【正文】 個前所未有的前景發(fā)展下去。這些舉動都是人們有目共睹的，一是成立招商服務中心。目前下關區(qū)內的房地產開發(fā)量是整個城北區(qū)域內開發(fā)量最大的一個片區(qū)，從 2020 年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源 境內從大橋南路高架橋到中央門立交橋近 3 公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等 15 個初具規(guī)模的專業(yè)市場，一個特色獨具的南京 “ 第三商圈 ” 在這里迅速崛起。 城北板塊區(qū)域市場分析 城北房地產市場主要包括：下關片區(qū)以及紅山片區(qū)在內的兩個片區(qū)。目前城北板塊的樓盤售價相對處于較低水平，每平方米約 4500元，但其中也不乏售價沖高者價格超過了 6000元 / m2。同時，一些較大型的批發(fā) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 市場，如果菜批發(fā)商場，茶葉批發(fā)市場等也在下關區(qū)內，部分樓盤其售價已超過 6000 元 /m2，至于鐵路線以 北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對不便。區(qū)域內的超市隨處可見，金潤發(fā)、好又多、家樂福、時代超市、易初蓮花、新一佳等國內外大型超市，還有蔬菜、水果、水產批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。整個城北轄區(qū)內有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內河港口 — 南京港，橫貫東西的建寧路 — 龍蟠路連接滬寧高速和繞城公路，可達滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長江大橋可以順利進入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供 海量管理資料下載 海量管理資料下載 水、供熱、交通等服務設施完善。 第一節(jié) 南京 城北板塊發(fā)展綜述 城北板塊簡介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)繞。 （一）山與水 南京依山傍水而建，山取 “ 虎踞龍盤 ” 之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。人民生活達到更加寬裕的小康水平， 5 年內，力爭實現(xiàn)郊縣國內生產總值和財政收入在 2020 年基礎上翻一翻。 1. 4 社會經(jīng)濟發(fā)展目標 依據(jù)南京市 “ 十五 ” 計劃綱要，將社會經(jīng)濟發(fā)展目標調整為：經(jīng)過 “ 十五 ” 和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口 2020 年為 450 萬左右，遠景按 740 萬左右預留。 南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內最發(fā)達的金融、貿易、信息中心和科教文化對外交往中心。萬里長江自西向南滾滾而來，折向 東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 南京房地產市場調研報告 第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況 第一節(jié) 自然地理概況 南京市位于北緯 33゜ 31′ ，東經(jīng) 118゜ 47′ ，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫 16゜ C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。 1. 1 城市性質 南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。 南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城 市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。 ? ? 主城人口 2020 年控制在 300 萬以內，遠景下降到 260萬以內。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。到 2020年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。三次產業(yè)結構實現(xiàn) “ 二、三、一 ”型向 “ 三、二、一 ” 型的戰(zhàn)略轉變。 (三 ) (三 ) 以加入 世貿組織為契機，加快南京經(jīng)濟國際化步伐，以建設國際化大都市的長遠奮斗目標，促進和加快城市建設步伐。 （二）城與林 都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化城林的空間特色。整個區(qū)域面積約 50 平方公里，常駐人口 55 萬，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。 轄區(qū)內有南京市重點小學姜家園小學、天妃宮小學、小市小學、小市中心小學以及重點中學第十二中學、 小市中學和片區(qū)中學渡江中學。 區(qū)域內自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多 ,具有較大的旅游開發(fā)價值。不過，這種情況有望得到改善，地鐵 1 號線直達邁皋橋。目前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。 ? ? 下關片區(qū) 下關區(qū)位于南京城西北部，西臨長江黃水道，東倚明代古城墻，具有長江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是 海量管理資料下載 海量管理資料下載 “ 六朝古城 主城區(qū)之一，瀕臨 12 公里長江黃金水道，素有金陵北大門之稱。同時 “ 第三商圈 ” 內平均每天約 32 萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當 。 太 海量管理資料下載 海量管理資料下載 古城、好風如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等 使得下關的房地產市場越來越熱鬧起來。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。 經(jīng)濟上去了，人們的衣食住行也理所當然的也上了一個新的臺階。隨著南京建設城北的大舉動措施下，城北的房地產市場也將跟上一個新的高度。有家樂福、易初蓮花、時代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場，南京商廈大型購物商場以及蔬菜、水果、水產批發(fā)中心，可謂是一應俱全。公交線路也四通八達， 31W、 34W、 16W、 18W、 39W、 12W、 54W、 10W、 21W、 302W、307W、 13W、 42W、 66W等多路公交車連接各個要道。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 ? ? 劣勢分析 雖然城北現(xiàn)在各項經(jīng)濟不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。致使居民的素質不是很高，也導致他們的口碑不好。 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來南京的 “ 外灘 ” ，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。建設建寧路市場一條街，著力打造中央門 建寧路第三商圈，使之成為城北的 CBD，有利于快速提升建寧路市場信息建設的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與城市建設互動，營造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式發(fā)展新動力；有利于培育新的經(jīng)濟增長點，為實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟翻番目標提供有力支持。開發(fā)建設城北 CBD，推進和精心打造中央門 建寧路第三商圈；建設靜海寺 天妃宮、小桃園 姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設，提升城北經(jīng)濟總量，增強全區(qū)域經(jīng)濟綜合實力；有利于帶動和促進地區(qū)開發(fā)建設，進而促進商貿商務區(qū)建設和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質量，全面推進全區(qū)域三個文明建設協(xié)調發(fā)展；有利于擴大社會就業(yè)和維護社會穩(wěn)定。 城北地區(qū)的房地產市場前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟不斷發(fā)展，各項生產也跟著進步，這里的房地產將向著一個新的高度進軍。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產豐富，環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有 “ 江南佳麗地 ” 之美譽。改革開放以來，特 別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟、文化尤其是房地產領域獲得了巨大的發(fā)展。 城南房地產市場概況及分析 ? ? 城南房地產的發(fā)展狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止 2020 年初，共有 130 家房地產公司在這塊熱土上開發(fā)了近 630 萬平方米近 230 個樓盤。從 2020 年下半年至今，城南新區(qū)板塊 在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。 ? ? 大明路板塊： 大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。不可回避的一點是現(xiàn)有居民素質在某些方面限制了該地區(qū)的進一步突破。 ? ? 安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，擁有 萬平方米的花神湖，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎設施條件。主要集中項目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國際等?，F(xiàn)在交通線路有： 1 8 60、 810 10 80 804 路等。 (2)、獨特賣點分析 城南新區(qū)是全市重點開發(fā)建設的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎設施條件。以改善居民居住條件為重點，切實加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。政府 15 億巨資 打造 ,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街 — 大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。另外由于近期城南建設力度比較大，給當?shù)氐纳顜砹酥T多不便，比如：光華路到大明路一帶堵車嚴重，噪音灰塵大。 有關專家預測，今年城南板塊至少有兩個熱點值得關注，一個是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個居住面積達 1000萬平方米的大型社區(qū)。業(yè)內人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應當充分發(fā)揮團隊精神，由相關部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調起來，形成城南板塊自己的特色。 城南房地產市場展望 城南的環(huán)境 優(yōu)勢是不言而喻的。只要揚長避短，城南房地產一定能夠在南京樓市里爭取一個更大的市場份額。習慣上將該地區(qū)分為北、中、 海量管理資料下載 海量管理資料下載 南三個部分?？傉嫉丶s 56 平方公里，其中：下關區(qū) 平方公里，鼓樓區(qū)約 6 平方公里，建鄴區(qū) 平方公里。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 自然生態(tài)環(huán)境 （ 1） 、土質環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層： 、素填土。 （細）砂等，呈稍密 中密，中密 密實狀態(tài)，承載力尚可。 （ 3） 、大氣環(huán)境 河西地區(qū) SO TSP、 NOX 濃度基本上可以達到居住區(qū)二級標準要求。該地區(qū)以工業(yè)、三產為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務 等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23 個：快速路通道 3 個，主干道通道 6 個，次干道通道 6 個，支路通道 9 個。 新城區(qū)當前建設目標是：在 2020 年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達到 35 平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。 土地運作：新城區(qū)范圍內的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶， 交通便捷，地鐵可直達市中心。 河西新城區(qū)的建設，將按照 “一體兩翼 ”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設為重點，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎，全面實施新城區(qū)的開發(fā)建設。 在南京市委市政府 “一疏散、三集中 ”和 “一城三區(qū) ”的戰(zhàn)略指導下。所以帶給樓盤的契機也是不可多得的。 商務中心板塊。 公共配套板塊。 ? ? 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標準的規(guī)劃藍圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城 ——仙西、江北、江寧三個新市區(qū) ——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。 二是有十運會的強力促進： 2020 年召開的第十屆全國運動會在南京舉行，河西作為十運會的主要場館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設現(xiàn)代化的體育場館。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年 5 月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進入。 隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產開始悄然啟動。江北房產商品房開發(fā)項目分布較零散。 ? ? 橋北泰山板塊分析： ● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內其他板塊高，華僑城一期 2200 元 /㎡的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質一般。 ● 交通便利，公交線路有 149 路、鹽浦線、 159 路、鼓揚線、 614路、鹽葛線等。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。 ● 客群以當?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。其中，浦口片區(qū)