【文章內(nèi)容簡介】 勢與前景分析就西安市而言，當(dāng)前零售業(yè)態(tài)大致可以細(xì)分為百貨店、超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店及家居建材店等，其中，百貨店、超市依然是主力業(yè)態(tài)。按照西安市政府提出的進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢將繼續(xù)重點(diǎn)發(fā)展超市連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代化營銷方式，綜合性超市的行業(yè)地位將進(jìn)一步鞏固。由于綜合性超市的綜合化經(jīng)營和在民生品上的價(jià)格優(yōu)勢；自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營；對消費(fèi)需求的切入點(diǎn)是消費(fèi)者一般的生活食品和用品，以低廉的價(jià)格使消費(fèi)者得到切實(shí)的利益，滿足了西安各階層市民日常購物的基本需求，使得綜合性超市在西安的市場持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，綜合性超市采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價(jià)格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應(yīng)了社會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時(shí)，在購物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi)體會與感受。所以，超級市場在西安的發(fā)展?jié)摿薮?，前景樂觀，并將越來越受到人們的歡迎。12 / 98 項(xiàng)目區(qū)市場調(diào)研及分析 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及人口構(gòu)成本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾屡d經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟，人口逐漸呈現(xiàn)集中化、密度大趨勢，居民收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大、需求明顯。該區(qū)域基本為新建小區(qū)、教育及政府企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大中型企業(yè)工作人員為主，文化水平素質(zhì)較高，消費(fèi)潛力巨大，但由于該區(qū)域?yàn)樾屡d開發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒有能滿足于他們的消費(fèi)場所，其消費(fèi)力的消化主要依賴于傳統(tǒng)商圈。項(xiàng)目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況、機(jī)構(gòu)及單位情況詳見表 3表 32 及圖 31 所示。表 31 項(xiàng)目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)表序號 項(xiàng)目名稱 地址 用途 戶數(shù) 人口1 中登文景時(shí)代鳳九路與明光路十字東北角住宅 1500 45002 首創(chuàng)國際城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十一路住宅 9736 292083 金源御景華府 鳳城九路文景路 住宅 2350 70504 鼎正中央領(lǐng)郡 鳳城九路 住宅 2750 82505 城市星鉆 鳳城九路 住宅 820 25506 匯通太古城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十路住宅 6000 180007 海珀斕軒 鳳九路與文景路十字 住宅 271 81313 / 98序號 項(xiàng)目名稱 地址 用途 戶數(shù) 人口東北角8 魏瑪公館鳳九路與文景路十字西北角住宅 1502 45069 白樺林居 經(jīng)開區(qū)鳳城八路 住宅 3600 1224010 白樺林居 經(jīng)開區(qū)鳳城九路 住宅 4000 1202211 天朗御湖鳳城四路與朱宏路十字住宅 5400 16202212 旭景興園鳳城六路與朱宏路十字住宅 3000 1202213 華山分廠社區(qū) 草灘鎮(zhèn)華山分廠 住宅 1049 356614 長慶未央湖花園 未央湖 住宅 1700 578015 中國水建二公司 朱宏路 59 號 住宅 450 153016 風(fēng)景御園 鳳城七路南 住宅 636 190817 導(dǎo)彈學(xué)院家屬院 朱宏路東 住宅 500 170018 市政府文景小區(qū) 鳳城九路 住宅 6500 1950019 合計(jì) 51764 307102注：本表中僅統(tǒng)計(jì)部分小區(qū)情況，按照項(xiàng)目區(qū)半徑 內(nèi)統(tǒng)計(jì)。表 32 項(xiàng)目區(qū)周邊機(jī)構(gòu)、單位統(tǒng)計(jì)表序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量1 陜西氣象學(xué)校 未央路 1021 號 學(xué)校 3002 西北有色金屬研究院 未央路 96 號 科研 4003陜西交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院自強(qiáng)西路 26 號 學(xué)校 10004陜西鐵路運(yùn)輸技術(shù)學(xué)校自強(qiáng)西路 28 號 學(xué)校 150014 / 98序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量5 陜西送變電工程公司 自強(qiáng)西路 36 號 電器制造 20226 西飛國際 鳳城一路 14 號 產(chǎn)品銷售 1007 陜西省卷煙材料廠 鳳城一路 11 號 煙草加工 2608 陜西超群醫(yī)藥集團(tuán) 鳳城一路 13 號 藥品制造 1209秦祥石油化工有限公司鳳城一路 20 號 石化制造 10010 秦德壓縮機(jī)廠 鳳城一路 24 號 壓縮機(jī)銷售 10011 順通國際 鳳城一路 26 號 銷售代理 7012 愛麗絲畜牧 鳳城一路 25 號 畜牧銷售 9013碧辟佳陽太陽能有限公司文景北路 11 號 太陽能加工 15014 經(jīng)熱電力 文景北路 10 號 電力制造 60015 嘉志藥業(yè)有限公司 文景北路 23 號 藥品制造 28016 三菱開關(guān)電機(jī) 鳳城二路 33 號 電機(jī)制造 40017陜西藍(lán)海風(fēng)科技有限公司鳳城二路 37 號 電子制造 23018 中富容器有限公司 鳳城二路 39 號 容器制造 20019 華商數(shù)碼 鳳城二路 41 號 報(bào)紙印刷 50020 秦川發(fā)展科技中心 鳳城二路 43 號 科研 20021 海紅軸承總廠 鳳城二路 32 號 軸承制造 250022 西門子通信 鳳城二路 40 號 鐵路通訊 不詳23 長慶油田采油總廠 鳳城二路 42 號 采油 30024頂益/頂津食品有限公司鳳城二路 26 號 食品加工 60025 可口可樂有限公司 鳳城二路 28 號 食品加工 60015 / 98序號 單位名稱 地址 主業(yè) 員工數(shù)量26西航新石化設(shè)備有限公司太華北路 376 號 設(shè)備制造 26027 長安醫(yī)院經(jīng)開區(qū)文景路 17號醫(yī)療 60028 婦幼中心 A3 區(qū)未央路東 公用設(shè)施 15029 西安中學(xué) B6 區(qū)鳳城五路北 教育 50030 市政府 鳳城八路 行政辦公 不詳 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲靼彩谐鞘兄行谋币频男屡d地區(qū)，大部分配套設(shè)施仍處于建設(shè)及待建狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施極度匱乏，隨著 2022 年市政府及市委辦公地址搬遷至此區(qū)域，以及企事業(yè)單位在此區(qū)域的相繼落戶，周邊人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)層次必將大大提升，加之區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)眾多，隨著新建小區(qū)的相繼落成，商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足的問題將更為凸顯，因此，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在市民的消費(fèi)需求呼喚下，項(xiàng)目區(qū)配建綜合超市這類關(guān)系民生的零售商業(yè)網(wǎng)店將顯得更為迫切。 項(xiàng)目競爭對手分析西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合性超市主要集中在未央路沿線。主要以人人樂（賽高店）和沃爾瑪（賽高街區(qū)店）16 / 98為主?？紤]人人樂（賽高店）距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，不作為本項(xiàng)目主要競爭對手。項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)僅有沃爾瑪（賽高街區(qū)店）一家綜合超市，另一家超市華潤（中登店）還處于待建狀態(tài)，項(xiàng)目周邊居民日常生活消費(fèi)最近距離是沃爾瑪（賽高街區(qū)店） ，其購物距離為 公里，待華潤（中登店）建成后，將成為本項(xiàng)目最主要的競爭對手，因此，本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競爭對手為沃爾瑪（賽高街區(qū)店）和華潤（中登店） ，競爭對手具體情況為：第一競爭對手：華潤（中登店）位于明光路與鳳城九路十字東北角 100 米，面積 12800m2，層數(shù)為地下一層；距離本項(xiàng)目 800m，目前處于待建狀態(tài)，建成后為綜合性超級市場，包含齊全的生鮮食品、衣食用品等，可以滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求。第二競爭對手：沃爾瑪（賽高街區(qū)店）位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集購買力較強(qiáng)。離本項(xiàng)目約 2600m。賣場結(jié)構(gòu)良好，為綜合性超級市場，包含較為齊全的生鮮食品、衣食用品等，配套設(shè)施完善，樓層為 2－3 層，有地鐵出入口，賣場面積約為 20220m2。表 33 項(xiàng)目主要競爭對手基本情況分析表內(nèi)容 華潤（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店）地理位置 明光路與鳳城九路十字東北角 未央路與鳳城五路十字距本項(xiàng)目位置 800Ｍ 2600Ｍ17 / 98內(nèi)容 華潤（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店）營業(yè)時(shí)間 —— 8:0022:30營業(yè)面積 —— 約 20220m2停車場面積 —— 有地下停車場經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合性超級市場 綜合性超級市場經(jīng)營范圍食品、服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、家具、生鮮等（預(yù)測）食品、服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、生鮮等經(jīng)營特點(diǎn) 機(jī)械化包裝，自選式購物 機(jī)械化包裝，自選式購 物收銀臺數(shù)量 —— 30客流量 —— 12022客單價(jià) —— 65日銷售額預(yù)測 —— 120 萬綜合競爭能力評價(jià) 強(qiáng) 較強(qiáng)綜上所述，本項(xiàng)目的主要競爭對手為華潤（中登店） ，考慮本項(xiàng)目與主要競爭對手的經(jīng)營范圍及經(jīng)營特點(diǎn)多有重合，因此，本項(xiàng)目建成后，將設(shè)置超市購物免費(fèi)班車，并在賣場內(nèi)引進(jìn)百貨類商品的品牌廳和品牌柜，提升超市購物環(huán)境，在裝修裝潢、布局陳列、設(shè)施裝備、燈光色彩等視覺形象上進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，以凸現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，與主要競爭對手形成差異化競爭關(guān)系，不僅解決周邊居民的購物難的問題，同時(shí)也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇。18 / 98 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（Superiority ）周邊待建項(xiàng)目較多，未來人口密集、購買力強(qiáng)，為建立新的商業(yè)環(huán)境打好基礎(chǔ)；專業(yè)經(jīng)營策略提供超前的經(jīng)營理念；項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施。 劣勢（Weakness）所在區(qū)域靠近華潤，且距離沃爾瑪（賽高街區(qū)店）較近，競爭壓力大；項(xiàng)目周邊待建樓盤較多，但進(jìn)度較為緩慢。 機(jī)會（Opportunity）該項(xiàng)目處于經(jīng)開區(qū)與大興新區(qū)交匯區(qū)域，該地塊目前沒有在規(guī)模、配套設(shè)施、經(jīng)營理念等方面能與本項(xiàng)目相匹敵的大型零售商業(yè)設(shè)施，在此平臺上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使本項(xiàng)目處于區(qū)域大型零售商業(yè)領(lǐng)袖地位。 威脅（Threat ）在項(xiàng)目區(qū)域人口不斷聚集、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)會涌現(xiàn)大量零售商業(yè)設(shè)施，爭奪消費(fèi)群體。19 / 98第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址本項(xiàng)目位于**，交通極為便利。 項(xiàng)目建設(shè)條件本項(xiàng)目所在地位于西安市北城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處于西安市北門外、城市南北中軸線未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個(gè)功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積 71 平方公里。 作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)距西安市老城中心 公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站 5 公里，距西安國際航空港僅 15 分鐘車程。本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開區(qū)的中心發(fā)展區(qū)塊，區(qū)內(nèi)已擁有沃爾瑪、人人樂、世紀(jì)金花、奧斯卡影城等大型商業(yè)配套及地鐵 2 號線等交通設(shè)施。在建設(shè)西安城市新中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安新城市中心的焦點(diǎn)區(qū)域之一。 社會經(jīng)濟(jì)狀況本項(xiàng)目所在地西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為西安市的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。近幾年全區(qū)一直保持 40%以上的經(jīng)濟(jì)增速，名列全市前茅。同時(shí)，它作為國務(wù)院批準(zhǔn)的西部地區(qū)國家級開發(fā)區(qū)，20 / 98即將設(shè)立西北地區(qū)唯一的國家級出口加工區(qū)。截止目前，開發(fā)區(qū)已引進(jìn)各類合同項(xiàng)目 299 項(xiàng)，總投資 億元人民幣，引進(jìn)外資達(dá) 億美元，外資實(shí)際到位 6 億美元。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安市創(chuàng)建“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”和“西部最佳” ，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史機(jī)遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到“二次創(chuàng)業(yè)”的歷史階段。 開發(fā)區(qū)提出了堅(jiān)持“一個(gè)方針” 、實(shí)現(xiàn)“二個(gè)目標(biāo)” 、推動“三個(gè)結(jié)合” 、爭創(chuàng)“四個(gè)一流” 、完成“五大轉(zhuǎn)變” 、抓住“六個(gè)重點(diǎn)”和實(shí)施“七項(xiàng)工程”的新思路。開發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到 2022 年將實(shí)現(xiàn)600 億元，2022 年更突破 1000 億元大關(guān)。 項(xiàng)目地配套條件 交通條件道路條件本項(xiàng)目位于**。該項(xiàng)目交通影響范圍內(nèi)的路網(wǎng)布局基本呈方格狀，項(xiàng)目周邊區(qū)域主要道路包括民經(jīng)一路、鳳城九路以及朱宏路、鳳城十路。其中朱宏路屬于城市主要干道，鳳城九路和鳳城十路屬于城市次要干道，特別是項(xiàng)目西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市主干路，屬于西安市北城區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的骨干道路之一。項(xiàng)目東側(cè)的民經(jīng)一路全段雙向四車道，道路寬廣，車流量較少，通行狀況較好。西側(cè)緊鄰的朱宏路為城市南北向主干路，北接北三環(huán)南接北二環(huán)，是連接北郊與西郊的交通干路，雙向八車道，寬 721 / 98米，兩邊分設(shè)非機(jī)動車道，機(jī)動車平均小時(shí)流量 16502962 輛，極端高峰值 3156 輛。南側(cè)的鳳城九路同樣為典型的三塊板道路斷面，全段雙向六車道，輔道寬闊，綠化帶隔離效果較好，機(jī)動車平均小時(shí)流量 16002100 輛，極端高峰值 2600 輛。鳳城九路兩側(cè)輔道設(shè)置占道車位，兩條道路均設(shè)置非機(jī)動車專用道，通行條件較好，交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵。項(xiàng)目緊鄰的路口民經(jīng)一路—鳳城九路十字，為城市交通管理崗位，路口渠化科學(xué)、合理、完善，信號燈采取多相位管控模式放行，路口標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口均設(shè)計(jì)有渠化段，南北口均雙向八車道（四進(jìn)四出） ，東西口均雙向六車道。交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為項(xiàng)目提供了良好的交通條件。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)情況及交通狀況經(jīng)過對該項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況考察，分析項(xiàng)目對交通系統(tǒng)服務(wù)水平的影響，認(rèn)為項(xiàng)目建成前后各主要路段交通的負(fù)荷度（V/C）變化均不大，服務(wù)水平?jīng)]有明顯變化——鳳城九路的負(fù)荷度（V/C ）小于 即屬于 A 級，朱宏路的負(fù)荷度（V/C）大于 即屬于 B 級，民經(jīng)一