【文章內(nèi)容簡介】 建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量最冷月均氣溫℃最熱月均氣溫℃極端最低氣溫℃極端最高氣溫℃年平均氣溫℃平均相對濕度66%無霜期天數(shù)186天年日照時(shí)數(shù)年平均風(fēng)速年最多風(fēng)向南西南風(fēng)空氣質(zhì)量優(yōu)小結(jié)：項(xiàng)目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。第五章 建設(shè)內(nèi)容與方案一、總體構(gòu)想積極呼應(yīng)盤錦政府發(fā)展?jié)竦匦蓍e之都、打造北方休閑城市戰(zhàn)略的實(shí)施，利用濕地公園和萬畝葦海的生態(tài)特征，以自然風(fēng)光和眾多鳥類為吸引力，結(jié)合自駕車形式，為到此觀光休閑的游客提供露營服務(wù)，建設(shè)盤錦旅游綜合服務(wù)中心。充分發(fā)揮盤錦市濕地旅游的市場資源，針對目前市場現(xiàn)狀和問題，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精致化的國際旅游服務(wù)中心。二、建設(shè)內(nèi)容（一）游客集散與信息服務(wù)中心游客集散與信息服務(wù)中心建設(shè)主要包括主體建筑及內(nèi)部服務(wù)設(shè)施，主體建筑面積600平方米。在功能上旅游服務(wù)中心集游客集散、旅游信息服務(wù)、服務(wù)信息反饋等多種功能于一體?！糜渭⒅行模核锹糜沃行慕ㄔO(shè)項(xiàng)目的核心，以交通為基本要素，以旅游線路和班車為基本手段，是實(shí)現(xiàn)旅行者出游和以人流帶動(dòng)資金流、信息流，實(shí)現(xiàn)旅游中心聚集輻射作用的基本功能載體?！糜谓灰淄茝V中心：以旅行社批發(fā)業(yè)務(wù)為主，批零兼營的集中交易場所，成為重慶的旅游批發(fā)與零售中心。擬引進(jìn)國際國內(nèi)知名旅游企業(yè)，促進(jìn)旅游批發(fā)與零售業(yè)務(wù)有效開展；提供旅游展示平臺(tái)與場所推介旅游線路等相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與市場的最佳結(jié)合；提供旅游文化表演場所和設(shè)施?！糜紊唐焚徫镏行模簩?shí)現(xiàn)旅游商品現(xiàn)場購物與旅游商品網(wǎng)上交易的聯(lián)合交易場所。為游客提供有較高誠信度和良好服務(wù)的旅游購物服務(wù)，建立重慶旅游特色紀(jì)念品的購物區(qū)，進(jìn)而通過“前店后廠”的經(jīng)營模式，帶動(dòng)全市各區(qū)縣旅游商品的生產(chǎn)；逐步建立旅游商品網(wǎng)上交易平臺(tái)，嘗試建立全國性的旅游商品交易網(wǎng)?！糜巫稍兎?wù)中心：為旅游者提供詳細(xì)的旅游咨詢服務(wù)，推介旅游線路，介紹景區(qū)、景點(diǎn)；受理旅游投訴，維護(hù)旅游者、旅游企業(yè)的合法權(quán)益。——旅游信息中心：設(shè)立票務(wù)中心、旅游信息中心。票務(wù)中心引進(jìn)國際先進(jìn)的、標(biāo)準(zhǔn)化的銷售軟硬件系統(tǒng)，建立覆蓋主城廣大社區(qū)的銷售網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)網(wǎng)銷售微機(jī)票，為游客和市民提供方便快捷的服務(wù)。信息中心實(shí)時(shí)發(fā)布各類旅游信息，并引進(jìn)旅游地理信息系統(tǒng)（TGIS）（融地理信息系統(tǒng)、專家咨詢系統(tǒng)、交易系統(tǒng)為一體），設(shè)置旅游信息發(fā)布大型電子屏幕和多處終端顯示屏、觸摸屏。（二）生態(tài)停車場在入口處的地勢較為平坦處建設(shè)，總面積約為5000平方米，可供停車約200輛。停車場地面結(jié)構(gòu)依照相關(guān)的水泥砼地面設(shè)計(jì)規(guī)范要求，并根據(jù)水文、地質(zhì)條件及地質(zhì)條件及地基挖填高度等綜合情況而定。面層采用現(xiàn)澆C30水泥砼，厚度為18cm；水泥碎石穩(wěn)定層（砼標(biāo)號(hào)C10），厚度15cm；基層為干壓級(jí)配碎石15cm厚。土基面必須壓實(shí)，達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 排水、管網(wǎng)布置采用就近分散直接排放，高水高排，低水低排，利用現(xiàn)狀的山溝、水溝，對它們進(jìn)行整治，使之成為排雨水、洪水的出路。突出生態(tài)主題，具有停車和休閑兩種功能。停車位按塊狀切割劃分，車位與車位之間用樹木相隔，停車地采用生態(tài)磚。停車場的綠化布局以喬木為主。（三）濕地科普館濕地科普館主體建筑結(jié)合游客集散與信息服務(wù)中心，重點(diǎn)設(shè)計(jì)濕地相關(guān)主題的不同展演設(shè)施與形式。展館主要分成兩大部分——展示廳和影視廳，展示廳是以濕地動(dòng)物標(biāo)本進(jìn)行了實(shí)物的展示，讓參觀者能與自然界的動(dòng)物進(jìn)行親密接觸，認(rèn)知?jiǎng)游锏男螤?，了解?dòng)物的生活習(xí)性。展館在墻壁四周以文字的形式詳細(xì)地介紹了中國濕地分布、分類、形成，溱湖濕地的類別、規(guī)劃、保護(hù)與開發(fā)并舉的模式，以及世界對濕地保護(hù)的一些做法及措施。影視廳主要是通過影像資料的形式向參觀者從遼河濕地保護(hù)與開發(fā)進(jìn)行全面系統(tǒng)了解。第六章 投融資與進(jìn)度控制一、估算依據(jù)設(shè)計(jì)人員提供的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目投資額；擬建地點(diǎn)的地形地勢條件；委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料；參照《2004土建》、《2004安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)；參照項(xiàng)目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制；其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：—%取定；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)《勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》2004年版進(jìn)行計(jì)算；（3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國家工程監(jiān)理費(fèi):根據(jù)國家物價(jià)局、建設(shè)部（1992）價(jià)費(fèi)字479號(hào)文有關(guān)規(guī)定，%計(jì)算；（4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按1%計(jì)算；預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的5%。二、投資估算項(xiàng)目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價(jià)格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項(xiàng)投資、營銷費(fèi)用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。旅游服務(wù)中心總建設(shè)投資總額估算1260萬元。其中：服務(wù)中心工程基礎(chǔ)造價(jià)400元；前期費(fèi)100元；工程建設(shè)其它費(fèi)用600元；營銷宣傳費(fèi)100元；項(xiàng)目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等內(nèi)容。前期費(fèi)中各項(xiàng)內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。營銷費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為150萬元，實(shí)行分期投入原則。詳見投資估算表、汽車營地和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。表61：投資估算總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)率金額（萬元）一工程項(xiàng)目基礎(chǔ)造價(jià)　4001營地基本項(xiàng)目建設(shè)03502旅游配套服務(wù)設(shè)施050二前期費(fèi)%60三工程建設(shè)其它費(fèi)%600四營銷宣傳費(fèi)　150六投資總額　1260 七鋪底流動(dòng)資金20%100 三、資金籌措方案汽車營地的建設(shè)具有很強(qiáng)的公益性，對周邊旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有撬動(dòng)作用。由于現(xiàn)階段營地本身的收益能力較差，收益不確定性較高，吸引投資資金也就有不確定性，因而必須建立多渠道的資金融通平臺(tái)，打破資金瓶頸，為開發(fā)運(yùn)營提供強(qiáng)有力的資金保障。（一）最大限度爭取公有資金本項(xiàng)目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，需積極爭取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭取各級(jí)政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項(xiàng)目納入各級(jí)政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級(jí)政府支持。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足盤錦市作為汽車營地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。同時(shí)，由于盤錦有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)。同時(shí)引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（三）招商引資東北振興計(jì)劃正在起動(dòng)，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。在規(guī)劃權(quán)堅(jiān)決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。堅(jiān)持誰投資、誰受益原則，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，鼓勵(lì)所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項(xiàng)目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。（四）爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。（五）資本化經(jīng)營逐步實(shí)行旅游項(xiàng)目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動(dòng)發(fā)展的良性循環(huán)機(jī)制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項(xiàng)目。第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）財(cái)務(wù)說明與依據(jù)l 經(jīng)濟(jì)效益分析測算的依據(jù)是國家發(fā)改（計(jì)）委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》l 經(jīng)濟(jì)測算范圍包含開發(fā)的主要經(jīng)營活動(dòng)。l 規(guī)劃建設(shè)期為1年，經(jīng)營測算期為5年。l 總成本費(fèi)用中，經(jīng)營綜合消耗成本按旅游行業(yè)的計(jì)算方法和市場價(jià)格。本項(xiàng)目按經(jīng)營收入30%計(jì)算。l 項(xiàng)目實(shí)施后，繳納營業(yè)稅，按稅率5% 計(jì)算，同時(shí)以營業(yè)稅總額5% 和3% 作為城建稅和教育費(fèi)附加來計(jì)征。l 人員工資及福利費(fèi)按當(dāng)?shù)仄骄綔y算。l 固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定l 修理費(fèi)計(jì)算：修理費(fèi)按年折舊額的20%計(jì)取。l 借款利息：流動(dòng)資金利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用中。l 其它應(yīng)照章繳納的車船牌照稅等計(jì)入管理費(fèi)用中。其他費(fèi)用指扣除制造費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、利息支出后的費(fèi)用。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目的以項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)。其中：表72：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(所得稅后)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)%遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率，經(jīng)濟(jì)上可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV、I=10%)￥2,566大于0，經(jīng)濟(jì)上可行投資回收期（含建設(shè)期）高于旅游項(xiàng)目平均回收期，可行。評(píng)價(jià)指標(biāo)(所得稅前)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)%遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率，經(jīng)濟(jì)上可行。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV、I=10%)￥3,046大于0，經(jīng)濟(jì)上可行投資回收期（含建設(shè)期）高于旅游般項(xiàng)目平均回收期，可行。從以上經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合判斷，本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力，在經(jīng)濟(jì)上是可行性的。（三）總體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)從盈虧平衡分析和不確定性分析來看，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)符合相關(guān)財(cái)務(wù)要求，具有較強(qiáng)的盈利能力；但汽車營地作為新興旅游項(xiàng)目受環(huán)境與傳統(tǒng)觀念制約，社會(huì)推廣難度大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高。從實(shí)際情況分析，項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)加大宣傳增加旅游量，提高收入，在建設(shè)時(shí)盡量降低固定資產(chǎn)投資。實(shí)在這些良好預(yù)期，對于盤錦這樣基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱地區(qū)，具有較大投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，從財(cái)務(wù)上評(píng)價(jià)該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，同時(shí)也具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。二、經(jīng)濟(jì)價(jià)值預(yù)估隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活方式的改變，社會(huì)資源的評(píng)價(jià)體系也將改變，而旅游開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)資源的社會(huì)價(jià)值重估，原本并無價(jià)值的閑置資源變化無價(jià)之寶。中國經(jīng)濟(jì)處