【正文】 1 總 論 項目概況 項目名稱 棗陽市國際商務(wù)廣場建設(shè)項目 承建單位與法人代表 項目開發(fā)和承建單位是棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司注冊資本 1000萬元。公司法人代表朱大和 . 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，開拓進取。 公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式；為員工創(chuàng)造機會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值；為股東創(chuàng)造回報。 建設(shè)年限 項目建設(shè)期限為 20xx20xx年。 項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。 棗陽市主城區(qū)是棗陽經(jīng)濟總量最高的地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)，人口密度大，為城建重點地區(qū)。隨著改革開放的進程，棗陽市近三年來商業(yè)經(jīng)營場地價格由每平方米 1800元均價增至 3600 元，增長了 1 倍。在棗陽開展商場建設(shè) 不僅有利于平抑快速上漲的商業(yè)用地價格，防止泡沫經(jīng)營出現(xiàn)，而且可以解決就業(yè)，鞏固改革開放成果，改善城市面貌，帶動全市經(jīng)濟發(fā)展。 建設(shè)地點 棗陽市國際商務(wù)廣場開發(fā)項目 擬建于棗陽市最繁華的商業(yè)中心區(qū)，定位于中心汽車站以西、襄陽路以北、新華路以東、盛康巷以南，為舊城開發(fā)改造區(qū)。 建設(shè)方案 國際商務(wù)設(shè)備廣場開發(fā)項目 規(guī)劃占地面積 米，合 畝 ，建筑面積 平方米，其中，住宅建筑面積 平方米，建設(shè)商品房 523 套，規(guī)劃總居住人口 20xx 人；商業(yè)建筑 面積 ，設(shè)大型超市、國際商品交易市場，就業(yè)人員 1000 人。基地建筑面積 ，容積率 ，綠化覆蓋率 %。小區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所、物業(yè)管理、休閑娛樂場所等設(shè)施，為市民家庭和商業(yè)經(jīng)營提供一個優(yōu)美、舒適的環(huán)境。 基礎(chǔ)條件 供水：在襄陽路北側(cè)與新華路東側(cè)各有φ 400mm 城市自來水上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 雨水、污水排放：襄陽路兩側(cè)、新華路兩側(cè)現(xiàn)有φ 1000毫米的城市污水管線，新雅巷、盛康巷有φ 800 毫米的生活污水管線可以就近排入，經(jīng)城市污水管網(wǎng)排 往污水處理廠集中處理。 供電：擬采用雙路供電，由春陽變電站引兩條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。考慮留有余地，變壓器容量為 20xx千伏安。 電信：本項目預(yù)計裝機容量 820 門，擬由電信局按市場途徑解決。 項目投入總資金及效益情況 本項目投入資金 14105萬元。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元 ,預(yù)計累計未分配利潤為 。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 附表 11：技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 可行性研究報告編制依據(jù) 可行性研究報告編制依據(jù) : （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件； （ 2）國家的相關(guān)法律、法規(guī)、政策； （ 3）棗陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標(biāo)綱要； （ 4）棗陽市城市總體規(guī)劃大綱（ 20xx— 2020年）； （ 5）棗陽市土地利用規(guī)劃 （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建 設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額； （ 7）項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料。 結(jié)論與建議 綜合評價 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 總建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶 523 平均每戶建筑面積 平方米 144 容積率 綠化率 % 停車位 個 208 本項目屬舊城區(qū)改造，對提高棗陽城區(qū)形象，發(fā)展棗陽市工商業(yè)經(jīng)濟，促進棗陽就業(yè)，都具有重大意義。建設(shè)本項目，可以顯著改善棗陽人文居住環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，是中長期城市發(fā)展的需要。項目技術(shù)設(shè)備先進，通過項目帶動工商業(yè)經(jīng)營、交流，對提高棗陽經(jīng)濟知名度有較大促進作用，可提升棗陽工業(yè)品及農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力，經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著，棗陽市政府可以為項目提供優(yōu)惠政策。 結(jié)論 建設(shè)棗陽市國 際商務(wù)廣場，對促進棗陽地方經(jīng)濟發(fā)展，提升棗陽整體形象，完善棗陽城市建設(shè)的，改善棗陽經(jīng)營環(huán)境增加居民收入具有重大意義。項目完成后形成控制鄂西北地區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟中心。項目建設(shè)地城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可以節(jié)省投資和建設(shè)周期，有利于項目高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，可研報告務(wù)實全面，建設(shè)切實可行。 建議 項目有良好的建設(shè)基礎(chǔ)，項目選址科學(xué)合理，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)重視，承擔(dān)單位經(jīng)濟力量雄厚，組織機構(gòu)建全，建議盡快立項實施。項目建成后，由于經(jīng)營面積大、住戶多，會給管理和維護帶來不便。因此，要制定嚴(yán)格的管理責(zé)任制，特種設(shè)備的維護經(jīng)要常性 ，確保項目安全經(jīng)營。 考慮到 棗陽市國際商務(wù)廣場 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高收入的市民，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別 注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。而且，由于是市政開發(fā)的需要，更要重視該項目的社會效益。 2 項目建設(shè)背景與可行性 項目建設(shè)背景 棗陽概況 棗陽市位于鄂西北，屬漢水流域，位于東徑 112176。 3039?！?113176。 0039。，北緯 31176。 4039?！?32176。 4039。之間，版土面積 3277平方公里，耕地面積 148 萬畝，人口 110 萬元，其中城區(qū)人口 25 萬。本地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，境內(nèi)有漢丹鐵路、孝襄高速、 316 國道大動脈東西貫通，寺沙、新桐省道南北穿境，距襄樊機場 40 公里。向東有新開發(fā)的新興城市 —— 隨州市，向西有省級副中心城市 —— 襄樊市，為扼守川陜要道、銜接江漢平原的戰(zhàn)略要地，歷為兵家必爭之地。 20xx 年，棗陽市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 84 億元（不變價計）。財政全口徑預(yù)算內(nèi)收入實現(xiàn) 。城區(qū)人均工資收入 7800元。 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟 房地 產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。 項目建設(shè)必要性 棗陽市主城區(qū)是棗陽經(jīng)濟總量最高的地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)。人口密度大，為城建重點地區(qū)。近兩年來，市政府認(rèn)真總結(jié)了以前在城區(qū)建設(shè)和開發(fā)上的經(jīng)驗，明確提出了城區(qū)開發(fā)建設(shè)要超前規(guī) 劃、拓展發(fā)展空間，創(chuàng)建商、居一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城區(qū)。 隨著改革開放的進程，棗陽市持續(xù)了近十年的改革初現(xiàn)成果，民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，城區(qū)對商業(yè)性用房和場地需求激增，近三年來商業(yè)經(jīng)營場地價格由每平方米 1800 元均價增至 3600 元，增長了 1 倍。但是改革帶來的副作用也同樣不可避免地顯現(xiàn)出來，最重要的反映就是失業(yè)率持續(xù)上升，就業(yè)壓力越來越大，社會不穩(wěn)定因素逐漸醞釀積累。在棗陽開發(fā)商業(yè)用地不僅有利于平抑快速上漲的商業(yè)用地價格，防止泡沫經(jīng)營出現(xiàn)，而且可以解決 1000 人就業(yè)問題，對緩解棗陽就業(yè)壓力，鞏固改革 開放成果極為有利。 但是做為連接中南與華中、東部與西部的要地，棗陽市尚沒有一個大型的商品集散交流商業(yè)區(qū)，迫切要求建設(shè)商業(yè)中心帶動全市工商業(yè)發(fā)展。因此在市政府的支持下、在民眾要求下提出本項目。 棗陽市國際商務(wù)廣場項目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，將有利于啟動棗陽市高檔商住小區(qū)建設(shè)，改善城市面貌，帶動全市經(jīng)濟發(fā)展。 項目建設(shè)的可行性 項目前期工作準(zhǔn)備充分 為了開發(fā)建設(shè)棗陽市國際商務(wù)廣場項目，在著名企業(yè)家、房地產(chǎn)商朱大和先生的支持下，已經(jīng)成立了棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)該項目的開發(fā)建設(shè) ，公司注冊資本金 1000 萬人民幣，該公司正在從事本項目的前期籌劃、調(diào)查研究以及項目開發(fā)建設(shè)工作。項目建議書階段已獲準(zhǔn)，根據(jù)棗土儲出字（ 20xx）第 61 號通知土地出讓也已經(jīng)棗陽市國土資源局辦理完畢，受讓年限 50 年 。 開 發(fā)單位 技術(shù)力量雄厚 朱大和先生是隨州市著名企業(yè)家，也是一個房地產(chǎn)開發(fā)大家，曾成功地在許多大中城市開發(fā)了多家商住綜合樓盤，業(yè)務(wù)涉及武漢、襄樊、安陸等地，房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗豐富，其產(chǎn)業(yè)中 現(xiàn)有各種建筑設(shè)施設(shè)備 58 臺套，總價值1500多萬元，能夠為項目提供技術(shù)支撐 。由朱大和先生為法人 代表的棗陽市星誠偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是朱大和麾下的獨立法人單位，將借鑒朱大和先生成功的商住樓盤操作經(jīng)驗，完全按照市場化運作，以質(zhì)量為生命，以安全生產(chǎn)為基礎(chǔ)，打造先進、文明、舒適的商住小區(qū)，為棗陽建筑市場注入新的理念和經(jīng)營策略，提升城市建設(shè)水平。 各級領(lǐng)導(dǎo)重視，政府支持項目 本項目已被棗陽市各級領(lǐng)導(dǎo)納入了重要的議事日程，從市委書記、市長到各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對項目實施已達成共識，市政府成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組服務(wù)于該項目。市政府明文規(guī)定，政策上給予大力扶持，拿出 100%的精力付諸項目建設(shè)；在環(huán)境上，按 照國際接軌要求，營造良好氛圍。 項目有市場要求 棗陽市近年下崗職工日益增多，就業(yè)壓力越來越大，需要更多的商業(yè)經(jīng)營場所安置下崗職工，穩(wěn)定社會秩序。雖然棗陽市城區(qū)人口已達 25 萬人，但本市房地產(chǎn)一直處于低端的初級產(chǎn)品，沒一個完善的高檔社區(qū)。隨著人們物質(zhì)文化生活水平的提高，對安全性、舒適性較好的高檔住宅要求越來越多，如果按照目前通用的 20%左右的國內(nèi)中產(chǎn)階級比例計算，棗陽市對高檔住宅現(xiàn)總需求量在為 萬套以上，按慣用的 10%最小增長比例計算，年需求量增加 1200 套以上。因此，項目有較大的市場需求，項 目建設(shè)有群眾基礎(chǔ)、有社會要求，得到社會各方面的認(rèn)可和支持。 項目建設(shè)基礎(chǔ)條件好 項目建設(shè)地環(huán)境較好，城建配套條件好，自來水管網(wǎng)、下水系統(tǒng)完善，項目建設(shè)投入少、建設(shè)快，有利于項目環(huán)保和提高建設(shè)形象。 建設(shè)環(huán)境好，政策優(yōu)惠 棗陽市環(huán)保局已經(jīng)為項目進行環(huán)境評估，項目建設(shè)不會 影響棗陽環(huán)境。棗陽市發(fā)改、建設(shè)、城管、稅務(wù)等部門均表示大力支持這一促進棗陽城市升級和可持續(xù)發(fā)展的項目建設(shè)，建設(shè)過程中按國家最優(yōu)惠的政策減免相關(guān)費用。 3 市場預(yù)測與分析 市場調(diào)查 總體市場 據(jù) 20xx 年上半年棗陽房產(chǎn)指數(shù)報告顯示：房地產(chǎn)綜合 物業(yè)價格為 826 元 /m2，從市場形態(tài)來看，全市各地區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 戶型與市場分布 目前棗陽市住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%，住宅面積在 101120 的占總量的 32%，121140 占總量的 45%， 141160 的占總量的 5%， 161180占總量的 10%， 180以上的占總量的 4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看，120m2140m2 的住宅面積目前是棗陽市住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程 度最高。 市場價格 購房者能承受多高的房價，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在 10 萬元以下的占 33%，承受總價格在 1015 元萬之間的占 %，承受總價格在 1520 萬元的占 %，承受總價格在 20 萬以上的占 12%。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,棗陽市購房者所能承受的價格在 1020 萬之間，比例占到總量的50%以上。 重點調(diào)查的項目所在地周邊的主要樓盤銷售狀況：20xx20xx年項目區(qū)所在地的清水房房產(chǎn)價格由 660元 /平方