【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線。消防設(shè)備配電均采用阻燃型電線、電纜。 弱電設(shè)計(jì)方案 、通訊與網(wǎng)絡(luò) 小區(qū)通訊線路和寬帶網(wǎng)絡(luò)線路由中國(guó)聯(lián)通泰安市話網(wǎng)免費(fèi)引入。在住宅、辦公及商業(yè)房?jī)?nèi)設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座，可方便使用。 、 CCTV 數(shù)字電視系統(tǒng) 小區(qū) CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費(fèi)接入，每套房設(shè) 23 個(gè)電視機(jī)頂盒接口。 、建筑智能化系統(tǒng) 主要包括安全閉路監(jiān)控、紅外防盜報(bào)警、訪客可視對(duì)講 及語(yǔ)音廣播四套子系統(tǒng)。 、消防系統(tǒng) 主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)組成，主要在 公建設(shè)施 、商業(yè)房、地下停車庫(kù)設(shè)置。 其他消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足有關(guān)防火規(guī)范要求。 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 、系統(tǒng)設(shè)計(jì) 住宅燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴?。天然氣由市政天然氣中壓管道引入，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機(jī)動(dòng)車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。住宅每戶設(shè) 立方米 /小時(shí)的天然氣表1 只。 、天然氣用量計(jì)算 商業(yè) 天然氣用量 預(yù)計(jì) 50 m3/h： 則：天然氣用氣量 Q =50m3/h 1采暖設(shè)計(jì)方案 、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)參數(shù) 采暖期室外計(jì)算溫度： 7℃，冬季室外風(fēng)速： ／ s。 、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 冬季室內(nèi)溫度 17℃土 l℃ 、熱負(fù)荷估算 根據(jù)以上參數(shù)和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，經(jīng)估算， 本期工程 冬季采暖所需熱負(fù)荷為 3583kW。詳見下表： 暖通負(fù)荷估算表 建筑名稱 面積（ ㎡ ） 負(fù)荷（ W/㎡ ） 熱負(fù)荷（ kW） 1 住宅 43900 70 3073 2 商業(yè) 建筑 6000 85 510 合計(jì) 49900 —— 3583 、采暖方案 根據(jù)建設(shè)單位的意見，本項(xiàng)目因 處于縣城中心區(qū)域，不能自建鍋爐，擬由 寧陽(yáng) 縣 市政供熱管網(wǎng)引入。 本小區(qū)可采用換熱站，換熱站采用汽水加熱器間接加熱方式，可供應(yīng)本區(qū)內(nèi)所有居民的采暖。 六 、項(xiàng)目建設(shè)期安排 組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建議項(xiàng)目承辦單位共同抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。 工程進(jìn)度安排 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成 工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本 期工程 建設(shè)計(jì)劃自 2021年 8 月 開始籌建 ，至 2021 年 1月竣工， 建設(shè)工 期 。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 的 計(jì)劃安排如下： 、項(xiàng)目前期工作 — 、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) — 、施工建設(shè)期 — 、完善綠化等輔助設(shè)施 — 、竣工驗(yàn)收并投入使用 實(shí)施措施 為進(jìn)一步提高項(xiàng)目效益，項(xiàng)目實(shí)施保障措施主要是完善項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制等。 、項(xiàng)目法人責(zé)任制 為加強(qiáng)工程建設(shè)，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制 縣城市 城市建設(shè)綜合開發(fā)公司作為項(xiàng)目 法人 負(fù)責(zé) 全部 工程的建設(shè)實(shí)施。 、工程招投標(biāo)制 為規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán) 益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，凡屬于國(guó)家《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。 、工程監(jiān)理制 為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，保護(hù) 居民生 命和財(cái)產(chǎn)安全，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，凡屬于國(guó)家規(guī)定的工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行工程監(jiān)理。 七 、總投資 估算 及資金來(lái)源 項(xiàng)目投資估算 、估算依據(jù) 、山東省建筑工程 消耗量 定額； 、山東省安裝工程 消耗量 定額； 、 泰安 市 材料預(yù)算價(jià)格； 、省內(nèi)同類工程造價(jià)情況； 、有關(guān)建筑材料市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研情況； 、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 、估算說(shuō)明 、 根據(jù)有關(guān)協(xié)議， 本 期工程 土地費(fèi)用 為 2021萬(wàn)元； 、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按 土建 工程費(fèi)用的 %計(jì)算； 、工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按 土建 工程費(fèi)用的 %計(jì)算； 、建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%計(jì)??； 、基本預(yù)備費(fèi)按 2 項(xiàng)費(fèi)用之和的 5%計(jì)??； 、 工程建設(shè)其他各類規(guī)費(fèi) 盡量爭(zhēng)取優(yōu)惠政策 。 、估算范圍 本項(xiàng)目總投資估算包括工程費(fèi)用、其他費(fèi) 用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。 、總投資估算 經(jīng)估算，本 期工程 總投資為 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi) 4400 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi) 4696 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 。 詳見 下 表 ： 投資估算一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置 其它費(fèi)用 合計(jì) 及安裝費(fèi) 一 工程費(fèi)用 4400 4400 1 商業(yè) 3800 3800 2 其他配套 600 600 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 4696 4696 1 土地費(fèi)用 4000 4000 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 22 22 3 工程咨詢監(jiān)理費(fèi) 22 22 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 44 44 5 其他各類規(guī)費(fèi) 608 608 三 基本預(yù)備費(fèi) 四 建設(shè)期利息 0 0 五 總投資合計(jì) 4400 融資 方案 、資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此 ，主要 從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 、 籌措和利用自有資金 投入 4000 萬(wàn) 元 ； 、其余 萬(wàn)元通過(guò) 滾動(dòng)開發(fā)和 房屋預(yù)售 解決。 、資金的使用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問題： 資金問題 主要包括以下幾個(gè)方面： ①由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。②注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。③當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序 號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 、優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下： ，可以緩和資金矛盾。 ，有選擇地租賃施 工 用機(jī)械設(shè)備。 ，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或 縮短占用資金。 。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 八 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本 項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 見下 表： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 本期工程 建設(shè)規(guī)模 建筑面積 平方米 49900 商業(yè) 平方米 6000 居住 平方米 43900 2 總征地面積 平方米 390000 3 總用 地面積 平方米 352021 4 總代征道路用地面積 平方米 38000 3 容積率 5 綠化覆蓋率 % 45 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 4400 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 4696 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 7 銷售收入 萬(wàn)元 16170 8 實(shí)現(xiàn)利稅 萬(wàn)元 9 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資利稅率 % 13 項(xiàng)目建設(shè)期 年 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分 析 一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十 一 五?規(guī)劃綱要》中指出：? 在?十一五?規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加大力度 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度。? 國(guó)家?十 二 五?規(guī)劃同時(shí)指出，?按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突 出特色的原則，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，保護(hù)有特色的農(nóng)村建筑風(fēng)貌。??堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。?國(guó)家的這一舉措，必將進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住宅建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民的生活水平。 《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十 二 五?規(guī)劃綱要》指出：?要把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本立足點(diǎn)和宏觀政策的著力點(diǎn)，促進(jìn)投資型經(jīng)濟(jì)逐步向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，為經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 ?堅(jiān)持從 最廣大人民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會(huì)管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會(huì)建設(shè)全面發(fā)展。? 項(xiàng)目主辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力并且憑借自己的良好信譽(yù)，根據(jù) 寧陽(yáng) 縣 城市規(guī)劃要求，進(jìn)行 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程的建設(shè)。該項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn) 寧陽(yáng) 縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增大第三產(chǎn)業(yè)在三大產(chǎn)業(yè)中的比例，提高城市的生活品位，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，因此，符合國(guó)家?十 二 五?規(guī)劃的要求。 二、項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市及 寧陽(yáng) 縣 ?十 二 五?發(fā)展規(guī)劃 泰安市和 寧陽(yáng) 縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要也結(jié)合不同情況，進(jìn)一步指出?堅(jiān)持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。緊緊抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，大力調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，逐步增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，依靠科技進(jìn)步，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)。??加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住 房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場(chǎng)。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成‘梯級(jí)消費(fèi)’的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。? 綱要圍繞擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、擴(kuò)大財(cái)源三個(gè)目標(biāo)，按照?政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、社會(huì)參與?的原則，以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化為方向，創(chuàng)新發(fā)展思路，改革體制機(jī)制，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步強(qiáng)化旅游龍頭地位，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、餐飲娛樂、社區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、房地產(chǎn) 5個(gè)重點(diǎn)行業(yè)。 目前 寧陽(yáng) 縣 居民的生活水平不斷提升，對(duì)于住房的需求數(shù)量及質(zhì)量越來(lái)越高，本項(xiàng)目具有規(guī)劃起點(diǎn)高、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的特點(diǎn)，項(xiàng)目的建設(shè)有助于 寧陽(yáng)縣 居 民生 活居住環(huán)境條件的改善，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變。 該 工程 建設(shè)項(xiàng)目將現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑形式和精致體貼、富含文化底蘊(yùn)的環(huán)境空間相交融，形成了 ?建筑與文化?相融合的新型居住觀念，為 寧陽(yáng) 縣 居民提供新一類的居住的優(yōu)雅生活方式，有利于 寧陽(yáng) 縣 物質(zhì)文明、政治文明和精神文明的建設(shè)，因而符合泰安市及 寧陽(yáng) 縣 的?十 二 五?發(fā)展規(guī)劃要求。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)社會(huì)投資，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅(jiān)持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展， 2021 年 6 月 1 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2021 年本）》，該目錄將?城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)?列為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求刺激房?jī)r(jià)不斷上漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供需關(guān)系共 同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動(dòng)需求和往來(lái)人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社會(huì)與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動(dòng)著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體頂端窗體底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的 倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國(guó)家 GDP約 10%，加上