【正文】 ，緊隨時代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的實現(xiàn)。（六）、對項目法人實行獎懲制度，對有功人員進行獎勵，因人為失誤給項目造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應追究法律責任。（二）、項目實施過程中涉及的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備，材料采購等活動的招投標工作按照《中華人民共和國招投標法》的規(guī)定辦理。公司資金、技術(shù)實力雄厚，管理力量較強。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，累計開發(fā)近100萬平方米。 某物業(yè)發(fā)展有限公司成立于1996年，注冊資本800萬元，是國家二級開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。項目總投資及經(jīng)濟效益：總投資【21085】萬元，項目建成后，貨幣凈利潤總額【2462】萬元，投資回收期【】年，借款償還期【】年，投資利潤率【】%，投資利稅率【】%,財務內(nèi)部收益率【 】%，財務凈現(xiàn)值【3295】萬元。二、業(yè)主簡介項目業(yè)主：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)名稱：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：【 】注冊資金：800萬元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【 】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗，開拓創(chuàng)新意識強，能吃苦耐勞，遵紀守法，合法經(jīng)營，社會信譽良好。目前，某公司正準備進行增資擴股，并將更名為：重慶某投資發(fā)展有限公司。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）、該項目所用土地的土地使用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）、項目編制所簽訂的咨詢合同。（三）、項目在建設期間至少有一名企業(yè)負責人或項目經(jīng)理常駐現(xiàn)場。六、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標1總用地面積m23194 2建筑占地面積m23總建筑面積m2其中商業(yè)用房m2辦公寫字樓面積m2地下建筑面積m2 （二總投資萬元21085（三融資方案萬元21085其中業(yè)主自籌萬元9085 銀行貸款萬元12000 （四經(jīng)濟指標1財務內(nèi)部收益率%2財務凈現(xiàn)值萬元32953投資利潤率%4投資利稅率%5投資回收期年6借款償還期年7盈虧平衡點%七、簡要結(jié)論“重慶時尚文化城”項目已列入重慶市2009年重點項目，其建設符合我國加快城市化進程的政策導向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。第二章 項目建設的必要性和可行性一、項目建設背景重慶直轄市位于我國中、西部結(jié)合帶，處于長江上游三峽庫區(qū)及四川盆地東南部，轄43個區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬，是我國西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心、交通樞紐。重慶主城區(qū)近年來增大了城市基礎設施建設力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運輸網(wǎng)絡和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡，成為長江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶成為直轄市以來，重點培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 二、項目建設的必要性（一）、本項目作為重慶中央商務區(qū)新地標建筑，進一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對重慶城市建設、經(jīng)濟發(fā)展具有積極的推動作用。因此，該項目建設十分必要。是一個生態(tài)的、地標性的、多種配套設施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。綜上所述，本項目的開發(fā)建設，市場有保障，建設條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實可行的。首先，重慶GDP從2007—2008年的相速增長主要受人口和面積的拉高，可從人均消費GDP統(tǒng)計分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟發(fā)展水平還待進一步加強。（四）、重慶未來經(jīng)濟發(fā)展預測分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿^為可觀（五）、小結(jié)重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長極、長江上游的經(jīng)濟中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點布局的直轄市從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，但人均消費GDP較低，整體經(jīng)濟還有待進一步發(fā)展經(jīng)濟的高速發(fā)展拉動了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟內(nèi)需，市場整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設工作和移民安置工作的逐步開展，從長遠分析考慮，重慶未來整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟發(fā)展前景十分可觀。第二階段——百貨擴張/新興業(yè)態(tài)階段（1997~2003年）隨著中國加入WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。同時，購物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場，大都會廣場至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費差異和對異地百貨認知度的局限，在重慶主要商圈布點的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開設了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。一些遠離主要商圈的大體量項目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。居民消費升級和長久以來的消費和生活習慣，活躍了餐飲休閑市場，形成多條餐飲休閑街。重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應總結(jié)5 、重慶各大商圈具體分析1）、【某商圈】★（本項目所在商圈）某是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點。某商圈內(nèi)的供應量較大，商業(yè)的聚集使得各商場之間競爭激烈。其規(guī)模隨著消費水平的提升而放大，在不同階段會形成不同的購買熱點※ 主要是滿足時尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對中高端消費人群的個性化需求。 經(jīng)營產(chǎn)品的復雜影響了商圈升級的速度某主要商業(yè)零售項目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補充，完善了商圈中的消費結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應，成為某商圈的有力競爭者。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。南坪商圈主要零售物業(yè)項目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設計上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費者。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對較小，且檔次較低，進入的外來零售商以超市和家電賣場為主，如沃爾瑪和家樂福、國美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學、西南政法大學、四川外語學院等高校都集中在該區(qū)域。此外，新世紀百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競爭消費者。項目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價值。大都會高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設計理念，讓這座歷時10年的物業(yè)依然能保持較好的購物環(huán)境，帶給消費者較高層次的購物體驗。美美百貨品牌組合北城天街北城天街經(jīng)過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標。項目中設有四個以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價值。但是商場在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時尚的定位不符合。本項目之綜合性購物中心將是某商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。目前重慶甲級和乙級寫字樓總供應量約為82萬平方米。區(qū)域供應量（2009—2012年）渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計1） 、重慶寫字樓未來供應的熱點區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，占總供應量的44%2） 、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應相對分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年3） 、其他區(qū)域供應量較少，多為零星的項目 各區(qū)域?qū)懽謽枪闆r分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫字樓總供應量將超過42萬平方米，超過總供應量一半。（四）、重慶寫字樓市場需求研究寫字樓市場預測1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終保持著2%以上的持續(xù)增長，預計2008年將達到550萬人2） 、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務業(yè)服務業(yè)從業(yè)人員增長最快，其次是金融業(yè)、計算機服務和軟件業(yè)3） 、按照國家標準，重慶市服務行業(yè)2008年對于商務辦公面積的需求將達到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計，渝中區(qū)集聚了全是90%以上的市級以上金融機構(gòu)，而其中的70%云集于某4） 、2088年統(tǒng)計市場存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應量較大，空置率依然維持在較高水平。市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當季的吸納量和供應量沒有太強的相關(guān)性，原因是市場在消化之前的空置面積市場空置率1）、%，空置情況比較嚴重2）、甲級寫字樓大都會商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來供應集中投放市場，需要相當?shù)南瘯r間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未來較大的供應量，預計空置率還將維持在較高的水平 市場租金分析 1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實際上只有一個甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個市場水平3） 、整體而言，在西部地區(qū)，重慶的寫字樓市場仍落后成都4） 重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每月5） 甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個項目，不能代表市場整體水平6） 乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半7） 從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區(qū)域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區(qū)大都會商廈成交價最高為137元，其他成交價在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心10） 乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，%，原因是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個甲級寫字樓項目 ，%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平市場售價分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項目只租不售，沒有售價數(shù)據(jù)，我們分析了乙級寫字樓的售價2） 從2005—%，2008年二季度達到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項目案例分析【大都會商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標準層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標準層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應2） 寫字樓、商場、酒店綜合性項目，配套業(yè)態(tài)豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次3） 物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于管理和協(xié)調(diào)劣勢分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項目微觀區(qū)位一般，在某的地標性質(zhì)不明顯項目借鑒點1） 對品質(zhì)的堅持是大都會成功的關(guān)鍵2） 出色的物業(yè)管理可以令項目十余年來始終是某乃至重慶最好的寫字樓【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標準層建筑面積1500㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價11000/㎡車位數(shù)360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：1） 渝中區(qū)乃至整個西部第一高樓，地標性建筑地位自2004年建成以來保持至今2） 物業(yè)一二層設輕軌出入口，交通便捷劣勢分析：1） 項目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致2） 寫字樓“外強中干”硬件條件未達到5A標準3） 由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項目借鑒點：1） 以地標性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強裙樓與寫字樓的聯(lián)動作用，互相提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價8700/㎡車位數(shù)450層高