深圳地塊市場分析報告-wenkub
2022-09-01 03:22:00 本頁面
【正文】 墅用地來說，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。對于尖岡山來說，其目標客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟，將會對尖岡山土地出讓起到非常重要的推動作用?！ C會點： 城市化進程 本宗地最大的市場機會點在于城市化進程的推進?！ ∨涮纵^差?！ ×觿荩骸 ≡胍粑廴緡乐亍 ≡撟诘赜捎诒晨扛咚俟?，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離?！ 〗煌ǚ奖恪 〖鈱轿挥趶V深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對較低（塞車的機率較?。??！ ∫?guī)模優(yōu)勢： 本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個尖岡山土地出讓面積將會達到2平方公里，因此，無論是從本宗地還是從整個尖岡山土地規(guī)模來看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢。如何規(guī)避噪音污染將會成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在?！ ≡撟诘匚挥诜浅墒靺^(qū)，各種配套，如超市，會所，學(xué)校等配套都沒有明確說明何時建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來很大的不確定性。隨著城市化進程的推進，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來越小，則無論對于本宗地還是對于整個寶城其它區(qū)域的土地來說，都會相應(yīng)的得到增值?！ 毘呛勒袌鲠尫拧 ”咀诘氐氖袌鰴C會來源于寶城市場上的極高端客戶一直以來都沒有得到相應(yīng)的釋放，對于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來說，占據(jù)市場先機，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來自市場方面的最大亮點。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球?！ τ诩鈱骄幼^(qū)來說，存在著很多的市場不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計劃還未出臺，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時間，規(guī)模會對本宗地造成一定的影響?！ 《?、計價依據(jù) 由于本項目在寶城片區(qū)沒有可比實例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計價依據(jù)。所以，寶城別墅價格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間?！ ∧甑着馁u，財務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓，對于一般的公司來說，年底公司財務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達?！ ”咀诔鲎屚恋靥幱趯毘瞧瑓^(qū)，從地緣企業(yè)的角度來說，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場，但是從本地企業(yè)參與熱情來看，無論是泰華，還是富通，都沒有太大的興趣?！ 【C合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場價格。無論是羅湖百士達花園，還是紅樹西岸，都可堪稱深圳豪宅的經(jīng)典之作。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國保利集團，乃國務(wù)院計劃單列的大型企業(yè)集團，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開發(fā)保利城之后，急需別的項目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣中有可能成為最大的黑馬。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標，和黃便會就此打住，絕不存在勢在必得的決心。所以，沙河參加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營狀況，但是如果說企業(yè)績表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實的，沙和股份的在股票市場的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也?！ 〉诹唬鹤吭降禺a(chǎn)：蔚藍海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點，雖然在橫崗項目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國化戰(zhàn)略。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿
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