【正文】 東經(jīng) 176。 (5) 景觀照明：本次設(shè)計(jì)只在中心變電所留有出線回路容量。消防控制室、水泵房、配電室以及發(fā)生火災(zāi)仍需正常工作的其他房間設(shè)應(yīng)急照明，仍應(yīng)保持正常照明的照度。低壓配電采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重 要負(fù)荷，如：空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、電話站、消防中心等設(shè)備采用放 射式供電；對(duì)于一般負(fù)荷采用干式與放射式相結(jié)合的供電方式。 電容補(bǔ)償采用移相電容器在變電所變壓器低壓側(cè)集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá) 0 .9 以上。變配電所內(nèi)設(shè)變壓器臺(tái)數(shù)及容量如下： 1)單位面積負(fù)荷估算法：本工程商業(yè)用電按 90W/m2估算，辦公用電按 70W/m2估算，公寓、住宅按 50W/m2估算，車庫用電按15W/m2 估算。 其他照明和及電力設(shè)備 等按二級(jí)負(fù)荷考慮，均采用雙電源供電。 本工程設(shè)蓄水池收集屋面雨水排水。 2 雨水系統(tǒng) 49 根據(jù)暴雨強(qiáng)度公式及相關(guān)設(shè)計(jì)系數(shù)： q=)17t()(3920 ?? 可算出本項(xiàng)目的最高日排水總量為 。由于本工程無工業(yè)廢水，室內(nèi)生活排水管網(wǎng)采用污廢水合流排出，經(jīng)化糞池處理后排入 一期 污水管網(wǎng)。 滅火器配置 為了有效地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，按國(guó)家規(guī)范在相應(yīng)的房間內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)目及種類的滅火器。自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)有濕式報(bào)警閥，壓力開關(guān)，水流指示器，自動(dòng)排氣閥，末端試水裝置，噴頭等。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 47 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)基本流程為：消防水池 →消火栓專用消防水泵→總分配管和環(huán)狀管網(wǎng)→消火栓； 消防泵房?jī)?nèi)設(shè)有消火栓專用消防水泵，水泵的開啟由消防按鈕或消防控制中心控制，以保證在發(fā)生火災(zāi)時(shí)能使任何一個(gè)消火栓有足夠的水壓和水量。 序 用水名稱 用水人數(shù) 設(shè) 用水單 最大日 用水 最大時(shí) 最大時(shí) 日污 46 號(hào) /占地面積 計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 位 用水量（ m3/d） 時(shí)間（ h） 間化系數(shù) （ kh） 間用水量 （ m3/d） 水量 （ m3/d） 1 家居、商業(yè) 5 L/dm 12 2 辦公 80 50 L/dm 4 10 3 停車庫 2 L/m次 8 合計(jì) 未預(yù)見及漏損（ 15%） 總計(jì) 消防用水量： 序號(hào) 系統(tǒng)名稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時(shí) 間 一次滅火 用水量 備注 1 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 40L/S 3h 432m3 由消防水池供 2 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 30L/S 1h 108m3 由消防水池供 3 室外消火栓系統(tǒng) 30L/S 3h 324m3 由 城市 管網(wǎng)供 合計(jì) 864m3 一次火災(zāi)總用水量為 864 m3。市政管網(wǎng)壓力為 Mpa。月，按 12個(gè)月計(jì)算； （ 4）道路廣場(chǎng) 及車位用水指標(biāo)按平均 36L／㎡ （ 2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500132020）（ 2020年版） （ 3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50014200）（ 2020年版） （ 4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016— 2020 （ 5）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50045— 95（ 2020年版 ） （ 6）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB00152020（ 2020年版） （ 7）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842020（ 2020年版） （ 8）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402020 （ 9）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020 （ 10）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500962020。 43 用地范圍內(nèi)除建筑物、道路、停車場(chǎng)外的場(chǎng)地均可作為綠化環(huán)境用地，室外停車場(chǎng)采用生態(tài)綠化停車形式。 智能化設(shè)計(jì) 本次智能化設(shè)計(jì)考慮到以下各項(xiàng)，包括電話配線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)配線系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；公共廣播（兼消防廣播）系統(tǒng)；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入管理系統(tǒng)、電子門禁系統(tǒng)等。 42 建筑主要出入口均做坡度小于 1:20的平坡式出入口，建筑內(nèi)部的主要電梯廳均設(shè)無障礙電梯直達(dá)各層，建筑內(nèi)部走道、公共門扇等考慮無障礙設(shè)計(jì)要求。 HRB400 級(jí)筋主要用于梁、柱、剪力墻的縱向受力鋼筋及板的受力鋼筋。 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 暫無工程地質(zhì)勘察報(bào)告，基礎(chǔ)形式待定。 （ 3）樓蓋形式：根據(jù)建筑功能要求，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50年 40 抗震設(shè)防基本烈度 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值 。 地下室：地下室共二層，地下一層為家電超市、家具賣場(chǎng)及設(shè)備用房，層高 m；地下二層為汽車庫和設(shè)備用房， 建筑層高 m，地下室停車位共 580 個(gè)。 西地 塊 5 1+3F棟多層商業(yè)。 西邊面臨城市生活街區(qū)，外立面設(shè)計(jì) 融進(jìn)了更多的生活和商業(yè)氣息，以廣告牌、霓虹燈、招貼、燈具等，構(gòu)成一幅生機(jī)盎然的盛世畫卷。 3（ 1+5F）：家居大賣場(chǎng)的屋頂高度為 27m。本項(xiàng)目規(guī)劃總 用地面積 （約 ），共建設(shè) 6棟建筑，其中一棟 6層大賣場(chǎng)（ 3），兩棟 4層商鋪（ 2），兩棟 5層商鋪（ 5），主要功能為百貨、電影院、餐 37 飲及娛樂等。西地塊由 2棟、 5棟 4 F多層商業(yè) ， 3棟 1+5F高層家居賣場(chǎng) 。 規(guī)劃定位 項(xiàng)目將建設(shè)成為，一座富有現(xiàn)代感的城市建筑將矗立在未來的岳陽岳陽樓區(qū)城市中心；一座由大型精品家居購物中心、精品酒店公寓、多元餐飲、高檔休閑娛樂等多種商業(yè)形態(tài)組成的新型城市綜合體將崛起；它代表的是一種全新的城市生活方式，將使人們充分體驗(yàn)美食、居住、辦公、購物、娛樂、休閑一站式的服 35 務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活，深刻體驗(yàn)城市讓生活更美好，最終提升整個(gè)城市的生活價(jià)值！ 設(shè)計(jì)構(gòu)思 主要關(guān)注自然、文化、人的 相互關(guān)系： “自然”就是指與山、湖、城的關(guān)系，建筑本身低調(diào)，按規(guī)劃要求層層退臺(tái)，“顯山露水透綠”，與已有的環(huán)境和諧共生，相得益彰。 3）整體效益優(yōu)先原則：注重技術(shù)上的可行性和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一，達(dá)到整體效益最優(yōu)的原則。 33 第 6 章 建設(shè)方案 規(guī)劃依據(jù)與原則及定位 依據(jù)及要求 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB 503522020； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 500162020； 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 5004595（ 2020 年版）； 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500382020 《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500982020 《 城 市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093) 《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 10098； 《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 5006797； 《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ43/0032020。 工程建設(shè)前應(yīng)加強(qiáng)場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察，了解軟土層的分布發(fā)育情況，設(shè)計(jì)合理的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，并對(duì)淺部存在的砂性土進(jìn)行液化判別。 建設(shè)條件的 結(jié)論與建議 項(xiàng)目 區(qū)地形平坦，地貌類型單一，區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文地質(zhì)條件較好，工程地質(zhì)條件 好 ，地質(zhì)災(zāi)害發(fā)育較弱，地震 32 設(shè)防烈度為 7度，地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度中等；擬建工程屬一般建設(shè)項(xiàng)目，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估級(jí)別為三級(jí)。 市政公園：金鶚公園、靈霧山風(fēng)景區(qū)、岳陽樓風(fēng)景區(qū)、九華山風(fēng)景區(qū)、 岳陽市博物館、圣西羅足球公園等。 31 公共設(shè)施條件 本項(xiàng) 目位于岳陽樓區(qū)政府輻射范圍內(nèi)，分享市政策配套設(shè)施建設(shè)的速度較快 。在洞庭湖周邊，沿東、南、西、北 4個(gè)方向，分別有新墻河、汨羅江、湘江、資江、沅江、澧水、松滋河、虎渡河、藕池河等九條大中江河入湖，形成以洞庭湖為中心的輻射狀水系，亦被稱“九龍鬧洞庭”。 水資源 岳陽市水系發(fā)達(dá)，湖泊星羅棋布，河流網(wǎng)織，有大小湖泊165個(gè)， 280多條大小 河流直接流入洞庭湖和長(zhǎng)江。年日照時(shí)數(shù)為 ～ ，呈北部比南部 30 多、西部比東部多的格局。其主要特征：其主要特征：溫暖濕潤(rùn)，四季分明，季節(jié)性強(qiáng)；熱量豐富，嚴(yán)寒期短、無霜期長(zhǎng)，春溫多變，盛夏酷熱；雨水充沛，雨季明顯，降水集中；“湖陸風(fēng)”盛行，“洞庭秋月”明；湖區(qū)氣候均一，山地氣候懸殊。市東西橫跨 ，南北縱長(zhǎng) 。 51′ 00″，東經(jīng) 112176。 本工程擬建建筑物按《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB502232020）第 ，本工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（簡(jiǎn)稱丙類）。西邊有北西西走向的常德 — 益陽 — 長(zhǎng)沙的活動(dòng) 斷裂從岳陽市區(qū)通過；東邊有北東走向的平江 — 瀏陽 — 長(zhǎng)沙市區(qū)的第四紀(jì)隱伏斷裂?；鶐r裂隙水極為貧乏， pH 值為 ，滲透系數(shù) 米 /日，對(duì)混凝土無侵蝕性。 其位置見下圖 51 圖 51 項(xiàng)目的位置圖 28 周邊地貌及地形：東面緊鄰太陽坡路，東側(cè)有東風(fēng)汽車銷售點(diǎn)；南面臨近太陽坡北路，南側(cè)有較為密集的生活超市等基礎(chǔ)設(shè)施；西面臨白石嶺路，道路沿線有華冠東郡首府小區(qū)、農(nóng)業(yè)銀行等；北面臨岳陽大道，為城市主干道，車流量較 大，分布有紅墅灣等住宅小區(qū)及圭塘村委會(huì)。共設(shè)計(jì)停 車位 670個(gè)（含地上 90個(gè)，地下 580個(gè)）。 3（ 1+5F）：家居大賣場(chǎng)的屋頂高度為 27m。 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 （約 ），共建設(shè) 5棟建筑，其中一棟 6層大賣場(chǎng)（ 3），兩棟 4層商鋪（ 2），兩棟 4層商鋪（ 5），主要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂等。 西地塊項(xiàng)目規(guī)劃用地地形平整，占地面積 。項(xiàng)目由高層家居賣場(chǎng)、高層公寓、商業(yè)、地下車庫和其他配套設(shè)施組成，區(qū)內(nèi)用地由東、西兩地塊組成，西地塊位于白石嶺路東側(cè)，形狀為矩形，凈用地面積為 米，東西長(zhǎng)為 216米，南北長(zhǎng)約 196米，總建筑面積為 （含地下室）。造勢(shì)計(jì)劃要保證有足夠的力度，對(duì)目標(biāo)買家實(shí)行一網(wǎng)打盡，使項(xiàng)目成為這一階 24 段房地產(chǎn)市場(chǎng)最受注目、最有名氣的項(xiàng)目，給買家一個(gè)勢(shì)不可擋的感覺，成就一個(gè)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的形象。 23 利用傳媒為銷售造勢(shì) 房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 本項(xiàng)目擬打造 打造家居建材一級(jí)集散地，一站式家居建材采購中心 ， 明確項(xiàng)目非凡價(jià)值因素，最大化突現(xiàn)項(xiàng)目魅力與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ， 通過資源有效配置整合和市場(chǎng)有力渲染，確立項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿 地位 。月以上，經(jīng)開區(qū)一樓商鋪?zhàn)饨鹪?60 元 /㎡ 岳陽商業(yè)檔次基本為中低端，商業(yè)發(fā)展不匹配岳陽城市發(fā)展速度及消費(fèi)水平，亟待突破 。 21 、本項(xiàng)目的商業(yè)分析 項(xiàng)目位于城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心區(qū)的岳陽大道與白石嶺路交界處，北靠城市快速干道 —— 岳陽大道，連接京珠、隨岳高速。消費(fèi)人群有家裝需要的群體。 土橋商業(yè)街 該商業(yè)街位于南湖大道和巴陵中路交匯處 ，商鋪規(guī)模小，租金 低，主營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾、煙酒、銀行、婚紗攝影、箱包皮具、美容養(yǎng)生、小型超市、床上用品、酒店、商務(wù)中心等。 該商圈將吸引了追求時(shí)尚和品牌效應(yīng)的 高端消費(fèi)群體，主要以 2535歲之間的實(shí)力購買群體為主，實(shí)力購買群體中女性群體占到 60%。金三角購物公園 分析 項(xiàng)目位于岳陽市政府與岳陽樓區(qū)政府之間。且岳陽最大最好的百貨 —— 百盛也在東茅嶺，因此整 體經(jīng)營(yíng)檔次稍高 ， 經(jīng)營(yíng)狀況較好 。 東茅嶺路沿街鋪 150300 元 /㎡之間。步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的 70%。商圈商業(yè)布局如右圖所示。全市商品房銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)， 2020 年 15 月，岳陽市區(qū)尾盤為主，成交以縣區(qū)為主，拉低全市均價(jià) 3173元 /㎡，仍 銷售 93萬㎡，需求旺盛。成交面積達(dá)到，每月日均成交則達(dá)到了 31套。 15 第 3 章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 岳陽商業(yè)市場(chǎng)分析 2020年二季度以來， 岳陽 新房銷量日漸向好，各月份銷售環(huán)比逐步攀升。對(duì)公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力有著重大影響。本項(xiàng)目正是抓住這輪發(fā)展機(jī)遇，砥礪前行，重點(diǎn)建設(shè)該區(qū)域標(biāo)志性的城市綜合體。同時(shí)， ****商業(yè)廣場(chǎng) 的建設(shè)能夠促進(jìn)人流、商品流、信息流向岳陽樓區(qū)的更大集中，從而帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，提高人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，使岳陽樓區(qū)發(fā)展成為帶動(dòng)岳陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)位。 項(xiàng)目實(shí)施是提高城市總體品位和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮的需要 岳陽隸屬湖南省。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) 13%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 %。 岳陽是一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機(jī)和活力的新興綜合性城市。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快 岳陽 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 在“一化三