【文章內(nèi)容簡介】 集團在國內(nèi)市場上具有較高的知名度，特別是在 西安 市場上更是享譽度甚高。目前 **集團已經(jīng)在 西安市擁有多家大型綜合超市 ，成果顯 著，本項目即為 **集團 在西安繼續(xù)推進發(fā)展 計劃中的一個，該項目不僅能使項目單位加快市場開發(fā)的速度，同時也能促進開發(fā)區(qū)零售業(yè)的良性、快速發(fā)展?？梢?，該項目的建設(shè)無論是對集團還是對開發(fā)區(qū)都具有重要的戰(zhàn)略意義。 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 10 第三章 需求分析 西安市 宏觀 商業(yè)市場特點分析 經(jīng)濟綜合實力增強 據(jù)西安市統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示， 2020 年西安市生產(chǎn)總值達到 億元，全市 地方財政一般預(yù)算支出 億元， ， 全市 固定資產(chǎn)投資完成 億元， 社會消費品零售總額達到 億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 29982 元 ， 人均消費 性 支出 21434 元。 居民消費觀念發(fā)生改變 隨著經(jīng)濟發(fā)展水平 與居民可支配收入 的提高，刺激了人們的消費需求，同時也使人們的消費觀念發(fā)生了巨大的變化。 食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、日用品、體育娛樂用品均 逐年 增加， 說明市民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費向心理滿足型消費進行了轉(zhuǎn)移。 成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 根據(jù)西安市 “十二五”規(guī)劃綱要 的精神，西安市的城市化進程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。 與之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改變及城內(nèi)日益增加的人口壓 力及交通壓力，為緩解矛盾，城市的向外擴張不可避免，因此 將加大 市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 11 與城市擴張，都 將促使環(huán)城墻以外的人口密度大大高于城墻以內(nèi)，從而帶動城墻外商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的高速發(fā)展。 西安 超級市場 發(fā)展趨勢與前景分析 就 西安市 而言，當前零售業(yè)態(tài)大致可以細分為百貨店、超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店及家居建材店等 ， 其中， 百貨店、超市 依然是主力業(yè)態(tài) 。按照西安市政府提出的 進一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)商業(yè)市場發(fā)展狀況，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨 勢將 繼續(xù) 重點發(fā)展 超市 連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代化營銷方式， 綜合 性 超市 的 行業(yè)地位將進一步鞏固。 由于 綜合性超市 的綜合化經(jīng)營和在民生品上的價格優(yōu)勢； 自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營； 對消費需求的切入點是消費者一般的生活食品和用品，以低廉的價格使消費者得到切實的利益 ，滿足了西安各階層市民日常購物的基本需求，使得綜合性超市 在 西安 的市場 持續(xù)發(fā)展 ， 同時，綜合性超市 采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使營業(yè)工作快捷準確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社 會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時，在購物和消費中獲得全方位消費體會與感受。所以， 超級市場 在西安的 發(fā)展 潛力巨大，前景樂觀，并將越來越受到人們的歡迎。 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 12 項目區(qū)市場調(diào)研及分析 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及 人口構(gòu)成 本項目所在區(qū)域為新興 經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)，周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟， 人口 逐漸呈現(xiàn) 集中 化 、密度大 趨勢 ，居民收入在西安市平均水平以上，消費潛力較大、需求明顯。 該區(qū)域基本為新建小區(qū)、教育及 政府 企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大中型企業(yè)工作人員為主 ，文化水平素質(zhì)較高，消 費潛力巨大，但由于 該區(qū)域為新興開發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒有 能滿足于他們的消費場所，其消費力的消化主要依賴于 傳統(tǒng) 商圈。 項目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況 、機構(gòu)及單位情況 詳見表 3 表 32 及圖 31 所示。 表 31 項目區(qū)周邊 部分 小區(qū)及人口統(tǒng)計表 序號 項目名稱 地址 用途 戶數(shù) 人口 1 中登文景時代 鳳九路與明光路十字東北角 住宅 1500 4500 2 首創(chuàng)國際城 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十一路 住宅 9736 29208 3 金源御景華府 鳳城九路文景路 住宅 2350 7050 4 鼎正 中央領(lǐng)郡 鳳城九路 住宅 2750 8250 5 城市星鉆 鳳城九路 住宅 820 2550 6 匯通太古城 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十路 住宅 6000 18000 7 海珀斕軒 鳳九路與文景路十字東北角 住宅 271 813 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 13 序號 項目名稱 地址 用途 戶數(shù) 人口 8 魏瑪公館 鳳九路與文景路十字西北角 住宅 1502 4506 9 白樺林居 經(jīng)開區(qū)鳳城八路 住宅 3600 12240 10 白樺林居 經(jīng)開區(qū)鳳城九路 住宅 4000 12020 11 天朗御湖 鳳城四路與朱宏路十字 住宅 5400 162020 12 旭景興園 鳳城 六路與朱宏路十字 住宅 3000 12020 13 華山分廠社區(qū) 草灘鎮(zhèn)華山分廠 住宅 1049 3566 14 長慶未央湖花園 未央湖 住宅 1700 5780 15 中國水建二公司 朱宏路 59 號 住宅 450 1530 16 風(fēng)景御園 鳳城七路南 住宅 636 1908 17 導(dǎo)彈學(xué)院家屬院 朱宏路東 住宅 500 1700 18 市政府文景小區(qū) 鳳城九路 住宅 6500 19500 19 合計 51764 307102 注：本表中僅統(tǒng)計部分小區(qū)情況，按照項目區(qū)半徑 內(nèi)統(tǒng)計。 表 32 項目區(qū)周邊 機構(gòu)、單位 統(tǒng)計表 序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量 1 陜西氣象學(xué)校 未央路 1021 號 學(xué)校 300 2 西北有色金屬研究院 未央路 96 號 科研 400 3 陜西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 自強西路 26 號 學(xué)校 1000 4 陜西鐵路運輸技術(shù)學(xué)校 自強西路 28 號 學(xué)校 1500 5 陜西送變電工程公司 自強西路 36 號 電器制造 2020 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 14 序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量 6 西飛國際 鳳城一路 14 號 產(chǎn)品銷售 100 7 陜西省卷煙材料廠 鳳城一路 11 號 煙草加工 260 8 陜西超群醫(yī) 藥集團 鳳城一路 13 號 藥品制造 120 9 秦祥石油化工有限公司 鳳城一路 20 號 石化制造 100 10 秦德壓縮機廠 鳳城一路 24 號 壓縮機銷售 100 11 順通國際 鳳城一路 26 號 銷售代理 70 12 愛麗絲畜牧 鳳城一路 25 號 畜牧銷售 90 13 碧辟佳陽太陽能有限公司 文景北路 11 號 太陽能加工 150 14 經(jīng)熱電力 文景北路 10 號 電力制造 600 15 嘉志藥業(yè)有限公司 文景北路 23 號 藥品制造 280 16 三菱開關(guān)電機 鳳城二路 33 號 電機制造 400 17 陜西 藍海風(fēng)科技有限公司 鳳城二路 37 號 電子制造 230 18 中富容器有限公司 鳳城二路 39 號 容器制造 200 19 華商數(shù)碼 鳳城二路 41 號 報紙印刷 500 20 秦川發(fā)展科技中心 鳳城二路 43 號 科研 200 21 海紅軸承總廠 鳳城二路 32 號 軸承制造 2500 22 西門子通信 鳳城二路 40 號 鐵路通訊 不詳 23 長慶油田采油總廠 鳳城二路 42 號 采油 300 24 頂益 /頂津食品有限公司 鳳城二路 26 號 食品加工 600 25 可口可樂有限公司 鳳城二路 28 號 食品加工 600 26 西航新石化設(shè)備有限 太華北路 376 號 設(shè)備制造 260 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 15 序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量 公司 27 長安醫(yī)院 經(jīng)開區(qū)文景路 17號 醫(yī)療 600 28 婦幼中心 A3 區(qū)未央路東 公用設(shè)施 150 29 西安中學(xué) B6 區(qū)鳳城五路北 教育 500 30 市政府 鳳城八路 行政辦公 不詳 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 本項目所在區(qū)域 為西安市城市中心北移的新興地區(qū)，大部分配套設(shè)施仍處于建設(shè)及待建狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施極度匱乏，隨著 2020 年 市政府及市委辦公地址搬遷至此區(qū)域 ，以及企事業(yè)單位在此區(qū)域的相繼落戶， 周邊人口數(shù)量、消費能力、消費層次必 將大大提升 ， 加之區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)眾多，隨著新建小區(qū)的相繼落成，商業(yè)設(shè)施嚴重不足的問題將更為凸顯，因此，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。 鑒于以上種種，在市民的消費需求呼喚下， 項目區(qū) 配建綜合超市這類關(guān)系民生的零售商業(yè)網(wǎng)店將顯得更為迫切。 項目 競爭對手分析 西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是一個快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前經(jīng)濟區(qū) 綜合性超市 主要集中在未 央路 沿線 。 主要以人人樂 （賽高店） 和 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 為 主 。 考慮 人人樂 （賽高店） 距離本項目較遠， 不作為本項目主要競爭對手 。 項目周邊范圍內(nèi) 僅有沃爾瑪 （賽高街區(qū)店） 一 家綜合超市， 另大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 16 一家超市華潤（中登店）還處于待建狀態(tài) ， 項目周邊 居民日常生活消費最近距離是 沃爾瑪 （賽高街區(qū)店） ，其購物距離為 公里， 待 華潤（中登店）建成后，將成為本項目最主要的競爭對手， 因此， 本項目建成后所面臨的主要競爭對手為沃爾瑪（賽高街區(qū)店）和 華潤（中登店） ，競爭對手具體情況為： 第一競爭對手： 華潤（中登店） 位于明光路與鳳城九路十字東北角 100 米 ，面積 12800m2， 層數(shù)為 地下一層；距離本項目 800m， 目前處于 待建 狀態(tài) ，建成后為 綜合性超級市場 ，包含齊全的 生鮮食 品、衣食用品 等 ， 可以 滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求 。 第二競爭對手：沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集購買力較強。離本項目約 2600m。賣場結(jié)構(gòu)良好， 為 綜合性超級市場 ，包含較為齊全的 生鮮食品、衣食用品 等， 配套設(shè)施完善，樓層為 2－ 3 層，有地鐵出入口，賣場面積約為 20200m2。 表 33 項目 主要 競爭對手基本情況 分析 表 內(nèi)容 華潤（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 地理位置 明光路與鳳城九路十字東北角 未央路與鳳城五路十字 距本項目位置 800Ｍ 2600Ｍ 營業(yè)時間 —— 8:0022:30 營業(yè)面積 —— 約 20200m2 停車場面積 —— 有地下停車場 經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合性超級市場 綜合性超級市場 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 17 內(nèi)容 華潤（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 經(jīng)營范圍 食品 、 服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、家具 、生鮮 等（預(yù)測） 食品 、 服裝、家庭日用雜品、家用電器 、玩具 、生鮮 等 經(jīng)營特點 機械化包裝，自選式購物 機械化包裝，自選式購 物 收銀臺數(shù)量 —— 30 客流量 —— 12020 客單價 —— 65 日銷售額預(yù)測 —— 120 萬 綜合競爭能力評價 強 較強 綜上所述，本 項目 的主要競爭對手為華潤（中登店）， 考慮本項目與主要競爭對手的經(jīng)營范圍及經(jīng)營特點多有重合， 因此，本項目建成后，將設(shè)置超市購物免費班車， 并 在賣場內(nèi)引進百貨類商品的品牌廳和品牌柜 ，提升超市 購物環(huán)境，在裝修裝潢、布局陳列、設(shè)施裝備、燈光色彩 等視覺形象上進行 人性化設(shè)計 ， 以 凸現(xiàn) 本項目 的差異化和個性化， 與主要競爭對手形成 差異化競爭關(guān)系， 不僅解決 周邊居民 的購物難 的 問題，同時也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機遇。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Superiority） 周邊待建項目較多，未來人口密集、購買力強 ，為建立新的商業(yè)環(huán)境打好基礎(chǔ) ； 專業(yè)經(jīng)營策略提供 超前的經(jīng)營理念 ； 項目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施 。 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告 18 劣勢 （ Weakness） 所在區(qū)域 靠近 華潤 ， 且距離 沃爾瑪 （賽高 街區(qū) 店）較近， 競爭壓力大 ； 項目周邊待建樓盤較多 ，但進度較為緩慢 。 機會（ Opportunity） 該項目 處于經(jīng)開區(qū)與大興新區(qū)交匯區(qū)域，該地塊目前沒有在 規(guī)模 、 配套設(shè)施 、 經(jīng)營理念 等方面能與本項目相匹敵的大型零售商業(yè)設(shè)施， 在此平臺上項目本身需進一步完善發(fā)展，使 本項目 處于區(qū)域 大型零售 商業(yè)領(lǐng)袖地位。 威脅 （ Threat） 在項目區(qū)域人口不斷聚集、經(jīng)濟不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)域 內(nèi) 會涌現(xiàn)大量零售商業(yè)設(shè)施， 爭奪消費群體。 大型綜合超市 建設(shè)項目可行性研究報告