【正文】 時(shí)尚文化城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)尚文化城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：時(shí)尚文化城項(xiàng)目性質(zhì)：舊城改造項(xiàng)目建設(shè)地址:青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194㎡；建筑面積：㎡主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)面積：㎡；辦公寫字樓面積：㎡；地下建筑面積：㎡；其他建筑面積（避難層）：㎡；停車泊位（立體機(jī)械車庫(kù)）：265個(gè)。項(xiàng)目總投資及經(jīng)濟(jì)效益：總投資【21085】萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后，貨幣凈利潤(rùn)總額【2462】萬(wàn)元，投資回收期【】年，借款償還期【】年，投資利潤(rùn)率【】%，投資利稅率【】%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率【 】%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值【3295】萬(wàn)元。二、業(yè)主簡(jiǎn)介項(xiàng)目業(yè)主：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)名稱：某物業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊(cè)資金：800萬(wàn)元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【 】，從事管理工作十多年，有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)拓創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)，能吃苦耐勞，遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營(yíng)，社會(huì)信譽(yù)良好。 某物業(yè)發(fā)展有限公司成立于1996年，注冊(cè)資本800萬(wàn)元，是國(guó)家二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。 業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、建筑材料銷售等。公司自1997年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，累計(jì)開(kāi)發(fā)近100萬(wàn)平方米。目前，某公司正準(zhǔn)備進(jìn)行增資擴(kuò)股，并將更名為：重慶某投資發(fā)展有限公司。新進(jìn)駐股東情況：企業(yè)名稱： 投資發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：【 】注冊(cè)資金：5000萬(wàn)美元公司地址：中國(guó)香港投資發(fā)展有限公司成立于2008年。由某集團(tuán)獨(dú)資在香港設(shè)立。公司資金、技術(shù)實(shí)力雄厚，管理力量較強(qiáng)。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）、該項(xiàng)目所用土地的土地使用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（四）、項(xiàng)目編制所簽訂的咨詢合同。四、可行性研究范圍該可研范圍包括辦公寫字樓、商業(yè)中心、城市CBD創(chuàng)意時(shí)尚文化核心。五、項(xiàng)目法人責(zé)任制（一）、根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)[2000]50號(hào)文件規(guī)定，項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。（二）、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備，材料采購(gòu)等活動(dòng)的招投標(biāo)工作按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的規(guī)定辦理。（三）、項(xiàng)目在建設(shè)期間至少有一名企業(yè)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)。（四）、項(xiàng)目總經(jīng)理具體行使職權(quán)按渝府發(fā)[2000]50號(hào)文件第九條規(guī)定執(zhí)行。（五）、建立對(duì)項(xiàng)目法人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā)[2000]50號(hào)文件第十三條規(guī)定辦理。（六）、對(duì)項(xiàng)目法人實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，對(duì)有功人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，因人為失誤給項(xiàng)目造成重大損失或弄虛作假，欺詐蒙瞞，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)追究法律責(zé)任。六、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標(biāo)1總用地面積m23194 2建筑占地面積m23總建筑面積m2其中商業(yè)用房m2辦公寫字樓面積m2地下建筑面積m2 （二總投資萬(wàn)元21085（三融資方案萬(wàn)元21085其中業(yè)主自籌萬(wàn)元9085 銀行貸款萬(wàn)元12000 （四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元32953投資利潤(rùn)率%4投資利稅率%5投資回收期年6借款償還期年7盈虧平衡點(diǎn)%七、簡(jiǎn)要結(jié)論“重慶時(shí)尚文化城”項(xiàng)目已列入重慶市2009年重點(diǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)符合我國(guó)加快城市化進(jìn)程的政策導(dǎo)向及發(fā)展規(guī)劃，符合重慶市發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與國(guó)際化接軌，集時(shí)尚文化、購(gòu)物中心、辦公人居、休閑娛樂(lè)為一體，對(duì)促進(jìn)重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，減輕當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧?dòng)力的就業(yè)壓力，加快城市化進(jìn)程，都起到明顯的作用。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)表明，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，環(huán)境效益亦良好，因此項(xiàng)目是可行的。在項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃控制、緊扣重慶市發(fā)展規(guī)劃，緊隨時(shí)代脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無(wú)我有，人有我精的發(fā)展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性一、項(xiàng)目建設(shè)背景重慶直轄市位于我國(guó)中、西部結(jié)合帶，處于長(zhǎng)江上游三峽庫(kù)區(qū)及四川盆地東南部，轄43個(gè)區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬(wàn)，是我國(guó)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心、交通樞紐。重慶是我國(guó)著名的“山城”，地形高低懸殊，地貌結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而且主城各區(qū)被長(zhǎng)江、嘉陵江分割，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本都必須較其他大中城市高。重慶是長(zhǎng)江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運(yùn)并向發(fā)展。公路已基本形成高速公路和一、二級(jí)公路相連的公路骨架網(wǎng)絡(luò)，國(guó)家干線重慶武漢上海、重慶貴陽(yáng)湛江及國(guó)道2213131326從境內(nèi)通過(guò)，并有16條呈放射線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路川黔、襄渝、成渝干線外，已開(kāi)工或即將修建的有萬(wàn)達(dá)、渝漢、渝遂、渝蘭、渝懷等；重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)辟了40多條國(guó)內(nèi)外航線，可直飛名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；長(zhǎng)江是得天獨(dú)厚的黃金水道，特別是長(zhǎng)江三峽工程竣工后，萬(wàn)噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)重慶，實(shí)現(xiàn)江海直運(yùn)。重慶主城區(qū)近年來(lái)增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件以及城市環(huán)境質(zhì)量有了很大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶是馳名中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。重慶工業(yè)經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以汽車、機(jī)械、儀表、電子、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強(qiáng)的綜合工業(yè)體系。直轄給重慶帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，作為長(zhǎng)江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正逐步成為中國(guó)乃至世界的最佳經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。重慶成為直轄市以來(lái)，重點(diǎn)培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國(guó)五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。直轄后的重慶市人口由原來(lái)的1538萬(wàn)增加到3042萬(wàn)人,土地面積由原來(lái)的23114平方公里增加到現(xiàn)在的82403平方公里,隨著市政府“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域逐步擴(kuò)大,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的商機(jī)。本項(xiàng)目地處重慶中央商務(wù)區(qū)的中心——某步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對(duì)整個(gè)重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強(qiáng)消費(fèi)吸引力。目前該片區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地已十分稀缺，物業(yè)的價(jià)值前景十分看好且符合市政府舊城改造方針。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）、本項(xiàng)目作為重慶中央商務(wù)區(qū)新地標(biāo)建筑，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氛圍，對(duì)重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。（二）、本項(xiàng)目為重慶市民提供了一個(gè)健康、環(huán)保、舒適的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)新環(huán)境。（三）、本項(xiàng)目為國(guó)內(nèi)、外大型企業(yè)及機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)頂級(jí)商務(wù)辦公的新場(chǎng)所。（四）、本項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，是推動(dòng)重慶市舊城改造的需要。因此，該項(xiàng)目建設(shè)十分必要。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性（一）、區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)氛圍突顯本項(xiàng)目位于重慶市某中心，購(gòu)物消費(fèi)、商務(wù)辦公、旅游居住功能較強(qiáng)、商業(yè)氛圍濃郁，匯集大都會(huì)、美美百貨、洲際酒店、萬(wàn)豪酒店、國(guó)貿(mào)中心等高檔物業(yè)，具備打造新地標(biāo)及新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的必備條件。（二）、文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相融一體，引領(lǐng)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新某交通條件優(yōu)越、人潮密集，創(chuàng)立各種中、外文化主題商店、餐館、展場(chǎng)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施等時(shí)尚消費(fèi)綜合體是對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)模式的提升，將引領(lǐng)重慶地區(qū)新一輪時(shí)尚消費(fèi)潮流。（三）、本項(xiàng)目建設(shè)方案合理從市場(chǎng)看，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一種“質(zhì)”的發(fā)展，這個(gè)“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量，設(shè)計(jì)質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量，這個(gè)質(zhì)量才是它的總體概念；透過(guò)建筑單體表象化背后的人文文化內(nèi)涵才是不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性發(fā)展的體現(xiàn)，該項(xiàng)目是集時(shí)尚文化、購(gòu)物休閑、商務(wù)辦公（居?。橐惑w的綜合體。是一個(gè)生態(tài)的、地標(biāo)性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高檔建筑體。本項(xiàng)目建設(shè)方案切實(shí)可行，符合市場(chǎng)所需。（四）、鉆石地王、增值潛力巨大本項(xiàng)目位于重慶商務(wù)區(qū)中心之中心，不可復(fù)制。隨著重慶市的建設(shè)和發(fā)展，城市人口的劇增，其升值潛力巨大。綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，市場(chǎng)有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實(shí)可行的。第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、 項(xiàng)目所在地（重慶）宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、也是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、更是國(guó)家優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)布局的新興直轄市。（一）、平行城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析中西部五城經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)分析2007年上海重慶成都長(zhǎng)沙武漢西安人口（萬(wàn)人）185828161258653829831城市居民人均可支配收入（元）236231371514849161531435812662城市居民人均消費(fèi)支出（元）172551087611703122881060010098社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）38481661135710371518922通過(guò)前表對(duì)比分析我們可以看出，重慶市以上幾個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚不突出，表明重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，我們做本項(xiàng)目分析時(shí)將以中等城市相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)。中西部五城市GDP對(duì)比分析為了能清晰的分析出重慶GDP增長(zhǎng)速度，我們將對(duì)周邊臨近城市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析如上海、成都、武漢等各大中上等城市。首先，重慶GDP從2007—2008年的相速增長(zhǎng)主要受人口和面積的拉高，可從人均消費(fèi)GDP統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此可以判定出重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還待進(jìn)一步加強(qiáng)。雖然GDP較高，但重慶市人均GDP較低，經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展（二）、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)從上圖統(tǒng)計(jì)分析可以看出，近年來(lái)重慶市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2007年地區(qū)GDP突破4000億元大關(guān)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈加速增長(zhǎng)，雖然GDP和消費(fèi)零售額在飛速發(fā)展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重卻出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，表明重慶服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然落后于制造業(yè)。，4年內(nèi)增長(zhǎng)幅度達(dá)到70%，%。（三）、重慶市主城九區(qū)GDP經(jīng)濟(jì)對(duì)比分析區(qū)域2007年GDP2007年人均GDP重慶市14622元主城九區(qū)1812億元27000元（合約3857美元）經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將對(duì)重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。（四）、重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^為可觀（五）、小結(jié)重慶位于川渝城市群，是西部地區(qū)重要的增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但人均消費(fèi)GDP較低，整體經(jīng)濟(jì)還有待進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展拉動(dòng)了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，市場(chǎng)整體期待第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的逐步開(kāi)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析考慮，重慶未來(lái)整體發(fā)展?jié)摿^大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分可觀。一、 商業(yè)零售市場(chǎng)研究分析 （一）、重慶市商業(yè)零售市場(chǎng)歷史進(jìn)程我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段，從1992年以前的政策保護(hù)階段，走到1999年至今的深度開(kāi)放發(fā)展。在這樣的政策和市場(chǎng)大背景下，重慶商業(yè)零售市場(chǎng)也走出了符合自身特征的四個(gè)階段：第一階段——單一中心/傳統(tǒng)百貨階段（1997年以前）此時(shí)的重慶只有某一個(gè)商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠久的重百大樓。同在渝中區(qū)，九十年代初開(kāi)業(yè)的新世紀(jì)百貨是另外一個(gè)大型零售物業(yè)。第二階段——百貨擴(kuò)張/新興業(yè)態(tài)階段（1997~2003年）隨著中國(guó)加入WTO，零售業(yè)不斷開(kāi)放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛發(fā)展。臺(tái)資和外資百貨也紛紛打進(jìn)重慶市場(chǎng)，比如：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，本土百貨公司一面加快擴(kuò)張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。比如重百和新世紀(jì)百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)相結(jié)合，力圖打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)首次出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)至今還是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在這個(gè)階段加劇，提升了重慶商業(yè)發(fā)展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局發(fā)展雛形。第三階段——品牌升級(jí)/購(gòu)物中心階段（2004~2008年）隨著美美百貨和遠(yuǎn)東百貨這樣的高端百貨和精品百貨出現(xiàn)在重慶市場(chǎng)，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。以北城天街為代表的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)在經(jīng)歷前期幾番調(diào)整后迅速確立其主力業(yè)態(tài)的地位，成為最具潛力的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都發(fā)展喜人，由于地域消費(fèi)差異和對(duì)異地百貨認(rèn)知度的局限，在重慶主要商圈布點(diǎn)的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營(yíng)都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)分別開(kāi)設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。第四階段——商圈拓展/新興模式階段（2008年以后）出于市場(chǎng)需要以及空間限制的原因，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴(kuò)趨勢(shì)。未來(lái)綜合性項(xiàng)目將占有更大的比例，純商業(yè)的項(xiàng)目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行合理整合。在這些綜合性項(xiàng)目中，商業(yè)部分將以購(gòu)物中心為主，在建的如上海城，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物等項(xiàng)目的商業(yè)部分都是購(gòu)物中心的形態(tài)。一些遠(yuǎn)離主要商圈的大體量項(xiàng)目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。按目前形