【正文】 際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)條件，已然成熟。緊鄰311國道，接連霍、合徐高速出入口；距徐州輕軌一號線僅4公里；肖桃路、徐阜鐵路穿境而過。商業(yè)開發(fā)還具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。這在本報(bào)告的第十一章將得到充分的論證。本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。三、項(xiàng)目的可行性區(qū)、鎮(zhèn)政府對大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)十分重視。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。同時(shí)，大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的XX鎮(zhèn) 新商業(yè)中心，成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。大淮海國際城?**及國際生態(tài)總部基地，優(yōu)化大淮海中心產(chǎn)業(yè)總部資源，定制城際高端商業(yè)配套，以生態(tài)、有機(jī)、復(fù)合、整體規(guī)劃、統(tǒng)一營運(yùn)的現(xiàn)代化公園式商業(yè)地產(chǎn)，成就大淮海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域中心價(jià)值整合夢想。%，業(yè)已進(jìn)入調(diào)整發(fā)展期，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速，%；城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段。同樣，XX市居蘇豫皖三省要沖，皖北地重要商貿(mào)流通中心，依托豐富礦產(chǎn)資源，已發(fā)展成為以煤炭、電力、機(jī)械、輕紡、化工、建材為支柱產(chǎn)業(yè)的新興能源工業(yè)城市，人口規(guī)模也已達(dá)200萬。大淮海國際城無縫對接與徐州市泉山區(qū)云龍湖自然生態(tài)景區(qū)，近距離輻射蕭區(qū)、XX，其智慧之城、生態(tài)之城的高規(guī)格、高起點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃，不僅將極大增強(qiáng)大淮海中心區(qū)域的資本、信息、人才吸附力，更以國際品質(zhì)，完善區(qū)域城市功能，促進(jìn)城際價(jià)值聚合融通，提升大淮海中心的城際競爭力。作為56萬平方公里自然交集與省際、城際臨界焦點(diǎn)，與徐州高價(jià)值生態(tài)板塊無縫對接，與XX、蕭區(qū)近距離呼應(yīng)城市化進(jìn)程，亟待整合新興產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，同步國際先進(jìn)開發(fā)理念，引進(jìn)國際先進(jìn)有機(jī)產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)建設(shè)模式，通過整體規(guī)劃、整體開發(fā)，成就大淮海新經(jīng)濟(jì)增長極的宏偉夢想。（7）《XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》（8）《安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（9）《XX區(qū)城鄉(xiāng)開發(fā)總體規(guī)劃》（10）《XX區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（11）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；（12）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（13）委托方提供的其他資料編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議三、項(xiàng)目單位簡介**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司現(xiàn)有開發(fā)綜合部、工程管理部、合同預(yù)算部、行政事務(wù)部四部門，經(jīng)濟(jì)勢力雄厚，技術(shù)力量強(qiáng)大。（3）國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條例等。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)招商經(jīng)營收入28億元；；預(yù)計(jì)新增就業(yè)人口3000人。國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 5一、項(xiàng)目概述 5二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍 6三、項(xiàng)目單位簡介 7四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8第二章 項(xiàng)目的背景、可行性及必要性 9一、項(xiàng)目提出的背景 9二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9三、項(xiàng)目的可行性 14第三章 市場分析 16一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析 16二、項(xiàng)目區(qū)商業(yè)環(huán)境研析 18三、項(xiàng)目招商的政策優(yōu)勢 19四、綜合評價(jià)： 26第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 27一、項(xiàng)目選址 27二、建設(shè)條件 27第五章 項(xiàng)目策劃與定位 35一、項(xiàng)目策劃思路 35二、項(xiàng)目的市場定位 37三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 42第六章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 48一、建設(shè)規(guī)模 48二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 48第七章 建筑方案 50一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想、原則及依據(jù) 50二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 52三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 58四、公用工程方案 63第八章　營銷策略及方案 71一、營銷策略 71二、營銷方式 73三、銷售節(jié)奏與策略 75第九章　環(huán)境保護(hù) 78一、主要污染源 78二、 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 78三、環(huán)境保護(hù)措施 78第十章 資源節(jié)約 81一、設(shè)計(jì)依據(jù) 81二、節(jié)能 81第十一章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 84一、勞動(dòng)安全 84二、消防 85第十二章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排 87一、項(xiàng)目管理 87二、項(xiàng)目監(jiān)理 87第十三章　投資估算及資金籌措 90一、投資估算依據(jù) 90二、建設(shè)投資估算 90三、資金籌措方案 91第十四章 項(xiàng)目招投標(biāo) 92一、發(fā)包方式 92二、招標(biāo)組織形式 92三、招標(biāo)方式 92四、本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容 94第十五章　經(jīng)濟(jì)評價(jià) 96一、銷售價(jià)格 96二、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 96三、稅費(fèi)率 96四、盈利能力分析 96五、不確定分析 97六、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 99第十六章 社會(huì)效益分析 100第十七章 結(jié)論與建議 102 102第一章 總 論一、項(xiàng)目概述 （一）項(xiàng)目名稱：大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目（二）承辦單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：某鎮(zhèn)天匯大道1號（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總投資180000萬元。（七）大淮海國際城?**開發(fā)投資計(jì)劃（八）項(xiàng)目建設(shè)期：18個(gè)月（——）。（4）《徐州市城市總體規(guī)劃》《XX市城市總體規(guī)劃》。公司宗旨“服務(wù)、誠信、創(chuàng)新”。公司地址：某工業(yè)集中區(qū)天匯大道1號。IEC大淮海國際城——4088畝智慧之城、生態(tài)之城，正是在這一宏大背景下，應(yīng)運(yùn)而生。國際有機(jī)城鎮(zhèn)大淮海經(jīng)濟(jì)圈藍(lán)本——推動(dòng)徐淮兩地城市進(jìn)步。鐵路、公路、內(nèi)河航運(yùn)為主體的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，北接隴海，東連京滬，西入京九，交通條件極其優(yōu)越。房地產(chǎn)市場發(fā)展業(yè)已進(jìn)入以改善性需求為主，注重質(zhì)量為主的穩(wěn)健發(fā)展階段。提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推XX鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展XX鎮(zhèn)位于XX區(qū) 東南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。 構(gòu)建和諧社會(huì)，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺(tái)我們也清醒地看到，XX鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會(huì)問題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。目前看，XX鎮(zhèn) 的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。目前XX鎮(zhèn) 城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨?。在本?xiàng)目的醞釀、申報(bào)過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。大淮海國際城將在大淮海經(jīng)濟(jì)圈中心，建立首屈一指的國際有機(jī)城鎮(zhèn)的大淮海藍(lán)本。項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。 該項(xiàng)目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（三）機(jī)會(huì)分析：項(xiàng)目位于某鎮(zhèn)天匯大道1號。徐州作為大淮海中心城市，人口規(guī)模已近千萬級，僅城市人口已突破400萬，以傳統(tǒng)工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更嚴(yán)重制約城市發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化城市功能導(dǎo)向和多中心城市擴(kuò)張，已然確立。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。二、項(xiàng)目區(qū)商業(yè)環(huán)境研析（1）項(xiàng)目區(qū)商貿(mào)市場現(xiàn)狀◆低檔次的商業(yè)市場已盡飽和，購物模式長期在街鋪化、商場化的層次上徘徊?！舯镜匾恢蔽闯霈F(xiàn)現(xiàn)代集約型、專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)龍頭項(xiàng)目，這是造成地方商業(yè)滯后的根本原因。臨街商鋪即在住宅樓或單位用房的底層裙樓，沿街建成的各式商鋪門面房。綜合商貿(mào)市場提到項(xiàng)目區(qū)的綜合商貿(mào)市場，臟、亂、差幾乎成了它的代名詞。專業(yè)市場越來越重視經(jīng)營環(huán)境、配套設(shè)施和管理水平。2）企業(yè)及商家職工工資和培訓(xùn)費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；職工工資可按實(shí)際發(fā)生額在計(jì)算應(yīng)納稅所得額前扣除。2）對于所退的增值稅稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)高科技、軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，不予征收企業(yè)所得稅。通過CMMI25級認(rèn)證的，可享受2050萬元不等的獎(jiǎng)勵(lì)。（3）引進(jìn)區(qū)外無償資金的（包括國外援助和捐贈(zèng)，以及上級部門不屬于專項(xiàng)用途資金的計(jì)劃外撥款），由資金使用單位按到位資金總額不超過15%的比例獎(jiǎng)勵(lì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)：（1）通過認(rèn)定的軟件產(chǎn)品、軟件企業(yè)分別一次性給予1萬元、2萬元資金補(bǔ)助。內(nèi)資企業(yè)被授予國外發(fā)明專利權(quán)的，每件資助人民幣30000元，同一件專利資助不超過二次。（2）薪酬補(bǔ)貼。（6）出入境便利。經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼（1）為了進(jìn)一步鼓勵(lì)高科技、智力型企業(yè)、品牌商家進(jìn)駐大淮海國際城，新公司在注冊登記后，給予申請地方政府無償啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。（3）建立 “統(tǒng)貸平臺(tái)”，主要采用委托貸款的方式可為種子期、初創(chuàng)期的企業(yè)直接提供資金支持的服務(wù)，資金投放額度原則上不超過100萬元，期限不超過1年。單筆最高補(bǔ)貼額為50萬元。在過戶環(huán)節(jié)所形成的增加值，由同級財(cái)政部門給予等同地方留成部分的獎(jiǎng)勵(lì)。四、綜合評價(jià)：結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)該XX市商業(yè)地產(chǎn)市場。緊鄰311國道，接連霍、合徐高速出入口；距徐州輕軌一號線僅4公里；肖桃路、徐阜鐵路穿境而過。水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。工程地質(zhì)條件XX區(qū)東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）,所在地區(qū)抗震設(shè)防度為 6 度；根據(jù)工程地質(zhì)勘測報(bào)告，所在地為適宜建筑用地。緊鄰311國道，接連霍、合徐高速出入口；距徐州輕軌一號線僅4公里；肖桃路、徐阜鐵路穿境而過。XX區(qū)農(nóng)產(chǎn)品豐富，盛產(chǎn)糧、油、瓜果、蔬菜、蛋、禽、水產(chǎn)品等，是馳名中外的“葡萄之鄉(xiāng)”，也是安徽省最大的優(yōu)質(zhì)干果林基地。被評為全國、全省造林綠化先進(jìn)單位，%，農(nóng)田機(jī)械化作業(yè)水平90%以上，農(nóng)田有效灌溉率90%以上。結(jié)合村莊搬遷，推進(jìn)移民建鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)了東渡苑、東方紅、方安、康園、陽光、龍軒雅舍等居住小區(qū)。XX區(qū)北靠歐亞大陸橋，東臨京滬大動(dòng)脈，西接京九大通道，連（云港）霍（爾果斯）、合（肥）徐（州）兩條高速公路在這里對接，徐阜鐵路和311國道在這里交匯，徐州觀音機(jī)場近在咫尺，鐵路、公路和航空組成立體交通網(wǎng)，交通十分便捷。地處蘇皖兩省三縣結(jié)合部，東與江蘇省徐州市毗鄰，西和蕭縣接壤。 該鎮(zhèn)黨委、政府以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心,緊緊依托徐州近郊和資源優(yōu)勢，進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，大力開展招商引資，漢鼎鑄造、綠原注塑、和?；?、思思食品等項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效果。XX鎮(zhèn)堅(jiān)定不移走發(fā)展工業(yè)之路，2008年1至3月份招商引資到位資金6560萬元，同比增長126%；在建工業(yè)項(xiàng)目15家，其中2008年新開工項(xiàng)目占到11家。鎮(zhèn)黨委書記許成介紹，其他在建工業(yè)項(xiàng)目也都進(jìn)展順利。聘請?jiān)谛熘菔杏幸欢ㄉ鐣?huì)影響而且富有社會(huì)活動(dòng)能力的人出任鎮(zhèn)招商顧問，降低招商成本，提高招商成功率。供水：本項(xiàng)目供水由市政自來水管網(wǎng)引入。這是大大小小的區(qū)域決策者們共同面對的世紀(jì)命題。通過對項(xiàng)目所在地區(qū)的反復(fù)調(diào)研，同時(shí)通過商業(yè)市場專家們的反復(fù)論證，對本項(xiàng)目的實(shí)施充滿了信心和期待，他們看中的不是短期的效應(yīng)，而是長期的對整個(gè)地區(qū)和社會(huì)帶來的積極的效果。短期目標(biāo)(從交易中心開始營業(yè)起三年內(nèi))發(fā)展成為皖北地區(qū)具有一定影響力的大型國際商貿(mào)流通、生產(chǎn)加工基地，年交易額計(jì)劃超過30億元人民幣。?經(jīng)營多元化——物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行自由分割；同時(shí)自營、聯(lián)營、租賃、返租、代租等多種經(jīng)營形式并舉，以利于入駐本市場的經(jīng)營者有更多的選擇機(jī)會(huì)。附：不同階段電子商務(wù)交易份額比重：銷售方式市場發(fā)展階段門面直接銷售企業(yè)間大型采購電子商務(wù)交易產(chǎn)品份額其他市場初期（13年）60%10%20%10%市場中期（35年）30%25%40%15%成熟期 （510年）10%25%60%15%（三）項(xiàng)目的總體市場定位項(xiàng)目的屬性定位以商貿(mào)物流為載體，集展示交易、倉儲(chǔ)物流、信息交流、電子商務(wù)、行業(yè)會(huì)展、文化休閑、餐飲娛樂以及生活購物為一體的復(fù)合型專業(yè)大市場！ 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位農(nóng)機(jī)農(nóng)具、五金機(jī)電、鋼料鋼材、小商品市場等自然資源和需求資源兩個(gè)方面。（2）從目標(biāo)客戶的來源定位對現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買住宅樓。但首期款不能太重，貸款