【正文】 推廣手段：現(xiàn)場(chǎng)售樓處、工地圍墻、橫幅等。 米，毛坯房；銷售價(jià)格：均價(jià)4650 元/平方米。內(nèi)部以品牌專賣店的形式經(jīng)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)鋪面約95 平米，租金為2 元/平米/天。雖然擁有科勒、TOTO 等高檔品牌，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，整體人流量和商業(yè)氛圍均不足，部分二樓商家反映經(jīng)營(yíng)慘淡。這些項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)家居裝修的中高端品牌為主，購(gòu)物環(huán)境較好。雖然新社區(qū)的沿街商鋪在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)，也提升了鐘秀路商鋪的租金價(jià)格。圖：南通市專業(yè)市場(chǎng)分布圖150150150表：南通市部分專業(yè)市場(chǎng)銷售租賃概況專業(yè)市場(chǎng) 地理位置 規(guī)模 運(yùn)營(yíng)時(shí)間 備注永興商城 外環(huán)北路 1994 年 商鋪?zhàn)饨?為 160 元/平方米/月方天大市場(chǎng) 鐘秀路、工農(nóng)路 7 1999 年 朝南沿街的商鋪面積 40 平方米左右，租價(jià)為 10 萬(wàn)元每年好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密37永興國(guó)際車城 港閘區(qū)城港路 10 2022 年一層面 積 50 平方米左右，上下 2 間合租，價(jià)格在 4 萬(wàn)元，買 100 萬(wàn)左右南方大市場(chǎng) 鐘秀路、工農(nóng)路 2 1993 年 朝北沿街商鋪 30 平方米，租金為 6 萬(wàn)元/年中原批發(fā)市場(chǎng) 鐘秀路、工農(nóng)路 1997 年朝南沿街商鋪 30 平方米左右,租 7 萬(wàn)元/年，需交 22 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)華東輕紡城 鐘秀路、濠西路 90 年代 二樓南角 10 平米租 5 萬(wàn)元/年● 裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)由于項(xiàng)目周邊有濃厚的裝潢建材市場(chǎng)氛圍，宜優(yōu)先考慮是否發(fā)展裝潢建材業(yè)，因此需重點(diǎn)對(duì)裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，探討利用周邊的市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)展裝潢建材業(yè)是否可行。目前，南通市專業(yè)市場(chǎng)均以毛坯形式交房，尚未出現(xiàn)全裝修商鋪。這些專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)往往需要大規(guī)模的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，同時(shí)商品的批量運(yùn)輸方面也多采用卡車、貨車等大型交通運(yùn)輸工具。（二）、商業(yè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析● 專業(yè)市場(chǎng)概況專業(yè)市場(chǎng)商鋪是集中售賣某一行業(yè)或產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的主題化市場(chǎng)，是商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種升級(jí)細(xì)分。● 青年路、工農(nóng)路——餐飲一條街好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密35近三年來(lái)南通餐飲市場(chǎng)一直保持持續(xù)快速發(fā)展的勢(shì)頭，市區(qū)餐飲業(yè)主要集中在青年路和工農(nóng)路上，2022 年末，市區(qū)共有住宿餐飲企業(yè)163 家，其中：位于青年路和工農(nóng)路的有41 家，限額以上住宿餐飲企業(yè)10 家，占市區(qū)限額以上住宿餐飲企業(yè)數(shù)45％。該商圈內(nèi)大力發(fā)展文化、餐飲、購(gòu)物、旅游業(yè)，現(xiàn)已初具規(guī)模：以崇川區(qū)政府為中心，更俗劇院為龍頭，農(nóng)工商、新一佳、肯德基、上島咖啡等一大批連鎖企業(yè)相繼落戶，桃塢路兩側(cè)不僅集中了可以購(gòu)買服裝、鞋類，圖書和雜貨的品牌店，還云集各種飯店、茶館、歌舞廳和銀行證券公司。也是南通唯一的商業(yè)步行街。其中，以市中心廣場(chǎng)到五星電器周邊的商鋪?zhàn)饨鹱罡?，達(dá)到27—32 元/㎡/天。圖：南通主城區(qū)商業(yè)格局下面我們就根據(jù)上圖中所標(biāo)示的商業(yè)集中區(qū)域進(jìn)行逐一介紹、分析：● 南大街南大街是南通最繁華的商業(yè)街，它匯聚了餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的綜合商業(yè)形態(tài)，而且出現(xiàn)了大量的能承受高租金的商業(yè)形態(tài)，比如珠寶店、金銀首飾店、婚紗攝影、高檔服飾店、高檔美容護(hù)理等，這些店鋪裝修精致，商品檔次較高。目前南通市的商業(yè)市場(chǎng)雖然發(fā)展全面，但仍處于較低層次，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，尤其是商業(yè)比較集中，發(fā)展中心比較單一、緩慢，本案在未來(lái)的發(fā)展方向上力爭(zhēng)突破現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局，努力創(chuàng)新，打造升級(jí)版的南通五金和小商品專業(yè)市場(chǎng)。如家、莫泰、速漢庭能知名連鎖酒店紛紛進(jìn)駐南通。但2022年起，南通寫字樓市場(chǎng)發(fā)生了一定變化，開始形成與住宅、商鋪“三足鼎立”的局面，其中南大街的總部大廈、中南世紀(jì)城南通首座５Ａ甲級(jí)寫字樓、尚東時(shí)代南通首座5A+5S個(gè)性化甲級(jí)智能寫字樓格外引人注目，受到了投資置業(yè)者的追捧和青睞。按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三幅”的格局，各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)如下：表:南通四大區(qū)域住宅市場(chǎng)特征商業(yè)市場(chǎng)南通市商業(yè)物業(yè)發(fā)展比較全面，目前出現(xiàn)的物業(yè)種類主要有大賣場(chǎng)（如：大潤(rùn)發(fā)、麥客隆等）、商業(yè)街（如：八仙城、南大街等）、綜合百貨（如：文峰大世界、百貨大樓等）、專業(yè)市場(chǎng)（如：永興國(guó)際汽車城、南方大廈家庭裝飾廣場(chǎng)）以及社區(qū)商業(yè)等，除了大型一站式購(gòu)物中心（Shopping Mall）以外幾乎涵蓋了所有的類型。2022年，受到金融危機(jī)影響，空置面積出現(xiàn)明顯的增加。銷售面積方面，2022 年，雖然竣工面積和銷售面積同時(shí)下降，但銷售面積首次超過(guò)竣工面積，20222022 的竣工面積也只是略高于銷售面積，表明南通房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022 年后，進(jìn)入一個(gè)快速上升時(shí)期，需求強(qiáng)勁，而供給不足。但從2022 年起施工面積快速增長(zhǎng)，新開工面積則在經(jīng)歷了20222022 年的快速增長(zhǎng)后，受宏觀調(diào)控政策的影響，在2022 年略有下降。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密27結(jié)論：市場(chǎng)的多元化趨勢(shì)，在給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也帶來(lái)了機(jī)會(huì)，只有在更高的層次上理解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，才有助于開發(fā)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。但目前這一市場(chǎng)的發(fā)展水平還是比較低的，市場(chǎng)上沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)模式，因此從客觀上來(lái)說(shuō)市場(chǎng)需要一個(gè)升級(jí)換代的全新的小商品市場(chǎng)模式來(lái)發(fā)展更高端的產(chǎn)品。（3）、南通小商品市場(chǎng)近幾年來(lái)，南通市的小商品及批發(fā)市場(chǎng)依托南通市蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了很大程度的發(fā)展。小商品種類繁多，同類商品的各個(gè)品種之間差別性較小，有很強(qiáng)的替代性和競(jìng)爭(zhēng)性。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密26億元、%、%。（2）、中國(guó)小商品行業(yè)概況我國(guó)惟一一個(gè)日用消費(fèi)品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國(guó)小商品城，是全球最大的小商品采購(gòu)中心。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上看，南通及周邊地區(qū)對(duì)五金的潛在需求量巨大，因而，項(xiàng)目所在地適宜建立專業(yè)市場(chǎng)來(lái)提供一個(gè)五金交易平臺(tái)。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。在信息化的同時(shí)，充分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購(gòu)、產(chǎn)品營(yíng)銷、物流配送、電子商務(wù)等多方位的服務(wù)和支持，促進(jìn)專業(yè)化分工、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)江蘇五金行業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。在未來(lái)3—5年內(nèi),長(zhǎng)江以南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素將會(huì)不斷地向長(zhǎng)江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。另一方面，國(guó)際五金市場(chǎng)上，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家由于生產(chǎn)技術(shù)快速發(fā)展與勞動(dòng)力價(jià)格升高，將普遍性產(chǎn)品轉(zhuǎn)由發(fā)展中國(guó)家生產(chǎn)，僅生產(chǎn)高附加價(jià)值的產(chǎn)品，而中國(guó)又擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，所以更有利發(fā)展為五金加工出口大國(guó)。2022年，我國(guó)五金工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5640億元，%。2022年，中國(guó)五金行業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到4000億人民幣（約600億美元）, 好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密24億美元，%， 億美元，%；進(jìn)口總額為 億美元，%。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬(wàn)能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類型之鋼鐵材料，小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等等。好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密23近年來(lái)南通房地產(chǎn)投資額猛增，從客觀上說(shuō)明南通城市對(duì)五金和小商品的需求比較強(qiáng)烈，市場(chǎng)做出積極的回應(yīng)。隨著交通條件的改善，蘇通大橋的通車，新長(zhǎng)鐵路的建設(shè)，長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體格局的發(fā)展等，南通經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展速度很快，城市發(fā)展?jié)摿艽?，南通的五金和小商品行業(yè)也迎來(lái)一個(gè)歷史的黃金發(fā)展時(shí)期。小結(jié)：在發(fā)達(dá)國(guó)家，第三產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體量中最重要的組成部分，在我國(guó)發(fā)達(dá)城市中，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例也是很大的。但是隨著南通市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)幾年南通市將重點(diǎn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二三一型，2022年三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為13 : 49 : 38，到2020年三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)為三二一型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5 : 45 : 50。近年南通大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮工業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。本項(xiàng)目位于南通主干道濠西路通呂運(yùn)河北側(cè)，距離外環(huán)線、火車站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項(xiàng)目定位有五金和小商品業(yè)，則為這些物業(yè)的銷售、經(jīng)營(yíng)提供了良好的市場(chǎng)條件。對(duì)內(nèi)交通南通市內(nèi)道路改造工程建設(shè)完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農(nóng)路、躍龍路、外環(huán)西路、長(zhǎng)江西路）道路綠化工作、路面積水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經(jīng)基本健全。“十一五”末，全面進(jìn)入上海1小時(shí)交通圈、長(zhǎng)三角3 小時(shí)交通圈。北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善。項(xiàng)目所在的區(qū)域位于通呂運(yùn)河北側(cè)，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是為專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。規(guī)劃認(rèn)為，火車站站前區(qū)交通便利，無(wú)論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個(gè)南通市的發(fā)展來(lái)考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟(jì)中心。南通市老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大都比較陳舊。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。在城市的規(guī)劃上，也重點(diǎn)沿江延伸、發(fā)展，在未來(lái)南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)。0202240006000800010000120221400016000杭 州 寧 波 紹 興 南 京 無(wú) 錫 常 州 蘇 州 南 通 鎮(zhèn) 江 上 海0%2%4%6%8%10%12%14%好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密16小結(jié)：雖然南通的經(jīng)濟(jì)水平在長(zhǎng)三角區(qū)域，還比較落后，但南通從2022 年起GDP 和人均GDP 的增長(zhǎng)速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長(zhǎng)三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。雖然南通市人民生活水平穩(wěn)步提升。2022 ，杭州為，寧波3964億元，而南通市只有2510億元，可見在同屬于長(zhǎng)三角的各城市中，南通市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較落后。按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心。人口的這些變化為南通市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。因此就目前市場(chǎng)狀態(tài)來(lái)說(shuō)，外籍人士對(duì)南通房地產(chǎn)各個(gè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。按目前的發(fā)展速度，南通市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過(guò)計(jì)劃的30平方米。01002003004005006007008009002022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%全 市 人 口 市 區(qū) 人 口 市 區(qū) 人 口 增 速圖：南通市歷年市區(qū)人口變化人口規(guī)劃2022年規(guī)劃：2022年南通市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到418萬(wàn)人，其中南通市區(qū)人口達(dá)到100萬(wàn)人，城市化水平達(dá)到50％，城市規(guī)模100平方公里。 從人口構(gòu)成上看，南通市％，城市化率較低。年平均氣溫約15 度，年均日照21002200小時(shí)，年均降水量約1000毫米。它隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！薄＃ò耍?、項(xiàng)目選址位于南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星湖大道北側(cè)，東方大道東側(cè)地塊。（六）、經(jīng)營(yíng)模式整體經(jīng)營(yíng)組成好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密10商品城經(jīng)營(yíng)模式之平臺(tái)合縱與連橫合縱：? 與政府聯(lián)合將中韓國(guó)際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項(xiàng)目和名片，得到政府的強(qiáng)大支持，不僅在項(xiàng)目招商階段而且在經(jīng)營(yíng)階段加強(qiáng)與政府的結(jié)合，為項(xiàng)目的招商和銷售減少壓力；? 與政府聯(lián)合考察全國(guó)和國(guó)際上的知名批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽(yáng)投資經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)招商引資的力度，為本項(xiàng)目樹立形象和信心。對(duì)飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú)特的風(fēng)景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場(chǎng)的?熱點(diǎn)?和? 興奮點(diǎn)?，吸引人流；? 成為中國(guó)飾品博覽中心和推介中心；? 定期組織實(shí)用性飾品大獎(jiǎng)賽（設(shè)立一個(gè)基金），有專家團(tuán)評(píng)審；? 有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。?發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則未來(lái)的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過(guò)高端客戶向低端客戶滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；?互補(bǔ)的原則好一家商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告 內(nèi)部資料 注意保密7業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享；（五）、項(xiàng)目功能整體功能設(shè)計(jì)以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為基礎(chǔ)，吸引全國(guó)的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場(chǎng)，建成以專區(qū)交易市場(chǎng)、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)中心、品牌展示中心、會(huì)議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時(shí)完成產(chǎn)品采購(gòu)、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品出口等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場(chǎng)更是把整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)的綠化景觀在視覺(jué)上形成相互貫連遙相呼應(yīng)。突出品牌銷售的門頭標(biāo)志建筑造型多樣，使連續(xù)的街面變化豐富。水溪二側(cè)布置綠化