深圳地塊市場分析報告-文庫吧
2025-07-20 03:22 本頁面
【正文】 墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來越小，因此，對于想購買別墅的客戶來說，選擇尖岡山是因為其稀缺所在?！ ≌咧С帧 ≡撟诘厥屑鈱降谝蛔谕恋爻鲎?，成功與否對于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價，土地拍賣過程中的一系列承諾都會實現(xiàn)。威脅點： 市場不確定性因素較多，土地供應(yīng)計劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。 對于尖岡山居住區(qū)來說，存在著很多的市場不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計劃還未出臺，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時間，規(guī)模會對本宗地造成一定的影響。另一方面，寶城市場其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動，將會對本項目造成一定的影響。另外，關(guān)內(nèi)別墅或者townhouse，未來幾年有多少的供給量，尚是一個未知數(shù)，因此，其他區(qū)域別墅在未來幾年的供給量的大小會對本宗地帶來很多不確定性的影響?！ ≌咄{ 對于本宗地來說，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對于別墅用地，及其政策方面都有嚴格規(guī)定，政策變動風(fēng)險較大，而且，銀行對于別墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮?！ 《?、計價依據(jù) 由于本項目在寶城片區(qū)沒有可比實例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計價依據(jù)?！ ￡P(guān)口價格：據(jù)2003年上半年住宅市場銷售量分析：南山區(qū)住宅均價和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價格相對南山來說大約為2631元/平方米。福田區(qū)住宅整體均價與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即對于福田區(qū)來說，南頭關(guān)的價格約在4102元/平方米，如果按照這種思路計算寶城市場上的別墅價格，南山區(qū)別墅均價為12000元/平方米，福田區(qū)為14000元/平方米，那么寶城別墅應(yīng)該為9633元/平方米 區(qū)域房地產(chǎn)別墅價格與住宅整體均價之比較： 南山區(qū)別墅價格與整體住宅均價相比高出5625元/平方米，福田區(qū)別墅價格相對福田區(qū)住宅均價高出6154元/平方米，綜合兩種差價，寶成片區(qū)的別墅價格應(yīng)為9633元/平方米。 可替代性原則 對于寶城市場來說，別墅價格一般不會低于7000元/平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費者則會放棄寶城市場上普通住宅最高價7000元/平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場上別墅的最高價也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費者則會放棄寶城市場的別墅而選擇市區(qū)的別墅。所以，寶城別墅價格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間。但是，值得注意的是，隨著城市化進程的加快和市區(qū)隨著別墅項目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場上的別墅面臨升值的可能性?！ ∈袌稣J可度：對于寶城別墅市場來說，主要的需求對象為企業(yè)主和高級政府公務(wù)人員，其價格敏感性相對較差，即價格彈性較小，因此，對于其別墅價格，很難有一個可以度量的統(tǒng)一標準。 三、拍賣價格估算 本次拍賣價格將會受到以下幾個因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價格會低于后期推出的土地拍賣價格，即有可能低于正常的市場價格。 年底拍賣，財務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對于一般的公司來說，年底公司財務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達。但是，值得一提的是，如果對本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金
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