【正文】 借鑒的。老年人收入不斷提高，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊中國老齡科學(xué)研究中心的一項調(diào)查，城市老年人口中，%的人擁有儲蓄存款，退休金一項2010年增加到8383億元 ，退休金到2020年為28145億元 ，退休金到2030年為73219億元。 我國老齡人市場的年需求為3萬億以上 ，年缺口達(dá)5千億元據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)，目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元 ，供需之間存在巨大商機 。亞健康是21世紀(jì)人們廣泛關(guān)注的焦點，是健康產(chǎn)業(yè)的一塊新的和日益擴大的領(lǐng)域?？梢姡】诞a(chǎn)業(yè)中市場前景最廣的領(lǐng)域是人們長期以來所忽視的亞健康領(lǐng)域。中醫(yī)養(yǎng)生學(xué)的特點為：總體概括為①形神兼?zhèn)?，首重養(yǎng)神。⑤順應(yīng)自然，保護(hù)生機。**地處**腹地，是最佳旅游目的縣，居民生活水平和人均消費指數(shù)逐年攀升，對于生命質(zhì)量的需求和認(rèn)識水平都走在全國的前列。塊內(nèi)部河流可利用景觀資源好。機會（1）行業(yè)處于發(fā)展初期，有機會成為行業(yè)的領(lǐng)跑者；（2）有機會成為政府扶持的試點示范項目（3）有機會成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者威脅（Threat）（1）未來以養(yǎng)老地產(chǎn)概念面市的項目將越來越多（2）行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅；（3）缺乏行業(yè)高端人才的風(fēng)險（4）**旅游資源雖然豐富，但項目所在地資源并非獨有。大力打造綠化、景觀，為**城提供良好的環(huán)境，提升舒適度。養(yǎng)生酒店+養(yǎng)生護(hù)理中心+養(yǎng)生俱樂部+養(yǎng)生別墅+養(yǎng)生公寓+社區(qū)商業(yè)配套：居家養(yǎng)生養(yǎng)老、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導(dǎo)培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護(hù)理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)有經(jīng)濟(jì)實力的離、退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金領(lǐng)、白領(lǐng)人士；有養(yǎng)生需求的部分金領(lǐng)、白領(lǐng)階層。養(yǎng)生知識培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團(tuán)體聚會、養(yǎng)生相關(guān)活動展示等。養(yǎng)生度假酒店（1）功能類別：度假休閑入??；家人團(tuán)聚入??；養(yǎng)生商業(yè)活動交流、展示入住。養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心（1）功能類別：老年看護(hù)、護(hù)理；家政中心；精神關(guān)懷中心（2）服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的老年養(yǎng)生看護(hù)護(hù)理、日常家政服務(wù)，日常養(yǎng)生活動開展配合。模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計，共同營造出一個具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)；以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項目，擬定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內(nèi)涵進(jìn)行全方位的功能打造；通過銷售養(yǎng)生養(yǎng)老項目服務(wù)銷售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、入住權(quán)。安排總進(jìn)度的原則和依據(jù)項目建設(shè)總進(jìn)度依據(jù)是本可研報告設(shè)計的工作計劃及《**省建筑工程工期定額》結(jié)合本地施工企業(yè)施工水平制定。道路、供電、供水等方面的協(xié)作配合及進(jìn)度的銜接本項目施工道路、水電配套以一次解決方案考慮，因此項目建設(shè)過程中，施工道路、施工用臨時水、電供應(yīng)將不會產(chǎn)生供求矛盾。投資估算包括項目范圍內(nèi)的建筑工程費用、設(shè)備購置費、安裝工程費，以及按國家規(guī)定必須考慮的工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費和建設(shè)期利息?；A(chǔ)設(shè)施費：按照單項基礎(chǔ)設(shè)施費累加。財務(wù)費用：本項目資金按由項目建設(shè)單位自有資金和經(jīng)營收入再投入考慮，不計算銀行貸款利息。運營成本：為了簡化計算，按現(xiàn)行行業(yè)經(jīng)驗，養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院運營成本按營業(yè)收入的60%計算，養(yǎng)生度假酒店運營成本按營業(yè)收入的40%計算，養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心、養(yǎng)生俱樂部運營成本按營業(yè)收入的20%計算。根據(jù)初步擬定的方案，包括公眾福利護(hù)理院建筑面積14600平方米，養(yǎng)生俱樂部30000平方米，養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓建筑面積300000平方米、養(yǎng)生度假酒店建筑面積46000平方米、養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院建筑面積42000平方米，養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心建筑面積30000平方米，社區(qū)商業(yè)中心57400平方米，園林景觀400000平方方，廣場2處各5000平方米。眾福利護(hù)理院由政府負(fù)責(zé)以成本價通過購買服務(wù)的方式實行對失養(yǎng)性老人供養(yǎng)，社區(qū)商業(yè)中心實行自身持有，招商經(jīng)營。酒店營業(yè)收入（1）客房收入持有養(yǎng)生度假酒店的經(jīng)營在2020年1月開始；考慮淡旺季節(jié)影響，其中保證開業(yè)前5年平均入駐率35%左右，第6年以后各年均保持入住率50%；養(yǎng)生度假酒店房間的收費參照國內(nèi)同類五星級酒店和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，暫定標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價格為每天400元，開業(yè)前5年營業(yè)收入2520萬元，第6年以后3600萬元。病床使用率按80%計算，出院病人平均住院天數(shù)按10天計，則年住院人數(shù)為14400人，住院病人每床每日按200元計算，門診病人按15萬人次計，每人次按180元計算，年經(jīng)營收入為5580萬元養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心收入養(yǎng)生俱樂部、養(yǎng)生護(hù)理服務(wù)中心年接待量按18萬人次計算，考慮市場現(xiàn)狀，人（次）均消費約600元，考慮到周邊景區(qū)的發(fā)展，前5年價格不變，第六年起增長10％，開業(yè)前5年營業(yè)收入10800萬元，第6年以后11880萬元。詳見項目總投資使用計劃與資金籌措表。項目于第98年可實現(xiàn)累計現(xiàn)金流為正，即第9年項目可實現(xiàn)投入資金的回收。考慮公眾福利院資產(chǎn)后，項目內(nèi)部收益率略大于行業(yè)平均水平，且凈現(xiàn)值大于0，是可操作的項目，且整體收益較為可觀。穩(wěn)定、利好的政策環(huán)境會對投資項目產(chǎn)生有利的影響，否則將給消費主體帶來顧慮和阻力。自然因素的不確定性，難以預(yù)測，造成的損失不可估量，還有環(huán)境污染，自然景觀的退化，各項目在建設(shè)過程中出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)，暴雨、山體滑坡地質(zhì)災(zāi)害等都會對本項目造成損害。所以，在進(jìn)行風(fēng)險分析和制定防范措施時應(yīng)使措施有一定的擴展性。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務(wù)項目；３、本項目雖投資大，回收期長，但風(fēng)險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項目。要使本項目順利地開展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必須保持與富有經(jīng)驗的專家和技術(shù)人員經(jīng)常溝通，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展；建議項目在運營過程中著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，注重市場開發(fā)，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢。第十章 項目結(jié)論與建議１、項目可填補信陽市無高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經(jīng)營；２、本項目應(yīng)自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強。在本項目的開發(fā)建設(shè)過程中難免會發(fā)生意外情況，如工傷事故、財產(chǎn)損失等。項目自開始的市場分析到建成后進(jìn)入市場，有一段時間差，當(dāng)初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況有不確定因素，因此本項目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況難以預(yù)判，存在一定的市場風(fēng)險。結(jié)合本項目的實際情況，將項目進(jìn)行過程中所可能面臨的難點以及風(fēng)險，經(jīng)過識別、分析、評價，如政策、市場等方面可能對項目造成的影響，并提出相應(yīng)的防范對策。%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%），投資回收期（含建設(shè)期）。詳見利潤與利潤分配表根據(jù)測算。根據(jù)工程進(jìn)度以及銷售回款進(jìn)度測算所得，自有資金第1年開始投入，從4年項目開始養(yǎng)老別墅、養(yǎng)老公寓的銷售經(jīng)營后，可通過經(jīng)營收入再投入實現(xiàn)滾動開發(fā)以及后期運營。（3）餐飲收入?yún)⒄招抨柺胁惋嬓袠I(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)和**當(dāng)?shù)鼐用竦南M情況，按每天接待600人次計算，暫定每人平均消費200元，年營業(yè)收入4320萬元。養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售收入養(yǎng)生別墅 、養(yǎng)生公寓銷售均價按6500元/m2計算，銷售收入117000萬元。前期工程費估算表單位：萬元序號項目名稱金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費%2水文、地質(zhì)勘查費3道路費%4土地平整費用地面積15元/m2　合計　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)費用合計估算說明1供電工程建筑面積33元/m22供水工程建筑面積12元/m23供氣工程　4排污工程建筑面積25元/m25小區(qū)道路工程　6路燈工程建筑面積10元/m27小區(qū)綠化工程綠化面積150元/m28環(huán)衛(wèi)工程　9消防工程建筑面積35元/m210弱電工程建筑面積15元/m2　合計　建筑安裝工程費用估算表單位：萬元序號項目名稱建筑面積建安工程費金額合計單價(元)金額1公眾福利護(hù)理院2養(yǎng)生俱樂部3養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓4養(yǎng)生度假酒店5養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院6養(yǎng)生護(hù)理、服務(wù)中心7社區(qū)商業(yè)中心　合計　項目投入總資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設(shè)投資%　土地費用%　前期工程費%　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費%　建筑安裝工程費%　公共配套設(shè)施建設(shè)費%　開發(fā)間接費%　管理費用%　財務(wù)費用%　銷售費用%　開發(fā)期稅費%　其他費用%　不可預(yù)見費%　2經(jīng)營資金%　3項目投入總資金%　開發(fā)產(chǎn)品成本%　自營資產(chǎn)投資%　　 形成：房屋、建筑物%　　 機器設(shè)備%　　 無形資產(chǎn)%　　 遞延資產(chǎn)%　經(jīng)營資金%　在建設(shè)期內(nèi)，根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和實際需要逐步投入資金。1所得稅費：按照收入的25%計算。銷售費用：按銷售收入的4%計算。根據(jù)市場現(xiàn)行經(jīng)驗，并結(jié)合項目本身的特點。前期工作費用：主要包括項目環(huán)評、可研費；景觀、規(guī)劃、設(shè)計費；地質(zhì)鉆探費；測繪費；監(jiān)理費等。根據(jù)施工進(jìn)度安排，預(yù)計2015年7月開工奠基，預(yù)計開發(fā)周期約為5年。技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計和施工力量進(jìn)場時間的安排本項目以規(guī)劃圖作為技術(shù)設(shè)計由有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計研究院完成。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會員獲取會籍。（2）服務(wù)內(nèi)容：日常生活、社區(qū)電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務(wù)；保健品、康體、美體用品器械銷售等。作為其他養(yǎng)生主題的配合單位，如養(yǎng)生團(tuán)隊接待入住，家人團(tuán)聚入住，養(yǎng)生文化交流團(tuán)隊、競技等團(tuán)體的養(yǎng)生體驗入住等。（2）服務(wù)內(nèi)容：特別為有中、高端養(yǎng)生養(yǎng)老需求的群體度身定做。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊貢獻(xiàn)的老人提供的免費養(yǎng)老場所。本模式在各種物業(yè)形態(tài)準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，注入養(yǎng)生文化主題，以先進(jìn)科學(xué)的養(yǎng)生養(yǎng)老理念為指導(dǎo)，提升養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)，將房產(chǎn)與養(yǎng)生核心功能完美結(jié)合，達(dá)到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。項目自身優(yōu)劣勢分析，利用項目景觀優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，打造符合游客需求的產(chǎn)品，以差異化的定位解決資源重復(fù)的困境。地塊位于縣城規(guī)劃區(qū)，距**湖水利風(fēng)景區(qū)不足8公里。****城項目正是綜合考慮地理優(yōu)勢和環(huán)境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質(zhì)量貢獻(xiàn)力量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和文明的進(jìn)步，人們在解決溫飽問題，邁向小康和富裕之路的進(jìn)程中，保健意識日益增強，如何提高生命質(zhì)量，實現(xiàn)人自身的可持續(xù)發(fā)展，已成為全社會普遍關(guān)注的問題。③強調(diào)先天因素，重視后天調(diào)攝（食療、藥補）。中國傳統(tǒng)的養(yǎng)生概念，來源于傳統(tǒng)中醫(yī)理論，是指保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)；根據(jù)文獻(xiàn)考證，中國養(yǎng)生學(xué)萌芽于商周時期。正如世界衛(wèi)生組織（WHO）所指出的：21世紀(jì)醫(yī)學(xué)的重心將是對病前狀態(tài)的干預(yù)和對疾病的有效防范。5年內(nèi)老年人市場消費將達(dá)到5萬億元以上?，F(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求，且缺乏中高端配套 由于社會轉(zhuǎn)型、家庭養(yǎng)老功能弱化，目前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，難以滿足龐大老年人群，特別是迅速增長的“空巢”、高齡和帶病老年人的服務(wù)需求。目前，這種傾向擴大到幾乎所有與老年人日常生活密切相關(guān)的消費品領(lǐng)域。專業(yè)的、社會化的養(yǎng)老服務(wù)有很大的需求，與此相關(guān)的老年社區(qū)照料服務(wù)、護(hù)理康復(fù)服務(wù)等都是將來市場的急需。一是健康產(chǎn)業(yè)。第五章 市場前景分析聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)，實際上中國在2001年就已開始進(jìn)入了老齡化社會。公用設(shè)施社會依托條件項目區(qū)內(nèi)暫無道路網(wǎng)絡(luò)、給水、排水、供氣公共配套設(shè)施，但不影響項目工程建