【正文】 中心規(guī)模建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。占地5288平方米。31層塔樓功能下面四層石油交易中心，五至六層會(huì)所，1822層酒店，其余寫(xiě)字樓。15樓裙樓，5層會(huì)所。610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫(xiě)字樓價(jià)格均價(jià)8200元/平方米均價(jià)7800元/平方米付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭銷售情況一般好購(gòu)買(mǎi)人身份部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人新興中、小型公司創(chuàng)辦人銷售策略小戶型至大戶型，可自由組合，層差價(jià)位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。小戶型，可自由組合，適合三五人接洽的商務(wù)酒吧，獨(dú)立式空調(diào)，月供以元/平方米報(bào)價(jià)配套設(shè)施五—六層會(huì)所五層會(huì)所樓盤(pán)優(yōu)缺點(diǎn)大至小戶型全有，定位不明確離地鐵口遠(yuǎn)，內(nèi)部裝修檔次不夠銷售方式世方代理世聯(lián)代理發(fā)展商大慶人民政府安徽省政府 未來(lái)趨勢(shì)分析——CBD寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)CBD（Central Business District）——商務(wù)中心區(qū)，北京、上海寫(xiě)字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來(lái)城市核心的雛形已現(xiàn)。 深圳政府規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)CBD位于中心區(qū)南區(qū)，占地面積223萬(wàn)平方米。規(guī)劃功能是為國(guó)際性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。目前，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫(xiě)字樓物業(yè)也在不斷升值。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國(guó)際商會(huì)大廈等寫(xiě)字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。其中江蘇大廈的銷售均價(jià)在13000元/平方米之上，銷售率在90%以上，一批國(guó)際大型基金、證券、銀行、跨國(guó)公司已經(jīng)搶先入駐，其中創(chuàng)展中心更是在短短幾個(gè)月內(nèi)達(dá)到98%的高銷售率。而目前市場(chǎng)反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個(gè)公開(kāi)發(fā)售的寫(xiě)字樓——國(guó)際商會(huì)大廈在沒(méi)有進(jìn)行對(duì)外宣傳的情況下，更是在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)達(dá)到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對(duì)CBD未來(lái)前景的看好。目前中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫(xiě)字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如投資大廈在70—100元/平方米之間，特報(bào)大廈更是在100—120元/平方米之間。整體出租率較高。而在售的項(xiàng)目如國(guó)際商會(huì)大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金水平。另一方面，隨著中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會(huì)是眾多想進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的跨國(guó)公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對(duì)寫(xiě)字樓特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求將會(huì)極大的刺激這個(gè)市場(chǎng)，起到一個(gè)良性的作用。對(duì)于準(zhǔn)備擴(kuò)大公司規(guī)模，提升公司形象，加強(qiáng)國(guó)際商務(wù)來(lái)往的公司或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來(lái)更大商機(jī)。加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。尤其在北京、上海、深圳及成都、武漢等大中型城市，其位于CBD的寫(xiě)字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。第二章 消費(fèi)者分析一、 寫(xiě)字樓客戶調(diào)查分析二、 公寓客戶調(diào)查分析三、 商服用房客戶調(diào)查分析第二篇 項(xiàng)目篇第一章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目概況二、 SWOT分析三、 結(jié)論與對(duì)策一、 南華大廈項(xiàng)目概況地理位置南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對(duì)深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。東臨待建的政協(xié)大廈和摩登倉(cāng)，前有深圳公交大巴路點(diǎn)“農(nóng)科中心”。多路公交大巴、中巴穿梭來(lái)往。附近配套：泰然工業(yè)園內(nèi)超市、酒店、賓館、食街、郵局、銀行等 策劃背景資料南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。建筑層數(shù)為26層。 其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場(chǎng)、會(huì)所、管理用房、地下車庫(kù)等安排；地下車庫(kù)建筑面積為：?！?地下車庫(kù)有146個(gè)停車位◆ 首層架空綠化面積為：◆ 二至四層安排商場(chǎng)◆ 五至十二層為公寓◆ 十三至二十五層為寫(xiě)字樓◆ 二十六層為會(huì)所◆ 該項(xiàng)目2001年7月22日開(kāi)工，總工期500天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開(kāi)發(fā)建設(shè)的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)劃重點(diǎn)：◆ ，建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強(qiáng)烈。◆ 大廈全框架結(jié)構(gòu)，首層架空六米綠化，二至四層裙樓六百米中空大堂，周圍用透明玻璃幕墻；五至十二層每層兩個(gè)空中花園，十三至二十五層，每隔層四個(gè)空中花園，充分體現(xiàn)了生態(tài)建筑概念。電梯全都采用日本原裝三菱品牌?！?南華大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動(dòng)供冷?！?大廈高級(jí)智能化系統(tǒng)?！?大廈之內(nèi)即建有電話中繼站，整個(gè)通訊系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化布線?！?電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。南華大廈的設(shè)計(jì)總體思路現(xiàn)代，基本滿足甲級(jí)寫(xiě)字樓需求，可供營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)的內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個(gè)良好的平臺(tái)。工程進(jìn)度建筑安裝修工程（7月20日開(kāi)工）① 土方及樁基 2001年7月9月完成② 地下室施工 2001年9月11月完成③ 主體土建工程 2001年11月2002年4月完成④ 室內(nèi)公共部分及室外裝修 2002年4月至2002年9月完成⑤ 綠化等附屬工程配套 2002年11月前完成竣工及交付使用① 驗(yàn)收及補(bǔ)正 2002年11月底完成② 入伙 項(xiàng)目預(yù)售工作 2001年12底月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2002年3月初（春節(jié)后）開(kāi)始正式銷售二、 南華大廈優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道。作為福田中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)，各發(fā)展商爭(zhēng)相進(jìn)駐，位于項(xiàng)目大廈對(duì)面的世貿(mào)中心大廈，作為西部標(biāo)志性的寫(xiě)字樓，將以其為中心向四周發(fā)射出一個(gè)龐大的寫(xiě)字樓組團(tuán)。2）景觀資源 南華大廈周邊可用景觀資源豐富，香蜜湖、高爾夫花園、東海建筑風(fēng)景、深圳灣及深南大道永久綠化帶，都是可炒作的景觀資源。3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。4）規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 大廈外形現(xiàn)代感強(qiáng)，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。5）企業(yè)形象優(yōu)勢(shì)南華大廈發(fā)展商中金嶺南集團(tuán)為上市公司，其資金實(shí)力及發(fā)展商形象都是樹(shù)立品牌形象的基礎(chǔ)。項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)1） CBD中心商務(wù)區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域。2） 功能價(jià)值比優(yōu)勢(shì)：提高每個(gè)單位的價(jià)格含金量，導(dǎo)入服務(wù)概念、智能概念及運(yùn)動(dòng)概念，盡可能提升物業(yè)品質(zhì)及附加值。三、 南華大廈劣勢(shì)分析區(qū)位雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個(gè)地鐵出口，一個(gè)位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個(gè)為東?；▓@站。由于修建香蜜湖立交橋，將香蜜湖人行天橋拆掉，如果政府不開(kāi)設(shè)深南大路地道，本項(xiàng)目將流失地鐵這一大交通炒作資源。裙樓部分① 商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。② 600平米中空大堂設(shè)計(jì)使實(shí)用率大大降低，造成商場(chǎng)可用面積僅為2000多平方米，為招商帶來(lái)一定限制。公寓部分① 作為高檔樓盤(pán)的組成部分，要求公寓上檔次。價(jià)格成為公寓銷售的一大阻礙點(diǎn)；② 高級(jí)公寓外部環(huán)境較差。寫(xiě)字樓① 寫(xiě)字樓平面分隔難度大。PS：寫(xiě)字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現(xiàn)有規(guī)劃使劃分小面積寫(xiě)字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現(xiàn)象，給寫(xiě)字樓銷售帶來(lái)很大阻礙。② 空中花園開(kāi)敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會(huì)造成白天花園溫度極高，給空中花園的實(shí)用率及綠化造成一定難度。叁銷售對(duì)象的鎖定（市場(chǎng)定位）一、公寓客戶分析高級(jí)公寓客戶調(diào)查表職 業(yè)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20%投資取向酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90%選擇依據(jù)地段，交通，價(jià)格面積40平米左右裝修程度基本裝修50%，中檔裝修40%付款方式按揭80%（其中要求有一成首期占40%）會(huì)所設(shè)施閱覽室，游泳池，健身房、音樂(lè)茶室商務(wù)公寓需求傳真，電視，空調(diào)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù)（以上數(shù)字來(lái)源于江蘇大廈及群星廣場(chǎng)客戶分析）分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 小型經(jīng)營(yíng)者普遍青睞于可租售的小面積公寓，且要求公寓有一 定的裝修。二、寫(xiě)字樓客戶調(diào)查分析表年齡30歲以下