【文章內(nèi)容簡介】 *市第一大鎮(zhèn)，區(qū)域位置交通十分便利。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2022 年，縣委、縣政府認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需的“一攬子計(jì)劃” ，著力刺激內(nèi)需，大力開拓城鄉(xiāng)消費(fèi)空間，使消費(fèi)品市場保持.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告了較好的發(fā)展勢(shì)頭，市場商品貨源充裕，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，居民消費(fèi)心理穩(wěn)定，社會(huì)消費(fèi)品零售總量不斷擴(kuò)大，市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好景象。2022 年完成進(jìn)出口額 2022 萬美元，同比增長 %，其中：進(jìn)口 萬美元，同比增長 %，出口 萬美元，與去年同期相比基本持平。全年外貿(mào)經(jīng)濟(jì)增長幅度一直保持高位運(yùn)行，進(jìn)出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2022 年，某縣新增規(guī)模工業(yè)企業(yè) 48 家，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá) 117 家。2022 年全縣共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 萬元，同比增長%，在全市三縣一區(qū)中總量低于譙城排第二，增幅低于利辛排名第二。分地域看：縣以上消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)零售額 261363 萬元，同比增長%；縣以下消費(fèi)品市場實(shí)現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 %。分行業(yè)看：批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 374737 萬元，同比增長 %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 %；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 8783 萬元，同比增長 %。近年來，某縣旅游業(yè)的快速發(fā)展以及****礦井實(shí)現(xiàn)聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)日期的日益臨近，給本項(xiàng)目的實(shí)施帶來廣闊的市場前景。 項(xiàng)目提出的必要性是促進(jìn)服務(wù)業(yè)市場可持續(xù)健康發(fā)展的需要促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)投資增長，促進(jìn)消費(fèi)，提高居民生活水平，改善服務(wù)條件，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展具有.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分重要的意義。消費(fèi)熱點(diǎn)的出現(xiàn)，有利于繁榮市場，充分發(fā)揮消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。2022 年某縣各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯著提高，人民生活水平逐步提高。隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快。2022 年，某縣農(nóng)村消費(fèi)品市場累計(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 萬元，同比增長 %，增幅與城鎮(zhèn)基本持平。是促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的逐步成熟與完善，市場競爭勢(shì)必進(jìn)一步激烈，強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱是市場競爭的必然規(guī)律。根據(jù)市場發(fā)展的要求，企業(yè)要騰飛，要在市場競爭中立于不敗之地，必須要有超越精神。某縣現(xiàn)有的賓館、飯店、超市，不僅數(shù)量少，規(guī)模小，而且內(nèi)部一些設(shè)施不配套，僅能滿足少量外來旅行、出差人員一般性住宿、餐飲之需要，不能滿足對(duì)外接待較大旅游團(tuán)體和一些大型會(huì)議接待以及一些重要的外商食宿之需求。此外還需要引進(jìn)更多的投資者和各種先進(jìn)的技術(shù)人才，特別是在西部大開發(fā)過程中，其各種資源的開發(fā)力度將進(jìn)一步加大，外部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐將會(huì)更快，交通更加便利，外來流動(dòng)人口將日益增多。為了給當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)創(chuàng)造更為有利的條件，在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)一個(gè)為新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的較高檔次的賓館超市是很有必要的。是擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧的需要某縣是一個(gè)人口大縣，也是一個(gè)勞務(wù)輸出大縣,全縣常年外出務(wù)工人口高達(dá) 40 萬人，主要去向?yàn)檠睾０l(fā)達(dá)地區(qū)，勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為該縣.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的重要支柱之一。但隨著近期全球金融危機(jī)的降臨，沿海地區(qū)的許多企業(yè)受到極大的影響，有的甚至被迫暫時(shí)停產(chǎn)，無奈之下大批量裁員，于是大批外出務(wù)工人員只好相繼還鄉(xiāng)，如不能找到新的就業(yè)機(jī)會(huì)，勢(shì)必為社會(huì)穩(wěn)定帶來新的隱患。而本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅可直接提供一定數(shù)量的就業(yè)崗位，而且可以通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，帶來大批的就業(yè)機(jī)會(huì)。因而項(xiàng)目實(shí)施對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧具有十分積極的意義。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且具有顯著的社會(huì)效益，因而項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目建成營業(yè)后，將形成集住宿、餐飲、娛樂、購物于一體的休閑場所，其中：超市建筑面積 6000 平方米；賓館可提供標(biāo)準(zhǔn)客房 60間（套） ，其中高檔商務(wù)套房 10 套，賓館的餐飲部可提供 200 個(gè)就餐座位（中午、晚間） ，以及休閑娛樂、洗浴服務(wù)中心。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)（銷售）收入為 萬元，總成本費(fèi)用 萬元，年利稅 萬元。項(xiàng)目全部投資所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %；項(xiàng)目投資利潤率 %。 （重新估算）.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章 市場分析及預(yù)測(cè) 酒店、超市業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) 酒店數(shù)量規(guī)模加速度擴(kuò)張根據(jù)中國旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒，全國的星級(jí)酒店從 2022 年的 6029 家增長到了 2022 年年底的 16751 家，星級(jí)酒店總數(shù)的年均增長率達(dá)到%。2022 年到 2022 年，全國星級(jí)酒店的客房數(shù)量從 694，700 間增長至 1，859，800 間左右，年均增長率為 %。 2022 年，旅游酒店數(shù)量達(dá)到 15327 家，其中五星級(jí) 398 家，四星級(jí) 1731 家，酒店客房數(shù)達(dá)到 260 萬間，其中五星級(jí)飯店數(shù)量增長明顯，2022 年新評(píng)定五星級(jí)飯店 75 家，比 2022 年增長 30 家，同比增長幅度超過 37%。另外，在五星級(jí)之上增設(shè)“白金五星級(jí)” ，北京中國大飯店、上海波特曼麗嘉酒店、廣州花園酒店三家飯店 07 年 8 月被正式批準(zhǔn)為“白金五星級(jí)飯店” 。2022 年以前的幾年時(shí)間里，豪華酒店成為了中國酒店業(yè)競爭最為激烈的領(lǐng)域。要想在競爭異常激烈并已進(jìn)入“微利時(shí)代”的酒店業(yè)中獲取利潤，對(duì)于投資商來說，首先必須要有一套完善的投資策略體系。從 2022022 年全行業(yè)業(yè)績來看，五星級(jí)酒店盈利情況良好，三、四星酒店虧損嚴(yán)重；部分酒店開發(fā)商、投資商的投資水平急需提高。 在中國酒店市場由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求的形勢(shì)下，酒店集團(tuán)間聯(lián)合兼并、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合漸成趨勢(shì)。酒店集團(tuán)的擴(kuò)張方式從兼并、接管單一飯店.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告向酒店集團(tuán)之間的兼并、收購與聯(lián)盟轉(zhuǎn)型， “二次集團(tuán)化”漸成趨勢(shì)。超市發(fā)展到今天，已趨進(jìn)入同質(zhì)化時(shí)代。商品品類和商品品質(zhì)相差無幾，促銷活動(dòng)和銷售價(jià)格不相上下；你有自助存包柜，我有電子存包機(jī)；你標(biāo)榜價(jià)廉物美，我弘揚(yáng)物真價(jià)切；你有快速收銀通道，我有銀企聯(lián)動(dòng)的 pos 機(jī)。細(xì)究起來，彼此間的差異越來越小了。不僅“千店一面” ，經(jīng)營促銷這些策略上的手腕也到了“千案一律”的地步。所以，一些超市企業(yè)在 DM 上毫不客氣的打出了“賠本大甩賣”的標(biāo)語，企圖以此制造差異，企圖由此客源滾滾。超市的確進(jìn)入了微利經(jīng)營時(shí)代，但是“賠本”肯定是大大小小的超市老板們最為忌諱的詞語。為什么彼此間的競爭總是醞釀成“價(jià)格可樂” ，我們的消費(fèi)者果真就“摳門”到了這般地步，為了區(qū)區(qū)的幾角幾分而在若干賣場中左挑右撿？如此下去，超市真可能要走到既賠本又陪笑的地步。超市企業(yè)在常規(guī)運(yùn)作中，價(jià)格的魅力是超市盈利的重要手段。價(jià)格是必不可少的促銷殺手锏，卻不能作為持續(xù)發(fā)展的營銷核武器。超市零售企業(yè)應(yīng)該敢于突破創(chuàng)新，敢于立足長遠(yuǎn)、放眼未來，不要以為把廣告費(fèi)投在了品牌形象上就是肆意的浪費(fèi)。品牌是什么？名牌又是什么？品牌說白了是超市的字號(hào)、商標(biāo)、顏色，而名牌卻是一種精神、理念、文化。正如金利來不是領(lǐng)帶而是成功男人的尊嚴(yán)和地位一樣，超市不應(yīng)該把自己“低估”為簡單的銷售場所，而應(yīng)讓自己成為消費(fèi)者生活中不可或缺一種角色，要么是“家居顧問” ，要么是“營養(yǎng)專家”，要么成為時(shí)尚的代名詞，要么轉(zhuǎn)化為真正意義上的“實(shí)惠算盤” 。不.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告管你的定位是什么，只要你存在特色，只要你的特色能夠差異于競爭對(duì)手并為買家不亦樂乎，市場自會(huì)做出定論。 商業(yè)街的現(xiàn)狀　中國商業(yè)街進(jìn)入了一個(gè)前所未有的高峰期，商業(yè)街被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商所青睞。商業(yè)街正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)新熱點(diǎn)、新糧店、新賣點(diǎn)，并強(qiáng)烈助推了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。中國的商業(yè)街古老而又年輕，從大唐稀釋的繁榮到清明上頜圖的鼎盛，從老街改造到新街開發(fā)得如火如荼，目前全國正在新奇一故商業(yè)街熱。從中國情況看，目前中國商業(yè)街發(fā)展大體有四個(gè)特征：第一，總量迅速增長。截止到 2022 年根據(jù)商業(yè)委員會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)街已經(jīng)超過 5000 條，總長度超過 3100 公里，總規(guī)模超過 億平方米，總資金投入超過 4200 多億。這是非常驚人的數(shù)字，很多正式的商業(yè)街正在從 600、800 米延長到一公里、兩公里甚至十公里。第二，商業(yè)街的地位日益顯著。一個(gè)商業(yè)街往往和一個(gè)城市的名字緊密聯(lián)系在一起，從全國商業(yè)街發(fā)展情況看，商業(yè)街在城市中的形象、商業(yè)地位日益突出。一些城市的商業(yè)街零售總額占本城市、本地區(qū) 40％甚至 50％以上。與此同時(shí)，商業(yè)街作為城市商業(yè)于是、市容風(fēng)貌和綜合競爭力的代表，已經(jīng)成為一個(gè)城市重要的窗口和名片。關(guān)于商業(yè)街這幾年已經(jīng)非常關(guān)注，去年國務(wù)院法制辦、人民銀行總行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了一次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果已經(jīng)報(bào)國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作了批示。2022 年當(dāng)時(shí)主要調(diào)查的重點(diǎn)是商品帽，商品帽、百貨商店、.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商業(yè)街也好，都是一個(gè)重點(diǎn)。這幾年，國家高度關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，有兩點(diǎn)比較突出，在各自的城市、項(xiàng)目中有所體現(xiàn)。一個(gè)熱點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。對(duì)全國判斷是總量不足，結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，結(jié)構(gòu)性矛盾突出重要方面體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)方面。很多城市，伴隨舊城區(qū)改造和新城區(qū)的開發(fā)，形成了新的購物難、消費(fèi)難等問題，在 2022 年對(duì)全國評(píng)選了社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的示范，最終的結(jié)果是 79 個(gè)，2022 年商務(wù)部反復(fù)研討促進(jìn)社區(qū)商業(yè)街的問題，國家有關(guān)主管部門給予高度的重視。另外一個(gè)就是商業(yè)街，商業(yè)街各級(jí)地方政府給予了高度重視，各地地方政府重視的程度是任何一個(gè)單位所不能比擬的。蘇州有一個(gè)觀前節(jié)，2022 年大連市政府專門頒布步行令，市政府針對(duì)一條街頒布政府令，2022 年青島市政府下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加快商業(yè)街發(fā)展的意見，等等。第三個(gè)特征就是千街一面突出。這個(gè)問題已經(jīng)成為中國商業(yè)街發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重的障礙。從目前國內(nèi)商業(yè)街建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)為四個(gè)方面，仿古風(fēng)格、歐式風(fēng)格、民族風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格。仿古有的已經(jīng)仿到唐朝、宋朝、甚至漢朝，歐式有的把凱旋門搬到了橋頭，中國有不下十個(gè)。目前中國商業(yè)街的發(fā)展存在大型化的現(xiàn)象。很多商業(yè)街已經(jīng)成為大型商場、形成了惡性的通化競爭，對(duì)很多城市的發(fā)展不利。很多城市有一兩條所謂的商業(yè)大街，不斷進(jìn)行增肥、擴(kuò)充，城市中心區(qū)的環(huán)境日益惡化。當(dāng)?shù)卣畬?duì)一兩條大街刻意去增肥，對(duì)城市的交通各方面進(jìn)一步惡化，也會(huì)給本城市其他地區(qū)交通發(fā)展帶來不利。第三個(gè)特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告我國目前的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了幾個(gè)祛熱化、大型化、盲目化、形象化、同治化的傾向。有些城市的商業(yè)街已經(jīng)出現(xiàn)了空置現(xiàn)象，有些城市的商業(yè)街空置率達(dá)到 15％以上。按照房地產(chǎn)的說法，一年以上有一個(gè)界限，到底是顯現(xiàn)空置還是隱性空置，那么至少有 15％以上。有些商業(yè)街經(jīng)過當(dāng)?shù)剡\(yùn)營之后，通過政府和開發(fā)商來進(jìn)行改造。目前我國商業(yè)街投資主題和資金來源很多來自于政府，當(dāng)然也包括政府引導(dǎo)下的開發(fā)商。政府資金來源大多數(shù)來源于稅收和土地出讓金的收入。目前國家特別是以政府為投資主體還缺乏相關(guān)的管理體制，我們已經(jīng)向國家有關(guān)部門提出建議，讓國家加強(qiáng)對(duì)商業(yè)街特別是以政府為投資主體的監(jiān)管體制，以避免國有資產(chǎn)和國有資源的浪費(fèi)。 我國商業(yè)步行街規(guī)劃存在的問題隨著我過經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，二十世紀(jì)九十年代以來人們開始意識(shí)到，我國的很多大型都市也開始變得不適宜步行了。九十年代后期，人們?cè)絹碓綉涯钅窃?jīng)能夠“漫步”的都市，以北京王府井步行街建設(shè)為標(biāo)志，我國的商業(yè)步行街開始進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期。但當(dāng)前國內(nèi)各大城市爭先恐后進(jìn)行如火如荼、大拆大改地興建商業(yè)步行街的“運(yùn)動(dòng)”中，卻也有很多不盡如人意的地方。（1）模式單一，模仿過多我國目前的商業(yè)步行街開發(fā)，還停留在一個(gè)低水平的模仿與復(fù)制，或者盲目建設(shè)的層次上，不是照搬西方的模式，就是簡單的復(fù)古。而在規(guī)劃之中，忽視了最重要的一個(gè)因素，就是重視“以人為本” 。商業(yè).商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告步行街的最終目的是服務(wù)于目標(biāo)客戶群，如果沒有考慮人的因素，沒有根據(jù)消費(fèi)者行為來進(jìn)行商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)，那項(xiàng)目成功的概率就要大打折扣。（2）商業(yè)氛圍與文化環(huán)境脫節(jié)這里的“脫節(jié)”主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，過分追求商業(yè)利益，不惜犧牲傳統(tǒng)文化和環(huán)境。目前，許多城市都在改建老商業(yè)步行街，但“變臉”后的步行街傳統(tǒng)中夾雜現(xiàn)代，現(xiàn)代中塞進(jìn)傳統(tǒng)，不倫不類。對(duì)于經(jīng)營商家而言，老商業(yè)街是不可再生的旅游資源、文化資源和商業(yè)資源，其商業(yè)價(jià)值具有獨(dú)特性和不可復(fù)制性，這也是老商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)。文化環(huán)境受到破壞，商業(yè)利益也將大打折扣。另一方面，過分強(qiáng)調(diào)文化因素。百年老城和新城市文化氛圍、城市功能有別，不能一味地強(qiáng)調(diào)文化和特色。人們?cè)谀切┲虡I(yè)步行街上，能夠感受到特殊時(shí)代氛圍和文化氣息，情操得到陶冶，這固然很好。但是，商業(yè)步行街的核心功能還是商業(yè)活動(dòng)，文化娛樂只能是商業(yè)步行街的附加功能。商業(yè)利益是首要的，文化要為商業(yè)服務(wù)。飲食文化、酒文化、茶文化、服飾文化，時(shí)尚消費(fèi)本身何嘗不是文化？只要定位準(zhǔn)確，不求特色，特色自然流露，不求文化，文化自然顯現(xiàn)。小城市沒有悠久的歷史，但也不乏興旺的商業(yè)步行街。所以那些富有詩意、陶冶情操的商業(yè)步行街只能是少數(shù)人的意愿，滿足某一類消費(fèi)者的需要，作為商業(yè)步行街的一種類型而存在，但不具有普遍性。（3） 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益不協(xié)調(diào)社會(huì)服務(wù)水平低。商業(yè)步行街是集購物、餐飲美食、休閑娛樂、.商業(yè)綜合服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告旅游觀光，文化性消費(fèi)等多種功能于一體的現(xiàn)代化大眾消費(fèi)區(qū)域，是城市的社會(huì)活動(dòng)中心。但是，我國大多數(shù)商業(yè)步行街的“購物功能”相當(dāng)充足，但休閑等文化性消費(fèi)服務(wù)嚴(yán)重欠缺。而商業(yè)區(qū)寸