【正文】 設(shè) 備選型 本項(xiàng)目 擬購(gòu)置設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等 共計(jì) 15571 臺(tái)（個(gè)、套），投資 172 萬(wàn)元。 適應(yīng)性原則 所選購(gòu)的產(chǎn)品應(yīng)具備一定的靈活性來(lái)適應(yīng) 項(xiàng)目 建設(shè)中的各種變化。 根據(jù)實(shí)際需要，本項(xiàng)目建設(shè)后，將在超市內(nèi)設(shè)置 殘疾人服務(wù)點(diǎn)及愛(ài)心導(dǎo)購(gòu)員 。在建筑 裝修 材料的選用上，采用高效高強(qiáng)環(huán)保的生態(tài)材料，采用熱阻性能好的，大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 密封性能好的材料。在滿(mǎn)足照度要求外，燈具的選型和布置主要還應(yīng) 考慮 室內(nèi)氣流流型， 因此，本項(xiàng)目 照 明采用 三基色熒光粉的 T8 型 （ 36W） 燈管 ，吸頂安裝，燈具的布置采用斷續(xù)光帶型，并與空調(diào)風(fēng)口等統(tǒng)一安排。 窗戶(hù) 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 為保證商場(chǎng)采光均勻度 不小于 ， 設(shè)計(jì)窗地面積比為 1/6。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目 主要為租賃 商業(yè)樓 ，該棟建筑 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，塔樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類(lèi)別為乙類(lèi)，抗震設(shè)防烈度為 8 度，設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。 本項(xiàng)目建成后，將形成 超市營(yíng)業(yè)面積 ，倉(cāng)儲(chǔ)面積（營(yíng)業(yè)面積及倉(cāng)儲(chǔ)面積均含設(shè)備用房、疏散通道、電梯間等輔助用房面積） 的 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 ， 涵蓋 大型零售商業(yè)所必備的生鮮、時(shí)蔬、食品、家化、日用百貨、品牌服裝等 商品結(jié)構(gòu)齊全 的大型 綜合性超市 。 商品是 本項(xiàng)目建成后的最重要 裝 飾，促銷(xiāo)也主要集中在賣(mài)場(chǎng)內(nèi) ，除充分利用賣(mài)場(chǎng)和商品與顧客交流外， 項(xiàng)目單位 還將采取一些措施，如： “ 無(wú)障礙退款 ” 的承諾，經(jīng)常推出促銷(xiāo)產(chǎn)品在顯眼的貨位，場(chǎng)內(nèi)叫賣(mài)、新品品嘗、廠家促銷(xiāo)、拍賣(mài)促銷(xiāo)等活躍賣(mài)場(chǎng)氣氛等。 新品是刺激消費(fèi)的重要手段，嘗試實(shí)施新品汰換時(shí)間表。 服 裝 服 飾 區(qū) 商品和品類(lèi)豐富齊全，充分滿(mǎn)足商圈消費(fèi)者的多樣需求。以中高檔合資品牌及時(shí)尚數(shù)碼產(chǎn)品，樹(shù)立賣(mài)場(chǎng)形象，體現(xiàn)定位策略。 部分品類(lèi)通過(guò)集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：個(gè)人護(hù)理中心、面膜中心、進(jìn)口專(zhuān)區(qū)、嬰幼專(zhuān)區(qū)、護(hù)膚中心、潔衣中心等。 新品是刺激消費(fèi)的重要手段。 食 品 區(qū) 商品和品類(lèi)豐富齊全，充分滿(mǎn)足商圈消費(fèi)者的多樣需求。第三把海干貨的品項(xiàng)做全。 表 53 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略表 功能 區(qū)塊 經(jīng)營(yíng)策略 生 鮮 時(shí) 蔬 區(qū) 肉類(lèi)以牛羊肉專(zhuān)柜為 主：其次著重引進(jìn)品牌性?xún)銮蓊?lèi)商品。 （ 3）其他： 除此之外，其他距離較遠(yuǎn)區(qū)域的市場(chǎng)雖然購(gòu)買(mǎi)頻率低，但單次購(gòu)買(mǎi)金額相對(duì)較大，是 本項(xiàng)目 在節(jié)假日應(yīng)該關(guān)注的市場(chǎng) 。 具體包括： 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 （ 1） 收入較高的 青年、 有穩(wěn)定收入的 中年女性 ： 她們是 本項(xiàng)目的消費(fèi)主力軍。 商品結(jié)構(gòu)定位 本項(xiàng)目建成后， 將包括 約 700011000 個(gè)單品 （ 食品 、 HBA、 雜貨 87%， 耐用品和服裝占 13%） ， 主要商品品種 有 生鮮 、食品、雜貨、家居、服裝服飾、音箱制品、玩具、 辦公、 家電等，具體詳見(jiàn) 表 51所示。 供電及電訊 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 通訊便捷，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊和無(wú)線(xiàn)尋呼實(shí)現(xiàn)境內(nèi)無(wú)縫隙覆蓋，電力充實(shí)，文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲等服務(wù)業(yè)配套發(fā)展，有線(xiàn)電視傳輸網(wǎng)覆蓋全 項(xiàng)目區(qū) 。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 圖 42 項(xiàng)目交通組織圖 綜上所述， 本項(xiàng)目建成投入使用后，其新增交通量對(duì)于周邊路網(wǎng)雖有影響，但所產(chǎn)生的影響不明顯 ； 且 項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出口的設(shè)置合理，基本保證人流、車(chē)流進(jìn)出 能夠擁有較完善暢通的內(nèi)外部交通環(huán)境 ； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)中設(shè)置的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位滿(mǎn)足項(xiàng)目交通需求 。 非機(jī)動(dòng)車(chē)交通組織 —— 項(xiàng)目緊鄰的朱宏路和鳳城九路，分別修建專(zhuān)用的非機(jī)動(dòng) 車(chē)道，施劃有機(jī)非隔離線(xiàn)，設(shè)置了非機(jī)動(dòng)指示標(biāo)志，通行條件較好。 出入口交通組織方案 （ 1） 項(xiàng)目出入口交通組織與設(shè)施設(shè)置 該項(xiàng)目南沿鳳城九路與主干道 朱宏路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城九路 D 出口自由進(jìn)出商場(chǎng)；項(xiàng)目南側(cè)、北側(cè)東側(cè)均有出入口，方便業(yè)主車(chē)輛進(jìn)出地下停車(chē)場(chǎng)；顧客車(chē)輛、貨車(chē)由鳳城九路進(jìn)出地面停車(chē)場(chǎng)或進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)。項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)位于 B1B2，約 350 個(gè)停車(chē)位地面約 50 個(gè)車(chē)位，通過(guò)最大優(yōu)化配置可達(dá)到 500 個(gè)車(chē)位。 綜上所述，項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，可視性極好，道路寬闊，路況較好，將來(lái)居民出行尤為方便。項(xiàng)目建成前大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 后朱宏路 鳳城九路、鳳城十路十字及民經(jīng)一路 鳳城九路十字交叉口交通負(fù)荷（ V/C）均大于 小于 即仍為 B 級(jí)服務(wù)水平。交通通行 效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為項(xiàng)目提供了良好的交通條件。西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市南北向主干路，北接北三環(huán)南接北二環(huán)，是連接北郊與西郊的交通干路，雙向八車(chē)道，寬 7 米，大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 兩邊分設(shè)非機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)平均小時(shí)流量 16502962 輛，極端 高峰值 3156 輛。 項(xiàng)目地 配套條件 交通條件 道路 條件 本 項(xiàng)目 位于 **。 截止目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已引進(jìn)各類(lèi)合同項(xiàng)目 299 項(xiàng)，總投資 億元人民幣，引進(jìn)外資達(dá) 億美元，外資實(shí)際到位 6 億美元。在建設(shè)西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安 新城市 中心的焦點(diǎn)區(qū)域之一。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于 **，交通極為便利。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Superiority） 周邊待建項(xiàng)目較多，未來(lái)人口密集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) ，為建立新的商業(yè)環(huán)境打好基礎(chǔ) ； 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)策略提供 超前的經(jīng)營(yíng)理念 ； 項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施 。 第二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。目前經(jīng)濟(jì)區(qū) 綜合性超市 主要集中在未 央路 沿線(xiàn) 。 表 31 項(xiàng)目區(qū)周邊 部分 小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 用途 戶(hù)數(shù) 人口 1 中登文景時(shí)代 鳳九路與明光路十字東北角 住宅 1500 4500 2 首創(chuàng)國(guó)際城 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳城十一路 住宅 9736 29208 3 金源御景華府 鳳城九路文景路 住宅 2350 7050 4 鼎正 中央領(lǐng)郡 鳳城九路 住宅 2750 8250 5 城市星鉆 鳳城九路 住宅 820 2550 6 匯通太古城 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鳳城十路 住宅 6000 18000 7 海珀斕軒 鳳九路與文景路十字東北角 住宅 271 813 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 用途 戶(hù)數(shù) 人口 8 魏瑪公館 鳳九路與文景路十字西北角 住宅 1502 4506 9 白樺林居 經(jīng)開(kāi)區(qū)鳳城八路 住宅 3600 12240 10 白樺林居 經(jīng)開(kāi)區(qū)鳳城九路 住宅 4000 12020 11 天朗御湖 鳳城四路與朱宏路十字 住宅 5400 162020 12 旭景興園 鳳城 六路與朱宏路十字 住宅 3000 12020 13 華山分廠社區(qū) 草灘鎮(zhèn)華山分廠 住宅 1049 3566 14 長(zhǎng)慶未央湖花園 未央湖 住宅 1700 5780 15 中國(guó)水建二公司 朱宏路 59 號(hào) 住宅 450 1530 16 風(fēng)景御園 鳳城七路南 住宅 636 1908 17 導(dǎo)彈學(xué)院家屬院 朱宏路東 住宅 500 1700 18 市政府文景小區(qū) 鳳城九路 住宅 6500 19500 19 合計(jì) 51764 307102 注：本表中僅統(tǒng)計(jì)部分小區(qū)情況，按照項(xiàng)目區(qū)半徑 內(nèi)統(tǒng)計(jì)。所以， 超級(jí)市場(chǎng) 在西安的 發(fā)展 潛力巨大，前景樂(lè)觀，并將越來(lái)越受到人們的歡迎。 與之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改變及城內(nèi)日益增加的人口壓 力及交通壓力，為緩解矛盾，城市的向外擴(kuò)張不可避免，因此 將加大 市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 與城市擴(kuò)張，都 將促使環(huán)城墻以外的人口密度大大高于城墻以?xún)?nèi)，從而帶動(dòng)城墻外商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的高速發(fā)展。城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入 29982 元 ， 人均消費(fèi) 性 支出 21434 元。 成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) **集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上具有較高的知名度，特別是在 西安 市場(chǎng)上更是享譽(yù)度甚高。 到 2020 年，中國(guó)整個(gè)零售市場(chǎng)的份額中，大型綜合超市已經(jīng)占到了一半以上。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)國(guó)家及省上政策的 積極響應(yīng)，是對(duì)西安市 大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、形成商業(yè)聚集區(qū)的必要支撐，是保障商業(yè)聚集區(qū)快速、 穩(wěn)健發(fā)展的 重要舉措，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是具有良好的產(chǎn)業(yè)和政策背景 。 同年 ，國(guó) 務(wù)院出臺(tái) 《 國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃 》，《規(guī)劃》指出， 推進(jìn)城鄉(xiāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化 ， 積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實(shí)施 ， 在城區(qū)，鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心 。連鎖 超市 經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額連續(xù)多年保持了 10%以上大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場(chǎng)。1975 年連鎖銷(xiāo)售額僅為 4 兆日元，而到 1996 年為 16 兆日元，增長(zhǎng)了 4 倍。它的產(chǎn)生被稱(chēng)為繼自貨商店之后零售生態(tài)形式的又一次革命 ， 并大有取代百貨商店的地位而成為零售業(yè)的主流趨勢(shì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析顯示本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后， 年平均 銷(xiāo)售收入 9377 萬(wàn)元，年平均總成本費(fèi)用 8312 萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)總額 540 萬(wàn)元，年平均上繳所得稅為 135萬(wàn)元，年平均凈利潤(rùn) 405 萬(wàn)元，年平均銷(xiāo)售稅金及附加 525 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目建成后，將形成超市營(yíng)業(yè)面積 ，倉(cāng)儲(chǔ)面積（營(yíng)業(yè)面積及倉(cāng)儲(chǔ)面積均含設(shè)備用房、疏散通道、電梯間等輔助用房面積） 的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 ， 涵蓋 大型零售商業(yè)所必備的生鮮、時(shí)蔬、食品、家化、日用百貨、品牌服裝等 商品結(jié)構(gòu)齊全 的大型綜合性超市。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 研究范圍內(nèi)容 本報(bào)告的工作內(nèi)容是對(duì) 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，具體從 項(xiàng)目建設(shè)的 背景及 必要性 、 市場(chǎng)分析 、建設(shè)地址和建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)方案 、項(xiàng)目涉及的職業(yè)安全衛(wèi)生消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配置與培訓(xùn)、項(xiàng)目管理和實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益分析 等方面分別進(jìn)行研究，論證項(xiàng)目實(shí)施的可行性。 可研報(bào)告編制依據(jù) ......................................................................... 1 研究范圍內(nèi)容 ................................................................................ 2 項(xiàng)目概況 ........................................................................................ 2 研究結(jié)論及建議 ............................................................................. 4 第二章 背景及必要性 .......................................................................... 5 項(xiàng)目提出的背景 ............................................................................. 5 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ......................................................................... 8 第三章 需求分析 ............................................................................... 10 西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn) 分析 ................................................... 10 西安超級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 ........................................... 11 項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析 ............................................................... 12 項(xiàng)目 SWOT 分析