(fā)展變化的因素，這種測算方法 較切合實(shí)際，因而是可行的。 國際名人大酒店經(jīng)營 收入預(yù)測： 按標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù) 4000間計(jì)算： 可接待旅客人次： 8000人次 /天 全年?duì)I業(yè)天數(shù)： 360天 全年住房率： 90% 全年接待旅客人次： 8000人次 /天 360天 90%=259萬人次 /年 預(yù)測經(jīng)營收入如下表： 年接待旅客人次 （萬 人） 人均消費(fèi)（元 /人） 銷售收入 （億元） 住宿 餐飲 其它 259 450 150 100 注：其它指在酒店內(nèi)娛樂、健身、購物等。 中華民族民俗館、世界文化藝術(shù)館、世界科幻影視城、國際兒童游樂 園，海上俱樂部、海上樂園 等經(jīng)營收入預(yù)測（各單項(xiàng)娛樂票房收入）如下表： 娛樂項(xiàng)目名稱 年均旅游人次 （萬 /年） 門 票 單 價 （元 /張） 合 計(jì) （萬元） 備 注 民族館 180 30 年均人次 =5000人 /天 360天 藝術(shù)館 108 15 年均人次 =3000人 /天360天 影視城 45 180 年均人次 =1500人 /天360天 兒童樂園 216 60 年均人次 =6000人 /天360天 海上俱樂部 36 100 年均人次 =1000人 /天360天 海上樂園 180 120 年均人次 =5000人 /天360天 總 計(jì) 759 (億元 ) 注：世界文化藝術(shù)館室內(nèi)收門票費(fèi)。當(dāng)舉行拍賣、交易或巡展活動時，門票略上升，這里亦忽略不計(jì)。 絲綢之路商業(yè)大街、世界民族風(fēng)情別墅園 等物業(yè)銷售收入如下表： 物業(yè)名稱 數(shù) 量 單 價 合 計(jì) （億元） 備 注 套 總面積 萬元 /套 元 /M2 商業(yè)大街 15萬 M2 5000 別墅園 300 600 總 計(jì) 物業(yè)管理 年收入： 物 業(yè) 名 稱 建 筑 面 積 （ M2） 年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 / M2） 小 計(jì) （萬元） 商業(yè)大街 15萬 36 別 墅 園 合 計(jì) 注： 參照珠海市目前同類物業(yè)管理收費(fèi)同標(biāo)準(zhǔn)：商鋪每月按 3元 / M2；別墅每月按 1.8元 / M2 計(jì)收。 上述收費(fèi)主要用于保安、環(huán)衛(wèi) 。物業(yè)維修未包括在內(nèi)，將由物業(yè)管理公司建立維修基金，專款專用。 豪華游艇出售（會員購買）收入 ： 100艘 150萬 /艘 = 上述銷售收入預(yù)測中各門票、物業(yè)（商業(yè)街、別墅等）單價均參照珠海地區(qū)目前同類行業(yè)的實(shí)際收費(fèi)情況，并結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)的水平而確定，還有一些經(jīng)營項(xiàng)目未作經(jīng)營收入測算，留有較大的余地（后面將會看到）。 經(jīng)營收入分三大類： 第一類經(jīng)常性經(jīng)營收入 國際文化藝術(shù)廣場票房收入： /年（注：前 5年平均值）； 國際名人大酒店經(jīng)營收入： /年； 中華民族民俗館等 6處票 房收入： /年； 物業(yè)管理收入： /年 合 計(jì)： 第二類一次性物業(yè)銷售收入： 絲綢之路商業(yè)大街、世界民族風(fēng)情別墅園物業(yè)銷售收入： 豪華游艇 100艘銷售收入： 合 計(jì)： 27億元 第三類附屬產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品經(jīng)營銷售收入：包括工藝紀(jì)念品、食品、餐飲、交通運(yùn)輸?shù)冉?jīng)營服務(wù)業(yè)。如果按前 5年年均 727萬旅游人次、每個旅客購買 50 元物品或用于其它消費(fèi)計(jì)算，年銷售收入可達(dá) 。說明這一市場潛力巨大，必須花大力氣進(jìn)行開發(fā)（本可行性研究 報(bào)告中，對第三類經(jīng)營即前面提出的“充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來的附加經(jīng)濟(jì)效益”的