【文章內容簡介】 ，主要配置展覽中心、文化中心、商業(yè)中心和信息中心。因具備較為完善的配套，而使該區(qū)極具廣闊的發(fā)展前景。（二）項目概述地理概況本項目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，，分兩期開發(fā)。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。項目基本指標占地面積（㎡）建筑面積（㎡）建筑層數樓 體3．3萬11萬（商鋪1萬）1—4棟（22層）6棟（17層）8棟（15層）8棟塔樓周邊配套（1）位于本項目的西側分布著海雅百貨和即將進駐保利城花園的友誼城百貨。友誼城占地面積達12000平方米，主要經營時尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。此外，人人樂購物商場、蛇口沃而瑪和家樂福南頭店等大型商場和超市離本項目所在片區(qū)也不遠。在項目的南側，是遠近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。（2）西側正對著本項目的地塊是規(guī)模宏大的南山書城，建成后的規(guī)模（3萬㎡）將不亞于福田區(qū)的書城。（3）項目周圍大、中、小、幼各級學校一應俱全，構成了南山獨有的“四級立體”教育體系。二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢住宅部分長城地產品牌優(yōu)勢本項目是深圳老牌的地產企業(yè)——長城地產進駐南山開發(fā)的首個地產項目。（1）長城地產曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產項目，并在樓盤推廣階段較短時間內創(chuàng)造了100%的銷售率而產生良好的口碑。（2）長城地產在工程方面更是有口皆碑，注重產品質量的同時，也在拓展產品品牌。通過與國際級地產專業(yè)大師的合作，使長城品牌從資源優(yōu)勢導向、建筑優(yōu)勢導向、產品質量優(yōu)勢導向最終轉向品牌創(chuàng)新導向。（3）長城物業(yè)管理是全國首家通過竟標進入首都地區(qū)的名牌管家。（4）此次長城地產挺進南山，為其鞏固品牌和向外擴張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長城品牌從本地化最終走向國際化。國際大師作品——品質優(yōu)勢長城地產首度與國際大師——巴馬丹拿強強聯合，引入國際先進的設計理念，擬打造國際化的社區(qū)品牌。建筑設計：世界著名的巴馬丹拿建筑施工單位：深圳市金眾集團環(huán)境設計：濱海大道門戶區(qū)域和交通位置優(yōu)勢本項目位于濱海大道與后海大道交匯處的西南方，是南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，道路交通極為便利，是濱海大道的門戶，可謂“城中之城”。步行商業(yè)街優(yōu)勢小區(qū)內步行商業(yè)街的設立創(chuàng)意獨特，將為居民提供購物、休閑、娛樂為一體的休閑場所，從而使本項目更增魅力。步行街既是小區(qū)業(yè)主購物的場所，也是業(yè)主休閑運動的場所，是小區(qū)配套的延續(xù)。規(guī)模適中優(yōu)勢目前深圳小區(qū)規(guī)模向大型化發(fā)展，但小區(qū)規(guī)模過大，則會帶來區(qū)內交通、生活等不便，而小區(qū)規(guī)模過小，則要么配套設施跟不上，要么成本高，導致房價高。本項目20萬平方米的小區(qū)規(guī)模較為適中，既能完善配套，又能保證小區(qū)業(yè)主的生活便捷、寧靜和私密性。環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢本項目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請了國際著名機構參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設計，因此整個項目將體現高水準、國際化的規(guī)劃特點，著重體現商業(yè)與文化共存的生活氛圍。鑒于此，項目的配套設施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動中心、幼兒園、人工湖和游泳池。項目的均好性（1）景觀的均好性：從目標客戶的需求出發(fā)，長城地產將引進國際先進的設計理念，使本項目能夠融合現代城市景觀、自然景觀和商業(yè)文化景觀。具體表現在：① 中低層的業(yè)主充分享有園林景觀、步行街景觀；② 高層的業(yè)主可以感受現代海洋帶來的氣息。（2）戶型的均好性高大層高的空間優(yōu)勢本項目比正常層高（），即3米層高，給業(yè)主帶來更開闊的空間感受。工程形象優(yōu)勢在工程進度方面，長城下屬的金眾集團總是領先一步。在保證施工質量的基礎上以驚人的速度完成整個工程建設，創(chuàng)造了獨一無二的“長城速度”。升值潛力優(yōu)勢濱海大道的開通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項目極具升值潛力。商業(yè)部分鮮明的商業(yè)功能定位——國際化的購物休閑步行商業(yè)街（1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路,建成后必然會對本項目產生重大的正面效應。（2）本項目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購物、休閑、娛樂的一體化建設，從而使本項目更具綜合性的魅力。地理位置優(yōu)勢——商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道本項目地處南山區(qū)乃至深圳新一輪房地產投資熱點——南山商業(yè)文化中心區(qū)的西部。濱海大道的開通、地鐵的鋪設和 跨海大橋的修建將給本項目帶來無限商機。（1）步行街位于南山商業(yè)文化中心區(qū)東西向中軸線上；（2）步行街是南山商業(yè)文化中心區(qū)東部核心商業(yè)區(qū)與西部商業(yè)區(qū)的橋梁、要道；（3）步行街是南油大道商業(yè)街通往后海路的核心通道。商業(yè)的升值潛力本區(qū)域現為南山以至深圳重點發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無限的需求。（二）劣勢住宅部分噪音劣勢項目四周道路交通順暢，在給本項目帶來了便利交通的同時，也不可避免地帶來了噪音和污染。本項目的步行商業(yè)街建成后，由于臨街布置，勢必會造成人流的增加，導致噪音的形成，交通的混亂，甚至會引發(fā)治安問題。近期公交便利度不夠本項目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車到達，新片區(qū)尚未形成公交網，短期內對居民到達本片區(qū)有一定的影響。商業(yè)部分項目周邊目前商業(yè)氛圍不足目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會上的影響力不夠，導致潛在投資者的熱情度不高，對將來項目上市造成一定的影響，需要宣傳引導。（三）機會點住宅部分南山區(qū)被視為“城市新中心”隨著羅湖、福田開發(fā)用地的減少，深圳市中心的戰(zhàn)略轉移，使南山區(qū)越來越得到置業(yè)者的青睞。加之后海片區(qū)已推出一大批明星樓盤，且其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為“城市新中心”。潛在投資者看好南山后海前景南山后海是一個新興的市場，發(fā)展速度快，而且環(huán)境優(yōu)美，是高科技人才的聚集地，被作為深圳房地產市場的一個新興熱點區(qū)域?！皣H城市村”的誕生國際城市村是澳大利亞布里斯班城市設計院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設計的。南山區(qū)區(qū)委力求把國際城市村建設成“國際標準的現代化城區(qū)”。它的誕生，將揭開深圳西部嶄新的一頁，成為21世紀深圳城市濱海住區(qū)的新典范，即濱海與城市、城市與自然、人與自然完美結合的典范。商業(yè)部分南山商業(yè)處于新的競爭起點濱海大道通車、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來了極大的發(fā)展機會，使南山商業(yè)處于新的競爭起點。南山商業(yè)物業(yè)價值有望提升深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價值。南山地區(qū)的商業(yè)需求增長快南山區(qū)產業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴大，許多新住宅區(qū)不斷建成，使具有商業(yè)購買力的人口不斷增加。（四）威脅點住宅部分：競爭樓盤供應量大目前，本項目周邊的現有樓盤供應量較大，其中不乏中高檔的明星樓盤，特別是在建同期入市項目的供應量大，如漾日灣畔和蔚藍海岸二期、三期等。南山商業(yè)文化中心區(qū)熱度不夠南山商業(yè)文化中心區(qū)雖在市場上有一定的認知度，但多限于業(yè)內人士，而面對廣大的消費者，其市場認知度不夠，市場炒作熱度不夠，影響業(yè)主的購房信心。商業(yè)部分南山商業(yè)文化中心區(qū)開發(fā)進入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。南山區(qū)其它地區(qū)的商業(yè)物業(yè)上市將對本項目造成一定的影響。三、項目賣點升華（一）住宅部分“中國家，長城造”（長城地產“大哥大”）——長城品牌深入人心長城地產務實、穩(wěn)健的良好形象對于提升本項目的整體形象具有積極的意義。而本項目開發(fā)的重要意義就在于：它啟動了長城地產在新世紀的品牌戰(zhàn)略，將進一步提升長城地產在深圳的知名度和社會形象，讓長城品牌更加深入人心。國際級大師作品國際大師巴馬丹拿親自為本項目執(zhí)筆，竭力打造一個具有國際風范的高品質的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位——金眾集團的全力參與，提升了本項目的品牌價值。蛇口的門戶，南山的地標 本項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)的核心位置，盡管目前南山商業(yè)文化中心的市場認知度不夠，但卻是深圳市政府投資、規(guī)劃的重點項目，未來必定加大宣傳力度，逐步完善公共交通、環(huán)境等市政設施。本小區(qū)完善的配套、國際大師的設計長城地產的開發(fā)，將成為南山區(qū)標志性小區(qū)?！俺侵兄恰保卷椖渴悄仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，“國際城市村”中的“新城”，即“城中之城”。異國風情的購物、休閑步行街步行商業(yè)街的出現，最大程度地反映了目標市場的需要。長城人在對市場進行充分論證的基礎上，從互補的角度，做好本項目的功能分區(qū)，促使本區(qū)域、甚至是南山片區(qū)的商業(yè)市場氛圍盡快成熟起來。海景、園景、街景，戶戶有景本項目不同朝向、不同高度均有景觀：高層觀海景，中低層看街景、園景等?！敖洕偷拇髴簟?、“居家頭等艙” 、“戶戶頭等艙，國際生活港”本項目普通住宅3米層高，可謂用“經濟艙”的價格享受“頭等艙”的舒適豪華?！敖洕偷拇髴簟?。本項目在建筑設計方面,從人性化的角度出發(fā),打破常規(guī)的理念,在不增加客戶成本的前提下，營造一個開闊的舒適的視覺空間和居住空間，以滿足現代人對高品質生活的追求與向往。（二）商業(yè)部分 “商業(yè)中樞、街中之王”、“城中之街、街中極品”、“商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道”地處南山商業(yè)文化中心區(qū)的中軸線上，東部、西部的要道，南油大道與后海路的核心通道，可謂“商業(yè)中樞，街中之王”。深圳市首條步行商業(yè)街異國風情旅游、休閑、購物一條街賦予生命的商業(yè)街首創(chuàng)室內主題商業(yè)街為名商制造的的大雅店堂——四、競爭物業(yè)比較住宅部分在售樓盤分析目前該片區(qū)的在售樓盤大約有8個，其中從各樓盤的定位與檔次來看，本項目主要競爭樓盤為蔚藍海岸二期、招商海月二期晴海洲及陽光棕櫚園。其基本情況如下：項目名稱建筑面積（㎡）總戶數主力戶型/面積均價（元/ ㎡）銷售狀況發(fā)展商性質蔚藍海岸二期25890621673房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)100126138154620050%卓越地產小高層及高層純住宅招商海月晴海洲22余萬12272房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)708698120140160多層：5500小高層：5800——招商地產多層及小高層住宅陽光棕櫚園11143房2廳2衛(wèi)911135000（預計）——中海地產高層從上表可以看出：南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤的戶型供應主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以98126平方米為主，在本區(qū)域供應量比例在55%以上。各樓盤均價在58006000元/平方米。均由品牌地產商投資開發(fā)，如卓越、招商和中海，無形之中增強了購房者的置業(yè)信心。宣傳中以人文、生態(tài)、海洋為宣傳主題，形成高檔住宅形象。蔚藍海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤”的評選活動，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對開發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強作用。在上述項目中，蔚藍海岸二期和招商海月二期晴海洲在物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、戶型及面積方面均與本項目有相似之處，因此在一定時期內會消耗本項目所屬片區(qū)的部分目標客戶，對本項目明年的上市造成一定的影響。（二）在建樓盤分析項目名稱建筑面積（㎡）總戶數主力戶型性質發(fā)展商漾日灣畔15萬1500戶3房2廳2衛(wèi)3棟高層（34層）國基地產陽光棕櫚園1114戶3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)高層中海地產陽光帶海濱城32萬1974戶不詳——招商地產鼎太花園30余萬————鼎太地產佳嘉豪苑10余萬————高層佳嘉豪投資海岸明珠——2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)——勁力地產觀海臺花園13萬多900戶2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)小高層中建地產以上在建項目預計與本項目同期上市，因此會對本項目構成直接的威脅，列為主要競爭對象。商業(yè)部分目前該片區(qū)對本項目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤名稱物業(yè)位置銷售面積(㎡)售價(元/㎡)租金（元/㎡月商業(yè)業(yè)態(tài)備注保利城花園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處12000一層：31000二層：25000（預計）一層：150200（預計）二層：——一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶/二層：女裝、飾品、男女休閑服及內衣系列/三層：體育用品、兒童用品、圖書及音像制品友誼城百貨青春家園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處7800一層：36000二層：————————海洋之心創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處————只租不售，租金待定——2002年8月入伙后商鋪出租西海灣花園后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處5000一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路——品牌服裝、兒童文體用品等不能做飲食天悅園南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處未定——待售從上表可以看出：各商業(yè)物業(yè)的銷售面積均不超過12000平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。物業(yè)的性質均以高層商住樓的底層裙樓為主。如青春家園是三座大廈的連體商業(yè)裙樓，海岸明珠是一層商鋪，保利城的西南和西北是大廈的商業(yè)裙樓，南面是小高層住宅下的商鋪。物業(yè)的經營主題：均以品牌服裝、服飾為主，其它文體用