【正文】 備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然相和諧的居住 環(huán)境和健康社區(qū)。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。 、高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進(jìn) 行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。 項(xiàng)目的建設(shè)理念 本方案倡導(dǎo)簡(jiǎn)約、自然、大氣、流暢，布局完整、結(jié)構(gòu)清晰、道路通暢，進(jìn)入 21 世紀(jì)與國(guó)際接軌，尊重人性，以人為本，注重功能，注重環(huán)境，體現(xiàn)人們對(duì)自然與美好生活的向往和寄托。 五 、工程建設(shè)方案 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程 的 總體設(shè)計(jì)方案如下： 項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù) 、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》 、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093 2021 年版） 、《 寧陽(yáng) 縣 城市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 、 1:1000現(xiàn)狀地形圖及其電子文件。讓 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 為您營(yíng)造溫馨的家。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 。 ：除對(duì)住宅的舒適性、安全性要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶 型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 收入穩(wěn)定：該 區(qū) 市民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，家庭收入較好的市民家庭。再加上由于 寧陽(yáng) 近年來(lái)的快速發(fā)展，致使周邊地段居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以在該地段具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。無(wú)論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞 ，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。外地房地產(chǎn)商的到來(lái)，使 寧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 綜上所述，再結(jié)合 寧陽(yáng)縣 城建綜合開發(fā) 公司 的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi) 住宅 銷售 價(jià)格 約 3000元 /平方米 ，商業(yè) 5000/平方米 。由于 寧陽(yáng) 縣 人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地知名企業(yè)紛紛進(jìn)入寧陽(yáng) 。最終導(dǎo)致價(jià)格 平穩(wěn) 。 住宅品質(zhì)的提高，也促使房 市升溫。 。 。從原因上看，主要有以下： ，地價(jià)上升。今年 寧陽(yáng) 縣 基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 據(jù)此分析，此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。另一方面，?住?是人的生存條件之一，隨著人口的不斷增多，對(duì)房產(chǎn)的需求也會(huì)不斷增加，相應(yīng)地，房產(chǎn)的供應(yīng)也應(yīng)該增加。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 房產(chǎn)供應(yīng)的預(yù)測(cè) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)某一行業(yè)處于供不應(yīng)求狀態(tài)時(shí)，價(jià)格高于價(jià)值，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)高額利潤(rùn)，這時(shí)會(huì)吸引更多經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入該行業(yè)。并且在這些房產(chǎn)中，銷售較好原因有兩方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤的戶型設(shè)計(jì)較好。 附近樓盤銷售的調(diào)查 在這次調(diào)查中， 還重點(diǎn)調(diào)查了項(xiàng)目所在位置的房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓房銷售情況。 在住房市場(chǎng)供應(yīng)上 , 住房主要有以下面積的：有 100m2 以下的 ,有 101— 120 m2的，有 121— 140 m2的， 141 m2以上的。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)這次調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示 ,寧陽(yáng) 縣 購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2545萬(wàn)之間，是主要購(gòu)買力的承受范圍 住房的供應(yīng) 根據(jù)調(diào)查，目前 寧陽(yáng) 縣 房地產(chǎn)投資大幅增加。 二、 項(xiàng)目 建設(shè) 地點(diǎn) 項(xiàng)目 位于 寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東 三、 市場(chǎng) 需求分析 市場(chǎng)調(diào)查 針對(duì)該項(xiàng)目，報(bào)告編制單位對(duì) 寧陽(yáng) 的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。 該地塊屬于 縣城東部新區(qū) 黃金地段。 泰安泛亞房地產(chǎn) 有限公司 為了積極響應(yīng)國(guó)家 和地方 的有關(guān)政策 要求 ，決定規(guī)劃建設(shè) 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 。城市基礎(chǔ)建設(shè)、道路交通、生態(tài)環(huán)境及綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。 要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購(gòu)買力。 按照泰安市第十 二 個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃綱要的要求，?十 二 五?期間，要進(jìn)一步加強(qiáng)縣級(jí)城市建設(shè)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 第一節(jié) 項(xiàng)目 承辦 單位 一、項(xiàng)目名稱 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 二、項(xiàng)目建設(shè)地址 項(xiàng)目 位于 寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東 三、 項(xiàng)目 承辦 單位 及 概況 單位名稱： 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 法定地址： 海力大道東，泥村建筑公司院內(nèi) 注冊(cè)資本金： 2021萬(wàn) 美 元 公司類型： 有限公司 資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí) 四 、 可行性研究 報(bào)告編制單位 單位名稱：泰安德祿工程咨詢有限公司 單位地址： 寧陽(yáng) 縣 城欣街路中段 工程咨詢資格等級(jí)： 丙 級(jí) 資格證書編號(hào)：工咨 丙 11820210007 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó) 家發(fā)展和改革委員會(huì) 第二節(jié) 報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家及地方頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 寧陽(yáng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 寧陽(yáng) 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 寧陽(yáng) 縣 城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020年） 寧陽(yáng) 的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 《泰安市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 寧陽(yáng) 縣 及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 編制《報(bào)告》的委托合同 其他有關(guān)依據(jù)資料 第 三 節(jié) 項(xiàng)目 概況 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)如今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并制定了相關(guān)的鼓勵(lì)政策。新泰、肥城、 寧陽(yáng) 、 東平 4 個(gè)縣級(jí)城市，在整個(gè)城鎮(zhèn)體系中處于次中心地位，按照強(qiáng)化中心、重點(diǎn)推進(jìn)的原則，因地制宜， 合理規(guī)劃，搞好交通通信、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)，增加市場(chǎng)容量和就業(yè)機(jī)會(huì)，努力擴(kuò)大城市規(guī)模，強(qiáng)化城市功能，提高承載能力，加快人口、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的合理集聚，促進(jìn)新泰、肥城向中等城市， 寧陽(yáng) 、東平 向 小城市發(fā)展。 寧陽(yáng) 縣是發(fā)展中的中小城市，城區(qū)范圍正不斷的向周邊擴(kuò)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 項(xiàng)目 區(qū) 活水平的提高，原有的住宅房型老化，設(shè)施陳舊，已不能滿足人們的居住要求。 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程 位于 位于 寧陽(yáng)縣文廟街道辦事處泥村東 。此處的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)進(jìn)一步提高附近地段的商品房?jī)r(jià)值，提升 寧陽(yáng) 房產(chǎn)的品位，使寧陽(yáng) 房地產(chǎn)的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。 房?jī)r(jià)調(diào)查情況 據(jù) 2021 年 寧陽(yáng) 房指數(shù)報(bào)告顯示： 寧陽(yáng) 小高層 住宅平均價(jià)格為 3000 元/m2，商業(yè)房 為 5000元 /m2。 2021年 及 2021年 寧陽(yáng) 的幾個(gè)小區(qū)如 酈水花園、 、 興業(yè) 家園 、 秀水佳苑、錦繡城 、富通太陽(yáng)城 等約計(jì)幾十萬(wàn)平方米。從市場(chǎng)調(diào)查的情況來(lái)看，120 m2140 m2以及 90 m2以下的經(jīng)濟(jì)戶型 目前是 寧陽(yáng) 縣 住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，也是市場(chǎng)接受程度最高的。目前該項(xiàng)目所在地附近開發(fā)房產(chǎn)銷售的 住宅 平均價(jià)格約在3000 元 /平方米左右 ，商業(yè) 5000 元 /平方米左右 。 房產(chǎn)的開發(fā) 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 地處縣城 東 部 新區(qū) ，土地成本比較高， 目前開發(fā)的項(xiàng)目多為中高 層的 住宅 樓和商住樓。目前 寧陽(yáng) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以會(huì)吸引更多的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入。 房產(chǎn)的需求預(yù)測(cè) 從 寧陽(yáng) 的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看， 結(jié)合周邊 小區(qū) 良 好 的銷售，還有國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策（貸款）的大力支持，居民購(gòu)房能力將大大提高。 價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今年 寧陽(yáng) 縣 還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2021年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 寧陽(yáng) 縣 房?jī)r(jià) 穩(wěn)中求升 。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 寧陽(yáng)縣 商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 寧陽(yáng) 縣 商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成? 扎堆?效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。從目前我 縣 房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，大部分的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。市民人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少?持幣觀望?者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）力度的加大，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià) 仍有 上漲 空間 。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 ，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，也有外地知名開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 寧陽(yáng) 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。外地房地產(chǎn)商的到來(lái)，使 寧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 寧陽(yáng) 由于 寧陽(yáng) 縣 人口不斷增多，消費(fèi)市場(chǎng)潛力被拓展至最大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 寧陽(yáng) 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 知名企業(yè)得到追捧 品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在 寧陽(yáng) 縣 居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度也已成為重要的參考因素。 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 的優(yōu)勢(shì)分析 鑒于 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上該項(xiàng)目開發(fā)的地段是位于 縣城 的黃金地段，具有濃厚的人文氣息，高收入階層的市民較多。據(jù)此我們有理由相信 寧陽(yáng)縣 城建綜 合開發(fā) 公司 開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。由于他們： ：由于該部分人的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，他們的收入水平也逐步的提高。 文化水平較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資安全性的保證。 ：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 四、建設(shè)目標(biāo)與規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè) 目標(biāo) 我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，項(xiàng)目單位將以超前的思想，規(guī)劃、開發(fā)? 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 ?，建設(shè)中高檔的住宅小區(qū)，為 寧陽(yáng) 縣 民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，溫馨源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 寧陽(yáng)縣城綜合開發(fā) 工程建設(shè)項(xiàng)目 規(guī)劃總征地面積 390000 平方米，總用地 352021 平方米，總代征道路用地面積 38000 平方米， 商業(yè) 總建筑面積6000 平方米， 居住 總建筑面積 43900平方米，容積率 ，建筑密度 7%，綠化覆蓋率 45%。 、國(guó)家和省相關(guān)的 標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo) 、高度和諧的人文環(huán)境 創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。 、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 加強(qiáng)綠化保護(hù)，充分利用原有地形地貌，達(dá)到高質(zhì)量的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。 、超前的公共服務(wù)設(shè)施和高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。 項(xiàng)目的建設(shè)原則 、重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造 小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。 、注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行性 提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。具體體現(xiàn)在中心綠地景觀帶對(duì)各院落的滲透以及分布均勻的院落綠化；服務(wù)設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居 民生 活需求，并為物業(yè)管理提供便利 條件，降低管理成本。通過(guò)小區(qū)入口標(biāo)志性建筑，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性及舒適性，做到以人為本。 、統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)、配套建設(shè)的原則 按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社會(huì)環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃為小高層 及高層 ，在相接觸地為中心綠地和廣場(chǎng)，構(gòu)成一組合團(tuán)體，東西通透，每戶具有較好的環(huán)境。同時(shí)所配置的功能內(nèi)容要避免與周邊地區(qū)已有設(shè)施形成重復(fù)，兼顧其經(jīng)營(yíng)管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。建筑