【正文】 沈陽某國際動漫城項目可行性研究報告一、項目總論 項目名稱本次進行可行性研究的項目是：沈陽某國際動漫城項目可行性研究報告 委托方本項目的委托方：中國某地產(chǎn)集團股份有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位承擔(dān)本次可行性研究工作的單位：沈陽新峰房地產(chǎn)咨詢有限公司 研究工作依據(jù)本次進行項目可行性研究工作的依據(jù)如下：委托方提供的規(guī)劃指標(biāo)及土地取得成本資料。我司對城市房地產(chǎn)的市場調(diào)研資料?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部 2000年9月18日發(fā)布）國家及沈陽市經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃。 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項目總用地面積為787434㎡，㎡,規(guī)劃建設(shè)為國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)、國際動漫模型玩具城、國際動漫主題酒店、國際動漫區(qū)域總部、國際動漫網(wǎng)游影視城、國際動漫演藝中心、國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園、國際動漫游戲軟件城。根據(jù)規(guī)劃要點確定的具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見下表：項目主要技術(shù)指標(biāo)序號項目面積備注1總用地面積國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)175049 　國際動漫模型玩具城77077 　國際動漫主題酒店144407 　國際動漫區(qū)域總部45623 　國際動漫網(wǎng)游影視城38932 　國際動漫演藝中心64407 　國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園76971 　國際動漫游戲軟件城110724 　露天展示區(qū)54243 　合計787434 　2總建筑面積國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)　國際動漫模型玩具城　國際動漫主題酒店　國際動漫區(qū)域總部　國際動漫網(wǎng)游影視城　國際動漫演藝中心　國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園　國際動漫游戲軟件城　露天展示區(qū)0　合計　地下停車位　　國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段) 2124 國際動漫模型玩具城 673 國際動漫主題酒店 769 國際動漫區(qū)域總部 801 國際動漫網(wǎng)游影視城 0 國際動漫演藝中心 0 國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園 336 國際動漫游戲軟件城 961 小計 5663 3容積率國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段) 2國際動漫模型玩具城 3國際動漫主題酒店 6國際動漫區(qū)域總部 3國際動漫網(wǎng)游影視城 2國際動漫演藝中心 2國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園 6國際動漫游戲軟件城 3露天展示區(qū) 0綜合容積率 　4綠化率國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)15%國際動漫模型玩具城15%國際動漫主題酒店15%國際動漫區(qū)域總部15%國際動漫網(wǎng)游影視城15%國際動漫演藝中心15%國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園15%國際動漫游戲軟件城15%露天展示區(qū)0%0小計　綜合 %5建筑密度國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段) 國際動漫模型玩具城 國際動漫主題酒店 國際動漫區(qū)域總部 國際動漫網(wǎng)游影視城 國際動漫演藝中心 國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園 國際動漫游戲軟件城 露天展示區(qū) 0綜合 ※ 停車位未計入容積率，地下車位按照25個/㎡計算。※ 綠化率和建筑密度是根據(jù)經(jīng)驗值初步確定，準(zhǔn)確值以政府公布為準(zhǔn)。：本報告的測算結(jié)果在如下假設(shè)條件下成立：n 本項目嚴(yán)格按照委托提供的規(guī)劃指標(biāo)進行開發(fā)、按照確定的地價取得土地使用權(quán)，并按照本報告所設(shè)定的開發(fā)順序及產(chǎn)品組合形式進行開發(fā)。n ，土地取得費用全部在第一年年初發(fā)生，前期費用在各期期初發(fā)生，配套費用、開發(fā)成本、管理費用、不可預(yù)見費用、銷售費用、銷售稅費及銷售收入在各期均勻發(fā)生。n 本項目建成后，本項目建成后，國際動漫產(chǎn)品展示交易中心(A、B段)、國際動漫模型玩具城、國際動漫主題酒店、國際動漫區(qū)域總部、國際動漫網(wǎng)游影視城、國際動漫演藝中心、國際動漫創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)園、國際動漫游戲軟件城、地下停車位等物業(yè)全部用于銷售，銷售率為100%；n 項目的各年銷售收入投入下年開發(fā)；n 設(shè)定行業(yè)基準(zhǔn)收益率為15%。 n 從全國投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，本項目有著較好的開發(fā)基礎(chǔ)與經(jīng)濟環(huán)境。n 沈陽市固定資產(chǎn)投資雖漲勢趨緩，但仍呈逐年上升趨勢。全市經(jīng)濟的良好態(tài)勢是本項目開發(fā)的利好條件。n 城市交通及通訊網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)、完善，為城市的更快的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和保障，對本項目的開發(fā)及發(fā)展都十分有利。n 金融業(yè)運行平穩(wěn)，存貸款規(guī)模持續(xù)增加，全市的金融經(jīng)濟呈現(xiàn)極其良好的勢頭，降低了本項目開發(fā)的風(fēng)險。n 全國的動漫產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，已經(jīng)有多個國家級動漫基地。中國網(wǎng)絡(luò)動漫即將步入爆發(fā)期，借著這個契機，本項目的開發(fā)前景將極為樂觀。n 2001年至今，沈陽的經(jīng)濟一直保持著健康發(fā)展，綜合實力不斷增強，經(jīng)濟運行總體態(tài)勢平穩(wěn)；宏觀經(jīng)濟正處于上升、發(fā)展階段，為本項目的開發(fā)以及發(fā)展提供了良好的契機。n 國家及沈陽市政府推出一系列扶持、優(yōu)惠政策，以前所未有的力度推動動漫業(yè)的發(fā)展，為動漫基地的建設(shè)提供了堅實的基礎(chǔ)。n 動漫產(chǎn)品本身有巨大的市場空間，而動漫產(chǎn)品的衍生產(chǎn)品市場空間更大，為本項目提供了良好的發(fā)展機遇。n 沈陽市動漫產(chǎn)業(yè)基地實施產(chǎn)學(xué)聯(lián)合模式，每年可實現(xiàn)對動漫產(chǎn)業(yè)輸送近千名人才，這對于本項目的發(fā)展提供了絕好的人才儲備。n 本項目地處渾河南岸，是沈陽市未來城市規(guī)劃中重點發(fā)展的區(qū)域，優(yōu)越的地理位置為本項目開發(fā)提供了強有力的保障。n 相對于國外已經(jīng)成熟的動漫產(chǎn)業(yè)，中國的動漫業(yè)仍處在起步階段，尚未形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有可能對本項目的發(fā)展造成一定的影響。n 目前已經(jīng)建成的渾南新區(qū)動漫產(chǎn)業(yè)基地及相關(guān)的軟件基地，均已具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，增加了本項目的運營風(fēng)險。 項目建設(shè)期。 投資估算和資金籌措本項目的總投資估算約為346251萬元。本項目開發(fā)投資的資金來源包括三個渠道：一是企業(yè)自有資金 ；二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資。本項目財務(wù)指標(biāo)如下：n 開發(fā)商投資利潤率： %；n 自有資金利潤率：%；n 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值：52614萬元；n 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：17573萬元；n 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率：%；n 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率：%；n 項目總投資：346251萬元；n 項目總收入：417404元萬元；本項目地處沈撫同城的核心區(qū)域，地理位置得天獨厚。沈陽經(jīng)濟的繁榮發(fā)展和三好街的輻射效應(yīng)等優(yōu)勢使項目的開發(fā)有著廣闊的開發(fā)前景。雖然，項目存在著其它產(chǎn)業(yè)園的威脅，但在目前國內(nèi)、國外資金紛紛涌入，各地動漫產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的大環(huán)境下，如本項目能跳出動漫，依靠旅游作為杠桿，撬動與之關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)業(yè)、泛旅游業(yè)及其它商業(yè)的發(fā)展，本項目將可實現(xiàn)前期穩(wěn)定經(jīng)營，中期擴大研發(fā)，遠(yuǎn)期可觀回報的開發(fā)目標(biāo)?？傮w而言，本項目的優(yōu)勢明顯多于劣勢，機會多于威脅，開發(fā)商如果能抓住沈陽打造動漫產(chǎn)業(yè)城的利好機遇，在全國及沈陽經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好的背景下，充分利用項目優(yōu)勢資源，采取合理的開發(fā)經(jīng)營策略，本項目將有著比較廣闊的市場前景。同時，通過本次財務(wù)測算、分析表明，該項目投資回報高、資金回收較快，開發(fā)風(fēng)險較低，項目經(jīng)濟效益可行，財務(wù)上完全可行。綜上所述，本項目無論宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是項目自身的各項財務(wù)指標(biāo)都完全可行，建議盡快、盡早開發(fā)。 二、項目投資環(huán)境和市場研究本次報告中，我司重點針對沈陽國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、沈陽市動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等方面對宏觀經(jīng)濟環(huán)境做出分析，進而對未來沈陽投資環(huán)境的變化、發(fā)展進行預(yù)測，為本項目的決策提供宏觀條件依據(jù)。國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（1）國民經(jīng)濟快速增長，綜合國力顯著增強2001～2006年，通過實施積極的財政政策，加強和改善宏觀調(diào)控，積極有效的應(yīng)對經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的問題和困難，中國國民經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)、平穩(wěn)、快速的增長。國內(nèi)生產(chǎn)總值由2001年的109655億元上升到2006年的209407億元，%的速度遞增，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到24700億元、102004億元和82703億元，%、%%。【2001～2006年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及其漲幅】2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，%。%、%之后的新高。2006年四個季度，%、%、%%，在宏觀調(diào)控政策的作用下，總體的經(jīng)濟運行比較平穩(wěn)。國內(nèi)經(jīng)濟運行主要特點（1）經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)快速，%；財政收入突破3萬億元，增加5232億元；%。國民經(jīng)濟呈現(xiàn)增長快速、效益良好、價格穩(wěn)定的良好局面。（2）改革開放邁出重大步伐一些重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革取得新突破；，%；；年末國家外匯儲備達(dá)到8189億美元。（3）人民生活進一步改善2006年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1105萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11756元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到3587元，扣除價格因素，%%。國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析與判斷未來幾年，國際、國內(nèi)的環(huán)境總體上有利于我國經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)、較快發(fā)展的勢頭。從國際環(huán)境看，世界經(jīng)濟增長的基本態(tài)勢不會改變，我國經(jīng)濟發(fā)展的外部需求不會明顯減弱。從國內(nèi)環(huán)境看，我國仍處于居民消費結(jié)構(gòu)升級和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快的時期，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力較強。我國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)三年保持10%左右的增長，為新的一年經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。結(jié)論n 我國國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持較高的增長勢頭，呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。n 從全國投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，本項目有著較好的開發(fā)基礎(chǔ)與經(jīng)濟環(huán)境。中國動漫產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀n 行業(yè)起步較晚，市場占有率低中國動漫產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場占有率較低。目前，在中國青少年最喜愛的動漫作品中，日本動漫占60%，歐美動漫占29%，而中國原創(chuàng)動漫，包括港臺地區(qū)的比例只有11%，明顯落后于國外動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，我國已成為動漫產(chǎn)品最大的輸入國。n 國家政策扶持力度大近年來，政府開始以前所未有的力度推動中國動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，政府將以財政補貼的方式支持動漫龍頭企業(yè)的發(fā)展；另一方面，廣電總局還從國外動畫片引進限制、電視臺黃金時間播出限制等方面為國產(chǎn)動畫片爭取寬松的發(fā)展空間。2004 年 4 月，國家廣電總局出臺的《關(guān)于發(fā)展中國影視動畫產(chǎn)業(yè)的若干意見》 強調(diào)：“應(yīng)致力于促進國產(chǎn)動畫的創(chuàng)作生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不斷提高國產(chǎn)動畫節(jié)目播放比例，全天播出的總時長不得低于總播出時長的50%，其中國產(chǎn)動畫節(jié)目比例不得低于60%?！?005年6月，在杭州召開的首屆中國國際動漫節(jié)期間，廣電總局出臺了18條促進我國動畫創(chuàng)作發(fā)展的具體措施，同時限制國外動漫產(chǎn)品的進入。其中引人注目的內(nèi)容是：黃金時段(17∶00～21∶00)必須播出國產(chǎn)動畫片；制作機構(gòu)引進境外動畫片的數(shù)量與原創(chuàng)數(shù)量比例應(yīng)為1∶1；播出機構(gòu)不得播放未取得發(fā)行許可證或版權(quán)過期的境外動畫片，國產(chǎn)動畫片每天播出總量不低于6∶4等等。　 2006年4月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財政部等部門《關(guān)于推動中國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，提出了推動中國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策措施。 除了中央出臺的扶持政策，各地也紛紛出臺地方政策。以浙江為例，動畫產(chǎn)品的生產(chǎn)被列入浙江省文化精品工程，每年安排動畫產(chǎn)品專項獎勵基金。杭州市擬在杭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)劃出500畝用地作為動畫產(chǎn)業(yè)園區(qū)，利用開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和優(yōu)良服務(wù)，形成集約化、規(guī)范化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。隨著中國動漫產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，眾多國家級動漫基地在全國落地開花。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有二十幾個省市將動漫作為新興產(chǎn)業(yè)大力扶持，北京、上海、蘇州、廣州、深圳、大連等地相繼出臺優(yōu)惠政策，建立了動漫產(chǎn)業(yè)基地。n 動漫產(chǎn)品及其衍生產(chǎn)品的市場空間巨大從中國市場需求看，國產(chǎn)動漫商機無限。目前，國產(chǎn)動畫節(jié)目播出每年需要28萬分鐘以上，而國內(nèi)實際制作能力只有兩萬多分鐘，每年的市場缺口高達(dá)26萬分鐘左右，合計達(dá)200億元。按國家規(guī)定的全國省級、副省級電視臺三年內(nèi)開通少兒頻道的要求估算，兩年后，全國每天需要5000分鐘，全年需要180萬分鐘的動畫節(jié)目，國產(chǎn)動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值空間將在1000億元以上。同時，中國兒童食品每年銷售額為人民幣350億元左右，玩具每年的銷售額為人民幣200億元左右，兒童服裝每年的銷售額達(dá)900億元以上，兒童音像制品和各類兒童出版物每年的銷售額達(dá)人民幣100億元……在某種程度上，這些行業(yè)今后的發(fā)展與行銷都有賴于動漫這一新興產(chǎn)業(yè)的帶動作用，以此類推，中國動漫衍生產(chǎn)品也將擁有超千億元產(chǎn)值的巨大發(fā)展空間。中國動漫產(chǎn)業(yè)的投資分析（1）資本向動漫產(chǎn)業(yè)聚集與遍地開花的動漫基地和轟轟烈烈的動漫展相比，資本進駐動漫產(chǎn)業(yè)的動作雖顯低調(diào)，但動作卻并不緩慢。各種跡象顯示，中國動漫正吸引更多的資本持有者：李嘉誠旗下的首長四方（集團）有限公司，于2005年9月收購環(huán)球數(shù)碼。紅杉資本則于2006年5月投資“藍(lán)貓”的締造者湖南宏夢產(chǎn)業(yè)集團。百度、遠(yuǎn)東股份、紅星美凱龍等公司，已經(jīng)開始向常州動漫基地的企業(yè)注入資本。（2）中國動漫市場成香餑餑動漫產(chǎn)業(yè)是資金密集型、科技密集型、知識密集型和勞動密集型的重要文化產(chǎn)業(yè)，是21世紀(jì)開發(fā)潛力很大的新興產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)，具有消費群體廣、市場需求大、產(chǎn)品生命周期長、高成本、高投入、高附加值，高國際化程度等特點。不論是從國際環(huán)境還是國內(nèi)的整個大環(huán)境來看，中國動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景將非常廣闊。在國際上，隨著計算機、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，人們對視覺享受的要求越來越高，數(shù)字動畫應(yīng)運而生，以數(shù)字媒體為基礎(chǔ)的動畫產(chǎn)