【文章內容簡介】 *市第一大鎮(zhèn)，區(qū)域位置交通十分便利。 區(qū)域經濟發(fā)展狀況2022 年，縣委、縣政府認真貫徹落實中央關于擴大內需的“一攬子計劃” ，著力刺激內需，大力開拓城鄉(xiāng)消費空間，使消費品市場保持.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告了較好的發(fā)展勢頭，市場商品貨源充裕，價格走勢平穩(wěn)，居民消費心理穩(wěn)定，社會消費品零售總量不斷擴大，市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好景象。2022 年完成進出口額 2022 萬美元，同比增長 %，其中：進口 萬美元，同比增長 %，出口 萬美元，與去年同期相比基本持平。全年外貿經濟增長幅度一直保持高位運行，進出口結構進一步優(yōu)化。2022 年，某縣新增規(guī)模工業(yè)企業(yè) 48 家，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)達 117 家。2022 年全縣共實現(xiàn)社會消費品零售總額 萬元，同比增長%，在全市三縣一區(qū)中總量低于譙城排第二，增幅低于利辛排名第二。分地域看：縣以上消費品市場實現(xiàn)零售額 261363 萬元，同比增長%；縣以下消費品市場實現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 %。分行業(yè)看：批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額 374737 萬元，同比增長 %；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 %；其他行業(yè)實現(xiàn)零售額 8783 萬元，同比增長 %。近年來，某縣旅游業(yè)的快速發(fā)展以及****礦井實現(xiàn)聯(lián)合試運轉日期的日益臨近，給本項目的實施帶來廣闊的市場前景。 項目提出的必要性是促進服務業(yè)市場可持續(xù)健康發(fā)展的需要促進第三產業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于拉動投資增長，促進消費，提高居民生活水平，改善服務條件，保持國民經濟持續(xù)健康發(fā)展具有.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告十分重要的意義。消費熱點的出現(xiàn)，有利于繁榮市場，充分發(fā)揮消費需求對經濟的拉動作用，有利于形成新的經濟增長點，促進產業(yè)結構的升級和優(yōu)化，促進經濟的增長，促進國民經濟的良性循環(huán)。2022 年某縣各項經濟指標顯著提高，人民生活水平逐步提高。隨著新農村建設步伐的加快。2022 年，某縣農村消費品市場累計實現(xiàn)消費品零售額 萬元，同比增長 %，增幅與城鎮(zhèn)基本持平。是促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要隨著我國市場經濟的逐步成熟與完善，市場競爭勢必進一步激烈，強者更強、弱者更弱是市場競爭的必然規(guī)律。根據市場發(fā)展的要求，企業(yè)要騰飛，要在市場競爭中立于不敗之地，必須要有超越精神。某縣現(xiàn)有的賓館、飯店、超市，不僅數量少，規(guī)模小，而且內部一些設施不配套，僅能滿足少量外來旅行、出差人員一般性住宿、餐飲之需要，不能滿足對外接待較大旅游團體和一些大型會議接待以及一些重要的外商食宿之需求。此外還需要引進更多的投資者和各種先進的技術人才，特別是在西部大開發(fā)過程中，其各種資源的開發(fā)力度將進一步加大，外部交通基礎設施建設步伐將會更快，交通更加便利，外來流動人口將日益增多。為了給當地旅游業(yè)創(chuàng)造更為有利的條件，在當地建設一個為新農村經濟發(fā)展服務的較高檔次的賓館超市是很有必要的。是擴大社會就業(yè)機會，維護社會穩(wěn)定和諧的需要某縣是一個人口大縣，也是一個勞務輸出大縣,全縣常年外出務工人口高達 40 萬人，主要去向為沿海發(fā)達地區(qū)，勞務經濟已經成為該縣.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告的重要支柱之一。但隨著近期全球金融危機的降臨，沿海地區(qū)的許多企業(yè)受到極大的影響，有的甚至被迫暫時停產，無奈之下大批量裁員，于是大批外出務工人員只好相繼還鄉(xiāng)，如不能找到新的就業(yè)機會，勢必為社會穩(wěn)定帶來新的隱患。而本項目的實施，不僅可直接提供一定數量的就業(yè)崗位，而且可以通過產業(yè)關聯(lián)，帶來大批的就業(yè)機會。因而項目實施對于維護社會穩(wěn)定和諧具有十分積極的意義。該項目的建設不僅具有良好的經濟效益，而且具有顯著的社會效益，因而項目的建設是十分必要的。 項目經濟技術指標項目建成營業(yè)后，將形成集住宿、餐飲、娛樂、購物于一體的休閑場所，其中：超市建筑面積 6000 平方米；賓館可提供標準客房 60間（套） ，其中高檔商務套房 10 套，賓館的餐飲部可提供 200 個就餐座位（中午、晚間） ，以及休閑娛樂、洗浴服務中心。項目可實現(xiàn)年營業(yè)（銷售）收入為 萬元，總成本費用 萬元，年利稅 萬元。項目全部投資所得稅后財務凈現(xiàn)值為 萬元、財務內部收益率 %；項目投資利潤率 %。 （重新估算）.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告第二章 市場分析及預測 酒店、超市業(yè)發(fā)展的趨勢 酒店數量規(guī)模加速度擴張根據中國旅游業(yè)統(tǒng)計年鑒，全國的星級酒店從 2022 年的 6029 家增長到了 2022 年年底的 16751 家，星級酒店總數的年均增長率達到%。2022 年到 2022 年，全國星級酒店的客房數量從 694，700 間增長至 1，859，800 間左右，年均增長率為 %。 2022 年，旅游酒店數量達到 15327 家，其中五星級 398 家，四星級 1731 家，酒店客房數達到 260 萬間，其中五星級飯店數量增長明顯，2022 年新評定五星級飯店 75 家，比 2022 年增長 30 家，同比增長幅度超過 37%。另外，在五星級之上增設“白金五星級” ，北京中國大飯店、上海波特曼麗嘉酒店、廣州花園酒店三家飯店 07 年 8 月被正式批準為“白金五星級飯店” 。2022 年以前的幾年時間里，豪華酒店成為了中國酒店業(yè)競爭最為激烈的領域。要想在競爭異常激烈并已進入“微利時代”的酒店業(yè)中獲取利潤，對于投資商來說，首先必須要有一套完善的投資策略體系。從 2022022 年全行業(yè)業(yè)績來看，五星級酒店盈利情況良好，三、四星酒店虧損嚴重；部分酒店開發(fā)商、投資商的投資水平急需提高。 在中國酒店市場由供不應求轉向供過于求的形勢下，酒店集團間聯(lián)合兼并、強強聯(lián)合漸成趨勢。酒店集團的擴張方式從兼并、接管單一飯店.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告向酒店集團之間的兼并、收購與聯(lián)盟轉型， “二次集團化”漸成趨勢。超市發(fā)展到今天，已趨進入同質化時代。商品品類和商品品質相差無幾，促銷活動和銷售價格不相上下；你有自助存包柜，我有電子存包機；你標榜價廉物美，我弘揚物真價切；你有快速收銀通道，我有銀企聯(lián)動的 pos 機。細究起來，彼此間的差異越來越小了。不僅“千店一面” ，經營促銷這些策略上的手腕也到了“千案一律”的地步。所以，一些超市企業(yè)在 DM 上毫不客氣的打出了“賠本大甩賣”的標語，企圖以此制造差異，企圖由此客源滾滾。超市的確進入了微利經營時代，但是“賠本”肯定是大大小小的超市老板們最為忌諱的詞語。為什么彼此間的競爭總是醞釀成“價格可樂” ，我們的消費者果真就“摳門”到了這般地步，為了區(qū)區(qū)的幾角幾分而在若干賣場中左挑右撿？如此下去，超市真可能要走到既賠本又陪笑的地步。超市企業(yè)在常規(guī)運作中，價格的魅力是超市盈利的重要手段。價格是必不可少的促銷殺手锏，卻不能作為持續(xù)發(fā)展的營銷核武器。超市零售企業(yè)應該敢于突破創(chuàng)新，敢于立足長遠、放眼未來，不要以為把廣告費投在了品牌形象上就是肆意的浪費。品牌是什么？名牌又是什么？品牌說白了是超市的字號、商標、顏色，而名牌卻是一種精神、理念、文化。正如金利來不是領帶而是成功男人的尊嚴和地位一樣，超市不應該把自己“低估”為簡單的銷售場所，而應讓自己成為消費者生活中不可或缺一種角色，要么是“家居顧問” ，要么是“營養(yǎng)專家”，要么成為時尚的代名詞，要么轉化為真正意義上的“實惠算盤” 。不.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告管你的定位是什么，只要你存在特色，只要你的特色能夠差異于競爭對手并為買家不亦樂乎，市場自會做出定論。 商業(yè)街的現(xiàn)狀　中國商業(yè)街進入了一個前所未有的高峰期，商業(yè)街被越來越多的房地產開發(fā)商所青睞。商業(yè)街正在成為中國商業(yè)地產一個新熱點、新糧店、新賣點，并強烈助推了中國商業(yè)地產的發(fā)展。中國的商業(yè)街古老而又年輕，從大唐稀釋的繁榮到清明上頜圖的鼎盛，從老街改造到新街開發(fā)得如火如荼，目前全國正在新奇一故商業(yè)街熱。從中國情況看，目前中國商業(yè)街發(fā)展大體有四個特征：第一，總量迅速增長。截止到 2022 年根據商業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計，商業(yè)街已經超過 5000 條，總長度超過 3100 公里，總規(guī)模超過 億平方米，總資金投入超過 4200 多億。這是非常驚人的數字，很多正式的商業(yè)街正在從 600、800 米延長到一公里、兩公里甚至十公里。第二，商業(yè)街的地位日益顯著。一個商業(yè)街往往和一個城市的名字緊密聯(lián)系在一起，從全國商業(yè)街發(fā)展情況看，商業(yè)街在城市中的形象、商業(yè)地位日益突出。一些城市的商業(yè)街零售總額占本城市、本地區(qū) 40％甚至 50％以上。與此同時，商業(yè)街作為城市商業(yè)于是、市容風貌和綜合競爭力的代表，已經成為一個城市重要的窗口和名片。關于商業(yè)街這幾年已經非常關注，去年國務院法制辦、人民銀行總行對商業(yè)地產進行了一次調查，調查結果已經報國務院有關領導作了批示。2022 年當時主要調查的重點是商品帽，商品帽、百貨商店、.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告商業(yè)街也好，都是一個重點。這幾年，國家高度關注商業(yè)地產的同時，有兩點比較突出，在各自的城市、項目中有所體現(xiàn)。一個熱點是社區(qū)商業(yè)。對全國判斷是總量不足，結構性矛盾比較突出，結構性矛盾突出重要方面體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)方面。很多城市，伴隨舊城區(qū)改造和新城區(qū)的開發(fā)，形成了新的購物難、消費難等問題，在 2022 年對全國評選了社區(qū)商業(yè)項目的示范，最終的結果是 79 個，2022 年商務部反復研討促進社區(qū)商業(yè)街的問題，國家有關主管部門給予高度的重視。另外一個就是商業(yè)街，商業(yè)街各級地方政府給予了高度重視，各地地方政府重視的程度是任何一個單位所不能比擬的。蘇州有一個觀前節(jié)，2022 年大連市政府專門頒布步行令，市政府針對一條街頒布政府令，2022 年青島市政府下發(fā)關于進一步加快商業(yè)街發(fā)展的意見，等等。第三個特征就是千街一面突出。這個問題已經成為中國商業(yè)街發(fā)展的一個嚴重的障礙。從目前國內商業(yè)街建筑風格主要體現(xiàn)為四個方面，仿古風格、歐式風格、民族風格、現(xiàn)代風格。仿古有的已經仿到唐朝、宋朝、甚至漢朝，歐式有的把凱旋門搬到了橋頭，中國有不下十個。目前中國商業(yè)街的發(fā)展存在大型化的現(xiàn)象。很多商業(yè)街已經成為大型商場、形成了惡性的通化競爭，對很多城市的發(fā)展不利。很多城市有一兩條所謂的商業(yè)大街，不斷進行增肥、擴充，城市中心區(qū)的環(huán)境日益惡化。當地政府對一兩條大街刻意去增肥，對城市的交通各方面進一步惡化，也會給本城市其他地區(qū)交通發(fā)展帶來不利。第三個特點就是投資風險顯現(xiàn)。.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告我國目前的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了幾個祛熱化、大型化、盲目化、形象化、同治化的傾向。有些城市的商業(yè)街已經出現(xiàn)了空置現(xiàn)象，有些城市的商業(yè)街空置率達到 15％以上。按照房地產的說法，一年以上有一個界限，到底是顯現(xiàn)空置還是隱性空置，那么至少有 15％以上。有些商業(yè)街經過當地運營之后，通過政府和開發(fā)商來進行改造。目前我國商業(yè)街投資主題和資金來源很多來自于政府，當然也包括政府引導下的開發(fā)商。政府資金來源大多數來源于稅收和土地出讓金的收入。目前國家特別是以政府為投資主體還缺乏相關的管理體制，我們已經向國家有關部門提出建議，讓國家加強對商業(yè)街特別是以政府為投資主體的監(jiān)管體制，以避免國有資產和國有資源的浪費。 我國商業(yè)步行街規(guī)劃存在的問題隨著我過經濟的飛速發(fā)展，二十世紀九十年代以來人們開始意識到，我國的很多大型都市也開始變得不適宜步行了。九十年代后期，人們越來越懷念那曾經能夠“漫步”的都市，以北京王府井步行街建設為標志，我國的商業(yè)步行街開始進入了快速發(fā)展的時期。但當前國內各大城市爭先恐后進行如火如荼、大拆大改地興建商業(yè)步行街的“運動”中，卻也有很多不盡如人意的地方。（1）模式單一，模仿過多我國目前的商業(yè)步行街開發(fā)，還停留在一個低水平的模仿與復制，或者盲目建設的層次上，不是照搬西方的模式，就是簡單的復古。而在規(guī)劃之中，忽視了最重要的一個因素，就是重視“以人為本” 。商業(yè).商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告步行街的最終目的是服務于目標客戶群，如果沒有考慮人的因素，沒有根據消費者行為來進行商業(yè)街規(guī)劃設計，那項目成功的概率就要大打折扣。（2）商業(yè)氛圍與文化環(huán)境脫節(jié)這里的“脫節(jié)”主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，過分追求商業(yè)利益，不惜犧牲傳統(tǒng)文化和環(huán)境。目前，許多城市都在改建老商業(yè)步行街，但“變臉”后的步行街傳統(tǒng)中夾雜現(xiàn)代，現(xiàn)代中塞進傳統(tǒng)，不倫不類。對于經營商家而言，老商業(yè)街是不可再生的旅游資源、文化資源和商業(yè)資源，其商業(yè)價值具有獨特性和不可復制性，這也是老商業(yè)街的優(yōu)勢。文化環(huán)境受到破壞，商業(yè)利益也將大打折扣。另一方面，過分強調文化因素。百年老城和新城市文化氛圍、城市功能有別，不能一味地強調文化和特色。人們在那些著名商業(yè)步行街上，能夠感受到特殊時代氛圍和文化氣息，情操得到陶冶，這固然很好。但是，商業(yè)步行街的核心功能還是商業(yè)活動，文化娛樂只能是商業(yè)步行街的附加功能。商業(yè)利益是首要的，文化要為商業(yè)服務。飲食文化、酒文化、茶文化、服飾文化，時尚消費本身何嘗不是文化？只要定位準確，不求特色，特色自然流露，不求文化，文化自然顯現(xiàn)。小城市沒有悠久的歷史，但也不乏興旺的商業(yè)步行街。所以那些富有詩意、陶冶情操的商業(yè)步行街只能是少數人的意愿，滿足某一類消費者的需要，作為商業(yè)步行街的一種類型而存在，但不具有普遍性。（3） 經濟與社會效益不協(xié)調社會服務水平低。商業(yè)步行街是集購物、餐飲美食、休閑娛樂、.商業(yè)綜合服務建設項目可行性研究報告旅游觀光，文化性消費等多種功能于一體的現(xiàn)代化大眾消費區(qū)域，是城市的社會活動中心。但是，我國大多數商業(yè)步行街的“購物功能”相當充足，但休閑等文化性消費服務嚴重欠缺。而商業(yè)區(qū)寸