【正文】 商家返租?！鸱底饣貓筮^高,隱藏投資風(fēng)險南山商圈另一個潛在問題是，許多大型零售商場和主題商場都采取了返租型商業(yè)模式。○百貨超市過多,飲食休閑不足南山商圈目前較為突出的問題是，百貨、超級市場過多，飲食、娛樂、休閑類服務(wù)性商業(yè)不足。南山商鋪近年呈現(xiàn)的發(fā)展規(guī)律是價升量增。與此同時，南山傳統(tǒng)的商鋪也迎來最好的發(fā)展空間，他們將與四大商業(yè)領(lǐng)袖共生互補，繁榮南山商業(yè)。到了2003年，這一勢頭進一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴張。隨著城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式動工，南山龐大的土地儲備和優(yōu)越的地理位置，日益凸顯其作為未來城市發(fā)展的商業(yè)主力軍地位。地鐵二號線對于南山來說，猶如第二條濱海大道，會進一步擴大南山及南山中心區(qū)在深圳的輻射力，縮短中心區(qū)到市區(qū)的距離，使南山的人流物流暢通無阻。深圳地鐵二號線，共11個車站，由軌道1號線世界之窗站延伸至蛇口，主要服務(wù)蛇口開發(fā)區(qū)以及后海灣填海區(qū)將來的物業(yè)發(fā)展。今天的觀海臺以東至沙河西路之間的偌大空間，將建成以旅游購物、休閑為主的國際化商業(yè)領(lǐng)地，并與香港的迪斯尼樂園遙相呼應(yīng)，成為又一個全球性的國際化濱海樂園。南山半島將由一個深圳西部的邊陲小鎮(zhèn)變成為南中國最重要的國際陸路樞紐，物流、資金流、人流交集，商業(yè)、商務(wù)前景廣闊。 深圳的經(jīng)驗證明，外向型經(jīng)濟是推動經(jīng)濟發(fā)展的巨大動力，而口岸是外向型經(jīng)濟的龍頭，口岸在哪里，經(jīng)濟的熱點就在哪里。隨著地鐵一號線、二號線及西部通道的建設(shè)，南山區(qū)，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展面臨巨大的發(fā)展機遇。而南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃、交通、環(huán)境方面均優(yōu)于人民南商圈，但其商業(yè)剛剛起步，商業(yè)成熟也尚待時日。人民南正在建設(shè)為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。●與人民南商圈的比較人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，是深圳的高檔購物產(chǎn)所。其次是華強北的內(nèi)部購物環(huán)境有待提升，除了后來居上的茂業(yè)百貨里面具備娛樂休閑飲食功能外，其余的賣場都是單純的賣商品，沒有一個歇腳的地方，這樣人流量越大，逛商場越累。目前，華強北正在不斷升級擴容。大型綜合性百貨亦存在經(jīng)營范圍雷同、商品種類相似的問題；同時，商場定位不清晰，整體檔次低較低，降低了東門商業(yè)的層次。東門商業(yè)步行街區(qū)有20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪，已投入運營的商業(yè)面積超過50萬平方米，是目前深圳經(jīng)營品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，因此吸引了大量顧客前來東門購物，目前日均客流量達35萬人次，節(jié)假日更高達50至60萬人次，年營業(yè)額逾50億元。福田中心區(qū)的消費者主要是全市的商務(wù)人士，而南山商業(yè)文化中心的消費群體主要是來深港的旅游人士以及周邊居住、工作的人士。這既是中心區(qū)商業(yè)的獨特發(fā)展優(yōu)勢，同時也是中心區(qū)商業(yè)目前發(fā)展的劣勢之所在。這些商業(yè)都是空降型的大型商業(yè)中心，如星河SOHO購物公園已經(jīng)順利封頂；怡景中心城已出地面；年后一度沉寂的晶島國際廣場也已經(jīng)再次動工。另外，隨著中心區(qū)交通、會展、商務(wù)、酒店、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，中心區(qū)越來越受到人們的關(guān)注，已經(jīng)顯現(xiàn)出超強的輻射能力。但南山商業(yè)文化中心區(qū)與其他商圈相比，也有自身的弱點，下文將一一闡述。2005年深圳南山創(chuàng)業(yè)商圈市場分析報告南山文化中心區(qū)經(jīng)過幾年的規(guī)劃與發(fā)展，已逐漸成型?！衽c福田中心區(qū)商圈的比較隨著市民中心的啟用，國際會展中心的啟動，地鐵項目的落成，特別是周邊城中雅苑、星河國際、中海華庭等高尚樓盤人氣漸旺，加上越來越多的公司總部、跨國公司區(qū)域總部、金融機構(gòu)總部等相繼入駐，福田中心區(qū)將加速發(fā)展成為深圳的政治、經(jīng)濟、文化中心，一條集政府、文化、傳媒、會展、金融于一體的總部經(jīng)濟帶呼之欲出。頗具消費力的高素質(zhì)顧客層，為定位高檔的中心區(qū)商業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。 三大項目累計面積多達31萬平方米，其中星河SOHO購物公園8萬平方米；怡景中心城12萬平方米；晶島國際廣場面積也在11萬平方米左右。南山商業(yè)文化中心區(qū)與福田中心區(qū)相比，兩者同樣是由政府完善的規(guī)劃實現(xiàn)的，都沒有經(jīng)過傳統(tǒng)零售和百貨業(yè)的積累發(fā)展階段。福田中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展缺少歷史沉淀，而商業(yè)體量又如此巨大，因此其商業(yè)競爭必然會很慘烈，甚至?xí)?dǎo)致商業(yè)格局的重整。主要百貨店有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場。另外，消費者需求的細分化與專業(yè)化，也呼喚著個性化的商業(yè)面世；二是外部環(huán)境、交通有待改善；三是大型商業(yè)內(nèi)部綠化、休閑設(shè)施缺乏。交通、人行系統(tǒng)進一步完善；電子市場進一步擴大；專業(yè)化經(jīng)營趨勢越來越明顯；日益形成良性的錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補的格局；未來幾年內(nèi)，華強北將變得更加繁榮。而東門商圈、華強北商圈的缺陷正是南山商業(yè)文化中心商圈的優(yōu)勢。作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，人民南片區(qū)擔(dān)負著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充分利用人民南片區(qū)和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢。與人民南商圈相比，南山商業(yè)中心區(qū)的商業(yè)同樣借助于口岸經(jīng)濟，欲發(fā)展外向型經(jīng)濟。中心區(qū)的商業(yè)要借助于口岸經(jīng)濟，吸引全市或珠三角的消費者，僅依靠中心區(qū)周邊的居民是不足以支撐整個中心區(qū)的?！裎鞑客ǖ罏槟仙降狞S金通道深港西部通道的開通可令香港到達珠三角任何一個城市的車程只在3小時范圍內(nèi)。深圳經(jīng)濟發(fā)展的第一個熱點在羅湖，是因為有羅湖口岸；福田區(qū)成為深圳經(jīng)濟的第二個熱點，也離不開皇崗口岸的位置優(yōu)勢；隨著西部通道的建成，南山必將成為深圳新的經(jīng)濟熱點。而且，西部通道的建設(shè)是南山商圈走向國際化市場的重要橋梁，也是最佳的契機，它將結(jié)合南山境內(nèi)的科技園、大學(xué)城以及深圳大學(xué)等科技文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢，吸引全球的眼光，亦可以利用南山與寶安填海區(qū)的臨海優(yōu)勢延伸商圈，連片開發(fā)，打造具有國際化氣概和濱海特色的超級商業(yè)圈?！竦罔F引領(lǐng)東部人流涌入南山2004年底地鐵1號線從羅湖通至南山華僑城區(qū)域，地鐵將使上海賓館至世界之窗之間的大片商業(yè)冷區(qū)沸騰起來。二號線沿線穿過蛇口老城區(qū)、規(guī)劃填海發(fā)展區(qū)即南山商業(yè)文化中心、高新技術(shù)園區(qū)和世界之窗旅游景區(qū)。隨著配套設(shè)施的逐步完善，南山將更具吸引力，成為富有活力、環(huán)境宜人、適應(yīng)未來科技發(fā)展趨勢及高效有序運行的生活居住區(qū)和商業(yè)文化活動區(qū)。隨著濱海大道的正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起。尤其是后海片區(qū)，南山商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項目、五星級酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈等項目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進一步增強。以上四大項目大多數(shù)面積為發(fā)展商持有，只租不售，只有少量街鋪會面向市場。以西海灣花園商鋪為例，2年間整整100%的升幅！目前來看南山商鋪投資的潛力仍然巨大，城市重心逐漸西移，西部通道開通在即，這都將為南山商鋪的進一步升值提供動力。曾經(jīng)是南山商業(yè)策源地的南頭商圈除了家樂福、曼哈和天虹等知名商城外，大多商場冷冷清清，經(jīng)營平淡。這種商業(yè)模式存在巨大的商業(yè)風(fēng)險。正因為大商家根本不會支付開發(fā)商承諾給業(yè)主的那么高的租金，因此業(yè)主的租金多由發(fā)展商來墊付，這樣把寶全部押在發(fā)展商身上之前，一定要考慮到發(fā)展商是否具備這樣的資金實力和誠信。縱觀東門、華強北兩大商圈，東門是以小商品市場見長，而華強北則以亞洲最大的電子市場稱王?！衲仙缴虡I(yè)發(fā)展的相關(guān)對策○變松散鏈式模式為集中模式形成核心競爭力城市商圈，尤其是朝國際化市場發(fā)展的大商圈，必須是服務(wù)業(yè)多個業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機組合體?！痼w量放大的同時形成差異化構(gòu)筑南山國際性商圈，不僅是在規(guī)模和體量上的放大，更為關(guān)鍵的是要在經(jīng)營上有特色，與其他商圈形成明顯差異化。因此南山商業(yè)發(fā)展必須建立更高遠的目標(biāo)，提前組合主力店和國際名牌商家入駐，同時，要分析各種業(yè)態(tài)對建筑的不同要求，在做好功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，超前考慮日后可能形成的大規(guī)模人流和物流量，地下停車場應(yīng)該互為聯(lián)通，并開設(shè)商業(yè)街區(qū)的地下循環(huán)走道，以形成四通八達的商業(yè)氛圍。本報告所涉及的區(qū)域主要是南山大道以東、濱海大道以南、后海濱路以西、東濱路以北的合圍之處。目前，該區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點主要集中在濱海大道和創(chuàng)業(yè)路上，并且以裙樓和街鋪的形態(tài)存在。124藥店11125煙、酒、茶葉14文具1飲食酒樓2104218快餐店3216娛樂酒吧1111琴行、畫廊1111裝飾材料22銀行146574865在該路段，不僅有大量工業(yè)廠房的存在，也有為數(shù)不少的居住社區(qū)，如桂花苑商務(wù)公寓、光彩新世紀、光彩新天地、鴻瑞花園等，因此其商業(yè)發(fā)展具有一定人流量的支持。在該路段，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較單一，低檔的建材五金類商鋪占據(jù)了40%左右，并且其鋪位是由工業(yè)廠房改造而成。崇尚百貨，經(jīng)營面積約有20000平方米，占據(jù)著現(xiàn)代城華庭的三層裙樓，主要經(jīng)營超市和百貨。另外該片區(qū)還有眾多寫字樓，如海王大廈、新能源大廈、海典居等，該路段的消費者主要是周邊樓盤的居民和在寫字樓上班的白領(lǐng)們，也有工業(yè)園中的部分打工者。這主要是因為南海大道是南山的交通要道，其交通樞紐的性質(zhì)決定了其不可能成為商業(yè)鬧區(qū)。在這段不足1000米的南海大道上，扎堆出現(xiàn)了眾多家居、電器商家，如金暉家居廣場、集美堂家居廣場、夢云航家居、蘇寧電器、海典數(shù)碼城等，競爭較為激烈。2005年9月14日，經(jīng)過重新包裝發(fā)售的新街口一樓18間獨立街鋪開始發(fā)售，售價為42000元/平方米起，而且臨東濱路的鋪位售價更貴，為5萬元/平方米6萬元/平方米之間。縱觀南山的整體商業(yè)市場以及項目周邊的商業(yè)市場來看，該鋪位的售價相對該路段的租金（最高僅在280350元/）來說，明顯偏高，投資者的投資回報率極低。南山將轉(zhuǎn)變成為深港最重要的接口。根據(jù)規(guī)劃，南山商業(yè)文化中心區(qū)將形成一個配套完善的大型商業(yè)文化居住區(qū)。由于中心區(qū)核心區(qū)域還未建成，即“賣點”還未成型，商業(yè)發(fā)展的潛力尚未完全挖掘，商業(yè)升值潛力無限。（），是一個集商業(yè)、博覽、娛樂、文化多項功能為一體的，涵蓋劇院、博物館、多廳影院、科技博覽中心、購物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項目。廣場塔樓以甲級寫字樓定位，充分結(jié)合了海濱文化的特點，建筑外觀獨特新穎，現(xiàn)代高層商務(wù)建筑的優(yōu)越品質(zhì)盡情體現(xiàn)。酒店將于2005年9月開業(yè)?？偨ㄖ娣e約30萬平方米，項目的總投資約20億元人民幣，其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬平方米。其中餐飲由特色餐廳、美食廣場、休閑飲食組成，服裝、服飾、精品、首飾、家居、家飾、家電產(chǎn)品等一應(yīng)俱全。東座寫字樓已于2004年12月26日動工，計劃2005年底公開發(fā)售，2006年10月