【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)，如中海麗苑、華聯(lián)花園等，因此消費(fèi)群體主要為周邊的打工人員，消費(fèi)群體比較單一而且購(gòu)買力有限，商業(yè)氛圍較差，人流量較少。在該路段，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較單一，低檔的建材五金類商鋪占據(jù)了40%左右，并且其鋪位是由工業(yè)廠房改造而成。中海麗苑的裙樓設(shè)有幾個(gè)商鋪，但租金卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，不足50元/，這與該路段冷淡的市場(chǎng)氛圍和消費(fèi)力不足休戚相關(guān)。創(chuàng)業(yè)路是該片區(qū)中比較繁華的商業(yè)鬧市區(qū)。該路段上商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，既有百貨超市，也有餐飲酒樓，各種業(yè)態(tài)齊全。崇尚百貨，經(jīng)營(yíng)面積約有20000平方米，占據(jù)著現(xiàn)代城華庭的三層裙樓，主要經(jīng)營(yíng)超市和百貨。另外這里有特色的中高檔的酒樓、酒店云集，占23%左右，不僅有國(guó)內(nèi)知名酒家，如民間瓦缸煨湯館、安天民餃子，還有部分西餐，如巴西燒烤、必勝客、典之最西餐。正因?yàn)楸姸嗖惋嬈放圃言诖?，吸引著眾多南山中心區(qū)及其周邊的居民來此消費(fèi)，帶旺了此片區(qū)的人氣。除了餐飲，品牌服裝和精品、眼鏡行、銀行等各種商業(yè)業(yè)態(tài)盡有。另外該片區(qū)還有眾多寫字樓，如海王大廈、新能源大廈、海典居等，該路段的消費(fèi)者主要是周邊樓盤的居民和在寫字樓上班的白領(lǐng)們，也有工業(yè)園中的部分打工者。正因?yàn)槿藲夂芡?，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，商鋪交易市場(chǎng)供需兩旺，現(xiàn)代城華庭目前還有9間鋪位空置，但一直在得到各商家的關(guān)注。該路段的鋪位售價(jià)約為4300050000元/平方米，租金約為300350元/，投資回報(bào)率約為7%，在南山區(qū)整個(gè)商用物業(yè)市場(chǎng)中，其投資回報(bào)率較為值得關(guān)注。該區(qū)域中南海大道上的商業(yè)氛圍較為冷清。這主要是因?yàn)槟虾４蟮朗悄仙降慕煌ㄒ溃浣煌屑~的性質(zhì)決定了其不可能成為商業(yè)鬧區(qū)。但該路段的商業(yè)發(fā)展依舊有自己的特色。其中中高檔酒樓、餐飲占有絕大部分，如東華假日酒店、繽紛酒樓、湘江老廚、雨花西餐廳、毛家飯店等。另外家居用品商場(chǎng)在該路段形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)。在這段不足1000米的南海大道上，扎堆出現(xiàn)了眾多家居、電器商家，如金暉家居廣場(chǎng)、集美堂家居廣場(chǎng)、夢(mèng)云航家居、蘇寧電器、海典數(shù)碼城等，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。休閑娛樂場(chǎng)所在南山一直屬于空白業(yè)態(tài)，但這里卻有眾多的休閑娛樂場(chǎng)所，如聚星沙龍連鎖、酒吧等。該路段的商鋪較少有空置鋪位，由于所處地理位置不同，因此鋪位的租售價(jià)格也有所不同，如繽紛假日豪苑至海典居段，街鋪售價(jià)較低，僅在30000元/平方米，租金在180280元/。而南海大道靠近東濱路段，由于西部通道的利好因素，該路段的鋪位售價(jià)與租金均在看漲。2005年9月14日，經(jīng)過重新包裝發(fā)售的新街口一樓18間獨(dú)立街鋪開始發(fā)售，售價(jià)為42000元/平方米起，而且臨東濱路的鋪位售價(jià)更貴，為5萬元/平方米6萬元/平方米之間。目前已有屈臣氏、博士眼鏡、必勝客、香港日本料理名店壽師傅等知名商家進(jìn)駐。新街口廣場(chǎng)二樓由蘇寧電器承租，已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，而三樓則是香港海港大酒樓南山店，預(yù)定12月底開業(yè)。隨著深港一體化、香港重心西移（新機(jī)場(chǎng)＋迪士尼＋西鐵）的直接帶動(dòng)，西部通道正在架起南山的國(guó)際化橋梁，新的口岸經(jīng)濟(jì)帶正在興起，新街口廣場(chǎng)的商用物業(yè)較具升值潛力，但從目前街鋪的售價(jià)來看，開發(fā)商已將街鋪五年之內(nèi)的升值潛力已經(jīng)透支?？v觀南山的整體商業(yè)市場(chǎng)以及項(xiàng)目周邊的商業(yè)市場(chǎng)來看，該鋪位的售價(jià)相對(duì)該路段的租金（最高僅在280350元/）來說，明顯偏高，投資者的投資回報(bào)率極低。●南山商業(yè)文化中心區(qū)目前，南山區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭雖然很猛，但是缺乏一個(gè)輻射范圍大的商圈，僅僅能滿足片區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)。區(qū)域內(nèi)寫字樓的檔次不是很高，大多通過廉租金吸引中小企業(yè)，基本上沒有形成比較有規(guī)模的商務(wù)核心區(qū)。但南山自身有科技園、電子通訊、現(xiàn)代物流、通關(guān)運(yùn)輸、貿(mào)易等經(jīng)濟(jì)支柱，又CEPA、西部通道等等利好使南山成為串聯(lián)珠三角城市群的一個(gè)重要通路。南山將轉(zhuǎn)變成為深港最重要的接口。未來南山經(jīng)濟(jì)升值的誘惑力非常大。南山商業(yè)文化中心正是在這種情況下應(yīng)運(yùn)而生。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于風(fēng)景秀麗的深圳灣畔，西起南海大道，東望深圳灣，北臨深圳大學(xué)及高新技術(shù)園區(qū)，南接南油開發(fā)區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，南山商業(yè)文化中心區(qū)將形成一個(gè)配套完善的大型商業(yè)文化居住區(qū)。其中核心區(qū)是南山商業(yè)文化中心區(qū)的心臟，是中心區(qū)商業(yè)、辦公、會(huì)展、酒店以及各種文化設(shè)施集中地段。南山商業(yè)文化中心區(qū)目標(biāo)是建設(shè)成為具有國(guó)際一流水平的現(xiàn)代化海濱城區(qū)，它與南山區(qū)豐富的人文旅游資源、眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大型通商海港群交相輝映，完善了南山區(qū)的城市功能。南山中心區(qū)是一個(gè)新規(guī)劃的游憩商業(yè)文化中心(RBD)，其未來將是深圳居住環(huán)境最好的區(qū)域和南山主要商圈之一。由于中心區(qū)核心區(qū)域還未建成，即“賣點(diǎn)”還未成型，商業(yè)發(fā)展的潛力尚未完全挖掘，商業(yè)升值潛力無限。因此要研究該片區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)，就需要先了解中心區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，分析其成型后給片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)帶來的影響。南山商業(yè)文化中心區(qū)正在進(jìn)行的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要有保利文化廣場(chǎng)、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店、南山中心區(qū)濱海步行街、海岸城項(xiàng)目等。保利文化廣場(chǎng)：位于中心區(qū)的東南角，緊鄰后海濱路。，（），是一個(gè)集商業(yè)、博覽、娛樂、文化多項(xiàng)功能為一體的，涵蓋劇院、博物館、多廳影院、科技博覽中心、購(gòu)物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。天利中央商務(wù)廣場(chǎng)：位于后海大道東側(cè)。分二期開發(fā)，總建面積逾22萬平方米。，共36層（地上33層,地下3層）。廣場(chǎng)塔樓以甲級(jí)寫字樓定位，充分結(jié)合了海濱文化的特點(diǎn)，建筑外觀獨(dú)特新穎，現(xiàn)代高層商務(wù)建筑的優(yōu)越品質(zhì)盡情體現(xiàn)。廣場(chǎng)裙樓四層定位為現(xiàn)代高檔商場(chǎng)。凱賓斯基酒店（五星級(jí)）：緊鄰后海濱路，占地約22000平方米，總建筑面積71000平方米。內(nèi)設(shè)酒店客房416間，各類會(huì)議室、宴會(huì)廳、大堂吧、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心等配套功能齊全，并附設(shè)超大型中式酒樓和多間商場(chǎng)。酒店將于2005年9月開業(yè)。南山中心區(qū)濱海商業(yè)步行街，是深圳通過國(guó)際招標(biāo)、以國(guó)際濱海風(fēng)情為特色的主題商業(yè)步行街。它位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心地段，東起后海濱路，西至深圳西街，是南山商業(yè)文化中心的核心商業(yè)軸線。海岸城項(xiàng)目：位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購(gòu)物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目。，總建筑面積約30萬平方米，項(xiàng)目的總投資約20億元人民幣，其中：購(gòu)物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。海岸城配備地下停車位約2000個(gè) 。海岸城購(gòu)物中心：占地面積36908平方米，總建筑面積約12萬平方米，總高度30米，地上五層、地下二層，車位約1000個(gè)，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲等項(xiàng)目為一體的大型購(gòu)物中心，以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店為核心商戶。現(xiàn)已確定主力店包括：吉之島百貨，面積約20000平方米，品種豐富、購(gòu)物環(huán)境良好； 國(guó)際影城，面積約5000平方米，約有7個(gè)影廳；目前深圳西部最大的室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)，冰面面積約1200平方米；購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約65％，餐飲約20％，休閑娛樂約15％。其中餐飲由特色餐廳、美食廣場(chǎng)、休閑飲食組成，服裝、服飾、精品、首飾、家居、家飾、家電產(chǎn)品等一應(yīng)俱全。海岸城寫字樓包括海岸城東座和海岸城西座，辦公部分建筑面積約14萬平方米。周邊云集凱賓斯基酒店、保利文化廣場(chǎng)、南山書城及大量高尚住宅區(qū)，辦公更高效，財(cái)富更集中，是深圳西部的集成商務(wù)樞紐。建筑外型現(xiàn)代、時(shí)尚，平面布局合理，方正實(shí)用，每層均設(shè)有約7米高空中花園，營(yíng)造生態(tài)、健康的概念，坐擁后海灣景觀，具有獨(dú)特的濱海氣質(zhì)。東座寫字樓已于2004年12月26日動(dòng)工，計(jì)劃2005年底公開發(fā)售，2006年10月之前入伙。西座寫字樓計(jì)劃于2005年年底動(dòng)工。海岸城風(fēng)情步行街由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長(zhǎng)度約800米，包括主力店新桃園酒樓在內(nèi)的約290間獨(dú)立商鋪，單間面積從20平方米至上萬平方米不等，商鋪全部對(duì)外出售。海岸風(fēng)情街建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，充分演繹濱海風(fēng)情，弘揚(yáng)海洋文化，倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚。目前中心區(qū)已開發(fā)項(xiàng)目?jī)H為南山書城和海雅百貨。南山書城是深圳市第二大書城，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的重要組成部分。書城總占地面積8500平方米，四周交通便利。書城外觀猶如一艘滿帆遠(yuǎn)征的船，一樓大堂入口是挑高31米的共享空間，正門外有開闊的文化廣場(chǎng)。獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格和優(yōu)越的地理位置使其成為南山區(qū)的標(biāo)志性文化景觀。海雅百貨位于南海大道與海德二道交匯處，地理位置優(yōu)越。，共六層商業(yè)面積，是南山區(qū)主要的綜合性百貨商場(chǎng)之一。海雅百貨主體建筑雄偉，內(nèi)外裝修精美、舒適，散發(fā)著濃郁的現(xiàn)代化商業(yè)氣息。目前南山商業(yè)文化中心區(qū)主要由創(chuàng)業(yè)大道、南海大道、濱海大道、后海濱路等幾條主干道合圍而成。1991年，南山區(qū)在深圳市第一個(gè)提出創(chuàng)建區(qū)級(jí)中心區(qū)——南山商業(yè)文化中心區(qū)的構(gòu)想。1998年，南山商業(yè)文化中心區(qū)拉開大規(guī)模住宅開發(fā)序幕，目前，南山商業(yè)文化中心區(qū)住宅用地已開發(fā)完畢，且其住宅市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到飽和，基本是近幾年開發(fā)的，如海印長(zhǎng)城、美墅藍(lán)山家園、云海天城、觀海臺(tái)等。相比之下，商業(yè)發(fā)展完全沒有跟上住宅開發(fā)的步伐，南山商業(yè)文化中心的商業(yè)僅僅表現(xiàn)在各大樓盤裙樓都規(guī)劃有臨街商鋪或商場(chǎng)。目前南山商業(yè)文化中心臨近南海大道附近商業(yè)發(fā)展比較繁榮，云集著眾多知名商家，如海雅百貨、友誼城FOX，兒童世界、順電、嘉豪百貨、香港福生生珠寶國(guó)際名店、崇尚百貨、歐萊雅專業(yè)美發(fā)等，業(yè)態(tài)十分齊全，已形成了一個(gè)略具規(guī)模的區(qū)級(jí)商圈。但由于南山商業(yè)文化中心區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目還未成型，因此中心區(qū)目前的商業(yè)氛圍還較清淡，各商家都比較看重中心區(qū)的發(fā)展前景，都在靜等中心區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，尤其是大型綜合性商業(yè)MALL海岸城的營(yíng)業(yè)。中心區(qū)主要樓盤的裙樓商業(yè)面積樓盤名稱觀海臺(tái)美墅藍(lán)山家園云海天城海印長(zhǎng)城保利城青春家園商業(yè)面積（㎡）樓盤名稱天悅園海岸明珠金鐘大廈華彩天成濱海之窗/商業(yè)面積（㎡）/根據(jù)國(guó)土局相關(guān)數(shù)據(jù)，近幾年南山商業(yè)文化中心正在投入使用或即將投入使用的商業(yè)面積高達(dá)8萬平方米，基本上是中心區(qū)樓盤的裙樓商業(yè)，不包括海雅百貨、南山書城等純商業(yè)。中心區(qū)的裙樓商業(yè)面積都較大，目前已有部分知名商家進(jìn)駐，如順電、生活本色、友誼城FOX、兒童世界等。目前，南山商業(yè)文化中心區(qū)道路規(guī)劃完善，東西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道，南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路、文心五路。這幾條道路縱橫交錯(cuò)構(gòu)成了南山商業(yè)文化中心區(qū)的商圈。其商業(yè)形式主要以樓盤的裙樓表現(xiàn)出來。下面將從中心區(qū)街鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況來分析中心區(qū)的商業(yè)。中心區(qū)街鋪商業(yè)業(yè)態(tài)分布表（抽樣調(diào)查）業(yè)態(tài)數(shù)量所占百分比百貨2%餐飲（含酒樓）21%精品服飾10%品牌專賣1皮具1書店、音像及休閑4眼鏡2西餅店3藥店和診所6花店2煙酒茶、水果、營(yíng)養(yǎng)品3母嬰用品2體育用品2文具1便利店4洗衣店1美容美發(fā)1