【正文】 同時(shí)各管理部門要密切配合，減免相關(guān)費(fèi)用，保證開發(fā)商利益。由于本項(xiàng)目注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，將會(huì)成為棗陽房產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的典范，帶動(dòng)城區(qū)建筑品味的提高，更好地為建設(shè)和諧棗陽服務(wù)。 社會(huì)評(píng)價(jià) 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。項(xiàng)目建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 14 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適應(yīng)的專業(yè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)和房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它對(duì)拉動(dòng)我 國國民經(jīng) 濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，為本地經(jīng)貿(mào)提供一個(gè)平臺(tái)。計(jì)算在銷售價(jià)格、單位成本、銷量方面在正負(fù) 20%內(nèi)變化時(shí)，各不確定因素變動(dòng) 1%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響?？備N售利潤額為 元。 銷售收入合計(jì) =+= 萬元。 13 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入 商鋪銷售 以棗陽市同地段商鋪平均價(jià)為基準(zhǔn)參考價(jià)，基準(zhǔn)售價(jià)3600 元 /平方米。利用現(xiàn)行房地業(yè)政策開展預(yù)售“賣樓花”，按房產(chǎn)總價(jià) 70%預(yù)售額計(jì)算，籌集資金 8000 萬元。根據(jù)銀行現(xiàn)行貸款利率，按年 %計(jì)算，項(xiàng)目第二年計(jì)劃使用貸款 1000萬元，第三年上半年項(xiàng)目交房后還清貸款，資金占用期 18個(gè)月，計(jì)息為： 1000*+1000*。 項(xiàng)目建筑投資概算 工程概況 項(xiàng)目建筑面積 。 地塊開發(fā)成本 該土地的地塊開發(fā)成本（包括拆遷 費(fèi)和土地批租費(fèi)）3308 萬元。 鋼材可由棗陽市建材大市場提供，該市場是一家規(guī)范的建材專營市場，產(chǎn)品質(zhì)量有保證，價(jià)格公平合理。 9 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 20xx 年 10 月開工，至 20xx 年 10 月竣工，總工期 2年。 工程部 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核 ，晉升與獎(jiǎng)懲工作。生活用水采用設(shè)中水收集池，用水綠化 。設(shè)計(jì)有地下生活水池一座，集中恒壓變頻供水。 在配電系統(tǒng)中安裝必要的電能計(jì)量儀表，以便對(duì)電耗進(jìn)行檢測并酌情調(diào)整負(fù)荷，減少系統(tǒng)損耗。 K）。其傳 可 降低為 W/（ m K）。 K）。 門窗保溫 為了指出玻璃窗的發(fā)展方向，在擬建建筑中采用了低發(fā)射率涂層玻璃，作為塑 鋼 框中 空 玻璃窗。此種密封膏為簡裝單組分材料，施工時(shí)，將窗接縫處擦凈并干燥后，用擠槍 將密封膏擠注于固定扇接縫的受壓面上，擠注時(shí)注意做到平直、適量均勻，相對(duì)的開啟扇則貼上膠粘帶并涂以孩粘液。根據(jù)需要長度剪切后，用釘釘固在木門接縫處，即 可取得密封效果。根據(jù)需要長度剪切后，用釘釘固在木門或木窗接縫處，即可取得密封效果。 樓梯間內(nèi)隔墻均為 240mm 蒸養(yǎng)灰砂磚，采用石膏飾面的聚苯板貼在樓梯間一側(cè)保溫。 保溫采用 35mm 聚苯板并用紙面石膏板覆面，用粘結(jié)劑粘貼在外墻表面上 。 外墻外保溫技術(shù) 采 用北京秦天科技發(fā)展有限公司的 FGC（有機(jī)硅）外墻外保溫墻體材料，是經(jīng)建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心評(píng)估并推廣的墻體保溫材料。 實(shí)施建筑節(jié)能是削減季節(jié)性用電高峰的需要 由于我國南方地區(qū)的制冷空調(diào)和北方地區(qū)的采暖空調(diào)用能基本上都采用電能，因而，形成冬季和夏季的季節(jié)性用 電高峰，造成季節(jié)性供電不足，拉閘限電在所難免。 實(shí)施建筑節(jié)能是提高人民生活質(zhì)量的需要 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人們?nèi)找嬉筇岣呱钯|(zhì)量，其中包括在建筑物來實(shí)施采暖與空調(diào)，以改善和提高工作生活場所的室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量。 實(shí)施建筑節(jié)能是貫徹國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要 可持續(xù)發(fā)展的概念，是挪威前首相布倫特夫人領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在 1987 年在《我們共同的未來》報(bào)告中提出的，可持續(xù)發(fā)展是指“既滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展”。 節(jié)約能源和實(shí)施建筑節(jié)能，是我國的一項(xiàng)重要國策。 經(jīng)計(jì)算建筑物節(jié)能綜合指標(biāo)，滿足采暖和空調(diào)耗電量限值 。 外墻平均傳 熱系數(shù) ,K≤ 。 幕墻工程的上述各部件熱工指標(biāo)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。 外墻的平均傳熱系數(shù)為 Km≤ 。住宅設(shè)計(jì) “大廳小臥”，大進(jìn)深，小開間，合理分戶，主客分區(qū)，食寢分離，動(dòng)靜分區(qū)，居寢分離，有良好的空間環(huán)境和使用效果，并使其有一定的超強(qiáng)意識(shí)。材料 上選用加氣砌塊，輕質(zhì)復(fù)合建材，造型簡約，施工簡易。外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面采用日射吸收率較低的白色或接近白色的淺色涂料和飾面，隔熱工程的重點(diǎn)應(yīng)是東西墻。在屋面上加蓋保溫隔熱的巖棉板。突出的優(yōu)點(diǎn)是，保溫體系與外墻墻體物理性能接近，施工工藝簡便（現(xiàn)場混拌，一次可抹 10cm厚）。 （ 1） 保溫墻體。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施： 在自然通風(fēng)的情況下，要使室內(nèi)氣溫低于室外氣溫的有效方法是加強(qiáng)外墻及窗戶的隔熱性能。 （ 1）控制節(jié)能措施的規(guī)定性指標(biāo)。 本地區(qū)屬于氣候過渡地區(qū)，這一地區(qū)的氣候特點(diǎn)夏季氣溫較高，持續(xù)時(shí)間長達(dá) 3～ 4 個(gè)月，太陽輻射強(qiáng)度大；冬季較冷，時(shí)間長達(dá) 2～ 3 個(gè)月，相對(duì)濕度較大，季節(jié)風(fēng)旺盛。施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施 工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。 垃圾人均日產(chǎn)量的計(jì)算方法： 在日產(chǎn)日清的情況下，計(jì)算居民區(qū)一天 (24h)產(chǎn)出垃圾量公式如下： R=W*S=*20xx=2400 kg /日 式中： R—— 日產(chǎn)量， kg／日； W—— 人均日產(chǎn)垃圾數(shù)量，根據(jù) 20xx 年分析數(shù)據(jù)，取值為 ； S—— 居住人數(shù)，指常住人口。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)裝機(jī)容量 820 門，擬由電信局按市場途徑解決。 雨水、污水排放：襄陽路兩側(cè)、新華路兩側(cè)現(xiàn)有φ 1000毫米的城市污水管線，新雅巷、盛康巷有φ 800 毫米的生活污水管線可以就近排入，經(jīng)城市污水管網(wǎng)排往污水處理廠集中處理。 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： 申請選址：向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門已為項(xiàng)目提供了排水、電力、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 附表 42： 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 523 居住人數(shù) 人 20xx 戶均人口 人 總建筑面積 ㎡ 容積率 綠地率 % 用 地 平 衡 表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 ㎡ 建筑 用地 ㎡ 道路用地 ㎡ 公共綠地 ㎡ 其他用地 ㎡ 930 5 選址方案 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)條件 眼下人們買房和投資商鋪，不光看房型、地段、朝向，還要看商業(yè)區(qū)的位置、小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既 美化，又方便使用。入口處有寬廣停車場。 升降系統(tǒng)：商廈部設(shè)電梯 5部，其中自動(dòng)扶梯 2部、平板式自動(dòng)扶梯 1部、垂直升降貨運(yùn)電梯 2部，均考慮選用蘇州富士佳產(chǎn)品；房產(chǎn)部設(shè)電梯 11 部，考慮到經(jīng)濟(jì)性和先進(jìn)性并重的原則，選用武漢智能電梯公司自主研發(fā)的成果 ——每秒可運(yùn)行 3米的電梯。 3) 配套設(shè)備： 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚 鋁塑扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。 2) 室內(nèi)： 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。基 底 建筑面積，容積率 ，綠化覆蓋率 %。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。 競爭力分析 由于棗陽市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)市場競爭激烈，在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。 價(jià)格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年棗陽市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔房產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再 上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)棗陽市房價(jià)繼續(xù)走高，預(yù)計(jì) 房價(jià)升幅在 15%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： 政府土地供應(yīng)政策與方式發(fā)生變化，地價(jià)上升。一是近年來城區(qū)人口每年增加約 2 萬人，需居住面積 40 萬平方 米以上的建筑面積。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,棗陽市購房者所能承受的價(jià)格在 1020 萬之間，比例占到總量的50%以上。 3 市場預(yù)測與分析 市場調(diào)查 總體市場 據(jù) 20xx 年上半年棗陽房產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合 物業(yè)價(jià)格為 826 元 /m2，從市場形態(tài)來看，全市各地區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。因此，項(xiàng)目有較大的市場需求，項(xiàng) 目建設(shè)有群眾基礎(chǔ)、有社會(huì)要求，得到社會(huì)各方面的認(rèn)可和支持。市政府明文規(guī)定，政策上給予大力扶持，拿出 100%的精力付諸項(xiàng)目建設(shè)；在環(huán)境上，按 照國際接軌要求，營造良好氛圍。項(xiàng)目建議書階段已獲準(zhǔn)，根據(jù)棗土儲(chǔ)出字（ 20xx）第 61 號(hào)通知土地出讓也已經(jīng)棗陽市國土資源局辦理完畢，受讓年限 50 年 。 但是做為連接中南與華中、東部與西部的要地，棗陽市尚沒有一個(gè)大型的商品集散交流商業(yè)區(qū)，迫切要求建設(shè)商業(yè)中心帶動(dòng)全市工商業(yè)發(fā)展。近兩年來，市政府認(rèn)真總結(jié)了以前在城區(qū)建設(shè)和開發(fā)上的經(jīng)驗(yàn)，明確提出了城區(qū)開發(fā)建設(shè)要超前規(guī) 劃、拓展發(fā)展空間，創(chuàng)建商、居一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城區(qū)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。財(cái)政全口徑預(yù)算內(nèi)收入實(shí)現(xiàn) 。之間，版土面積 3277平方公里，耕地面積 148 萬畝，人口 110 萬元，其中城區(qū)人口 25 萬。北緯 31176。 2 項(xiàng)目建設(shè)背景與可行性 項(xiàng)目建設(shè)背景 棗陽概況 棗陽市位于鄂西北，屬漢水流域，位于東徑 112176。因此，要制定嚴(yán)格的管理責(zé)任制，特種設(shè)備的維護(hù)經(jīng)要常性 ，確保項(xiàng)目安全經(jīng)營。項(xiàng)目完成后形成控制鄂西北地區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心。 結(jié)論與建議 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 總建筑面積 平方米 居住居數(shù) 戶 523 平均每戶建筑面積 平方米 144 容積率 綠化率 % 停車位 個(gè) 208