【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)，如中海麗苑、華聯(lián)花園等，因此消費群體主要為周邊的打工人員，消費群體比較單一而且購買力有限，商業(yè)氛圍較差，人流量較少。在該路段，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較單一，低檔的建材五金類商鋪占據(jù)了40%左右，并且其鋪位是由工業(yè)廠房改造而成。中海麗苑的裙樓設(shè)有幾個商鋪，但租金卻遠遠低于市場價，不足50元/，這與該路段冷淡的市場氛圍和消費力不足休戚相關(guān)。創(chuàng)業(yè)路是該片區(qū)中比較繁華的商業(yè)鬧市區(qū)。該路段上商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，既有百貨超市，也有餐飲酒樓，各種業(yè)態(tài)齊全。崇尚百貨，經(jīng)營面積約有20000平方米，占據(jù)著現(xiàn)代城華庭的三層裙樓，主要經(jīng)營超市和百貨。另外這里有特色的中高檔的酒樓、酒店云集，占23%左右，不僅有國內(nèi)知名酒家，如民間瓦缸煨湯館、安天民餃子，還有部分西餐，如巴西燒烤、必勝客、典之最西餐。正因為眾多餐飲品牌扎堆在此，吸引著眾多南山中心區(qū)及其周邊的居民來此消費，帶旺了此片區(qū)的人氣。除了餐飲，品牌服裝和精品、眼鏡行、銀行等各種商業(yè)業(yè)態(tài)盡有。另外該片區(qū)還有眾多寫字樓，如海王大廈、新能源大廈、海典居等，該路段的消費者主要是周邊樓盤的居民和在寫字樓上班的白領(lǐng)們，也有工業(yè)園中的部分打工者。正因為人氣很旺，商業(yè)市場發(fā)展較為成熟，商鋪交易市場供需兩旺，現(xiàn)代城華庭目前還有9間鋪位空置，但一直在得到各商家的關(guān)注。該路段的鋪位售價約為4300050000元/平方米，租金約為300350元/，投資回報率約為7%，在南山區(qū)整個商用物業(yè)市場中，其投資回報率較為值得關(guān)注。該區(qū)域中南海大道上的商業(yè)氛圍較為冷清。這主要是因為南海大道是南山的交通要道，其交通樞紐的性質(zhì)決定了其不可能成為商業(yè)鬧區(qū)。但該路段的商業(yè)發(fā)展依舊有自己的特色。其中中高檔酒樓、餐飲占有絕大部分，如東華假日酒店、繽紛酒樓、湘江老廚、雨花西餐廳、毛家飯店等。另外家居用品商場在該路段形成巨大的競爭。在這段不足1000米的南海大道上，扎堆出現(xiàn)了眾多家居、電器商家，如金暉家居廣場、集美堂家居廣場、夢云航家居、蘇寧電器、海典數(shù)碼城等，競爭較為激烈。休閑娛樂場所在南山一直屬于空白業(yè)態(tài)，但這里卻有眾多的休閑娛樂場所，如聚星沙龍連鎖、酒吧等。該路段的商鋪較少有空置鋪位，由于所處地理位置不同，因此鋪位的租售價格也有所不同，如繽紛假日豪苑至海典居段，街鋪售價較低，僅在30000元/平方米，租金在180280元/。而南海大道靠近東濱路段，由于西部通道的利好因素，該路段的鋪位售價與租金均在看漲。2005年9月14日，經(jīng)過重新包裝發(fā)售的新街口一樓18間獨立街鋪開始發(fā)售，售價為42000元/平方米起，而且臨東濱路的鋪位售價更貴，為5萬元/平方米6萬元/平方米之間。目前已有屈臣氏、博士眼鏡、必勝客、香港日本料理名店壽師傅等知名商家進駐。新街口廣場二樓由蘇寧電器承租，已經(jīng)開始營業(yè)，而三樓則是香港海港大酒樓南山店，預(yù)定12月底開業(yè)。隨著深港一體化、香港重心西移（新機場＋迪士尼＋西鐵）的直接帶動，西部通道正在架起南山的國際化橋梁，新的口岸經(jīng)濟帶正在興起，新街口廣場的商用物業(yè)較具升值潛力，但從目前街鋪的售價來看，開發(fā)商已將街鋪五年之內(nèi)的升值潛力已經(jīng)透支。縱觀南山的整體商業(yè)市場以及項目周邊的商業(yè)市場來看，該鋪位的售價相對該路段的租金（最高僅在280350元/）來說，明顯偏高，投資者的投資回報率極低?！衲仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)目前，南山區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭雖然很猛，但是缺乏一個輻射范圍大的商圈，僅僅能滿足片區(qū)內(nèi)人群的消費。區(qū)域內(nèi)寫字樓的檔次不是很高，大多通過廉租金吸引中小企業(yè)，基本上沒有形成比較有規(guī)模的商務(wù)核心區(qū)。但南山自身有科技園、電子通訊、現(xiàn)代物流、通關(guān)運輸、貿(mào)易等經(jīng)濟支柱，又CEPA、西部通道等等利好使南山成為串聯(lián)珠三角城市群的一個重要通路。南山將轉(zhuǎn)變成為深港最重要的接口。未來南山經(jīng)濟升值的誘惑力非常大。南山商業(yè)文化中心正是在這種情況下應(yīng)運而生。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于風(fēng)景秀麗的深圳灣畔，西起南海大道，東望深圳灣，北臨深圳大學(xué)及高新技術(shù)園區(qū)，南接南油開發(fā)區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，南山商業(yè)文化中心區(qū)將形成一個配套完善的大型商業(yè)文化居住區(qū)。其中核心區(qū)是南山商業(yè)文化中心區(qū)的心臟，是中心區(qū)商業(yè)、辦公、會展、酒店以及各種文化設(shè)施集中地段。南山商業(yè)文化中心區(qū)目標是建設(shè)成為具有國際一流水平的現(xiàn)代化海濱城區(qū)，它與南山區(qū)豐富的人文旅游資源、眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大型通商海港群交相輝映，完善了南山區(qū)的城市功能。南山中心區(qū)是一個新規(guī)劃的游憩商業(yè)文化中心(RBD)，其未來將是深圳居住環(huán)境最好的區(qū)域和南山主要商圈之一。由于中心區(qū)核心區(qū)域還未建成，即“賣點”還未成型，商業(yè)發(fā)展的潛力尚未完全挖掘，商業(yè)升值潛力無限。因此要研究該片區(qū)的商業(yè)市場，就需要先了解中心區(qū)的重點建設(shè)項目，分析其成型后給片區(qū)商業(yè)市場帶來的影響。南山商業(yè)文化中心區(qū)正在進行的重點建設(shè)項目主要有保利文化廣場、天利中央商務(wù)廣場、凱賓斯基酒店、南山中心區(qū)濱海步行街、海岸城項目等。保利文化廣場：位于中心區(qū)的東南角，緊鄰后海濱路。，（），是一個集商業(yè)、博覽、娛樂、文化多項功能為一體的，涵蓋劇院、博物館、多廳影院、科技博覽中心、購物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項目。天利中央商務(wù)廣場：位于后海大道東側(cè)。分二期開發(fā)，總建面積逾22萬平方米。，共36層（地上33層,地下3層）。廣場塔樓以甲級寫字樓定位，充分結(jié)合了海濱文化的特點，建筑外觀獨特新穎，現(xiàn)代高層商務(wù)建筑的優(yōu)越品質(zhì)盡情體現(xiàn)。廣場裙樓四層定位為現(xiàn)代高檔商場。凱賓斯基酒店（五星級）：緊鄰后海濱路，占地約22000平方米，總建筑面積71000平方米。內(nèi)設(shè)酒店客房416間，各類會議室、宴會廳、大堂吧、泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心等配套功能齊全，并附設(shè)超大型中式酒樓和多間商場。酒店將于2005年9月開業(yè)。南山中心區(qū)濱海商業(yè)步行街，是深圳通過國際招標、以國際濱海風(fēng)情為特色的主題商業(yè)步行街。它位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心地段，東起后海濱路，西至深圳西街，是南山商業(yè)文化中心的核心商業(yè)軸線。海岸城項目：位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項目。，總建筑面積約30萬平方米，項目的總投資約20億元人民幣，其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。海岸城配備地下停車位約2000個 。海岸城購物中心：占地面積36908平方米，總建筑面積約12萬平方米，總高度30米，地上五層、地下二層，車位約1000個，是一個集購物、休閑娛樂、餐飲等項目為一體的大型購物中心，以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店為核心商戶?，F(xiàn)已確定主力店包括：吉之島百貨，面積約20000平方米，品種豐富、購物環(huán)境良好； 國際影城，面積約5000平方米，約有7個影廳；目前深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場，冰面面積約1200平方米；購物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約65％，餐飲約20％，休閑娛樂約15％。其中餐飲由特色餐廳、美食廣場、休閑飲食組成，服裝、服飾、精品、首飾、家居、家飾、家電產(chǎn)品等一應(yīng)俱全。海岸城寫字樓包括海岸城東座和海岸城西座，辦公部分建筑面積約14萬平方米。周邊云集凱賓斯基酒店、保利文化廣場、南山書城及大量高尚住宅區(qū)，辦公更高效，財富更集中，是深圳西部的集成商務(wù)樞紐。建筑外型現(xiàn)代、時尚，平面布局合理，方正實用，每層均設(shè)有約7米高空中花園，營造生態(tài)、健康的概念，坐擁后海灣景觀，具有獨特的濱海氣質(zhì)。東座寫字樓已于2004年12月26日動工，計劃2005年底公開發(fā)售，2006年10月之前入伙。西座寫字樓計劃于2005年年底動工。海岸城風(fēng)情步行街由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長度約800米，包括主力店新桃園酒樓在內(nèi)的約290間獨立商鋪，單間面積從20平方米至上萬平方米不等，商鋪全部對外出售。海岸風(fēng)情街建筑設(shè)計風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔，充分演繹濱海風(fēng)情，弘揚海洋文化，倡導(dǎo)全新的濱海體驗與時尚。目前中心區(qū)已開發(fā)項目僅為南山書城和海雅百貨。南山書城是深圳市第二大書城，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的重要組成部分。書城總占地面積8500平方米，四周交通便利。書城外觀猶如一艘滿帆遠征的船，一樓大堂入口是挑高31米的共享空間，正門外有開闊的文化廣場。獨特的設(shè)計風(fēng)格和優(yōu)越的地理位置使其成為南山區(qū)的標志性文化景觀。海雅百貨位于南海大道與海德二道交匯處，地理位置優(yōu)越。，共六層商業(yè)面積，是南山區(qū)主要的綜合性百貨商場之一。海雅百貨主體建筑雄偉，內(nèi)外裝修精美、舒適，散發(fā)著濃郁的現(xiàn)代化商業(yè)氣息。目前南山商業(yè)文化中心區(qū)主要由創(chuàng)業(yè)大道、南海大道、濱海大道、后海濱路等幾條主干道合圍而成。1991年，南山區(qū)在深圳市第一個提出創(chuàng)建區(qū)級中心區(qū)——南山商業(yè)文化中心區(qū)的構(gòu)想。1998年，南山商業(yè)文化中心區(qū)拉開大規(guī)模住宅開發(fā)序幕，目前，南山商業(yè)文化中心區(qū)住宅用地已開發(fā)完畢，且其住宅市場已經(jīng)達到飽和，基本是近幾年開發(fā)的，如海印長城、美墅藍山家園、云海天城、觀海臺等。相比之下，商業(yè)發(fā)展完全沒有跟上住宅開發(fā)的步伐，南山商業(yè)文化中心的商業(yè)僅僅表現(xiàn)在各大樓盤裙樓都規(guī)劃有臨街商鋪或商場。目前南山商業(yè)文化中心臨近南海大道附近商業(yè)發(fā)展比較繁榮，云集著眾多知名商家，如海雅百貨、友誼城FOX，兒童世界、順電、嘉豪百貨、香港福生生珠寶國際名店、崇尚百貨、歐萊雅專業(yè)美發(fā)等，業(yè)態(tài)十分齊全，已形成了一個略具規(guī)模的區(qū)級商圈。但由于南山商業(yè)文化中心區(qū)的重點建設(shè)項目還未成型，因此中心區(qū)目前的商業(yè)氛圍還較清淡，各商家都比較看重中心區(qū)的發(fā)展前景，都在靜等中心區(qū)重點項目的開發(fā)，尤其是大型綜合性商業(yè)MALL海岸城的營業(yè)。中心區(qū)主要樓盤的裙樓商業(yè)面積樓盤名稱觀海臺美墅藍山家園云海天城海印長城保利城青春家園商業(yè)面積（㎡）樓盤名稱天悅園海岸明珠金鐘大廈華彩天成濱海之窗/商業(yè)面積（㎡）/根據(jù)國土局相關(guān)數(shù)據(jù)，近幾年南山商業(yè)文化中心正在投入使用或即將投入使用的商業(yè)面積高達8萬平方米，基本上是中心區(qū)樓盤的裙樓商業(yè)，不包括海雅百貨、南山書城等純商業(yè)。中心區(qū)的裙樓商業(yè)面積都較大，目前已有部分知名商家進駐，如順電、生活本色、友誼城FOX、兒童世界等。目前，南山商業(yè)文化中心區(qū)道路規(guī)劃完善，東西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道，南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路、文心五路。這幾條道路縱橫交錯構(gòu)成了南山商業(yè)文化中心區(qū)的商圈。其商業(yè)形式主要以樓盤的裙樓表現(xiàn)出來。下面將從中心區(qū)街鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況來分析中心區(qū)的商業(yè)。中心區(qū)街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)分布表（抽樣調(diào)查）業(yè)態(tài)數(shù)量所占百分比百貨2%餐飲（含酒樓）21%精品服飾10%品牌專賣1皮具1書店、音像及休閑4眼鏡2西餅店3藥店和診所6花店2煙酒茶、水果、營養(yǎng)品3母嬰用品2體育用品2文具1便利店4洗衣店1美容美發(fā)1