深圳地塊市場分析報告-wenkub.com
2025-08-01 03:22 本頁面
【正文】 “低開高走”的價格策略是“分期推廣”動作的有力配合，其作用如下：（1）開盤前期實行稍低于市場的“優(yōu)惠價格”以達到在短期內(nèi)迅速聚集人氣的目的，實現(xiàn)前期的“開門紅”；（2）隨著銷售的推進，售樓現(xiàn)場人氣的增加，根據(jù)銷售的實際情況對二期房號進行提價，平均價格與市場平均價格基本持平，在實際操作中，對不同的戶型、朝向進行價格調(diào)整，甚至在同一期即對暢銷型房號的價格進行適當?shù)奶嵘?，為尾盤的促銷提供較大的空間，但調(diào)價的頻率不可過高；（3） 隨著銷售的進一步推進，樓盤優(yōu)勢已經(jīng)得到了客戶的深層次上的認識，樓盤形象已經(jīng)樹立，也有了良好的市場口碑，在后期對價格再次進行提升，其價格水平可略高于市場價格水平200300元/m2，在逐期提價的過程中，讓客戶產(chǎn)生“先到先得”搶購思想，對物業(yè)保值升值有很強的信心；（4） 銷售中前期，價格要保持堅挺的走勢，其間采用適當?shù)拇黉N方法，如贈送電器等，在最后的尾盤期，方采取價格上的直接讓利的方式，如推出“特價房”。目前鹽田區(qū)三個區(qū)域的價格水平呈現(xiàn)三個檔次，最低為鹽田新區(qū)，平均價格為3500元/㎡，沙頭角物業(yè)均價在40006500元/㎡不等，東部物業(yè)價格最高，價格水平達7000元/㎡以上。 另外，在考察本宗地的過程中，筆者得到一個重要信息，在此與各位共享，因為如果看不清這種市場暗流，對于開發(fā)商來說，可能是致命打擊。 本次拍賣，相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣時間有關(guān)系，安排在年底的拍賣令開發(fā)商有無所適從的感覺，大部分開發(fā)商在此之前都已經(jīng)完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對于本地市場，鴻榮源極為熟悉，社會資源豐富，開發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開發(fā)商相比，也絕對可以稱得上是一流。中海出席此次拍賣并不意外，因為，幾乎每次大型拍賣都能看到他的身影。雖然世紀村的開發(fā)也稱得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開發(fā)別墅，其開發(fā)能力值得商榷。借此良機，加大開發(fā)力度，爭取更大勝利當然在所難免。 第二位：保利文化：是中國保利集團下屬的企業(yè)，在南山開發(fā)過保利城花園，此外，再無別的建樹?！ 〉谝晃唬偈窟_地產(chǎn)：百士達地產(chǎn)是深圳的嘉里建設，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。所以，對于本宗地來說，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來判斷該市場，則有可能低估該片區(qū)的市場價值?！ 毎查_發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊。 三、拍賣價格估算 本次拍賣價格將會受到以下幾個因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價格會低于后期推出的土地拍賣價格，即有可能低于正常的市場價格。 可替代性原則 對于寶城市場來說，別墅價格一般不會低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費者則會放棄寶城市場上普通住宅最高價7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價也不應該高于12000元/平方米，否則，消費者則會放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅。 政策威脅 對于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對于別墅用地，及其政策方面都有嚴格規(guī)定，政策變動風險較大，而且，銀行對于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風險也不小，因此，在政策方面，應該綜合考慮。威脅點： 市場不確定性因素較多，土地供應計劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。 地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對稀缺 對于別
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