【正文】 力增加主要面對(duì)中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住 房供應(yīng)。調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，逐步增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。 二、項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市及 寧陽(yáng) 縣 ?十 二 五?發(fā)展規(guī)劃 泰安市和 寧陽(yáng) 縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要也結(jié)合不同情況，進(jìn)一步指出?堅(jiān)持轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。? 項(xiàng)目主辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力并且憑借自己的良好信譽(yù)，根據(jù) 寧陽(yáng) 縣 城市規(guī)劃要求，進(jìn)行 寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā) 工程的建設(shè)。 ?堅(jiān)持從 最廣大人民的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會(huì)保障，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。?國(guó)家的這一舉措，必將進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住宅建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民的生活水平。? 國(guó)家?十 二 五?規(guī)劃同時(shí)指出，?按照節(jié)約土地、設(shè)施配套、節(jié)能環(huán)保、突 出特色的原則，做好鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)農(nóng)民合理建設(shè)住宅，保護(hù)有特色的農(nóng)村建筑風(fēng)貌。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。 八 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本 項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 見(jiàn)下 表： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單 位 數(shù) 量 備 注 1 本期工程 建設(shè)規(guī)模 建筑面積 平方米 49900 商業(yè) 平方米 6000 居住 平方米 43900 2 總征地面積 平方米 390000 3 總用 地面積 平方米 352021 4 總代征道路用地面積 平方米 38000 3 容積率 5 綠化覆蓋率 % 45 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 4400 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 4696 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 7 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 16170 8 實(shí)現(xiàn)利稅 萬(wàn)元 9 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬(wàn)元 10 投資利潤(rùn)率 % 11 投資利稅率 % 13 項(xiàng)目建設(shè)期 年 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分 析 一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家和山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十 一 五?規(guī)劃綱要》中指出：? 在?十一五?規(guī)劃的基礎(chǔ)上，加大力度 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品房。 。 ，有選擇地租賃施 工 用機(jī)械設(shè)備。③當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題： 資金問(wèn)題 主要包括以下幾個(gè)方面： ①由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。 、資金的使用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。 詳見(jiàn) 下 表 ： 投資估算一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱(chēng) 估算價(jià)值 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置 其它費(fèi)用 合計(jì) 及安裝費(fèi) 一 工程費(fèi)用 4400 4400 1 商業(yè) 3800 3800 2 其他配套 600 600 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 4696 4696 1 土地費(fèi)用 4000 4000 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 22 22 3 工程咨詢(xún)監(jiān)理費(fèi) 22 22 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 44 44 5 其他各類(lèi)規(guī)費(fèi) 608 608 三 基本預(yù)備費(fèi) 四 建設(shè)期利息 0 0 五 總投資合計(jì) 4400 融資 方案 、資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。 、估算范圍 本項(xiàng)目總投資估算包括工程費(fèi)用、其他費(fèi) 用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。 七 、總投資 估算 及資金來(lái)源 項(xiàng)目投資估算 、估算依據(jù) 、山東省建筑工程 消耗量 定額； 、山東省安裝工程 消耗量 定額； 、 泰安 市 材料預(yù)算價(jià)格； 、省內(nèi)同類(lèi)工程造價(jià)情況； 、有關(guān)建筑材料市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研情況； 、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 、工程招投標(biāo)制 為規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán) 益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，凡屬于國(guó)家《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度 的 計(jì)劃安排如下： 、項(xiàng)目前期工作 — 、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) — 、施工建設(shè)期 — 、完善綠化等輔助設(shè)施 — 、竣工驗(yàn)收并投入使用 實(shí)施措施 為進(jìn)一步提高項(xiàng)目效益，項(xiàng)目實(shí)施保障措施主要是完善項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制等。 工程進(jìn)度安排 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成 工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 六 、項(xiàng)目建設(shè)期安排 組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。詳見(jiàn)下表： 暖通負(fù)荷估算表 建筑名稱(chēng) 面積（ ㎡ ） 負(fù)荷（ W/㎡ ） 熱負(fù)荷（ kW） 1 住宅 43900 70 3073 2 商業(yè) 建筑 6000 85 510 合計(jì) 49900 —— 3583 、采暖方案 根據(jù)建設(shè)單位的意見(jiàn)，本項(xiàng)目因 處于縣城中心區(qū)域，不能自建鍋爐，擬由 寧陽(yáng) 縣 市政供熱管網(wǎng)引入。 、天然氣用量計(jì)算 商業(yè) 天然氣用量 預(yù)計(jì) 50 m3/h： 則：天然氣用氣量 Q =50m3/h 1采暖設(shè)計(jì)方案 、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)參數(shù) 采暖期室外計(jì)算溫度： 7℃，冬季室外風(fēng)速： ／ s。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機(jī)動(dòng)車(chē)道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 、系統(tǒng)設(shè)計(jì) 住宅燃?xì)獠捎霉艿捞烊粴狻? 、消防系統(tǒng) 主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)組成，主要在 公建設(shè)施 、商業(yè)房、地下停車(chē)庫(kù)設(shè)置。 、 CCTV 數(shù)字電視系統(tǒng) 小區(qū) CCTV數(shù)字電視系統(tǒng)由泰安視通公司免費(fèi)接入，每套房設(shè) 23 個(gè)電視機(jī)頂盒接口。 弱電設(shè)計(jì)方案 、通訊與網(wǎng)絡(luò) 小區(qū)通訊線(xiàn)路和寬帶網(wǎng)絡(luò)線(xiàn)路由中國(guó)聯(lián)通泰安市話(huà)網(wǎng)免費(fèi)引入。 、消防 供電 所有消防用電均按二類(lèi)用電負(fù)荷供電，為保證消防用電可靠性，消防用電設(shè)備均采用雙電源末端切換方式供電，電源引自就近變電所的低壓母線(xiàn)。建筑單體內(nèi)配電箱之間均穿鋼管暗敷。單體建筑內(nèi)采用輻射式和樹(shù)干式相結(jié)合的供電系統(tǒng)。低壓側(cè)設(shè)無(wú)功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后 10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在 。變壓器選用國(guó)產(chǎn)環(huán)氧樹(shù)脂澆注 薄絕緣干式變壓器或節(jié)能型少油變壓器。 變電室內(nèi)的 10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車(chē)式高壓開(kāi)關(guān)柜。 商業(yè)及公建單獨(dú)設(shè)置。戶(hù)外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。 、照明系統(tǒng) 住宅電氣照明設(shè)計(jì)照度：起居室及一般活動(dòng)區(qū) 50LX，臥室 200LX，餐廳、廚房 80LX，衛(wèi)生間 40LX，樓梯間 30LX。 (功率因數(shù) )=(kVA) 經(jīng)測(cè)算，本期工程設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為 ，建議業(yè)主協(xié) 調(diào)設(shè)置 2組 1000kVA 小區(qū)箱式變壓器，變壓器平均負(fù)荷率為 %。 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方案 、負(fù)荷等級(jí) 本項(xiàng)目按二、三級(jí)負(fù)荷要求供電。 、排水系統(tǒng)方案 采用雨水、污水分流體制： 、雨水 建筑物設(shè)雨水斗及雨水立管，地面設(shè)雨水口，匯集雨水后進(jìn)入埋地雨水管道，排入小區(qū)雨水管。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ14090），在建筑室內(nèi)布置滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，公建部分配置基準(zhǔn)按 A 類(lèi)火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)考慮，滅火器設(shè)置位置 保護(hù)半徑不超過(guò) 20 米。各幢樓消火栓泵、噴淋泵分設(shè)于各幢樓消防水泵房?jī)?nèi)。公建樓（視功能按規(guī)范需設(shè)的 ）另需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅰ級(jí)考慮，噴淋系統(tǒng)用水量為 20L/S。 住宅室內(nèi)不設(shè)消防系統(tǒng)。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過(guò) 120 米。 室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，以減少水資源的浪費(fèi)。 室內(nèi)生活給水管道采用 PPR管，室外生活給水管（變頻加壓管）采用塑鋼管。 、給水設(shè)計(jì)方案 、水源及計(jì)量 本項(xiàng)目水源由 寧陽(yáng) 縣 華龍 水 業(yè)有限 公司供給，從市政給水管引入供水，住宅和公共建筑均每戶(hù)設(shè)水表進(jìn)行計(jì)量。 、消防用水量 小區(qū)人口不足萬(wàn)人 ，本期工程按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次，一次滅火用水量 10L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1小時(shí)計(jì)算，消防用水量 36 立方米。日，按小區(qū)綠化率 %，全部采用自來(lái)水進(jìn)行澆灑 ，為 150 立方米 /日。 、公建用水量 本項(xiàng)目的公建主要為沿街商業(yè)及公共服務(wù)設(shè)施，用水較少，其用水量暫按 每平米 5 升 估計(jì)，公建用水量為 30立方米 /日。根據(jù)構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)的指導(dǎo)思想，生 活用水量標(biāo)準(zhǔn)按為 120 升／人 ● 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 本工程基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探報(bào)告提供后確定。 ●結(jié)構(gòu)抗震 住宅抗震等級(jí)初定為 6度 。 、荷載取值 根據(jù)使用要求，活荷載取值如下： 住宅 上人屋面 其余未注明處及恒荷載根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》相應(yīng) 取值。 （ 8）樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為 防滑地面磚。 （ 6）、廚房： 由住戶(hù)自行裝修 。 （ 4）窗：戶(hù)外窗用彩鋁 窗。 （ 3）地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。 （ 2）頂棚：廳、房為乳膠漆。 ② 室內(nèi)： （ 1）內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。 、室內(nèi)裝飾 ① 室外 （ 1）外墻：采用高級(jí) 外墻涂料，局部面磚裝飾。 各種戶(hù)型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方 案，起居廳由北窗或南窗直接采光通風(fēng)，儲(chǔ)藏室（部分按車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)）均設(shè)于 地 下，便于居民儲(chǔ)物之用。人員疏散及疏散通道寬度均滿(mǎn)足規(guī)范要求。 、消防設(shè)計(jì) 根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》的有關(guān)要求，建筑周邊設(shè)環(huán)形車(chē)道。 建筑單體設(shè)計(jì)造型高雅精致、簡(jiǎn)潔大方，充分體現(xiàn)了城市的建筑特色，建筑分三段式處理，色彩明快淡雅，主墻面采用紅色墻磚，底部采用灰色面磚，部分 為乳白色外墻漆。為了營(yíng)造良好的城市景觀(guān)，形成豐富的空間層次，在屋面的建筑的處理上利用 電梯設(shè)備間 的高低錯(cuò)落和山墻面的拼接形成豐富的建筑造型，避免形成單調(diào)而生硬的塊體。 、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 寧陽(yáng)縣城綜合開(kāi)發(fā) 工程建 設(shè)項(xiàng)目 總圖規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì)方案 、建筑總體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的建設(shè)立足 于高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 （ 2）?一卡通? 智能系統(tǒng)： IC卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車(chē)、消費(fèi)?一卡通?。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡運(yùn)用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。 植物配植 小區(qū)內(nèi)綠化對(duì)外部環(huán)境的作用至關(guān)重要。 綠地系統(tǒng) 綠地和中心景觀(guān)設(shè)計(jì)是本規(guī)劃的重點(diǎn)。 、綠地系統(tǒng)規(guī)劃 系統(tǒng)性與生態(tài)性 —— 規(guī)劃結(jié)合 步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機(jī)聯(lián)系各院落綠地，使各個(gè)院落綠地彼此相互連接，增強(qiáng)公共空間連續(xù)性。 、消防、緊急救援系統(tǒng) 在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以便捷的到達(dá)每幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車(chē)輛及緊急救援車(chē)輛提供了必要的通道。小區(qū)停車(chē)主要考慮智能立體停車(chē)方式。 、出入口 根據(jù)小區(qū)的外圍交 通條件，布置主入口在 主要 街 道 上，面對(duì)小區(qū)中心綠地設(shè)綠化景觀(guān)帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀(guān)相互滲透，融為一體。 、道路交通規(guī)劃 整體性與高效便捷 —— 結(jié)合功能分區(qū)與空間布局，重點(diǎn)加強(qiáng)組團(tuán)內(nèi)部的相互貫連并便利內(nèi)外交通聯(lián)系。 、住宅布局 識(shí)別性和認(rèn)同感 —— 本規(guī)劃在住宅建筑布置上強(qiáng)調(diào)整體組織和空間塑造。 、其他服務(wù)設(shè)施 小區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化收集管理，各道路拐角處設(shè)垃圾收集點(diǎn)。 、文化娛樂(lè)設(shè)施 在 小區(qū)中心 設(shè)中心綠地 及會(huì)所 ，為居民提供公共聚會(huì)空間，豐富社區(qū)文化生活。 、商業(yè)服務(wù) 商業(yè)設(shè)施主要沿 街 設(shè)置。 、公共設(shè)施 超前性與便捷性 —— 小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè) 置，結(jié)合現(xiàn)狀特點(diǎn)，以符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用為原則，以適應(yīng)家務(wù)勞動(dòng)的社會(huì)化趨勢(shì)和市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目的總體建設(shè)方案 、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃中體現(xiàn)以人為本的思想，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式。在滿(mǎn)足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享 受自然，保證居民的身心健康。 、堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿(mǎn)足當(dāng)?shù)?居民生 活特點(diǎn)的環(huán)境。 、加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感 按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級(jí)的公共活動(dòng)空間，并組成富有情趣的序列空間。 、符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶(hù)住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景觀(guān)，力爭(zhēng)達(dá)到?均好?。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊