【正文】 都已經(jīng)突破 2500 元 /平米。主力房型為三房兩廳，面積在 110 ㎡ — 130 ㎡之間。 ● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠(yuǎn)。去年 10 月底 11 月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。 ● 樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在 80100 海量管理資料下載 海量管理資料下載 ㎡的兩房， 95120 ㎡的三房。 ● 居民以改善居住環(huán)境為主要購買目的。 市場分析 ? ? 江北購房片區(qū)分析： ● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。 ● 消費者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸 引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少。 ● 總價在 26－ 35 萬元 /套、 46－ 60 萬元 /套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大。 ? ? 單價承受能力分析： ● 目前，橋北 — 泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格也較珠江鎮(zhèn)高。 ● 因此，江北住房的單價最好控制在 2500 元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別敏感。 ● 江北市場項目以多層公寓為主，缺乏特色。 ● 大戶型在江北市場中去化速度慢，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。昭富高爾夫球場，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。 泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。 ● 珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主。 ? ? 江北地區(qū)總體銷售狀況： ● 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完。 ● 江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群。 第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 海量管理資料下載 海量管理資料下載 江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析 ? ? 江寧概述： 江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。 江寧經(jīng)濟實力雄厚，區(qū)內(nèi)有國家級、省級開發(fā)區(qū)７個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個，工業(yè)經(jīng)濟形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。新建的華東地區(qū)最大機場 —— 祿口國際機場坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國道、１０４國道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯，公路密度居全國之首。 江寧自然資源豐富，擁有５９萬畝山林、１２萬畝水面。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域為新設(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權(quán)限。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。 ? ? 南京市對江寧的規(guī)劃： 南京市對江寧新區(qū)的期望很高。南京市將江寧作為未來發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。 在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺到江寧的時間可以大大縮短；從光華門到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門的交通壓力。 ? ? 江寧區(qū)政府的規(guī)劃： 這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運作體系。 在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，以江寧開 發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計劃用 10 年時間投入 50 億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶。 都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機結(jié)合。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 江寧區(qū)建設(shè)局曾組織上海同濟大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計院等 單位的專家進行新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。 2 平方公里擴張到 110 平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成 “ 一軸兩片 ” 。同時江寧區(qū)政府也在大力實施舊城改造，建設(shè)市場特色街。特別是近期開發(fā)的樓盤有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會感到城市里的擁 海量管理資料下載 海量管理資料下載 擠和不暢，也不會感到鄉(xiāng)村里的空曠； F、 江寧離南京城區(qū)不是太遠(yuǎn)，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧； G、 隨著交通條件的改善，江寧樓盤的增值潛力很大。 江寧各區(qū)域比較 江寧按地理位置和開發(fā)程度可以劃分為四個區(qū)：岔路口、東 山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學(xué)園板塊等。 岔路口地區(qū)的樓盤主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、鑫泰 .國際廣場、南方楓彩園、水月秦 海量管理資料下載 海量管理資料下載 淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項目。相對江寧其他幾片區(qū)域交通便利，隨著繞城公路的建設(shè)完善，寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功，從中華門乘車到岔路口只需 10 多分鐘，新東線及新東區(qū)間車、南金線 、武白線及各類中巴等車輛很多， 2020 年地鐵雙龍站建成，這里交通將不成為問題； B、 地勢平坦，視野開闊，利于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)； C、 商業(yè)日趨繁榮； D、 已開發(fā)的樓盤量很大，各種生活配套設(shè)施會隨即跟上。 東山鎮(zhèn)： 海量管理資料下載 海量管理資料下載 東山鎮(zhèn)是江寧的舊城 區(qū)，同時也是江寧區(qū)政府所在地。 區(qū)域優(yōu)劣勢分析 （ 1）優(yōu)勢： A、由于東山是江寧的舊城區(qū)，因此該地段相對基礎(chǔ)設(shè)施較好，醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施完善，為居住者提供比較方便的生活條件。江寧區(qū)政府投入了 巨大的人力物力進行改造； C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風(fēng)景資源優(yōu)勢； D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多； E、區(qū)內(nèi)樓盤檔次不一，可選擇性強。 （ 2）劣勢： A、開發(fā)商水平不一，樓盤開發(fā)質(zhì)量不一。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。 百家湖： 百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，江寧的房地產(chǎn)熱點就是由百家湖地區(qū)帶起來的。 （ 1）百家湖地區(qū)的優(yōu)勢： A、開發(fā)較早，開發(fā)規(guī)模大； B、擁有江寧最大的水面 —— 百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢非常明顯； C、百家湖是南京最后一個零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開發(fā)區(qū)的一塊天然 “ 綠肺 ” ，空氣質(zhì)量高于市區(qū) 5 倍。 （ 2）劣勢： A、目前可開發(fā)地塊不多，發(fā)展?jié)摿σ话悖? B、江寧開發(fā)的熱點將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對來說，政府對此處的 海量管理資料下載 海量管理資料下載 投資會減少； C、由于開發(fā)早，景觀優(yōu)勢大，所以房價也居高不下； D、配套設(shè)施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設(shè)施，入住率較低，人氣不旺。但將軍路的位置稍偏，因此開發(fā)較晚。 首先，江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，占今后五年南京新區(qū) 110 平方公里區(qū)域的 64%，是重點中的重點。 以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。由于此類工作和IT 工作均屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn) 定是其一大特征，因此，未來創(chuàng) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 造的購買力會非常巨大。 第三，江南文樞苑、中國人家等項目的強勢推出，已經(jīng)吸引了相當(dāng)多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。按某項目開發(fā)商的觀點，將軍路的定位應(yīng)是中山南路的延伸。 第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。 目前該區(qū)域樓盤有：翠屏灣花園城、愛濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德（二期）、托樂嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復(fù)地朗香別墅、立信 .瑞景文華、運盛美之國、翠屏國際城、左岸名苑等。南京的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，真正意義上市場化的房地產(chǎn)開發(fā)始于 92年，受中國第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開發(fā)上，從 92 年開始，商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升， 93 年為 44%， 97 年已經(jīng)上升到 58%。因為投資主要進 海量管理資料下載 海量管理資料下載 入商務(wù)樓市場，所以商務(wù)樓市場在短短幾年時間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對過剩的趨勢。 99 年底舊的住房制度正式結(jié)束，住宅市場開始全面啟動。 98 年到 2020 年底，南京的商務(wù)樓開發(fā)處于相對沉寂狀態(tài)。大量住宅房拋向租賃市場，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場一再走低。但從總體上說寫字樓市場仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，一方面，包括東宇大廈、陽光大廈等占據(jù)核心位置的寫字樓，仍舊冷風(fēng)颼颼。 此前，南京寫字樓價格大多賣不過住宅，業(yè)內(nèi)人士稱此為 “價格倒掛 ”，而業(yè)界幾乎把所有的原因都?xì)w咎為城市的經(jīng)濟地位欠缺。而近期位于長江路上 的 “德基大廈 ”、新街口的 “商茂世紀(jì)廣場 ”和鼓樓的 “匯杰廣場 ”等新生代純寫字樓，始終保持著90%以上的入住率，企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時有發(fā)生。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤，二手交易及租賃市場萎靡的現(xiàn)象依舊。根據(jù)土地儲備中心公示的近期上市量來看， 2020 年商務(wù)辦公房預(yù)計新上市面積可達(dá) 95 萬平方米，相當(dāng)于去年 43 萬平方米的兩倍多。 第二節(jié)、南京市寫字樓市場分析 南京的寫字樓基本形成了以新街口 洪武路、鼓樓 山西路、珠江路、大行宮 長江路 地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈 — 河西區(qū)域，各個商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū) 海量管理資料下載 海量管理資料下載 域特色行業(yè)（ IT 行業(yè)和金融行業(yè)）為主流的商務(wù)氛圍。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功 能完備等特點，因此它成為大型企業(yè)的首選。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴(yán)重的影響了這里的辦公環(huán)境。 海量管理資料下載 海量管理資料下載 新街口 洪武路商務(wù)圈寫字樓商住樓具體分布 中山南路 商貿(mào)廣場、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。 石鼓路 華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑 海量管理資料下載 海量管理資料下載 新街口 洪武路商務(wù)圈 樓盤基本數(shù)據(jù)表 案 名 完工時間 均價 元 /㎡ 規(guī)劃 性質(zhì) 層 高 建筑面積 地 點 開發(fā)商 金輪大廈 2020年底 5800 商住 25 27000M2 漢中路 金輪地產(chǎn) 天安國際 2020年底 7500 商住 44 120200M2 石鼓路 天都實業(yè) 福鑫國際月 7000 綜合 40 萬 M2 洪武路 南京市房產(chǎn)經(jīng)營總 海量管理資料下載 海量管理資料下載 大廈 公司 隆盛大廈 2020年初 7150 辦公 31 萬 M2 洪武路 鐵路實業(yè) 金鷹 1999 13000（現(xiàn)價） 綜合 60 萬㎡ 漢中路 南京金鷹國際 國際貴都 7200 辦公 25 12 萬㎡ 中山南路 泛亞集團 投資大廈 2020年底 7400 辦公 28 萬㎡ 中山南路 南京三盟實業(yè) 商貿(mào)中心 8500 綜合 56 11 萬㎡ 中山南路 南京盛貿(mào) 價格分布 海量管理資料下載 海量管理資料下載 鼓樓 山西路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點 鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力， 2020 年南京地鐵 1 號線的建成通車又將為該商圈提供一項交通配套設(shè)施，所以使得其相對于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢。同時，區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高 校，也為其營造了濃郁的文化氛圍。 山西路作為南京新興城市中心，山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場中最具潛力的板塊，山西路湖南路作為南京的第二商圈 —— 山西路湖南路地區(qū)，地理位置絕佳，交通狀況良好，交通路徑四通八達(dá)，毗 海量管理資料下載 海量管理資料下載 鄰紫金山，近觀玄武湖，金融街商業(yè)街坐落其中，商業(yè)氣息極其濃厚，加之民國公館區(qū)相距不遠(yuǎn)，又為區(qū)域營造了濃郁的人文氛圍，山西路CBD 的商務(wù)樓開發(fā)時間雖然不長，但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高，如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈，主推其“商 務(wù)航母”地位的世貿(mào)中心大廈，未來的南京“地標(biāo)”南京國際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。 代表樓盤有宏圖大廈、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達(dá)大廈、銀河國際大廈、世界貿(mào)易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來國