深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(已修改)
2025-08-16 03:22 本頁(yè)面
【正文】 19 / 19深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報(bào)告 一、項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 環(huán)境優(yōu)美 該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫(kù)，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，可以做出高差不同的聯(lián)體別墅或者獨(dú)棟別墅?！ 〗煌ǚ奖恪 〖鈱轿挥趶V深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于城市的外圍，通勤成本相對(duì)較低（塞車(chē)的機(jī)率較小）。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 本宗地出讓面積為21萬(wàn)平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，因此，無(wú)論是從本宗地還是從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來(lái)看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有錢(qián)人聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)?！ ×觿?shì)： 噪音污染嚴(yán)重 該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，很難避免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在。 市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng) 尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，但是目前所有的工作只是停留在規(guī)劃階段，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場(chǎng)有待培育，有待引導(dǎo)，因此，對(duì)于首宗出讓土地來(lái)說(shuō)，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域?！ 【坝^改造費(fèi)用較高 該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景觀建造成本和地基成本都會(huì)相應(yīng)的有所增加?！ ∨涮纵^差。 該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會(huì)所，學(xué)校等配套都沒(méi)有明確說(shuō)明何時(shí)建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來(lái)很大的不確定性?！ ￡P(guān)外系列問(wèn)題的存在 本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問(wèn)題，如關(guān)外整體形象問(wèn)題，如關(guān)口的心理落差問(wèn)題等。所以，本宗土地出讓價(jià)格不可以高出關(guān)內(nèi)別墅用地的出讓價(jià)格，否則就會(huì)因?yàn)榭商娲栽瓌t，買(mǎi)家傾向于關(guān)內(nèi)買(mǎi)地?！ C(jī)會(huì)點(diǎn)： 城市化進(jìn)程 本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來(lái)越小，則無(wú)論對(duì)于本宗地還是對(duì)于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來(lái)說(shuō)，都會(huì)相應(yīng)的得到增值。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶(hù)關(guān)內(nèi)流動(dòng)的趨勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶(hù)關(guān)外置業(yè)?！ 毘墙?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。對(duì)于尖岡山來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)客戶(hù)群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到非常重要的推動(dòng)作用?！ 毘呛勒袌?chǎng)釋放 本宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)源于寶城市場(chǎng)上的極高端客戶(hù)一直以來(lái)都沒(méi)有得到相應(yīng)的釋放，對(duì)于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來(lái)說(shuō)，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，較早的壟斷該客戶(hù)群，將使本宗地的來(lái)自市場(chǎng)方面的最大亮點(diǎn)?！ ÷肪W(wǎng)改造工程 路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會(huì)對(duì)整個(gè)寶城市場(chǎng)帶來(lái)正面的影響。尤其是寶城南側(cè)，在107國(guó)道和海濱大道之間的區(qū)域帶來(lái)前所未有的增值空間和想象空間，而對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快城市化進(jìn)程而間接的影響本宗地?！ 〉禺a(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺 對(duì)于別
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