【正文】 國際城商業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告國際城商業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告 國際城商業(yè)開發(fā)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 5一、項目概述 5二、可行性研究報告編制依據(jù)及范圍 6三、項目單位簡介 7四、項目主要技術經(jīng)濟指標 8第二章 項目的背景、可行性及必要性 9一、項目提出的背景 9二、項目建設的必要性 9三、項目的可行性 14第三章 市場分析 16一、項目整體素質分析 16二、項目區(qū)商業(yè)環(huán)境研析 18三、項目招商的政策優(yōu)勢 19四、綜合評價： 26第四章 項目選址及建設條件 27一、項目選址 27二、建設條件 27第五章 項目策劃與定位 35一、項目策劃思路 35二、項目的市場定位 37三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案 42第六章 建設規(guī)模及功能標準 48一、建設規(guī)模 48二、功能設施標準 48第七章 建筑方案 50一、 規(guī)劃設計方案的指導思想、原則及依據(jù) 50二、項目總體規(guī)劃方案 52三、結構設計 58四、公用工程方案 63第八章　營銷策略及方案 71一、營銷策略 71二、營銷方式 73三、銷售節(jié)奏與策略 75第九章　環(huán)境保護 78一、主要污染源 78二、 環(huán)境保護執(zhí)行標準 78三、環(huán)境保護措施 78第十章 資源節(jié)約 81一、設計依據(jù) 81二、節(jié)能 81第十一章 勞動安全衛(wèi)生及消防 84一、勞動安全 84二、消防 85第十二章 項目管理與實施進度安排 87一、項目管理 87二、項目監(jiān)理 87第十三章　投資估算及資金籌措 90一、投資估算依據(jù) 90二、建設投資估算 90三、資金籌措方案 91第十四章 項目招投標 92一、發(fā)包方式 92二、招標組織形式 92三、招標方式 92四、本項目招標形式和招標內(nèi)容 94第十五章　經(jīng)濟評價 96一、銷售價格 96二、銷售進度及付款計劃 96三、稅費率 96四、盈利能力分析 96五、不確定分析 97六、財務評價結論 99第十六章 社會效益分析 100第十七章 結論與建議 102 102第一章 總 論一、項目概述 （一）項目名稱：大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目（二）承辦單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）建設地點：某鎮(zhèn)天匯大道1號（四）項目性質：新建（五）項目法人代表：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：（六）項目建設規(guī)模：項目總投資180000萬元。總占地面積466662平方米（700畝）。總建筑面積：460000平方米，其中：創(chuàng)智商務樓建筑面積60000平方米，創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)建筑面積12729平方米。預計實現(xiàn)招商經(jīng)營收入28億元；；預計新增就業(yè)人口3000人。（七）大淮海國際城?**開發(fā)投資計劃（八）項目建設期：18個月（——）。（九）可研編制單位：XX區(qū)工程咨詢研究所二、可行性研究報告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）國家發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》。（2）國家發(fā)展改革委員會、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。（3）國家和地方有關規(guī)程、規(guī)范、政策及條例等。（4）《徐州市城市總體規(guī)劃》《XX市城市總體規(guī)劃》。（5）國家計委、建設部《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》和《關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的通知》。（6）XX市人民政府關于加快主城區(qū)危舊房改造實施的意見。（7）《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》（8）《安徽省關于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠景目標綱要》（9）《XX區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)總體規(guī)劃》（10）《XX區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（11）《民用建筑設計規(guī)范》；（12）國家及地方有關建筑工程設計規(guī)范和標準；（13）委托方提供的其他資料編制范圍本項目可研報告的研究范圍包括：（1）項目提出的背景及建設的必要性（2）項目選址與建設環(huán)境條件（3）項目建設規(guī)模與主要建設內(nèi)容（4）項目總體布局方案（5）工程技術方案（6）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項目運營和實施計劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項目結論與建議三、項目單位簡介**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預算部、行政事務部四部門，經(jīng)濟勢力雄厚，技術力量強大。公司宗旨“服務、誠信、創(chuàng)新”。**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本1000萬元，主營：工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)等。注冊時間：2010年1月。公司地址：某工業(yè)集中區(qū)天匯大道1號。四、項目主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標序號指標名稱單位數(shù)量一建設規(guī)模１建筑面積平方米460000其中：創(chuàng)智商務樓平方米60000創(chuàng)智商業(yè)街區(qū)平方米4000002總占地面積平方米4666623可規(guī)劃用地面積平方米4666624綠地面積平方米1866645建筑容積率6停車位個54407綠化率%408建筑密度%25二項目總投資萬元180000三投資利潤率%四投資利稅率%第二章 項目的背景、可行性及必要性一、 項目提出的背景大淮海國際城所處**區(qū)XX鎮(zhèn)，位居大淮海經(jīng)濟圈腹地， 歷來是四省交界、五省通衢焦點。今日更承南起北、東臨渤海，西接中原，交集天下。作為56萬平方公里自然交集與省際、城際臨界焦點，與徐州高價值生態(tài)板塊無縫對接，與XX、蕭區(qū)近距離呼應城市化進程，亟待整合新興產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，同步國際先進開發(fā)理念，引進國際先進有機產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)建設模式，通過整體規(guī)劃、整體開發(fā)，成就大淮海新經(jīng)濟增長極的宏偉夢想。IEC大淮海國際城——4088畝智慧之城、生態(tài)之城，正是在這一宏大背景下，應運而生。IEC——可持續(xù)發(fā)展觀，生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、商居一體復合型有機城鎮(zhèn)，大淮海經(jīng)濟圈新興經(jīng)濟增長極，擔負起融通淮海、聚合價值，跨地域城域功能互補，推動區(qū)域城際經(jīng)濟結構調整，對實現(xiàn)大淮海經(jīng)濟圈中心，徐淮區(qū)域中心化價值增長極具價值。二、項目建設的必要性符合徐淮兩地總體發(fā)展需要。大淮海國際城無縫對接與徐州市泉山區(qū)云龍湖自然生態(tài)景區(qū)，近距離輻射蕭區(qū)、XX，其智慧之城、生態(tài)之城的高規(guī)格、高起點規(guī)劃規(guī)劃，不僅將極大增強大淮海中心區(qū)域的資本、信息、人才吸附力，更以國際品質，完善區(qū)域城市功能，促進城際價值聚合融通，提升大淮海中心的城際競爭力。國際有機城鎮(zhèn)大淮海經(jīng)濟圈藍本——推動徐淮兩地城市進步。大淮海國際城?**和國際生態(tài)總部基地，以集產(chǎn)業(yè)總部、高端商務、商業(yè)、休閑、商住為一體的，生態(tài)的、可持續(xù)發(fā)展的公園式復合型高端商業(yè)地產(chǎn)，為徐淮兩地規(guī)模最大、配套最先進，資源配置最齊備的商業(yè)巨構，不僅將推動徐淮城市建設水平，更匯同整個大淮海國際城，成為整個大淮海地區(qū)最具國際品質的新興有機城鎮(zhèn)藍本。大淮海經(jīng)濟圈中心區(qū)域，徐淮兩地地產(chǎn)市場發(fā)展必然趨勢(1)城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設條件成熟 徐州作為大淮海中心城市，人口規(guī)模已近千萬級，僅城市人口已突破400萬，以傳統(tǒng)工業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更嚴重制約城市發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化城市功能導向和多中心城市擴張，已然確立。同樣，XX市居蘇豫皖三省要沖，皖北地重要商貿(mào)流通中心，依托豐富礦產(chǎn)資源，已發(fā)展成為以煤炭、電力、機械、輕紡、化工、建材為支柱產(chǎn)業(yè)的新興能源工業(yè)城市，人口規(guī)模也已達200萬。鐵路、公路、內(nèi)河航運為主體的綜合交通運輸網(wǎng)絡，北接隴海，東連京滬，西入京九，交通條件極其優(yōu)越。大淮海國際城，位居大淮海經(jīng)濟圈中心，徐淮中間，四省交集，價值聚合，區(qū)域中心化城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設條件，已然成熟。 (2）提升城際中心功能，增強城市價值。%，業(yè)已進入調整發(fā)展期，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速，%；城市經(jīng)濟進入快速發(fā)展階段。房地產(chǎn)市場發(fā)展業(yè)已進入以改善性需求為主，注重質量為主的穩(wěn)健發(fā)展階段。大淮海國際城，更以高度智慧和遠見、生態(tài)和環(huán)保、超高低密度為主導的，可持續(xù)發(fā)展和極具智慧的高品質產(chǎn)品和空間營造，無縫對接徐州西北高值生態(tài)板塊，使城市地產(chǎn)最具價值的板塊突破地域界限擴展和延伸，彌補和增強了城市宜居功能，也為XX、蕭區(qū)等周邊區(qū)域提供了更為高級，層次更豐富的城鎮(zhèn)發(fā)展和產(chǎn)城居住融合新標準。（3）接軌國際的新興復合型，可持續(xù)高價值公園式商業(yè)地產(chǎn)。大淮海國際城?**及國際生態(tài)總部基地，優(yōu)化大淮海中心產(chǎn)業(yè)總部資源，定制城際高端商業(yè)配套，以生態(tài)、有機、復合、整體規(guī)劃、統(tǒng)一營運的現(xiàn)代化公園式商業(yè)地產(chǎn)，成就大淮海經(jīng)濟圈區(qū)域中心價值整合夢想。提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推XX鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展XX鎮(zhèn)位于XX區(qū) 東南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設的歷史機遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務，安穩(wěn)致富工程切實推進。項目的開發(fā)對于XX鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目將以前瞻性的商業(yè)和運營體系，推動XX鎮(zhèn) 成為匯聚中高端商業(yè)、激勵創(chuàng)業(yè)、引導消費的城市新商圈，成為銜接老城區(qū)和新城的樞紐，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，有利于增強城市的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。同時，大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目通過科學的規(guī)劃和建設，**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實力，采取整體推進的方式，建設高水平的商業(yè)運作，形成復合型的XX鎮(zhèn) 新商業(yè)中心，成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點。 構建和諧社會，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺我們也清醒地看到，XX鎮(zhèn) 經(jīng)濟社會發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會問題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復雜，維護社會穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎瓶頸尚未得到完全突破，全區(qū)負重自強、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目的建設，可以提供至少幾百個子項目小額創(chuàng)業(yè)的機會，同時帶動社會就業(yè)數(shù)千人，拉動社會消費需求估計每年為數(shù)千萬元，極大地豐富了豐都區(qū)的文化娛樂休閑生活，對于構建和諧社會，塑造獨具人文特色的民俗風情街，具有很大的推動和促進作用。解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值和社會意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項重要的舉措。目前看，XX鎮(zhèn) 的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應有的商業(yè)價值。本項目進行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴大商貿(mào)經(jīng)濟的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結構，實現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實現(xiàn)較大的經(jīng)濟效益和社會效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高XX鎮(zhèn) 商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟繁榮程度或經(jīng)濟水平優(yōu)劣的一項重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展，具有非常深遠的積極意義。目前XX鎮(zhèn) 城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學的培育發(fā)展，如果不進行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗看，將不能滿足人們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨?。隨著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會是一個必然的發(fā)展歷程。綜上所述，該項目建設是完全必要的。三、項目的可行性區(qū)、鎮(zhèn)政府對大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目的建設十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關心和支持。本項目的開發(fā)商**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎。公司領導經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構健全，運行有序。本項目起點高、定位準、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。項目的選址、性質、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關部門及當?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械?。項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應商業(yè)市場的建設發(fā)展。項目有著良好的經(jīng)濟效益。這在本報告的第十一章將得到充分的論證。大淮海國際城將在大淮海經(jīng)濟圈中心，建立首屈一指的國際有機城鎮(zhèn)的大淮海藍本。其具有極好的社會效益，較好的財務狀況將帶來極高的投資回報率，具有開發(fā)價值，因此，該項目建設是完全可行的。第三章 市場分析一、項目整體素質分析（一）項目優(yōu)勢項目區(qū)位極佳，市場認可度較高。項目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。項目周邊商業(yè)、服務、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。項目發(fā)展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運作實力，擁有200多家合作廠商。（二）項目劣勢：投資較大。商業(yè)開發(fā)還具有一定的風險性。 該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風險（三）機會分析：項目位于某鎮(zhèn)天匯大道1號。距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。市中心僅12公里，距徐州觀音國際機場約30公里。緊鄰311國道，接連霍、合徐高速出入口；距徐州輕軌一號線僅4公里；肖桃路、徐阜鐵路穿境而過。徐州作為大淮海中心城市，人口規(guī)模已近千萬級，僅城市人口已突破400萬，以傳統(tǒng)工業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更嚴重制約城市發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化城市功能導向和多中心城市擴張，已然確立。同樣，XX市居蘇豫皖三省要沖，皖北地重要商貿(mào)流通中心，依托豐富礦產(chǎn)資源，已發(fā)展成為以煤炭、電力、機械、輕紡、化工、建材為支柱產(chǎn)業(yè)的新興能源工業(yè)城市，人口規(guī)模也已達200萬。鐵路、公路、內(nèi)河航運為主體的綜合交通運輸網(wǎng)絡，北接隴海，東連京滬，西入京九，交通條件極其優(yōu)越。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目，位居大淮海經(jīng)濟圈中心，徐淮中間，四省交集，價值聚合，區(qū)域中心化城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設條件，已然成熟