【正文】 案例：94㎡二房，總價(jià)46萬元。高檔國際灰立面的30多層高層建筑，創(chuàng)新采用短板組合形態(tài)， 輕松做到居住的高舒適與觀江景的最優(yōu)角度。項(xiàng)目前期營銷推廣方式多樣化（宣傳造勢、SP營銷活動(dòng)、車展、媒體樓書、綠地會(huì)等營銷方式），做足了開盤前的準(zhǔn)備工作，訴求的主題語和諧統(tǒng)一。綜合評(píng)述：項(xiàng)目主題形象定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品特色鮮明，南昌首個(gè)純法式格調(diào)人文社區(qū)。戶型配比戶型套數(shù)（套）比 例（%）面積區(qū)間（㎡）一房1315065二房32080100三房635100140四房181150160合計(jì)1338100二房（㎡）三房（㎡）地段：地處紅角洲核心地塊，東鄰贛江，北接南昌大橋，離南昌之星摩天輪僅500米。2007年9月21日　 二期凡爾賽區(qū)第四批房源發(fā)售，本次推出的樓宇位于中央景觀位置，主要房型有一房、二房、三房、四房以及少量的躍式產(chǎn)品。2008年4月21日 三期均價(jià)5600元/㎡，二期均價(jià)5300元/㎡，所剩不多。嶺口路與豐和大道交匯處，北離南昌大橋約500米，東面離摩天輪最近處約500米。鳳凰洲板塊相對(duì)于紅谷灘中心區(qū)域無論從項(xiàng)目檔次、生活配套、銷售速度等各項(xiàng)指標(biāo)均無法與之抗衡。 價(jià)格行情區(qū)域內(nèi)最高價(jià)為豐和新城2期，其所處地理位置相對(duì)較好，目前2期第2批剩余江景房源均價(jià)達(dá)到6800元/平方米；其次為天賜良園50005200元/平方米；區(qū)域最低價(jià)為鳳凰城，其所處地理位置比較偏遠(yuǎn)，目前均價(jià)4800元/平方米。 個(gè)案分布區(qū)域內(nèi)個(gè)案主要分布在豐和北大道兩側(cè)，在售個(gè)案：鳳凰城、豐和新城、天賜良園。新里梵頓公館2月份推出3期新房源，一個(gè)月時(shí)間銷售了45%左右，去化情況較好。綠湖豪城的首批洋房產(chǎn)品以143148平方米的四房為主。梵頓公館、聯(lián)泰香域?yàn)I江、綠湖豪城。江岸匯景為臨江個(gè)案，分布在贛江南大道西側(cè)；其余個(gè)案在豐和南大道附近。區(qū)域內(nèi)外有著便捷的公路交通網(wǎng)，南北向的主干道為豐和大道，是紅谷灘的主脊，還有三條南北向的道路連接紅谷灘行政中心和大學(xué)城。 去化情況就目前以上在售個(gè)案的銷售情況來看，07年7月份之前推出的產(chǎn)品銷售率一般都在85%以上，新政之后推出的產(chǎn)品多數(shù)銷售不理想；鹿璟名居和萬達(dá)華府推出的一線江景產(chǎn)品由于價(jià)格高以及受到新政的影響，去化狀況較差；區(qū)域內(nèi)少有的小戶型個(gè)案海航白金匯、江信國際金領(lǐng)域和陽光楓情小戶型結(jié)合推出時(shí)間上看去化情況也比較理想，大體上可以說明區(qū)域內(nèi)的小品戶型市場接受度比較好；陽光楓情的酒店式公寓產(chǎn)品，開發(fā)商進(jìn)行銷控，一開始就保留了9層以上的房源，在07年年底推出，因此目前銷售率不高。個(gè)案所推產(chǎn)品以三房為主，面積多在125140平方米之間；鹿璟名居2期江景二房面積比較大在109116平方米之間；區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓產(chǎn)品也占有一定的比例，面積主要集中在4263平方米。白金匯、鹿璟名居、紅谷凱旋、洪城比華利。紅谷灘目前是南昌市的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，房價(jià)上升趨勢明顯，吸引了不少外地投資客。四、同比區(qū)域分析紅谷灘新區(qū)紅谷灘是政府著力打造的新行政和商務(wù)中心，因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)速度比較快，原先開發(fā)的個(gè)案主要集中在紅谷灘中心區(qū)域（南昌大橋和八一大橋之間），且以贛江大道沿線為主。目前南昌小高層+洋房組合的相對(duì)較多，小高層和高層已經(jīng)逐漸被當(dāng)?shù)乜蛻羲邮?。從具體的個(gè)案來看：奧林匹克花園在2007年上半年取得了相對(duì)較好的銷售成果，在新政策出臺(tái)后，開發(fā)商也放緩了開發(fā)的腳步，目前銷售的主要精力還是在之前推出的余房上，、同時(shí)在此基礎(chǔ)上還可以打98折；九里象湖城象湖公館推出了折上折的促銷活動(dòng)，各項(xiàng)優(yōu)惠合計(jì)從9597折不等，同時(shí)推出特價(jià)房，2800元/平米，對(duì)其銷售產(chǎn)生了一定的作用，其銷售狀況在新政策之后的本區(qū)個(gè)案中相對(duì)較好；居住主題公園的促銷活動(dòng)是最少的，但是其在價(jià)格上有所下降，去年曾達(dá)到3900元/平方米，現(xiàn)在只有3260元/平方米；豐源淳和2期的多層和洋房產(chǎn)品目前已經(jīng)進(jìn)入了尾盤階段，在價(jià)格上是目前本區(qū)最高的，由于其產(chǎn)品品質(zhì)較差，余房基本處于滯銷狀態(tài)；平安象湖風(fēng)情在圣誕節(jié)和元旦節(jié)期間，推出送100元/平方米的優(yōu)惠活動(dòng)、同時(shí)在此基礎(chǔ)上還可以享受98折的優(yōu)惠，但銷售狀況依然不容樂觀；華達(dá)金沙逸都出現(xiàn)了滯銷的狀態(tài)，使得一些已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品依舊不敢推向市場。受到出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的影響，本區(qū)個(gè)案在銷售中都受到很大的影響，不少樓盤都通過打折優(yōu)惠來促銷，部分樓盤更有折上折優(yōu)惠，如九里象湖城（各項(xiàng)優(yōu)惠從9597折不等）、平安象湖風(fēng)情(每平方米優(yōu)惠100元/平方米后再打98折)等。由于個(gè)案普遍規(guī)模較大，基本上所有個(gè)案在產(chǎn)品類型上都涵蓋了多層、小高層和高層產(chǎn)品，較多個(gè)案還有別墅和洋房等低密度產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)主要位于整個(gè)象湖新城的東北角，2007年本區(qū)在售的主要個(gè)案依然是2005年、2006年就推出的老盤，在經(jīng)歷了2007年的熱銷后，2008年有不少新的千畝大盤推出。祥瑞藍(lán)堡國際公寓由于產(chǎn)品品質(zhì)一般，但價(jià)格較高，其當(dāng)前所推的2期住宅目前出現(xiàn)滯銷局面。酒店式公寓方面，目前本區(qū)此類產(chǎn)品都為商業(yè)或?qū)懽謽切再|(zhì)，土地年限四十年，首付比例最低不得低于50%。區(qū)域規(guī)模最大的總建面積28萬平方米的博泰魏瑪峰尚。本區(qū)由南往北、由西往東，人氣逐漸減弱，繁華程度呈不斷降低趨勢，其房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值也是由高到低逐漸遞減。世紀(jì)風(fēng)情星座酒店式公寓作為投資型產(chǎn)品由于首付比例較高，投資價(jià)值要低于市區(qū)其他區(qū)域，盡管產(chǎn)品品質(zhì)較好，但是從2006年8月推出市場以來，銷售狀況一直不理想；在新政出臺(tái)之后，更是出現(xiàn)滯銷的局面。目前區(qū)域個(gè)案所推產(chǎn)品戶型面積以125140平方米的三房和8999平方米的二房為主，精英匯和世紀(jì)風(fēng)情存在一房酒店式公寓產(chǎn)品。在售個(gè)案：萬科四季花城北區(qū)、榮昌地處高新區(qū)內(nèi)，距市中心較遠(yuǎn)，呈工業(yè)區(qū)形象；高新區(qū)發(fā)展較好，利用高新區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，交通條件較好；艾溪湖有污染，水質(zhì)差。 價(jià)格行情在住宅的價(jià)格上，香溢花城的洋房價(jià)格達(dá)到了8100元/平方米，為區(qū)域最高；常規(guī)住宅的價(jià)格行情在64006800元/平方米。區(qū)域內(nèi)個(gè)案的產(chǎn)品形態(tài)以多層為主，其次是小高層、高層，兼有別墅、洋房，是一個(gè)面向多元化客源的集合體，樓層高度從湖畔往內(nèi)陸由低到高，錯(cuò)落有致，湖景效果比較好。區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案主要集中在青山湖東西兩岸，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，開發(fā)方向正不斷向青山湖北岸發(fā)展。2002年青山湖治理環(huán)境，隨后迎來開發(fā)熱潮；城市新區(qū)，鄰近市中心，建設(shè)和投入力度大，市民認(rèn)同度高；依托青山湖發(fā)展，居住環(huán)境好；目前區(qū)內(nèi)配套不完善。07年下半年推出的個(gè)案盡管價(jià)格較高，但到目前為止，銷售率都達(dá)到50%以上，總體去化正常。 價(jià)格行情區(qū)域內(nèi)帶精裝修的小戶型產(chǎn)品價(jià)格在71007600元/平方米，無裝修的天使領(lǐng)域小戶型均價(jià)6800元/平方米，萊茵金座剩余房源均價(jià)達(dá)到7600元/㎡為目前區(qū)域最高(70年產(chǎn)權(quán)的精裝修酒店式公寓產(chǎn)品)。東方百靈、萊茵金座、星河國際、天使領(lǐng)域的產(chǎn)品均為酒店式公寓，其中前三個(gè)個(gè)案均為精裝修小戶型，帶部分家具和家電，對(duì)外公布的裝修標(biāo)準(zhǔn)在8001200元/平方米，而實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)約在600800元/㎡之間。該區(qū)域人文氣息濃厚，市政規(guī)劃、交通、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套設(shè)施齊全，并坐擁贛江與象湖之美景，自然景觀優(yōu)越。東部與中心板塊連接緊密，屬于城市中心區(qū)。恒茂國際都會(huì)依靠開發(fā)商強(qiáng)大的品牌實(shí)力，10月份新政之后推出的3期依然保持良好的銷售勢頭，目前接近售磬。在主力戶型面積上，以113130平方米的三房產(chǎn)品為主，由于本區(qū)個(gè)案地段優(yōu)勢都比較明顯，因此也存在一些個(gè)案以大面積戶型產(chǎn)品和一房酒店式公寓產(chǎn)品，如：景河星宮推出了中央景觀217平方米大四房產(chǎn)品；高能金域名都推出了150152平方米四房和精裝修酒店式公寓產(chǎn)品；恒立百年經(jīng)典推出了多層酒店式公寓產(chǎn)品。 個(gè)案分布市中心個(gè)案分布較散，在售個(gè)案：隆鑫廣場、金龍華府、景河星宮、恒茂國際都會(huì)、左鄰右舍、高能金域名都、恒立百年經(jīng)典、藍(lán)天碧水、江中?紫金城、外灘銘座、金龍華府、隆鑫廣場、玉河明珠、明珠廣場。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集，交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套齊全，更有沉淀多年的文化底蘊(yùn)，是南昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中了南昌市大部分常住人口。朝陽洲板塊星河國際、皇冠國際、上林春天、天高峰尚、康橋綠城、濱江一號(hào)由于是老城區(qū)，大樓盤稀缺，但市場認(rèn)知度較高。依托象湖生態(tài)環(huán)境；昌南大道、生米大橋的開通，使象湖和整個(gè)城市連為一體，具有較大升值空間,物業(yè)類型豐富，后續(xù)開發(fā)量大。由于開發(fā)地段的稀缺性,大盤較少，除恒茂國際華城、金域名都、規(guī)模較大外，其他樓盤規(guī)模都在10萬平米左右 ；價(jià)格在60008000元/平米，屬于南昌的高價(jià)位樓盤。因此，本項(xiàng)目必須從目前的政府規(guī)劃現(xiàn)狀出發(fā)，以規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)為前提，盡量調(diào)整住宅和公建部分的配合策略，放大住宅部分，減少公建部分，并盡量以低門檻的緊湊型產(chǎn)品去吸引客戶。（土地成交信息詳表，見附件EXCEL圖表）分析：整個(gè)紅谷灘新區(qū)三年的總體供應(yīng)量達(dá)到364萬平米，預(yù)示著區(qū)域市場未兩年內(nèi)整體供應(yīng)將大大超出紅谷灘新區(qū)的購買需求，競爭激烈。2. 紅谷灘新區(qū)土地拍賣近三年（2006年、2007年、2008年）整個(gè)紅谷灘新區(qū)土地拍賣共計(jì)2313畝，建筑面積364萬平米。其中，朝陽地區(qū)以2000畝土地的面積，高居榜首。隨著政府保障性住房建設(shè)的大力推行，對(duì)商品房的銷售，尤其是價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用房，但地段差于經(jīng)濟(jì)適用房的城郊商品房（如本項(xiàng)目區(qū)域）將分流大量客戶，并影響購買信心。并且均價(jià)超過周邊的長沙。流動(dòng)人口少，導(dǎo)致外地購房群體較小。%。這也將推進(jìn)如項(xiàng)目所在鳳凰洲等城郊區(qū)域的發(fā)展，從而加速了南昌城市化進(jìn)程的步伐。）2007年南昌市（含南昌縣、新建縣），%；，%。 2007年南昌是增加了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入。三、南昌房地產(chǎn)概況南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，從2003年到2004年是南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了飛躍的一年，隨后經(jīng)過了2005年和2006年的健康的發(fā)展，到了2007年出現(xiàn)了高潮。本項(xiàng)目地塊位于北控的咽喉地帶，相對(duì)西向和南向發(fā)展速度較慢。5. 十一五發(fā)展南昌各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)均將有飛躍式的發(fā)展：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長14%，達(dá)到2100億元以上；%，突破5000美元；社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長23%以上，五年累計(jì)突破5000億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長15%；城市人口260萬人左右，市區(qū)面積超過260平方公里。但總量與周邊各省會(huì)城市相比較，處于中下游的位置。二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢1. 整體概況省內(nèi)：南昌經(jīng)濟(jì)上屬于周邊各經(jīng)濟(jì)圈邊緣，受發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射較弱。目前“一江兩城”的土地開發(fā)正在逐片的進(jìn)行，城市的下一步開發(fā)重點(diǎn)將集中在朝陽片區(qū)，在我們調(diào)查期間朝陽區(qū)規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議初步方案已經(jīng)形成。據(jù)規(guī)劃，至2010年，預(yù)計(jì)城市規(guī)模發(fā)展到350萬人，城市建設(shè)用地面積350平方公里，形成以贛江為主軸，“一核五片”組團(tuán)式、多中心、網(wǎng)絡(luò)化形態(tài)。南昌的主要購物街道分布在中山路、勝利路、民德路、象山路和八一大道。中遠(yuǎn)期吸納昌南舊城人口和二、三產(chǎn)業(yè)。次年(公元前201年)，灌嬰率部在今南昌火車站東南約四公里的皇城(黃安)寺附近修建了一個(gè)方圓十里八十四步、辟有六門的土城，取“昌大南疆”之意，命名為“南昌”，時(shí)人稱之為灌城，系南昌建城的開始。南昌市中心城區(qū)范圍為236平方公里。南昌市水網(wǎng)密布，贛江、撫河、錦江、潦河縱橫境內(nèi)，湖泊眾多，有軍山湖、金溪湖、青嵐湖、瑤湖等數(shù)百個(gè)大小湖泊，市區(qū)湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖(含禮步湖、蝶子湖)，城內(nèi)四湖：東湖、西湖、南湖、北湖。全境以平原為主，東南平坦，西北丘陵起伏。27′116176。 【錫華集團(tuán)】南昌意向地塊市場報(bào)告謹(jǐn)呈：錫華集團(tuán)南昌鳳凰洲地塊及銀湖地塊土地價(jià)值與分析報(bào)告北京金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)顧問(中國)二○○八年八月目 錄第一章 南昌市整體研究 3一、城市概況 31. 地理位置 32. 幅員面積及人口 33. 城市歷史及布局 34. 城市的構(gòu)想 5二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 71. 整體概況 72. 近年GDP總量及增長率 83. 人均GDP總量及增長率 84. 消費(fèi) 85. 十一五發(fā)展 9三、南昌房地產(chǎn)概況 131．城市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資額分析 132．近年城市區(qū)房地產(chǎn)和住宅成交均價(jià)分析 143．城市區(qū)房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢 15第二章 南昌房地產(chǎn)調(diào)研 19一、土地市場研究 191. 南昌市土地供應(yīng) 192. 紅谷灘新區(qū)土地拍賣 19二、板塊概況 25三、熱點(diǎn)板塊研究 271. 市中心板塊 272. 朝陽洲板塊 303. 青山湖板塊 324. 京東板塊 345. 象湖——青云譜板塊 376. 象湖——象湖新城板塊 39四、同比區(qū)域分析 431. 中心區(qū)域 432. 紅角洲板塊 453. 鳳凰洲板塊 474. 典型性項(xiàng)目借鑒性研究 49五、南昌寫字樓市場 601. 概述 602. 供需現(xiàn)狀 603. 價(jià)格及租金水平 614. 板塊對(duì)比分析 62六．南昌商業(yè) 641. 南昌市2002——2010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 642. 南昌商業(yè)布局規(guī)劃 643. 南昌商業(yè)現(xiàn)狀 684. 南昌現(xiàn)階段在部分樓盤內(nèi)的商業(yè)狀況 73七．南昌小戶型（酒店式公寓）產(chǎn)品分析 841. 目前南昌小戶型公寓樓市場特點(diǎn) 842. 具體項(xiàng)目研究分析 85八．類比商業(yè)紫金城項(xiàng)目商業(yè)特性分析 941. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 942. SWOT分析 95第三章 鳳凰洲項(xiàng)目規(guī)劃及價(jià)值 97一、地塊條件研究 971. 地形地貌研究 972. 規(guī)劃條件研究 983. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)