【正文】 ①嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； ②及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； ③按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。風(fēng)險(xiǎn)性分析表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到預(yù)期收入的70％或總投資上漲40％的條件下尚能保本，且總投資和總收入的敏感性較低，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大、以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。福盛地產(chǎn)本著“招商、安商、育商、福商”的“四商”原則與投資者、經(jīng)營者一起共同培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展“福盛盈門”的市場品牌，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。該項(xiàng)目具有一定的綠化率，同時(shí)，供水、供電、排水、排污等設(shè)施配套齊全，將徹底改善該區(qū)域的環(huán)境條件，具有顯著的環(huán)境效益。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。因此，本項(xiàng)目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2013年完成一期銷售計(jì)劃的50%，銷售收入28000萬元，一、二季度各完成銷售7%，三、四季度各完成銷售8%，合計(jì)30%。⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用按預(yù)計(jì)年利率按12%估算。 ②用于出售的店面面積為：商業(yè)建筑面積30000M2。 項(xiàng)目總投資估算為65580萬元（不含提前支付的稅費(fèi)），具體見下列表格。 ⑤貸款利率按3年期固定資金年貸款利率18％計(jì)。第九章 投資估算與資金籌措 估算范圍 本估算包括在正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)，為完成工程項(xiàng)目所需投入的費(fèi)用，包括： ①建筑工程費(fèi) ②設(shè)備及工器具購置及安裝費(fèi) ③工程建設(shè)其他費(fèi)用 ④基本預(yù)備費(fèi) ⑤漲價(jià)預(yù)備費(fèi) ⑥建設(shè)期利息 估算依據(jù) ①土地費(fèi)用按以出讓取得土地價(jià)格計(jì)算。 大型商業(yè)綜合體環(huán)境的維護(hù)管理 環(huán)境的維護(hù)管理主要包括違章建筑的管理、公用市政設(shè)施的維護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。要確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量，物業(yè)管理的早期介入十分必要。第八章物業(yè)管理物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營的主要管理活動(dòng)之一，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)關(guān)系密切，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。根據(jù)該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，在該大型商業(yè)綜合體設(shè)置人防地下室，平戰(zhàn)兩用，平時(shí)作為停車場，戰(zhàn)時(shí)作為防空使用。室內(nèi)消火栓、噴淋系統(tǒng)各自在室外設(shè)置水泵接合器。存于消防水池中。設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度6L／。在大型商業(yè)綜合體最高建筑屋頂設(shè)置消防水箱一座，儲(chǔ)備18m3。設(shè)置二臺(tái)DLl00*6型立式水泵，一用一備。 消防設(shè)計(jì)概況： 大型商業(yè)綜合體各建筑設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，車庫及一類高層住宅的公共部自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由大型商業(yè)綜合體排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)集中收入定點(diǎn)設(shè)置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門清理，集中至垃圾中轉(zhuǎn)站，定期外運(yùn)。本工程所有電源插座均設(shè)漏電開頭進(jìn)行保護(hù)。 ①在20米以上的建筑物周圍作防側(cè)擊雷措施，所有樓層的金屬門窗均與樓扳鋼筋聯(lián)接，使整座大樓成為可行接地的總等電位體。按每戶2—3個(gè)有線電視接駁頭預(yù)留。 有線電視系統(tǒng)： 在首層設(shè)有線電視前端箱兩臺(tái)，信號(hào)源接至當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。變配電室1OKV電源弓自開閉所，外部線路引入，項(xiàng)目所需電力由市電業(yè)局供給。根據(jù)商業(yè)店面擁有及消費(fèi)水平，用電容量商業(yè)店面取30w／m2（），道路照明用電取5W／m2，功率因素COS①=，則該項(xiàng)目總安裝容量為32230KVA。排水采取雨污分流法。 ①用水量：該項(xiàng)目為商用購物中心，區(qū)內(nèi)正常用水主要為生活、衛(wèi)生用水和少量公用設(shè)施、綠化用水，／店，則總用水量為2776噸／日，最大時(shí)水量282噸／小時(shí)?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意商業(yè)街店面內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，以達(dá)到更好的環(huán)境效果。在運(yùn)營管理方便，福盛盈門引進(jìn)國內(nèi)外一流商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和專業(yè)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營和維護(hù)管理，為福盛盈門的物業(yè)升值與商業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。③住宅外觀設(shè)計(jì)采用自然風(fēng)格，體現(xiàn)水灣的特色，色彩以簡潔明快為主。 ①設(shè)計(jì)要適度超前。該項(xiàng)目主要由3幢樓組成，本項(xiàng)目規(guī)劃家居賣場、家居體驗(yàn)館、大型商超、臺(tái)灣美食廣場、后海音樂酒吧風(fēng)情街、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)。 二、道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃 1停車規(guī)劃根據(jù)《武清城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》表(七)武清建設(shè)項(xiàng)目配建停車設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，住宅地上停車位：1200個(gè)，滿足停車需求。南北長約為180m，東西寬約為330 m，結(jié)合南北向充裕日照退距。 本項(xiàng)目在構(gòu)建各層次的生活空間時(shí)，遵循逐級(jí)銜接的布局原則，關(guān)注各層次空間銜接點(diǎn)的處理，保證各層次的生活空間具有相對(duì)完整的活動(dòng)領(lǐng)域。生態(tài)化原則：尊重保護(hù)自然與人文環(huán)境，合理地開發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材，建設(shè)人與環(huán)境有機(jī)融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。( m2） 規(guī)劃理念及原則 ①規(guī)劃理念：福盛地產(chǎn)秉承“傾心打造，用心經(jīng)營，全心服務(wù)”的開發(fā)理念，致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體等投資、開發(fā)與運(yùn)營。 。 “五通”條件。 。 ⑥提高銷售人員的營銷水平，增強(qiáng)分析市場行情和摸透顧客心理的能力，講究談判藝術(shù)，通曉營銷術(shù)。(2)郵寄資料，針對(duì)目標(biāo)客戶，定期發(fā)送，長期聯(lián)系。 ①增強(qiáng)品牌意識(shí)，實(shí)施“質(zhì)量加服務(wù)”的營銷戰(zhàn)略建設(shè)中把好質(zhì)量關(guān)，營銷中提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，推出公司品牌。 銷售價(jià)格是通過對(duì)武清目前商品房銷售價(jià)格的調(diào)查與對(duì)比分析，綜合考慮地段差價(jià)與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的原材料鋼材、水泥等建材的提價(jià)，土地招、拍、掛后成本的提升以及設(shè)計(jì)規(guī)范條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及產(chǎn)品品質(zhì)的提升等將從成本上影響著房價(jià)商業(yè)店面價(jià)格；因此，武清未來的房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，房價(jià)上漲帶動(dòng)商業(yè)店面價(jià)格上漲，因此，未來房價(jià)將更加趨于理性，增幅趨于平緩。市場供應(yīng)大幅放量。由市區(qū)向周邊分散轉(zhuǎn)移。 ①土地供地。同時(shí)，項(xiàng)目采用全室內(nèi)集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費(fèi)體驗(yàn)，讓所有消費(fèi)都處在舒適的環(huán)境中。1:1打造武清主流戶型實(shí)景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產(chǎn)品推向市場；讓家裝消費(fèi)者最真實(shí)的看到裝修效果。通常商業(yè)物業(yè)投資國際慣例為15年收回成本、%。 該項(xiàng)目的建設(shè)不僅能改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而且會(huì)有力推動(dòng)城市繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。此外，福盛盈門開設(shè)美食廣場、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了武清行業(yè)空白。該項(xiàng)目是武清區(qū)獨(dú)一無二的，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購物消費(fèi)體驗(yàn)SHOPPING MALL。