【正文】 ，緊隨時(shí)代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無(wú)我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。（六）、對(duì)項(xiàng)目法人實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，對(duì)有功人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，因人為失誤給項(xiàng)目造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)追究法律責(zé)任。（二）、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購(gòu)等活動(dòng)的招投標(biāo)工作按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的規(guī)定辦理。公司資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，管理力量較強(qiáng)。公司自1997年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，累計(jì)開(kāi)發(fā)近100萬(wàn)平方米。 某物業(yè)發(fā)展有限公司成立于1996年，注冊(cè)資本800萬(wàn)元，是國(guó)家二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。項(xiàng)目總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后，貨幣凈利潤(rùn)總額【2462】萬(wàn)元，投資回收期【】年，借款償還期【】年，投資利潤(rùn)率【】%，投資利稅率【】%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【 】%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值【3295】萬(wàn)元。二、業(yè)主簡(jiǎn)介項(xiàng)目業(yè)主：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)名稱(chēng)：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊(cè)資金：800萬(wàn)元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【 】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)，能吃苦耐勞，遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營(yíng)，社會(huì)信譽(yù)良好。目前，某公司正準(zhǔn)備進(jìn)行增資擴(kuò)股，并將更名為：重慶某投資發(fā)展有限公司。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）、該項(xiàng)目所用土地的土地使用證、用地紅線(xiàn)圖；（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（四）、項(xiàng)目編制所簽訂的咨詢(xún)合同。（三）、項(xiàng)目在建設(shè)期間至少有一名企業(yè)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)。六、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注（一建筑指標(biāo)1總用地面積m23194 2建筑占地面積m23總建筑面積m2其中商業(yè)用房m2辦公寫(xiě)字樓面積m2地下建筑面積m2 （二總投資萬(wàn)元21085（三融資方案萬(wàn)元21085其中業(yè)主自籌萬(wàn)元9085 銀行貸款萬(wàn)元12000 （四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元32953投資利潤(rùn)率%4投資利稅率%5投資回收期年6借款償還期年7盈虧平衡點(diǎn)%七、簡(jiǎn)要結(jié)論“重慶時(shí)尚文化城”項(xiàng)目已列入重慶市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)符合我國(guó)加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性一、項(xiàng)目建設(shè)背景重慶直轄市位于我國(guó)中、西部結(jié)合帶，處于長(zhǎng)江上游三峽庫(kù)區(qū)及四川盆地東南部，轄43個(gè)區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬(wàn)，是我國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心、交通樞紐。重慶主城區(qū)近年來(lái)增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶成為直轄市以來(lái)，重點(diǎn)培育汽車(chē)摩托車(chē)、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國(guó)五大汽車(chē)生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）、本項(xiàng)目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對(duì)重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。因此，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實(shí)可行的。首先，重慶GDP從2007—2008年的相速增長(zhǎng)主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi)GDP統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。（四）、重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^為可觀（五）、小結(jié)重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但人均消費(fèi)GDP較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展拉動(dòng)了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場(chǎng)整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開(kāi)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來(lái)整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分可觀。第二階段——百貨擴(kuò)張/新興業(yè)態(tài)階段（1997~2003年）隨著中國(guó)加入WTO，零售業(yè)不斷開(kāi)放，便利店、專(zhuān)業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。同時(shí)，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對(duì)異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營(yíng)都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開(kāi)設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門(mén)歇業(yè)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項(xiàng)目力圖用大盤(pán)住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。居民消費(fèi)升級(jí)和長(zhǎng)久以來(lái)的消費(fèi)和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場(chǎng)，形成多條餐飲休閑街。重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié)5 、重慶各大商圈具體分析1）、【某商圈】★（本項(xiàng)目所在商圈）某是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點(diǎn)。某商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。其規(guī)模隨著消費(fèi)水平的提升而放大，在不同階段會(huì)形成不同的購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)※ 主要是滿(mǎn)足時(shí)尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對(duì)中高端消費(fèi)人群的個(gè)性化需求。 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級(jí)的速度某主要商業(yè)零售項(xiàng)目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為某商圈的有力競(jìng)爭(zhēng)者。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費(fèi)為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。南坪商圈主要零售物業(yè)項(xiàng)目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計(jì)上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費(fèi)者。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對(duì)較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來(lái)零售商以超市和家電賣(mài)場(chǎng)為主，如沃爾瑪和家樂(lè)福、國(guó)美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語(yǔ)學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者。項(xiàng)目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來(lái)提升其商業(yè)價(jià)值。大都會(huì)高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計(jì)理念，讓這座歷時(shí)10年的物業(yè)依然能保持較好的購(gòu)物環(huán)境，帶給消費(fèi)者較高層次的購(gòu)物體驗(yàn)。美美百貨品牌組合北城天街北城天街經(jīng)過(guò)三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。項(xiàng)目中設(shè)有四個(gè)以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價(jià)值。但是商場(chǎng)在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類(lèi)型主要集中在大型餐飲類(lèi)，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購(gòu)物中心年輕時(shí)尚的定位不符合。本項(xiàng)目之綜合性購(gòu)物中心將是某商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車(chē)行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。目前重慶甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量約為82萬(wàn)平方米。區(qū)域供應(yīng)量（2009—2012年）渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡渝北區(qū)0新區(qū)7萬(wàn)平方米總計(jì)1） 、重慶寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，占總供應(yīng)量的44%2） 、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對(duì)分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年3） 、其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項(xiàng)目 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將超過(guò)42萬(wàn)平方米，超過(guò)總供應(yīng)量一半。（四）、重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2008年將達(dá)到550萬(wàn)人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)最快，其次是金融業(yè)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)3） 、按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，重慶市服務(wù)行業(yè)2008年對(duì)于商務(wù)辦公面積的需求將達(dá)到4500萬(wàn)平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計(jì)，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級(jí)以上金融機(jī)構(gòu)，而其中的70%云集于某4） 、2088年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)存量為42萬(wàn)平方米2005—2007年均吸納量為12萬(wàn)平方米左右，但近幾年重慶市總體供應(yīng)量較大，空置率依然維持在較高水平。市場(chǎng)歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當(dāng)?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當(dāng)季的吸納量和供應(yīng)量沒(méi)有太強(qiáng)的相關(guān)性，原因是市場(chǎng)在消化之前的空置面積市場(chǎng)空置率1）、%，空置情況比較嚴(yán)重2）、甲級(jí)寫(xiě)字樓大都會(huì)商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來(lái)供應(yīng)集中投放市場(chǎng)，需要相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)間4）、從2005年到至今走勢(shì)觀看，空置率一直在下降，但面對(duì)未來(lái)較大的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)空置率還將維持在較高的水平 市場(chǎng)租金分析 1）、目前中國(guó)所有的辦公樓市場(chǎng)中以上海的甲級(jí)辦公樓租金最高，上海甲級(jí)辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實(shí)際上只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較高，但無(wú)法代表整個(gè)市場(chǎng)水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級(jí)辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個(gè)項(xiàng)目，不能代表市場(chǎng)整體水平6） 乙級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開(kāi)了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區(qū)大都會(huì)商廈成交價(jià)最高為137元，其他成交價(jià)在100元以上的只有渝中區(qū)國(guó)際貿(mào)易中心10） 乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級(jí)寫(xiě)字樓不斷面世，拉高了乙級(jí)寫(xiě)字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ，%也說(shuō)明不了重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金增長(zhǎng)水平市場(chǎng)售價(jià)分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目只租不售，沒(méi)有售價(jià)數(shù)據(jù)，我們分析了乙級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)2） 從2005—%，2008年二季度達(dá)到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目案例分析【大都會(huì)商廈】開(kāi)發(fā)商和記黃埔主要租戶(hù)國(guó)家發(fā)展銀行，英國(guó)領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫(xiě)字樓層數(shù)37寫(xiě)字樓總建面33500㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積1400㎡車(chē)位數(shù)450層高地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：1） 和記黃埔開(kāi)發(fā)的老牌寫(xiě)字樓，具有非一般的品牌效應(yīng)2） 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店綜合性項(xiàng)目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫(xiě)字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對(duì)外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢(shì)分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項(xiàng)目微觀區(qū)位一般，在某的地標(biāo)性質(zhì)不明顯項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1） 對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持是大都會(huì)成功的關(guān)鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項(xiàng)目十余年來(lái)始終是某乃至重慶最好的寫(xiě)字樓【重慶世界貿(mào)易中心】開(kāi)發(fā)商鑫隆達(dá)主要租戶(hù)中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬(wàn)豪、大世界建成年份2005年寫(xiě)字樓層數(shù)51寫(xiě)字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)11000/㎡車(chē)位數(shù)360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢(shì)分析：1） 渝中區(qū)乃至整個(gè)西部第一高樓，地標(biāo)性建筑地位自2004年建成以來(lái)保持至今2） 物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便捷劣勢(shì)分析：1） 項(xiàng)目裙房商業(yè)檔次低，與寫(xiě)字樓定位不一致2） 寫(xiě)字樓“外強(qiáng)中干”硬件條件未達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)3） 由于寫(xiě)字樓分割散賣(mài)，因此寫(xiě)字樓空置率較高項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：1） 以地標(biāo)性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強(qiáng)裙樓與寫(xiě)字樓的聯(lián)動(dòng)作用，互相提升形象3【重慶國(guó)際貿(mào)易中心】開(kāi)發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶(hù)——物業(yè)管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬(wàn)豪建成年份2005年寫(xiě)字樓層數(shù)38寫(xiě)字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層套內(nèi)面積800㎡平均單價(jià)8700/㎡車(chē)位數(shù)450層高