【正文】 良好的經(jīng)濟效益： “ XX*****住宅”項目 總建筑面積為 ***平方米， 在住宅銷售 100%，商業(yè) 銷售 60%的面積 情況下，即 可實現(xiàn)收入 萬元 ,完成凈利潤達(dá) 6700 萬元，累計資金流量約 15 億元，還純賺回 近 2 萬多平方米 的自留物業(yè)資產(chǎn) ，未來將為企業(yè)帶來豐厚的長期收益。 外部風(fēng)險 防范對策 經(jīng)濟環(huán)境、社會 環(huán)境、國家或地方政策法規(guī)在很大程度上影響著本項目的開發(fā)我司將對此進(jìn)行動態(tài)跟蹤研究，及時采取應(yīng)對措施。 融資風(fēng)險 防范對策 目前我國已經(jīng)進(jìn)入一輪新的加息周期，在央行收緊信貸的信號背景下，本項目將 控制開發(fā)速度和節(jié)奏，保持自有資金比例，保證資金鏈條，降低 融 資風(fēng)險。 技術(shù)風(fēng)險 防范對策 在項目開發(fā)過程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊伍合作（設(shè)計、施工、設(shè)備材料供應(yīng)商等），密切關(guān)注開發(fā)過程中利用到技術(shù)的可靠性，適用性，可得性，匹配性，避免項目開發(fā)在技術(shù)方面的風(fēng)險。 為了提高本案的進(jìn)程，減少本案開發(fā)的市場競爭風(fēng)險，我司對本項目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了獨特的定位，同時，依據(jù)自身獨特的地理條件，避免了項目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶型設(shè)計時應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價值。 融資風(fēng)險 投資項目的經(jīng)濟效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細(xì)識別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。 投資風(fēng)險 投資項目的經(jīng)濟效益與投資大小密切相關(guān)。 技術(shù)風(fēng)險 擬采用技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問題。它的損失主要表現(xiàn)在項目產(chǎn)品銷售路不暢，產(chǎn)品價格低迷等，以致產(chǎn)量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期 的目標(biāo)。銷售收入的變動對本項目進(jìn)行敏感性分析得知，在銷售收入下降 10％時，銷售率達(dá) ％ 仍 可 盈利 6000 多萬元 ；成本的變動對本項目的影響，在成本降低10%時，銷售率達(dá) ％ 仍可盈利 6000 萬元 以上 ；在成本降低 20%時，銷售率達(dá) %仍可盈利 6200 萬元 以上 。 第 31 頁 共 37 頁 抵押物說明 XX***國際廣場占地 ****0 平方米，土地款為 ****萬元，按照 XX市相同地塊的掛牌價格估算為 8070 萬元 (300 萬元 /畝 )，土地可抵押貸款額約為 5649 萬元（ 8070*70%）。地上主體建筑和其他費用需要資金約為 萬元資金，此部分資金通過土地抵押及在建工程抵押貸款 6000 萬元和自有資金 7019 萬元及銷售回籠款 8172 萬元，合計21191 萬元來保證供應(yīng)。 不足部分資金來源于前期銷售回籠款。人們流連在室外宜人的尺度和小品配置與室內(nèi)寬敞明快的內(nèi)街與周邊琳瑯的商品中去。 入口作為進(jìn)入商場的第一印象，也是室內(nèi)室外轉(zhuǎn)換的過渡場所，具有特殊的形象意義 。 通道 ：商業(yè)廣場通道的設(shè)計目的將提供消費者通暢無阻的走道外，它還必須提供其他使 用功能，才能讓購物中心內(nèi)部氣氛變得更加活躍、舒適。 就整個 XX***國際商業(yè)廣場而言，無論從建筑體量，內(nèi)部空 間的角度衡量，低樓區(qū)是整個商業(yè)廣場的重點，為了讓將購物街室內(nèi)外空間做得更加豐富，設(shè)計過程中針對這一點作下列幾點考慮： 挑空 ：建筑室內(nèi)大量運用了挑空，目的是希望內(nèi)部的空間層次更加豐富，趣味?；刂苓呇刂饕?部道路設(shè)有下沉廣場，他與商業(yè)廣場的室內(nèi)通向地下室的扶梯、電梯、樓梯。 3. 以人為本的商業(yè)理念，營造高度的 居住、休閑、娛樂與購物 環(huán) 境?！?XX****住宅 ” 項目地下一層建設(shè)有 420 個機動車的 停車 位 ，通過多部電梯直通地上購物中心，加上地面 11 個 停車位，車位總量近 431 個，為汽車時代的來臨提前做好準(zhǔn)備。 不過，幾年后在“ XX*****住宅 ” 項目 中，將有一條集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的多功能商業(yè) 精品 街。 ***集團 在多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，積累了上千家經(jīng)營 各地 特色小吃的商家資源。高層陽光住宅以科學(xué)合理的 全明 戶型設(shè)計， 大開間、 短進(jìn)深、 米寬陽臺、 功能分區(qū)合理、 動靜分 區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離 ，讓每一戶業(yè)主親 密接觸陽光和健康。 另一方面，土地是稀缺資源，中國人多地少，土地尤其顯得珍貴，國家一直嚴(yán)格控制用地。 項目 建成后將成為 XX 市 最適宜居住的 尊貴、高尚、經(jīng)典的高品質(zhì)國際 住宅 ，以其完善齊全、集多功能于一體的業(yè)態(tài)，配備以巨資打 造的生態(tài)、游樂新景觀，徹底顛覆 XX 市原有單一的 傳統(tǒng)居住 模式，締造城市 新 生活、商業(yè)新典范，滿足現(xiàn)代人對生活品位的苛刻追求， 提高 XX 城市住宅 、商業(yè) 地產(chǎn)檔次 。 第四節(jié) 項目定位 第 19 頁 共 37 頁 隨著新經(jīng)濟時代的來臨， XX 市經(jīng)濟的持續(xù) 和 良性的高速增長，市民收入不斷增加，市民 住宅 消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，呈現(xiàn)多樣化、高品位的特點 。 4. 體驗消費時代的來臨造就 Shopping mall 時代的來臨 。 綜上所述： 1. XX 地區(qū)缺少 高檔次、生態(tài)宜居性住宅項目，及高 端 國 際化 商業(yè)業(yè)態(tài) ，居住環(huán)境、商業(yè) 運營管理 等 與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)有一定差距，這正是 ***集團在商 住 地產(chǎn)方面的優(yōu)勢，具有 生態(tài)宜居及商業(yè) 綜合運營管理經(jīng)驗的 ***集團在立項之處即具有排他性優(yōu)勢。 近三年以來 XX 市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢， XX投資客較多，未來項目市場發(fā) 展前景較好 。 國際未來主流商業(yè)業(yè)態(tài) —— SHOPPINGMALL， TESCO 樂購 超市， 精品店，美食街等 充分滿足人們購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等各方面的消費需求。 城市主干道四周環(huán)繞，市內(nèi)外往來便利，交通 便捷 。 項目微觀市場分析 房地產(chǎn)項目微觀市場分析是建立在同區(qū)位同類項目對比的基礎(chǔ)之上的： 綜觀 XX 市房地產(chǎn)市場，與本項目住宅部分最具有可比 性的項目有“ ****”和“ ****”，通過對“ ****”和“ ****”項目實地調(diào)查，可以看出區(qū)域內(nèi)住宅地產(chǎn)的市場前景： 一、 **** 1)項目概況： “*****”位于本項目東北方向，距本項目僅 1 公里， 項目分別由 3 2 16 層組成的兩棟住宅和一棟 9 層的文化宮202 2021年淮安房地產(chǎn)市場價格走勢 1000 1500 2021 2500 3000 3500 元 /平方米 現(xiàn)房 2767 3179 期房 2589 2922 2021年 2021年 第 15 頁 共 37 頁 文娛、商業(yè)、辦公用房構(gòu)建而成，總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。 第二節(jié) 項目市場環(huán)境分析 XX 市房地產(chǎn)市場宏觀分析 (1) XX 房地產(chǎn)市場投資狀 況 從數(shù)據(jù)可以看出：近三年以來 XX 市房地產(chǎn)市場投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢 ，特別是 2021 年 1— 6 月份，市區(qū)房地產(chǎn)投資額為 億元，同比增長了 %， 2021 年在 國家宏觀調(diào)控的影響下， XX 市房地產(chǎn)投資增長依然強勁，可見 XX 作為內(nèi)陸中小城市，市場起步較晚，發(fā)展比較健康，受到投資者的青睞。其中地上 建筑 面積為： ****平方米，地下建筑面積為 ***平方米。 ***住宅 項目 而成立的專業(yè)開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營管理的全資控股公司。伴隨著 ***集團大陸總部在上海的建立，香港****集團將成為中國最具影響力的多元化大型企業(yè)集團。 2021 年 6 月 30 第 10 頁 共 37 頁 日在 無錫 ***一舉簽下占地約 ***畝的 *****溫泉度假區(qū)項目。 ***集團的 房地產(chǎn)業(yè) —— ***集團的 房地產(chǎn)是 ***集團支柱產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)形成了集前期策劃、工程管理、銷售及良好的售后服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理為一體的開發(fā)經(jīng)營與管理的模式。 ****集團還將在 ***，建設(shè) 服務(wù)于整個長三角都市群的大型綜合性旅游度假 項目 —— ****國際桃園溫泉度假區(qū) 。 ● 項目投資商介紹： 香港 ***集團投資有限公司 香港 ***集團投資有限公司投資創(chuàng)建于 1997 年，注冊地為**********，著名愛國企業(yè)家 ****先生任董事長，經(jīng)過十多年的經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)已形成融房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅 游業(yè)、物流碼頭、商貿(mào)業(yè)和 高科技 工業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)為主的綜合性大型集團企業(yè)，集團下屬控股公司十五余家，遍布澳門、香港、重慶、浙江、 XX、福建、廈門、泉州、安徽等境內(nèi)外城市，總資產(chǎn)達(dá) 20 多億元，擁有員工 2021 余人。 ? ***概述： ***是 XX 省 XX 市的市轄區(qū)，面積 296 平方公里，人 口 31 萬。有周恩來故居、童年讀書處、紀(jì)念館、遺物陳列館，有老子山，在盱眙境內(nèi)有 第 6 頁 共 37 頁 朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓 明祖陵。 XX 名人輩出。 歷史文化 ： XX，即淮水安瀾之意，得名于 1500 多年前的南北朝時期。 礦產(chǎn)： XX 市礦產(chǎn)資源較為豐富，分布相對集中。目前，全市擁有 5 所高校、 26 所中專校。明清時期就是 “ 南船北馬 ” 交匯之地，有 “ 九省通衢、七省咽喉 ” 之譽。新型工業(yè)化加速推進(jìn) ， 累計完成工業(yè)投入 908 億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售、利稅分別達(dá) 1050 億元和 119 億元，工業(yè)稅收占財政收入的比重達(dá) 55%，淮鋼成為首家銷售超百億元企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 110 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 10%， 2021 年 存貸款余額分別達(dá) 第 4 頁 共 37 頁 到 600 億元、 409 億元 。