2005年二季度南京房地產市場調查研究報告-wenkub
2023-04-07 00:03:14 本頁面
【正文】 比例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，%%，雖然所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，實際上對城中的偏好程度比該比例會更高，因受到該片區(qū)難以企及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例在2004年底至今的幾個大盤拉動下有所增加，%，特別是江北，詳情見本報告第四節(jié)。 分析、引導、培養(yǎng)需求是市場營銷的基礎， 2000年以后，世界500強企業(yè)中，大部分企業(yè)已經(jīng)開始把以產品開發(fā)為中心轉移到以客戶開發(fā)為中心上來了，因為隨著技術的進步及生產效率的提高，產品更新?lián)Q代周期越來越短，信息技術的發(fā)展使信息的傳遞越來越快捷、通暢，因此，消費者對產品的越來越挑剔，產品忠誠度越來越低，消費心理和消費偏好的把握越來越艱難，研究需求、鎖定客戶已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略中心，市場研究領域中，需求研究是最基礎的，所以有“供需比”之說，而無“供銷比”之談。 結婚購房比例 穩(wěn)中有升 由結婚產生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在 20%上下，2005年二季度比2005年一季度微弱上升，%，%，結婚購房需求達86萬平米，按照江蘇省小康標準84平米/戶計算， 。 圖 1 2005年二季度購房動因結構變化對比分析 拆遷產生的購房需求比例略升 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，%%，%，2005年二季度由于拆遷及以往拆遷產生的市場需求量為54萬平米。本報告以以上六大指標多角度、立體地衡量南京市房地產市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產品（商品房）的競爭力和市場地位，剖析市場的現(xiàn)狀、分析市場的未來發(fā)展趨勢。 以上六大指標構成全面考量某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既相互獨立又互相關聯(lián)，任何單一指標的研究或分析都不能充分說明市場的全貌，必須對各主要指標及分級指標進行多維度交叉分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段內真實的市場狀態(tài)，為科學的市場決策提供重要依據(jù)。 改善居住條件的需求比例微降， 但仍成為購房主因 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，%%，%，2005年二季度由于拆遷及以往拆遷產生的市場需求量為54萬平米。 城市化進程中產生的購房需求比例基本穩(wěn)定 根據(jù)南京抉策地產研究中心的購房會員俱樂部的 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%。 南京房地產市場存量房交易情況分析 根據(jù)南京市房產局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：今年上半年，南京市商品房交易面積 407 萬平方米，由此推算 2005 年上半年新建商品房的交易面積為 230 萬平方米左右，一季度全市新建商品房實現(xiàn)銷售 143 萬平方米，二季度全市新建商品房實現(xiàn)銷售 87 萬平方米左右、根據(jù)南京抉策地產研究中心二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示 2005 年上半年南京二手房市場總供給約為 246 萬㎡左右，其中住宅 222 萬㎡左右，成交 177 萬㎡左右。 ? 根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，如表 31所示：2005年二季度，南京市通過招拍掛方式共出讓土地16幅，實際成交面積 平方米 ，成交價款 億元。 2005年三季度南京市新建商品房供應總量預測 抉策地產研究中心因為擁有較全面、及時、準確的南京在售樓盤數(shù)據(jù)庫，有能力對以月為單位的樓盤供給、吸納、變化率做出較為精確分析，分析模型見本報告綜述部分。河西片區(qū)2004年年底新增房源較多，但是2005年一、二季度消化不多，積壓了大量房源，所以其占市場份額的排名為目前的第二，為23%。其余片區(qū)排名幾無變化，但是其占市場份額的絕對數(shù)字都有所減少。 我們把 2003年8月第一期70指數(shù)值定為100，根據(jù)抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)，運用系統(tǒng)模型得到2005年6月抉策地產研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)。 新建商品住宅價格水平分析 圖 6 05年一季度—05年二季度新建商品住宅價格走勢（單位：元/㎡） 根據(jù)抉策地產研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，得出 2005年二季度新建商品住宅價格走勢統(tǒng)計如圖3－3，2005年二季度南京市新建商品住宅均價為4845元/平方米，與一季度相比上漲了31元/平方米。從目
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