【正文】 鍍鋅鋼管，大于等于 100 的采用熱鍍鋅無(wú)縫鋼管。 、消防給水系統(tǒng) 室外消防管道兩路供水，消防管道在小區(qū)內(nèi)環(huán)通，以確保供水安全可靠。 、未預(yù)見(jiàn)用水量管網(wǎng)漏失量 按以上 三 項(xiàng)之和的 5%計(jì)，日用水量約為 。 ● 墻體材料 框架結(jié)構(gòu)建筑外墻采用 加氣砼砌塊 ，內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻體 ，砌體結(jié)構(gòu)建筑采用多孔 煤矸石 磚 。 （ 5）門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。 （ 2）屋面：現(xiàn)澆平屋面。 本設(shè)計(jì)將以其獨(dú)特的風(fēng)格，鮮明的個(gè)性，別具一格的整體形象，而成項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 總征地面積 ㎡ 390000 總用地面積 ㎡ 352021 總代征道路用地面積 ㎡ 38000 規(guī)劃總 建筑 面積 ㎡ 49900 其中 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 6000 居住 建筑面積 ㎡ 43900 容積率 建筑密度 % 7 綠地率 % 45 為 寧陽(yáng) 縣 住宅小區(qū)中的一道亮麗的風(fēng)景。 、 智能化系統(tǒng) （ 1）安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。端部建筑周邊場(chǎng)地結(jié)合地面停車設(shè)置回轉(zhuǎn)場(chǎng)地，以滿足消防要求。 在平面布局上通過(guò)點(diǎn)式住宅錯(cuò)落、圍合、層數(shù)變化等手法及住宅單體的造型和空間限定，靈活布局，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯(cuò)落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑院落。同時(shí)所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形成重復(fù)，兼顧其經(jīng)營(yíng)管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。通過(guò)小區(qū)入口標(biāo)志性建筑，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。 項(xiàng)目的建設(shè)原則 、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造 小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。 、國(guó)家和省相關(guān)的 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此我們有理由相信 寧陽(yáng)縣 城建綜 合開發(fā) 公司 開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。外地房地產(chǎn)商的到來(lái)，使 寧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。從目前我 縣 房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，大部分的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 房產(chǎn)的需求預(yù)測(cè) 從 寧陽(yáng) 的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看， 結(jié)合周邊 小區(qū) 良 好 的銷售，還有國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策（貸款）的大力支持，居民購(gòu)房能力將大大提高。從市場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看，120 m2140 m2以及 90 m2以下的經(jīng)濟(jì)戶型 目前是 寧陽(yáng) 縣 住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，也是市場(chǎng)接受程度最高的。 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程 位于 位于 寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東 ?，F(xiàn)如今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并制定了相關(guān)的鼓勵(lì)政策。 按照泰安市第十 二 個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，?十 二 五?期間，要進(jìn)一步加強(qiáng)縣級(jí)城市建設(shè)。 該地塊屬于 縣城東部新區(qū) 黃金地段。 附近樓盤銷售的調(diào)查 在這次調(diào)查中， 還重點(diǎn)調(diào)查了項(xiàng)目所在位置的房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓房銷售情況。 據(jù)此分析，此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 。 綜上所述，再結(jié)合 寧陽(yáng)縣 城建綜合開發(fā) 公司 的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi) 住宅 銷售 價(jià)格 約 3000元 /平方米 ，商業(yè) 5000/平方米 。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，家庭收入較好的市民家庭。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 項(xiàng)目的建設(shè)理念 本方案倡導(dǎo)簡(jiǎn)約、自然、大氣、流暢，布局完整、結(jié)構(gòu)清晰、道路通暢，進(jìn)入 21 世紀(jì)與國(guó)際接軌，尊重人性，以人為本，注重功能，注重環(huán)境，體現(xiàn)人們對(duì)自然與美好生活的向往和寄托。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然相和諧的居住 環(huán)境和健康社區(qū)。 、堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)?居民生 活特點(diǎn)的環(huán)境。 、商業(yè)服務(wù) 商業(yè)設(shè)施主要沿 街 設(shè)置。 、道路交通規(guī)劃 整體性與高效便捷 —— 結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點(diǎn)加強(qiáng)組團(tuán)內(nèi)部的相互貫連并便利內(nèi)外交通聯(lián)系。 、綠地系統(tǒng)規(guī)劃 系統(tǒng)性與生態(tài)性 —— 規(guī)劃結(jié)合 步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各院落綠地，使各個(gè)院落綠地彼此相互連接，增強(qiáng)公共空間連續(xù)性。 （ 2）?一卡通? 智能系統(tǒng)： IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)?一卡通?。 、消防設(shè)計(jì) 根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》的有關(guān)要求，建筑周邊設(shè)環(huán)形車道。 ② 室內(nèi)： （ 1）內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。 （ 6）、廚房： 由住戶自行裝修 。 ● 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 本工程基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探報(bào)告提供后確定。 、消防用水量 小區(qū)人口不足萬(wàn)人 ，本期工程按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次，一次滅火用水量 10L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1小時(shí)計(jì)算，消防用水量 36 立方米。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過(guò) 120 米。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ14090），在建筑室內(nèi)布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配置基準(zhǔn)按 A 類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置 保護(hù)半徑不超過(guò) 20 米。 、照明系統(tǒng) 住宅電氣照明設(shè)計(jì)照度：起居室及一般活動(dòng)區(qū) 50LX，臥室 200LX，餐廳、廚房 80LX，衛(wèi)生間 40LX，樓梯間 30LX。變壓器選用國(guó)產(chǎn)環(huán)氧樹脂澆注 薄絕緣干式變壓器或節(jié)能型少油變壓器。 、消防 供電 所有消防用電均按二類用電負(fù)荷供電，為保證消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線。 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 、系統(tǒng)設(shè)計(jì) 住宅燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴狻? 六 、項(xiàng)目建設(shè)期安排 組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。 七 、總投資 估算 及資金來(lái)源 項(xiàng)目投資估算 、估算依據(jù) 、山東省建筑工程 消耗量 定額； 、山東省安裝工程 消耗量 定額； 、 泰安 市 材料預(yù)算價(jià)格； 、省內(nèi)同類工程造價(jià)情況； 、有關(guān)建筑材料市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研情況； 、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： 資金問(wèn)題 主要包括以下幾個(gè)方面： ①由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 八 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本 項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 見(jiàn)下 表： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 本期工程 建設(shè)規(guī)模 建筑面積 平方米 49900 商業(yè) 平方米 6000 居住 平方米 43900 2 總征地面積 平方米 390000 3 總用 地面積 平方米 352021 4 總代征道路用地面積 平方米 38000 3 容積率 5 綠化覆蓋率 % 45 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 4400 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 4696 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 7 銷售收入 萬(wàn)元 16170 8 實(shí)現(xiàn)利稅 萬(wàn)元 9 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資利稅率 % 13 項(xiàng)目建設(shè)期 年 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分 析 一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十 一 五?規(guī)劃綱要》中指出：? 在?十一五?規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加大力度 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。 ?堅(jiān)持從 最廣大人民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。??加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住 房供應(yīng)。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè) 為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)社會(huì)投資，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅(jiān)持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展， 2021 年 6 月 1 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2021 年本）》，該目錄將?城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)?列為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 二、 ?十二五?期間房產(chǎn)政策 ?十二五?規(guī)劃下房地產(chǎn)政策有更多的不同。在目前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，專家認(rèn)為，?下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產(chǎn)業(yè)‘?dāng)U內(nèi)需’的支柱性作用仍需要繼續(xù)發(fā)揮?，維穩(wěn)將是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政策考慮的重點(diǎn)。其在經(jīng)濟(jì)中的重要性會(huì)隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起逐步降低，最終達(dá)到一個(gè)市場(chǎng)與 居住 小區(qū) 的雙向平衡。與之相反，史上最大規(guī)模的保障安居工程卻進(jìn)行得如火如荼。該文件明確要求：各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。 建筑節(jié)能措施 、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 50mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =() 外墻 ： 200厚 加氣混凝土砌塊塊砌筑，外貼 55厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級(jí)，外墻窗均為塑鋼中空，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱 效率的熱電集中供暖、 APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達(dá) 90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。建立完善的 給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。向 寧陽(yáng) 縣 人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由市規(guī)劃部門核定?紅線圖?，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 供熱 擬從 附近 的供熱干線接入。建議項(xiàng)目單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 %的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境，污染較少。聲級(jí)最大的是振搗棒和電鉆，可達(dá) 100－ 115dB(a)。 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響 的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，物業(yè)管理部門加強(qiáng)對(duì)固廢的管理， 及時(shí)收集，妥善處理處置，同時(shí)小區(qū)居民養(yǎng)成良好的垃圾分類、收集、按時(shí)段投放的習(xí)慣。 第六章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生、 消防 與抗震設(shè)防 擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。甲類建筑屬于重大建筑工程和地震時(shí)可能發(fā)生次生災(zāi)害的建筑，乙類屬于地震時(shí)使用 功能不能中斷或需盡快恢復(fù)的建筑，丙類屬于除甲、乙、丁類以外的一般建筑，丁類屬于抗震次要的建筑。本項(xiàng)目按 6 度設(shè)防。 對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 有毒有害物品的危害。垃圾收集點(diǎn)的惡臭主要來(lái)自有機(jī)物的腐敗分解，因此應(yīng)及時(shí)清運(yùn)垃圾，特別是夏季氣溫高，瓜皮果殼等有機(jī)成分較多時(shí)，更應(yīng)科學(xué)安排垃圾收集和運(yùn)出時(shí)間，必須做到垃圾當(dāng)天收集，當(dāng)天運(yùn)出。 四、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 地震烈度 根據(jù)國(guó)家地震局最新頒發(fā)《中國(guó)地震