深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-20 03:22 本頁(yè)面
【正文】 墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來越小，因此，對(duì)于想購(gòu)買別墅的客戶來說，選擇尖岡山是因?yàn)槠湎∪彼??！ ≌咧С帧 ≡撟诘厥屑鈱降谝蛔谕恋爻鲎?，成功與否對(duì)于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價(jià)，土地拍賣過程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)。威脅點(diǎn)： 市場(chǎng)不確定性因素較多，土地供應(yīng)計(jì)劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。 對(duì)于尖岡山居住區(qū)來說，存在著很多的市場(chǎng)不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計(jì)劃還未出臺(tái)，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間，規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的影響。另一方面，寶城市場(chǎng)其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來幾年有多少的供給量，尚是一個(gè)未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來幾年的供給量的大小會(huì)對(duì)本宗地帶來很多不確定性的影響?！ ≌咄{ 對(duì)于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對(duì)于別墅用地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行對(duì)于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮?！ 《?、計(jì)價(jià)依據(jù) 由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)?！ ￡P(guān)口價(jià)格：據(jù)2003年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來說大約為2631元/平方米。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對(duì)于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計(jì)算寶城市場(chǎng)上的別墅價(jià)格，南山區(qū)別墅均價(jià)為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較： 南山區(qū)別墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的別墅價(jià)格應(yīng)為9633元/平方米。 可替代性原則 對(duì)于寶城市場(chǎng)來說，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅最高價(jià)7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間。但是，值得注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場(chǎng)上的別墅面臨升值的可能性?！ ∈袌?chǎng)認(rèn)可度：對(duì)于寶城別墅市場(chǎng)來說，主要的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，對(duì)于其別墅價(jià)格，很難有一個(gè)可以度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 三、拍賣價(jià)格估算 本次拍賣價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價(jià)格會(huì)低于后期推出的土地拍賣價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格?！ ∧甑着馁u，財(cái)務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對(duì)于一般的公司來說，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金
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