【文章內(nèi)容簡介】 北區(qū)直到去年才出現(xiàn)乙級寫字樓項目小結分析：1）、重慶寫字樓近年來總體供應呈明顯放量的趨勢，預計未來供應量較更大2）、渝中區(qū)現(xiàn)在和未來都將是重慶市寫字樓供應量最為集中的一個區(qū)域，江北和南岸未來供應也將值得關注3）、重慶寫字樓總體品質(zhì)偏低，目前只有一個甲級寫字樓項目，這種狀況在未來3年得到改觀；未來甲級寫字樓供應仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸分別有一個甲級寫字樓項目4）、經(jīng)濟的快速增長和外資企業(yè)的不斷進駐，使得市場有限的高品質(zhì)寫字樓供給非常搶手，目前這部分寫字樓良好的租賃表現(xiàn)便可證明。（四）、重慶寫字樓市場需求研究寫字樓市場預測1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長，預計2008年將達到550萬人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務業(yè)服務業(yè)從業(yè)人員增長最快，其次是金融業(yè)、計算機服務和軟件業(yè)3） 、按照國家標準，重慶市服務行業(yè)2008年對于商務辦公面積的需求將達到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級以上金融機構，而其中的70%云集于某4） 、2088年統(tǒng)計市場存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應量較大，空置率依然維持在較高水平。渝中區(qū)對高檔寫字樓需求1）、商務氛圍濃厚項目所在地周邊商務樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府規(guī)劃的新金融街作為未來發(fā)展的向?qū)?，地區(qū)商務氛圍較好，已經(jīng)在市場上形成較好的口碑，為項目發(fā)展做出良好的鋪墊。2）、需求市場旺盛根據(jù)規(guī)劃，某商務區(qū)將打造成為中國“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導的總部經(jīng)濟策略將為本地區(qū)帶來大量高端商務樓的消費需求；而目前寫字樓市場的高端消費群始終沒有得到有效滿足。3）、缺乏高端項目現(xiàn)有寫字樓項目普通沒有達到國際公認的甲A標準，且部分物業(yè)硬件陳舊，品質(zhì)檔次低，具有地標性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣闊的市場發(fā)展前景。市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當季的吸納量和供應量沒有太強的相關性，原因是市場在消化之前的空置面積市場空置率1）、%，空置情況比較嚴重2）、甲級寫字樓大都會商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來供應集中投放市場，需要相當?shù)南瘯r間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未來較大的供應量，預計空置率還將維持在較高的水平 市場租金分析 1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實際上只有一個甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個市場水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個項目，不能代表市場整體水平6） 乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區(qū)大都會商廈成交價最高為137元，其他成交價在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心10） 乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個甲級寫字樓項目 ，%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平市場售價分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項目只租不售，沒有售價數(shù)據(jù)，我們分析了乙級寫字樓的售價2） 從2005—%，2008年二季度達到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項目案例分析【大都會商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標準層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標準層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應2） 寫字樓、商場、酒店綜合性項目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項目微觀區(qū)位一般，在某的地標性質(zhì)不明顯項目借鑒點1） 對品質(zhì)的堅持是大都會成功的關鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項目十余年來始終是某乃至重慶最好的寫字樓【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標準層建筑面積1500㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價11000/㎡車位數(shù)360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 渝中區(qū)乃至整個西部第一高樓，地標性建筑地位自2004年建成以來保持至今2） 物業(yè)一二層設輕軌出入口，交通便捷劣勢分析：1） 項目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致2） 寫字樓“外強中干”硬件條件未達到5A標準3） 由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項目借鑒點：1） 以地標性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強裙樓與寫字樓的聯(lián)動作用，互相提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價8700/㎡車位數(shù)450層高地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于某北側(cè)，緊鄰商務核心區(qū)2） 目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一3） 購物中心、五星級酒店的配套，提升的項目整體形象劣勢分析：1） 項目裙房商業(yè)經(jīng)營無序，沒有起到提高品質(zhì)的效果2） 項目缺乏吸引人的足夠亮點借鑒點：1） 注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶2） 是云渝中區(qū)檔次最接近大都會商廈的寫字樓4【未來國際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層749層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積700㎡平均單價7000/㎡車位數(shù)800層高地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 位于江北核心地段——觀音橋步行街2） 目前是整個江北地區(qū)最好的寫字樓之一3） 全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設計，為項目增色不少劣勢分析：1） 項目內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國際5A標準有一定距離2） 項目物業(yè)管理不善，對整體形象造成不良影響借鑒點：1） 注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個A級、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進行突破。（六）、寫字樓市場的機會點（代小結）通過對重慶市寫字樓市場深入研究，我們認為重慶現(xiàn)有寫字樓市場供應尚不能滿足城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，特別是高檔寫字樓產(chǎn)品，其市場缺口很大。本項目所在之某區(qū)域是全市商務企業(yè)的集中地，市場急需品質(zhì)高檔、具有地標性的辦公空間，這充分表明本項目發(fā)展高品質(zhì)寫字樓具備良好的市場機會。四、文化產(chǎn)業(yè)研究（一）、文化產(chǎn)業(yè)定義2004年國家統(tǒng)計局在與中宣部及國務院有關部門共同研究的基礎上，制定了《文化及相關產(chǎn)業(yè)分類》，從國家有關政策方針和課題組的研究宗旨出發(fā)，結合我國的實際情況，將文化及相關產(chǎn)業(yè)界定為——為社會公共提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務活動，以及與這些活動有關聯(lián)的活動聯(lián)合。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的定義是為社會公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和服務的活動，以及與這些活動有關聯(lián)的活動的集合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、社會繁榮的新產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細分市場類別（二）、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家相比中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，發(fā)展最好的北京市距國際發(fā)達城市仍有差距。1） 在英國、美國、日本等國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過GDP8%。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國市場中比例較小僅為3%2） 我國2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/43） 全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的國家，增長的速度更快，例如美國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增長速度達到14%，英國為12%國際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標志性建筑1）、紐約蘇荷區(qū)經(jīng)過50余年發(fā)展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術區(qū)、時尚區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)。目前蘇荷區(qū)主要由以上五部分功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。2） 、上海8號橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。八號橋上海時尚創(chuàng)意中心經(jīng)過兩年多的迅速發(fā)展，已成為上海著名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時尚類企業(yè)和機構，同時也帶動周邊區(qū)域整體發(fā)展。 252。 大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫展）252。 創(chuàng)意辦公（上海開發(fā)區(qū)協(xié)會、倫敦藝術大學上海辦事處）252。 商業(yè)活動（香奈兒男表發(fā)布會、寶馬汽車發(fā)布會等……）252。 娛樂總匯（潮流運動館等……）252。 配套餐飲（咖啡、餐廳）八號橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動為主，輔之以相關的餐飲娛樂配套功能。八號橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合發(fā)展，其中居住約占50%、產(chǎn)業(yè)占30%、商業(yè)占20%。3） 、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在媒體娛樂、如廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育為主。 同時以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動的數(shù)字媒體城將成為千禧城的中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，除了IT商務和研發(fā)區(qū)，還將融入商業(yè)、居住、酒店會展區(qū)。整個千禧城分為四大區(qū)：數(shù)字媒體城、生態(tài)居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規(guī)模比例為4：4：1：154） 東京六本木新城——總體規(guī)劃東京六本木新城——建筑設計特點外立面設計變化比較豐富，采用空間向上退臺方式露天廣場舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用 園林設計與藝術設計露天廣場東京六本木新城——產(chǎn)品組合東京六本木新城——動線規(guī)劃252。 不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內(nèi)設置扶梯到達購物中心各層252。 由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場東京六本木新城——運營管理252。 開業(yè)前預熱成功252。 全年的營銷推廣計劃252。 開展大手筆文化活動252。 與旅游業(yè)合作5） 北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場，是北京最大新生代書店“第三極書局”為旗艦店，集歡樂、圖書、教育、健體、旅游、商務為一體的大型“產(chǎn)權式”文化主題商場中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國范圍來看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對落后的地位。（三）、重慶文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著《重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃》出臺，政府明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在重慶國民經(jīng)濟中的重要地位。重慶市政府已將某定位為時尚文化消費圈，重點發(fā)展時尚消費創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。重慶市政府重點建設的11個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（1）、視美動漫基地（2）、天?。ㄆ矫婷襟w）動漫基地（3）、軟件設計創(chuàng)意園（4）、文化（傳媒）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（5）、大足石刻影視旅游文化區(qū)（6）、出版?zhèn)髅絼?chuàng)意中心（7）、凱恩國際家居名都（8）、黃桷坪藝術街（9）、時尚文化消費圈（10）、江北嘴現(xiàn)代文化體驗區(qū)（11）、磁器口、洪崖洞、巴國城民俗文化體驗區(qū)渝中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈的概述1）、【CBD規(guī)劃】根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來5年某將成為一個占地面積約7萬平方米、總規(guī)模將達到90萬平方米的金融核心區(qū)。2）、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氛圍已相當成熟，成為重慶市的標志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時尚元素和氛圍還不十分充足。3）、【某創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)】某優(yōu)良的資源環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢、強大消費能力都為發(fā)展時尚消費創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎。（四）、小結文化產(chǎn)業(yè)要想成功運營，其中政府支持是前提，高消費人群是基礎，商業(yè)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)是可持續(xù)發(fā)展的關鍵。創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)杜絕孤立單一，規(guī)劃上需突出多功能復合，圍繞核心產(chǎn)業(yè)區(qū)應形成具有會展、酒店、居住、文化娛樂等各項功能的、集現(xiàn)代服務業(yè)集中展示和經(jīng)濟文化交流于一體的城市功能區(qū)域。第四章 地址選擇及建設條件一、地址選擇（一）選擇原則應符合重慶市城市建設總體規(guī)劃要求；具有主體工程和環(huán)境工程建設的足夠場地，又有發(fā)展余地；交通條件良好；有利于環(huán)境保護，減少對生態(tài)和環(huán)境的影響；能滿足項目建設期中原材料、能源等供應，保證項目正