深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告-wenkub
2022-09-01 03:22:00 本頁(yè)面
【正文】 墅用地來(lái)說(shuō)，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。對(duì)于尖岡山來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到非常重要的推動(dòng)作用?！ C(jī)會(huì)點(diǎn)： 城市化進(jìn)程 本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。 配套較差。 劣勢(shì)： 噪音污染嚴(yán)重 該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。 交通方便 尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對(duì)較低（塞車(chē)的機(jī)率較?。！ ∫?guī)模優(yōu)勢(shì)： 本宗地出讓面積為21萬(wàn)平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，因此，無(wú)論是從本宗地還是從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來(lái)看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在?！ ≡撟诘匚挥诜浅墒靺^(qū)，各種配套，如超市，會(huì)所，學(xué)校等配套都沒(méi)有明確說(shuō)明何時(shí)建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來(lái)很大的不確定性。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來(lái)越小，則無(wú)論對(duì)于本宗地還是對(duì)于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來(lái)說(shuō)，都會(huì)相應(yīng)的得到增值?！ 毘呛勒袌?chǎng)釋放 本宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)源于寶城市場(chǎng)上的極高端客戶一直以來(lái)都沒(méi)有得到相應(yīng)的釋放，對(duì)于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來(lái)說(shuō)，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來(lái)自市場(chǎng)方面的最大亮點(diǎn)。由于需求所在，本宗地算是政策擦邊球?！ ?duì)于尖岡山居住區(qū)來(lái)說(shuō)，存在著很多的市場(chǎng)不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓計(jì)劃還未出臺(tái)，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)間，規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的影響?！ 《⒂?jì)價(jià)依據(jù) 由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒(méi)有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的別墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)。所以，寶城別墅價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米12000元/平方米之間?！ ∧甑着馁u(mài)，財(cái)務(wù)吃緊 本宗地屬于本年度最后一宗土地出讓?zhuān)瑢?duì)于一般的公司來(lái)說(shuō)，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)?！ ”咀诔鲎屚恋靥幱趯毘瞧瑓^(qū)，從地緣企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，寶城開(kāi)發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)，但是從本地企業(yè)參與熱情來(lái)看，無(wú)論是泰華，還是富通，都沒(méi)有太大的興趣。 綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。無(wú)論是羅湖百士達(dá)花園，還是紅樹(shù)西岸，都可堪稱(chēng)深圳豪宅的經(jīng)典之作。但是，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國(guó)保利集團(tuán)，乃國(guó)務(wù)院計(jì)劃單列的大型企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中城市，深圳保利公司在成功開(kāi)發(fā)保利城之后，急需別的項(xiàng)目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣(mài)中有可能成為最大的黑馬。但是，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地如果超出其預(yù)期目標(biāo)，和黃便會(huì)就此打住，絕不存在勢(shì)在必得的決心。所以，沙河參加此次拍賣(mài)，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份雖然擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，但是如果說(shuō)企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實(shí)的，沙和股份的在股票市場(chǎng)的表現(xiàn)一直平平淡淡，所以，此次拍賣(mài)有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)少年狂也?！ 〉诹唬鹤吭降禺a(chǎn)：蔚藍(lán)海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來(lái)，卓越地產(chǎn)的發(fā)展可圈可點(diǎn)，雖然在橫崗項(xiàng)目羞于啟齒，但是，其良好的體制以及發(fā)展戰(zhàn)略卻是非常明晰，多元化和全國(guó)化戰(zhàn)略。但是，龍崗地塊的獲取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到便宜更好，撿
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