【文章內(nèi)容簡介】 農(nóng)貿(mào)市場12個。結(jié)合村莊搬遷，推進(jìn)移民建鎮(zhèn)，規(guī)劃建設(shè)了東渡苑、東方紅、方安、康園、陽光、龍軒雅舍等居住小區(qū)。積極實施通達(dá)工程，加快路網(wǎng)建設(shè)，交通狀況極大改善。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施綠化、亮化、美化、凈化工程，城市品味不斷提高。隨著城市重點工程的建設(shè)、竣工，XX區(qū)的城市化水平越來越高。XX區(qū)北靠歐亞大陸橋，東臨京滬大動脈，西接京九大通道，連（云港）霍（爾果斯）、合（肥）徐（州）兩條高速公路在這里對接，徐阜鐵路和311國道在這里交匯，徐州觀音機(jī)場近在咫尺，鐵路、公路和航空組成立體交通網(wǎng)，交通十分便捷。電力充沛，電訊通暢，區(qū)位十分優(yōu)越。環(huán)境管理名列全省第一，被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)。XX鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會情況段圓鎮(zhèn)位于XX市境北部，距市區(qū)35千米。地處蘇皖兩省三縣結(jié)合部，東與江蘇省徐州市毗鄰，西和蕭縣接壤。轄4個社區(qū)、24個行政村，135個村民小組。311國道、蕭桃公路、永馬公路、徐阜鐵路穿境而過。XX葡萄（俗稱大莊葡萄）種植歷史悠久，清朝乾隆時期已具有相當(dāng)規(guī)模。 該鎮(zhèn)黨委、政府以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心,緊緊依托徐州近郊和資源優(yōu)勢，進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，大力開展招商引資，漢鼎鑄造、綠原注塑、和?；ぁ⑺妓际称返软椖肯嗬^投產(chǎn)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效果。為認(rèn)真實施省市委提出的東向發(fā)展戰(zhàn)略，該鎮(zhèn)在311國道兩側(cè)規(guī)劃了占地面積15平方公里的工業(yè)園區(qū)，“十一五”期間建設(shè)5平方公里。建成后區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施完善，將達(dá)到“七通一平”；形成生產(chǎn)、生活、工作、娛樂、倉儲物流、服務(wù)等功能區(qū)。項目主要以鑄造、注塑、化工等行業(yè)為主，是該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的工業(yè)園區(qū)。XX鎮(zhèn)堅定不移走發(fā)展工業(yè)之路，2008年1至3月份招商引資到位資金6560萬元，同比增長126%；在建工業(yè)項目15家，其中2008年新開工項目占到11家。新開工建設(shè)的項目場地清理工作完成，已在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，部分廠房的主體已形成。企業(yè)定于8月建成投產(chǎn)。鎮(zhèn)黨委書記許成介紹，其他在建工業(yè)項目也都進(jìn)展順利。2008年以來，XX鎮(zhèn)進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)定位，堅持以精密鑄造和機(jī)械制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，該鎮(zhèn)組建高素質(zhì)的招商隊伍，抽調(diào)12名干部組成3個組，重點從事招商引資及項目落地協(xié)調(diào)工作。其次是瞄準(zhǔn)徐州，積極接受徐州的輻射，把向徐州招商作為發(fā)展XX經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略主攻方向。聘請在徐州市有一定社會影響而且富有社會活動能力的人出任鎮(zhèn)招商顧問，降低招商成本，提高招商成功率。已有數(shù)十家徐州企業(yè)已在與鎮(zhèn)里洽談投資事宜。與此同時，抓好軟環(huán)境建設(shè)，為來鎮(zhèn)投資企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（四）所需公用設(shè)施情況 供電：本項目建設(shè)工地電源由XX市供電局城市供電電網(wǎng)供給。供水：本項目供水由市政自來水管網(wǎng)引入。電信：本項目委托XX市電信部門負(fù)責(zé)接入現(xiàn)代化程控總機(jī)和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。第五章 項目策劃與定位一、項目策劃思路中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從改革開放前的計劃、指令性經(jīng)濟(jì)、區(qū)域政策傾斜、允許部分地區(qū)優(yōu)先發(fā)展，到現(xiàn)在，已進(jìn)入了一個群雄逐鹿，各展其長的時代。誰能在百舸爭流中脫穎而出，搶占先機(jī)，誰就將掌握21世紀(jì)競爭的主動權(quán)。這是大大小小的區(qū)域決策者們共同面對的世紀(jì)命題。如何發(fā)揮本地區(qū)優(yōu)勢，利用某個時機(jī)推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是地方政府最關(guān)心的事情。但是，完全依靠地方政府決策的時代已經(jīng)過去，許多地方的政府逐漸認(rèn)識到：借助外腦往往可以改換思路，獲得意想不到的收獲。正所謂“他山之石，可以攻玉”，本項目的擬建正是以這種思路為出發(fā)點，真正希望實現(xiàn)“把XX送出去、把世界請進(jìn)來”的切實愿望，為XX打造一張代表城市形象的“金名片”、一個接軌國際市場的“中轉(zhuǎn)站”、一個社會、企業(yè)、經(jīng)營者、百姓多方共贏的大型商貿(mào)平臺和產(chǎn)業(yè)孵化基地，最終產(chǎn)生明顯的社會效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。通過對項目所在地區(qū)的反復(fù)調(diào)研，同時通過商業(yè)市場專家們的反復(fù)論證，對本項目的實施充滿了信心和期待，他們看中的不是短期的效應(yīng)，而是長期的對整個地區(qū)和社會帶來的積極的效果。項目策劃綱要大淮海國際城?創(chuàng)智綠谷策劃總綱遵循國家政策趨勢，把握市場大環(huán)境，因勢利導(dǎo)，造福一方 結(jié)合項目特點，整合本地自然資源、產(chǎn)業(yè)資源和市場資源優(yōu)勢，并充分發(fā)揮運營商先進(jìn)的市場經(jīng)營管理理念將項目打造成為“立足淮海、輻射全國、接軌全球”的商貿(mào)集散中心以生態(tài)有機(jī)復(fù)合理念，成就大淮海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域中心價值整合夢想。由政府、行業(yè)協(xié)會牽頭，將產(chǎn)業(yè)資源、商業(yè)信息、人力資源等通過現(xiàn)代商貿(mào)形式快速流通以中國義烏小商品城、中國科技五金城、中國紹興輕紡城的成功經(jīng)驗為導(dǎo)向，做大做強(qiáng)把XX送出去，把世界引進(jìn)來通過對本項目的建設(shè)，以一個現(xiàn)代化市場形象，升華成撬動區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊騰飛的產(chǎn)業(yè)化模式通過對本項目的建設(shè)，制造一個改變傳市場交易模式的契機(jī)，將產(chǎn)、供、銷一體化模式推廣開來通過對本項目的建設(shè)，帶動區(qū)域信息業(yè)、服務(wù)業(yè)、流通業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展將以前瞻的戰(zhàn)略眼光，以大規(guī)模、高起點、完善配套、超前規(guī)劃入市，做精品市場需要XX地方政府給予項目大力扶持需要XX地方政府出臺系列親商惠商政策，扶持本項目“以商引商”，將更多的商家引進(jìn)來、留下來二、 項目的市場定位（一）項目的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)根據(jù)專業(yè)市場特性，本案的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個階段，三個階段相對應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同： 遠(yuǎn)期目標(biāo)(從開始營業(yè)起五年后)發(fā)展成為具有全國影響力的大型商貿(mào)中心，并成功打開國際市場，成為真正的國際性生產(chǎn)加工、商貿(mào)流通基地，年交易額超100億元人民幣。中期目標(biāo)(從交易中心開始營業(yè)起四五年內(nèi))發(fā)展成為華中地區(qū)與華東地區(qū)的區(qū)域生產(chǎn)加工和貿(mào)易的結(jié)合點、中轉(zhuǎn)站，年交易額超60億元人民幣。短期目標(biāo)(從交易中心開始營業(yè)起三年內(nèi))發(fā)展成為皖北地區(qū)具有一定影響力的大型國際商貿(mào)流通、生產(chǎn)加工基地，年交易額計劃超過30億元人民幣。只有確立各階段的營銷目標(biāo)，尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后，在市場發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，才能進(jìn)行有針對性的定位。（二）項目的功能性定位?經(jīng)營主題特色化——縱觀同行業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對消費者在實際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗。因此，我們對項目品牌向心力培育方面進(jìn)行了附加，即在滿足市場基本功能之外，增加了諸如餐飲、娛樂、休閑、景觀等元素。?經(jīng)營多元化——物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行自由分割；同時自營、聯(lián)營、租賃、返租、代租等多種經(jīng)營形式并舉，以利于入駐本市場的經(jīng)營者有更多的選擇機(jī)會。?倡導(dǎo)“電子商務(wù)概念”。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展，中國日益成為國際商品加工、采購中心，“現(xiàn)實市場”和“虛擬市場”日益發(fā)展成為一種新的貿(mào)易手段和趨勢，也就意味著，隨著時間的推移和社會的進(jìn)步，電子商務(wù)功能將越來越發(fā)揮其重要的作用。本項目將力求打造先進(jìn)、獨特的電子商務(wù)系統(tǒng)，解決網(wǎng)絡(luò)化交易中常常出現(xiàn)的資信問題，為此，我們聘請專家就設(shè)立信用保障基金進(jìn)行了多番研討，就充分保障經(jīng)營戶網(wǎng)上交易的信用和交易安全問題總結(jié)出一系列可行的模式，同時還和金融機(jī)構(gòu)就市場未來電子交易結(jié)算的問題展開了交流，最后，我們決定嘗試性的設(shè)立一個資信機(jī)構(gòu)，加大對本市場電子商務(wù)功能的推廣與應(yīng)用。附：不同階段電子商務(wù)交易份額比重：銷售方式市場發(fā)展階段門面直接銷售企業(yè)間大型采購電子商務(wù)交易產(chǎn)品份額其他市場初期（13年）60%10%20%10%市場中期（35年）30%25%40%15%成熟期 （510年）10%25%60%15%（三）項目的總體市場定位項目的屬性定位以商貿(mào)物流為載體，集展示交易、倉儲物流、信息交流、電子商務(wù)、行業(yè)會展、文化休閑、餐飲娛樂以及生活購物為一體的復(fù)合型專業(yè)大市場！ 項目的業(yè)態(tài)定位農(nóng)機(jī)農(nóng)具、五金機(jī)電、鋼料鋼材、小商品市場等自然資源和需求資源兩個方面。項目的建筑規(guī)劃定位（1）商鋪：小三層框架結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代風(fēng)格的聯(lián)排式建筑群；（2）休閑街：粉墻黛瓦仿古式；（3）高層商務(wù)商業(yè)大樓：現(xiàn)代幾何式建筑風(fēng)格，地上三層為中空結(jié)構(gòu)。兼顧大型會議、舉辦會展使用；三層以上為商務(wù)商業(yè)和酒店?？蛻舳ㄎ唬?）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。（2）從目標(biāo)客戶的來源定位對現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買住宅樓。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。（1）理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商。一、 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想及原則（一）規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及XX市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。遵循“智慧、生態(tài)、環(huán)保、有機(jī)、舒適、靈活、可持續(xù)”的設(shè)計理念，同步國際先進(jìn)的設(shè)計和建筑技術(shù)，科學(xué)技術(shù)與人文藝術(shù)相結(jié)合，建造功能布局合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適、宜人的公園式復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)。本案的定位于大淮海經(jīng)濟(jì)圈中心創(chuàng)智與國際生態(tài)產(chǎn)業(yè)總部。并嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，及有關(guān)消防、環(huán)保、衛(wèi)生方針政策。（二） 規(guī)劃設(shè)計方案的原則在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的商業(yè)、居住環(huán)境。本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。配套公建設(shè)施與商業(yè)及商業(yè)樓同步規(guī)劃、同步施工。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案市場定位在對類似項目及市場需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)，大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)、住宅區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。形象定位大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位。業(yè)態(tài)定位本項目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）交通動線充足。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（5）智能化水平高。（6）有強(qiáng)大的升值潛力。（7）戶型實用、舒適。經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選（1）理由：由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）領(lǐng)袖風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認(rèn)同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商客戶定位（1）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)、糧油經(jīng)營企業(yè)、家電經(jīng)營企業(yè)、服裝經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。（2）從目標(biāo)客戶的來源定位對現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買住宅樓。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。建筑設(shè)計定位樓層：4+1 層功能：商業(yè)用房，部分為