【正文】 二、勞動衛(wèi)生與安全安全管理安全管理工作遵循“預(yù)防為主”的方針來開展工作。12 施工階段主要環(huán)境污染因素及其環(huán)保方案見下表:環(huán)境因素環(huán)境保護(hù)管理方案噪 聲1．結(jié)構(gòu)施工階段，盡量選用低噪音環(huán)?；炷琳駝影艉陀邢暦澜翟氲氖┕C(jī)械；各類管道安裝臨時固定要牢靠。3 施工期間原料不肆意堆放，應(yīng)保持整潔有序。作為項(xiàng)目建設(shè)單位，企業(yè)應(yīng)將建設(shè)對環(huán)境的 影響列為施工所考慮的重要內(nèi)容。從項(xiàng)目開工第1年開始預(yù)售，按揭貸款首付款按40%，貸款期限最長不得超過20年。實(shí)景展示贏市：開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件，要實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶，而客戶的積累緣自客戶對項(xiàng)目某個方面的認(rèn)同。四、入市思路準(zhǔn)備充分后入市：避免為一個特定的時間入市，為某種偏好入市或?yàn)槿胧卸胧?。DM 對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在某 租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。促銷策略（1）直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。廣告?zhèn)鞑ヒ?dú)特講究。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊。②可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（2）各銷售期訴求Ⅰ 引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹樓盤的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個具有良好“人文氣息”的住房環(huán)境。原則：體現(xiàn)萬隆商業(yè)廣場的檔次與風(fēng)格，體現(xiàn)一種大氣、豪氣。（2）針對具體客戶實(shí)施如下：Ⅰ.針對租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費(fèi)）。① 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。因此，本案銷售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。③交通動線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。三、 銷售節(jié)奏與策略 整體策略營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，預(yù)售期，公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場，這就特別要對其進(jìn)行主動的引導(dǎo)，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式——在現(xiàn)房或期房期間就組織一個租務(wù)部，將尚未售出的面積針對小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向?qū)懽謽峭顿Y者進(jìn)行推銷。目前，開發(fā)商巨龍公司已與中國服裝巨頭―中國常熟服裝城達(dá)成共識，引進(jìn)其進(jìn)駐萬隆商業(yè)廣場。所以，預(yù)計(jì)在2007年的某 重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使某 商業(yè)地產(chǎn)市場走向規(guī)范化。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前某 商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。l 組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)市場實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。宣傳“購房產(chǎn)、獻(xiàn)愛心、共和諧”，%做為購房者慈善捐款，并征得購房者同意后，定期在在電視臺發(fā)布慈善大使名單或在設(shè)置慈善大使墻一塊，銘刻慈善者名錄，作為小區(qū)獨(dú)特的景點(diǎn)展示。而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。而在正式面市發(fā)售時以低于“市場心理預(yù)期價格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期、三期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。低開高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會和升值空間，快速形成口碑。所以本項(xiàng)目的銷售重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)（含餐飲娛樂用房）。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。目前某 市各類物業(yè)中高檔寫字樓還是市場空白，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在某 市適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型寫字樓。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。(6)設(shè)火災(zāi)自動報(bào)警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在萬隆商業(yè)廣場附近，設(shè)計(jì)二根DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連， 考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。地上2棟511 層為大開間式塔式寫字樓項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號建筑類型樓層分布層數(shù)總面積㎡1地下室－1150002其中車位及機(jī)房設(shè)備40004商業(yè)用房1～55350005餐飲娛樂1～3350006寫字樓6～292410000室內(nèi)交通：商場扶梯4部/層、寫字樓4部/幢直升客梯（可考慮觀光電梯），1 部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道2 條， 米。自用型買家35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引?？蛻舳ㄎ唬?）從企業(yè)性質(zhì)定位境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè)國內(nèi)中大型國有企業(yè)國內(nèi)有實(shí)力的私營企業(yè)（2）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、IT 企業(yè)、高科技術(shù)企業(yè)。經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。業(yè)態(tài)定位本案位于潁泉新城區(qū)皖西北商貿(mào)城，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。萬隆商業(yè)廣場為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。從中我們不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計(jì)的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層寫字樓設(shè)計(jì)中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費(fèi)苦心地設(shè)計(jì)出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化寫字樓。項(xiàng)目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。第五章　規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及某 市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。六、地址選擇某 皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場選址在批發(fā)市場中心廣場，北二環(huán)和北三環(huán)交接口，商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段，也是商家必爭的絕佳地段?！?，鹽度每升小于10毫克當(dāng)量，堿度每升小于4毫克當(dāng)量，適于農(nóng)灌、飲用。四、工程地質(zhì)地質(zhì)構(gòu)造成為第四紀(jì)近代沖擊巖層，土質(zhì)以粉砂土為主，部分粘土，地基承載力為8—20噸／平方米，大部分地區(qū)為1215噸/平方米。全市已全部開通程控電話、移動通訊及寬帶網(wǎng)，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也實(shí)現(xiàn)程控聯(lián)網(wǎng)。大京九鐵路穿越2縣3區(qū)，與漯阜、濉阜、淮阜、商阜四條鐵路在阜境內(nèi)構(gòu)成“米”字型布局。 城市道路市區(qū)城市主干道東西向的主要是由人民路、潁河路、清河路、文峰路、北京路、二環(huán)路、三環(huán)路等組成，南北向主要是由潁州路、潁上路、河濱路、向陽路、解放大街等構(gòu)成，主干道的紅線寬度分別為50米、40米、36米、30米不等。市區(qū)現(xiàn)有某市臺、某有線臺、某市教育臺三家電視臺?；讟?gòu)造屬華北凹陷南緣，工程地質(zhì)土質(zhì)為粘土、亞粘土、亞沙土及部分淤泥加人工填土，容許承載力為160至260kpa。經(jīng)濟(jì)作物以棉花、油菜、芝麻為主。l 土壤土壤主要類型為砂姜黑土、潮土、水稻土。大于0℃℃；大于10℃℃，年日照時數(shù)2200～2500小時，無霜期220～230天，日照時數(shù)長，無霜期長，適合大豆、小麥、棉花、水稻等多種水旱作物種植。47′54″，北緯32176。東接淮南市，西連河南省駐馬店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信陽市相望，北靠亳州和河南省商丘市。l 競爭項(xiàng)目調(diào)研本區(qū)域內(nèi)沒有能與萬隆商業(yè)廣場形成實(shí)質(zhì)競爭威脅的項(xiàng)目。隨著本項(xiàng)目的拉動，外來客商逐步增多，原有的皖西北商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得辦公用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。l 餐飲本項(xiàng)目處于皖西北商貿(mào)城的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。　　從消費(fèi)群體看，目前皖西北商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。l 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對項(xiàng)目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。為了將本項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問題：l 在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。l 本項(xiàng)目由某萬隆房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在省內(nèi)乃至全國批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。l 公寓辦公還具有一定的風(fēng)險性，市場可選擇空間小。l 項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全。但由于住房消費(fèi)是啟動內(nèi)需的重要因素，是地方政府的重要財(cái)政來源，所以中央及地方政府仍將進(jìn)一步推動住房消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)增長，但為了保證房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展，為了平息因房價過高日益沸騰的民怨，政府仍將會在多方面采取措施，以保證未來幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康有效增長。金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強(qiáng)。在當(dāng)前股市風(fēng)險較大、存款利率較低、某 投資渠道不寬不暢的情況下，受房價持續(xù)上漲、投資回報(bào)較高的吸引，房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求加大。住宅改善型消費(fèi)增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。本項(xiàng)目地處中市區(qū)，在某 市屬上游水平。放眼未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購買需求，估計(jì)某 寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。由此可見，供應(yīng)量相對不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，漲幅高達(dá)60%。與外來企業(yè)相比，區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。但隨著某 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對外開放程度的加快，寫字樓市場自2004年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。在經(jīng)濟(jì)高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。而在堪稱某 CBD區(qū)域的人民路商圈，只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場所，娛樂場所沒有，功能配套明顯缺失。由此可見，休閑娛樂業(yè)在某 的蓬勃發(fā)展。隨著某 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高，在未來幾年，某 每年的餐飲營業(yè)額都將新增4億元左右。隨著中國快速融入世界經(jīng)濟(jì)的步伐，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：序號商業(yè)名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)距本項(xiàng)目距離1國貿(mào)商城零售1000米2百貨大樓零售1000米3和華仟百意零售1000米4某 商廈零售1500米5盛世衣莊零售800米6綠色步行街零售1000米7浙江商貿(mào)城零售1000米2006年是某 商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為某 市重要的商業(yè)中心地帶。近幾年，某 市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，一定程度抑制了某 房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，擠壓了房地產(chǎn)市場中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使某 房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，某 市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢頭。某 房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測（1）市場回顧2000年以前，某 經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以“沿路剝皮式開發(fā)”和“零星開發(fā)”為主，房地產(chǎn)價格一直在低水平線徘徊。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。③加息從負(fù)面影響供求房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費(fèi)者購買商品房所需資金量大。②土地市場化配置成為趨勢國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的，縱觀其演變的過程，一個貫穿其中、始終未變的宗旨就是不斷推進(jìn)土地管理的市場化進(jìn)程。堅(jiān)持互利共贏的開放戰(zhàn)略，提高對外開放水平。堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。其次，目前房地產(chǎn)投資與國民收入等系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比例是否協(xié)調(diào)，特別是對金融的影響（金融機(jī)構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個比例多少，涉及房地產(chǎn)的不良貸款率，房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險點(diǎn)等）大多缺乏系統(tǒng)深入的研究，權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損，即使是央行這樣的機(jī)構(gòu)，在對全行業(yè)“摸底”環(huán)節(jié)缺損的情況下，做出的各種結(jié)論也是模糊的。我們看到，開發(fā)商受到土地和信貸調(diào)控緊縮的外部壓力與行業(yè)