深圳地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-31 03:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 流應(yīng)該不成問題。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分準(zhǔn)備?！ 毎查_發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊。 本宗出讓土地處于寶城片區(qū)，從地緣企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的發(fā)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)，但是從本地企業(yè)參與熱情來(lái)看，無(wú)論是泰華，還是富通，都沒有太大的興趣。至于航空城，所有可能，卻與其以前開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。龍光地產(chǎn)之前已經(jīng)透露過希望私下獲取土地，以降低開發(fā)成本，所以對(duì)于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)度。所以，對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來(lái)判斷該市場(chǎng)，則有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。 綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。 四、經(jīng)濟(jì)核算： 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目面積(㎡) 建筑面積106600 住宅面積96100 會(huì)所500 居委會(huì)10000 地下室及架空層0 總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金） 成本利潤(rùn)率（稅前）% 年成本利潤(rùn)率（稅前）% 投資利潤(rùn)率（稅前）% 年投資利潤(rùn)率（稅前）% 成本利潤(rùn)率（稅后）% 年成本利潤(rùn)率（稅后）% 投資利潤(rùn)率（稅后）% 年投資利潤(rùn)率(稅后)% 投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià)(元)總價(jià)所占比例 投資成本表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）市場(chǎng)價(jià)(元/㎡)單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(元) 一土地費(fèi)用10660035004000426400000 二前期費(fèi)用(勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用)1066005080505330000 三建筑工程費(fèi)用（1～4）106600 1，主體工程106600113813821134120884400 2，基礎(chǔ)土方106600 10511193000?、倩A(chǔ)土石方106600121850 ②樁基礎(chǔ)106600110140110 3，配套費(fèi)用106600 ① ?、谙老到y(tǒng)1066007011038 ?、邸 、堋 、荨 、匏姲惭b106600235313238 ?、唠娞?066001501800 ?、嗍彝馀涮?06600110150300 四不可預(yù)見費(fèi)(建安成本的3%)106600 五管理費(fèi)用(建安成本的3%)106600 六財(cái)務(wù)費(fèi)用 七①土地利息106600 ②建安成本利息106600 總成本（一～七）106600 資金回收表 面積單價(jià)合計(jì) 住宅961009500912950000 小計(jì)961009500912950000 保持住宅價(jià)格每平方米9500元不變，土地價(jià)格上下浮動(dòng)1500元時(shí)， 土地價(jià)格(彈性系數(shù)1)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↑% 500↑% 750↑% 1000↑53300000050000% 浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↓% 500↓% 750↓% 1000↓% 住宅價(jià)格下調(diào)1500元/平方米，即住宅價(jià)格為8000元/平方米，土地價(jià)格下調(diào)1000元，即土地價(jià)格為3000元/平方米時(shí)土地的彈性浮動(dòng)表格如下 土地價(jià)格(彈性系數(shù)2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↑% 500↑% 750↑% 1000↑42640000040002% 土地價(jià)格(彈性
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